成本法和假设开发法-案例
房地产评估典型案例分析和操作实务
商业房地产估价
11、不能独立使用的商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 同样的底层，价格相距最大的幅度接近几倍。因此，如果
不仔细了解具体坐落位置，简单括其中临弄内小路的交易 案例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成片价 的失误。 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单 元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成 或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，应注 意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相 应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土 地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估 价方法可选用市场法、收益法或成本法。
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金
乡(镇)、村企业房地产 以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体
建设用地使用权作为抵押物， 进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有
权性质和土地用途。 在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异， 估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
居住房地产估价
15、地大房小
主要评估方法 市场法、成本法
技术思路、难点 空坪的确认 地价的容积率界定
居住房地产估价
16、二手房交易抵押评估
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 过户前的产权资料，出预估报告，特别说明 正式报告、过户后的产权资料
居住房地产估价
17、别墅
主要评估方法 市场法
2、房改房
主要评估方法 市场法、成本法
案例四(假设开发和成本法)
案例四成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押价值评估报告一、估价范围估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：二、估价对象概况1、权属“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO.××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。
至估价时点，估价对象尚未预售。
2、土地概况估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。
此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。
该宗地地势平坦，形状规那么。
土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
案例分析解题思路
案例分析解题思路一、综述：1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
第一节：问答及单选题:问答题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。
顺着它的思路走，才能解决问题。
2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。
3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。
对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：①确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；②确定价格内涵（一定要先说清楚）；③选择适宜方法、途径④方法应用要点或者需要特殊处理的地方二、价格解释对价格有争议、疑惑[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？从因素入手]①目的不同，价格类型不同；②时点不同，价格不同。
房地产估价方法---成本法
房地产估价方法---成本法一、成本法一）房地产价格房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
例1、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『正确答案』C『答案解析』开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费『正确答案』ABCD例2、某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22二）开发利润开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
第五章 房地产评估(第二讲)
适用范围
在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
房地产估价案例与分析第十讲假设开发法
第⼗讲假设开发法⼀、内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运⽤举例。
重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取。
⼆、内容讲解：7．1 假设开发法的基本原理7．1．1 假设开发法的概念假设开发法⼜称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。
7．1．2 假设开发法的理论依据假设开发法是⼀种科学实⽤的估价⽅法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路，⽤下列模拟⼀个典型投资者思想活动的例⼦，可以较好地反映出来。
假如我是⼀个房地产开发商，同时有⼀块可供开发建设的⼟地，我将愿意以多⾼的价格来购买它?⽆疑，我明⽩购买该块⼟地的⽬的不是为了⾃⼰享有，⽽是要通过它赚取利润。
我也清楚想得到该块⼟地的开发商不⽌我⼀个，他们都怀有与我⼀样的动机。
因此，我不能企求从这块⼟地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块⼟地的竞争将使我得不到它，从⽽我会⼀⽆所获。
但是，我打算从这块⼟地的开发中获得的利润也不能⽐别⼈所愿意获得的最低利润少，或将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯(此点是基于机会成本的考虑)。
所以，我只求得到社会上同类房地产开发项⽬的⼀般正常利润。
⽽为了得到这块⼟地，我⾸先得仔细分析这块⼟地的内外条件，如坐落位置，⾯积⼤⼩和形状，基础设施完备程度和⼟地平整程度，地质和⽔⽂状况，规划允许的⽤途、建筑⾼度和容积率等。
根据⼟地的内外条件，我知道了这块⼟地在规划许可的范围内最适宜做何种⽤途、规模多⼤、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。
在做了这些⼯作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同⼟地⼀起出售，将会卖到多⾼的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费⽤，包括投资利息(我投⼊的这些资⾦要么是⾃⼰的，要么是从银⾏贷款的，但都要计算利息。
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综合案例分析】阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。
XX在建工程房地产估价报告（节选）封面（略）目录（略）致委托方函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1. 区位状况（略）2. 实物状况（略）3. 权益状况（略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2005 年4 月18 日六、价值定义本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
假设开发法和成本法定义（略）。
十、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。
大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
单价（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22 日十三、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法的选用估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：（1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。
根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
（2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。
根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
