房地产开发成本构成

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一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制，可以从此分析。

1房地产开发项目成本费用的构成

土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。

前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。

房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。

管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。

销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。

其他费用

不可预见费

税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金

2 实例

某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表：

针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析

销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑）

(131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2

（住宅）（商铺）（地下车库）

=万元+1600万元+1045万元

=万元

总投入：总计万元

土地费用，共万元

土地综合开发费：万元

土地出让金及契税75亩×15万元/亩=1125万元

前期费用，共万元

国土局办调查红线、《国有土地使用证》，规划局办总图报批等25万元

报建费132880m2×元/m2+4000×元/m2=万元

勘探费用13栋×6点/栋×20m/点×100元/m=万元

放线费及现状地形图测绘费

13栋×1000元/栋+4万元（测绘费）=万元

设计费用（含总规设计、扩初设计、管线综合设计、单体设计）

150330m2×元/m2=万元

建现场办公室20万元，售楼部40万元

房屋开发费：共计20801万元

建安工程费，共计万元

①、±以上工程（含土建安装及电梯）930元/m2×136880m2=万元×=万元（注：采取住宅节能措施，将使造价提高12%左右）

②、地下车库（含土建及安装）1600元/m2×13450m2=2152万元

③、桩基础及地下室土方等120元/m2×150330m2=万元

配套基础设施费：合计万元

①、给水、排水（含设计费、规费、消防设施等）

38元/m2×150330m2=万元

②、强电（双电源） 700万元

③、道路工程

75亩×亩×（1-40%-24%）×150元/m2=270万元

④、绿化景观工程（含绿化、水系水景、园林小品等）

75亩×40%×亩×180元/m2=万元

⑤、弱电，共计万元

电视、电话、数据宽带：921户×650元/户=万元

小区智能化系统200万元

⑥、煤气管道：921户主×2500元/户包干=万元

其它费用，共计万元

工程交易费:8万元

投标代理费:10万元

工程监理费万元×%=万元

环保费150330m2×1元/m2=万元

造价咨询费：万元×15%×2%=万元

桩基检测费：13栋×6万元/栋=78万元

教育基金：50万元

其它杂项（审图费、核面费、防雷费等）150330×12元/m2=万元销售费用(含广告费及销售提成等)×3%=万元

财务费用，合计万元

利息支出：5000万元×%×110%×2年=万元（注：此为按单利粗略估计）

手续费及评估费（含项目评估及资产评估）：30万元

管理费[㈠+㈡+㈢+㈣+㈤+㈥]×2%=×2%=万元

不可预见费（以上各费用的3%）万元×3%=万元

营业税：万元×%=万元

税前利润

（销售收入）－（总投入）=万元

3 成本控制

从以上分析可看出，在房屋售价一定的情况下（销售具有很大的技巧性，这里不作讨论），如何控制好成本，是项目盈不盈利的关键。在以上各项成本中:

（一）土地费用是一很大成本，但土地是卖方市场，不能以买方意志为转移，所以基本上不能控制。

（二）前期费用中，多为政策性的收费项目，是不能随意取舍与降低的，比如前期费用中的报建费等，报建费万元是成本中不可忽视的一部分，折合为130元/m2多，占总成本万元的6%左右，但此部分费用是政策规定，很难减免。

（四）其他费用万元，占总成本的比例不大，且有些也是政策性的收费项目，如工程交易费、环保费、教育基金、审图费、核面费等，虽要控制，但对项目总的影响不大。

（五）销售费用计算以销售收入为基数，3%为长沙市目前的最普遍的一般商品房销售行情，有些销售费用高的甚至达到10%左右。此项费用可据销售难易程度而定。

（六）财务费用，利率是中央银行规定，无法随意降低，所以也无多少控制办法。

（七）管理费与（八）不可预见费，是间接费用，是一机动指标，控制得好可转化为利润，但这是要以前几项直接费用控制的好坏为前提的。

（九）营业税税率是国家规定，不能更改。