（3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
六、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1. 采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2•估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
(1)采用的公式：比准价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X房地产状况调整系数=比实例成交价格I00 LJ I00()100 ()(2)所选可比实例如表1所示。
(3)交易情况修正:可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
(4)交易日期调整：近期XX市房地产市场状况稳定，可比实例A、B C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
(5)房地产状况调整：区域因素调整。
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。
将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。
得到可比实例A、B C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103 （具体比较情况见表2）。
个别因素调整。
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。
将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97 （具体比较情况见表2）。
）比较修正计算，见表。
表3比较因素修正系数表从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：2(3 009 + 2 980 + 2 963) - 3 = 2 984 元/m(7)预计开发完成后的总价值。
估价对象规划总建筑面积为47 799.8 vn，其中地下建筑面积7 979 m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39 820.80 m 2。
故估价对象预计建成后的总价值为：2 984 X 39 820.80/10 000 〜11 882.53 ( 万元)3. 继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24 578吊(含地下建筑面积3 998帘),2 2第21、22、23栋总建筑面积23 221.80 m (含地下建筑面积3981 m)。
经现场查勘，第28 栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
(1)续建建筑安装工程费。
根据XX 市造价管理站《关于发布XX市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(建价字[2005]10号)，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18〜970.20元/m2,本次评估取900元/m2。
另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2, 一般水电安装增加值为30元/m2,消防设备及安装增加值为10元/m2,电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24 578 X (900 + 30 + 10+ 50)/10 000 + 23 221.8 X (900 + 80+ 30 + 10+ 50)/10 000〜4 917.95 (万元)(2)室外道路管网及绿化等工程费。
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30 元/m2,估价对象用地面积为23 667m2,则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30 X 23 667/10 000 〜71 (万元)(3)估价对象的续建成本合计： 4 917.95 + 71 = 4 988.95 (万元)4. 管理费用测算管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3 %，则:管理费用=4 988.95 X 3 % 149.67 （万元）5. 销售税费测算销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8 %，则：销售税费=11 882.53 X 8 % 950.60 （万元）6. 开发利润测算XX置业公司的投资直接成本利润率15 %，续建成本为4 988.95万元，则：开发利润=4 988.95 X 15 % 748.34 （万元）7. 税费测算投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，则：税费=在建工程价值X 4.1 %8. 运用假设开发法的测算结果:估价对像的最终价格= （11 882.23 —4 988.95 —149.67 —950.60 —748.34）X （1 + 4.1 %）=5 251.05 （万元）（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
本估价对象为在建工程，折旧为零。
成本法的公式为：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1. 土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1 717.18元/m2（计算过程略）估价对象用地面积为23 667.00 m 2，则估价对象土地总价为：1 717.18 X 23 667/10 000 ~ 4 064.05 （万元）2. 开发成本（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82 万元（计算过程略）（2）基础设施配套费。
基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。
根据X市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57 万元。
（3）建筑安装工程费。
估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62 万元，则估价对象开发成本为：39.82 + 318.57 + 196.62 = 555.01 （万元）3. 管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。
经调查，管理费一般为开发成本的2 %〜4 %，本次评估取其中间值，即按开发成本的 3 %计，则：555.01 X 3 %~ 16.65 （万元）4. 投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5 年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76 % 。
0.75555.01 X ［（1+5.76%）—1］疋 23.81 （万元）5. 销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6. 开发利润经调查，XX市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%本次评估取利润率15 %。
555.01 X 15 %= 83.25 （万元）7. 运用成本法的估价结果4 064.05 + 555.01 + 16.65 + 23.81 + 83.25 = 4 742.77 （万元）七、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为5 251.05 万元，运用成本法测算的价格为4 742.77 万元。
根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50 %，成本法估价结果权重为50 %，则估价对象房地产价值为： 5 251.05 X 50 %+ 4 727.77 X 50 %= 4 989.41 （万元）则估价对象房地产价值为人民币4 989.41 万元，大写人民币肆仟玖佰捌拾玖万肆仟壹佰元整。
附件（略）【阅读提示】该房地产估价报告存在以下方面不足或错误：（1）假设开发法公式未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税。
（2）市场法中个别因素修正系数取值与个别因素描述不一致。
（3）可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。
（4）开发完成后总价计算有错误，未分析说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积。
2（5）续建工程中的建安工程费900元/m，是否与实际工程进度相符未作说明。
6）假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费。
7）假设开发法中未扣减投资利息。
（8）假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用XX置业公司的。
9）假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润。
10）成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。
11）成本法中管理费用、投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。