成本法评估过程
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
成本法评估过程
采用成本法评估过程估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。
其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。
即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。
（一）土地使用权价格评估：1、估价对象描述：估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。
在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。
酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。
本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。
2、土地估价方法选用：一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。
根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。
技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。
房地产评估之成本法
房地产评估之成本法1. 简介房地产评估是对房地产价值的定量衡量和分析。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法基于物理瑕疵状况和修复需求，以及建筑物的建造成本和地皮价值等因素，来估计房地产的价值。
本文将介绍成本法在房地产评估中的基本原理、应用步骤以及存在的问题和限制。
2. 成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算建筑物的重建成本和土地价值，得出房地产的总价值。
成本法主要基于以下两个要素进行评估：2.1 建筑物的重建成本建筑物的重建成本是指将建筑物完全毁坏后，按照现在的建筑标准和技术，重新建造该建筑所需要的费用。
建筑物的重建成本包括以下几个方面的费用：•建筑材料和设备的成本•施工人工费用•监理和管理费用•相关审批和手续费用2.2 土地价值土地价值是指不考虑建筑物和其他附属设施的情况下，仅考虑土地本身的价值。
土地价值可以通过市场调研和比较分析等方法进行估算。
3. 成本法的应用步骤成本法的评估过程通常包括以下几个步骤：3.1 收集房地产数据和信息评估师需要收集关于房地产的各种数据和信息，包括建筑物的结构、面积、年限、瑕疵情况等，以及土地的位置、面积、用途等。
这些数据和信息对于计算重建成本和估算土地价值非常重要。
3.2 估算建筑物的重建成本评估师根据建筑物的瑕疵情况和修复需求，以及现行的建筑标准和技术，估算出该建筑物的重建成本。
估算建筑物的重建成本时，需要考虑以下几个因素：•建筑材料和设备的价格•建筑施工的成本•相关费用的估算，如监理和管理费用等3.3 估算土地价值评估师可以通过市场调研和比较分析等方法，估算土地的价值。
土地价值可以参考相似地块的成交价、土地规划和用途等信息进行估算。
3.4 计算房地产的总价值根据估算得出的建筑物的重建成本和土地价值，评估师可以计算出房地产的总价值。
总价值等于建筑物的重建成本加上土地价值。
4. 成本法的局限和问题虽然成本法在房地产评估中广泛应用，并且具有一定的可靠性，但也存在一些局限和问题：4.1 不能考虑市场需求和供应成本法仅仅基于建筑物的重建成本和土地价值来估算房地产的总价值，忽略了市场需求和供应的影响。
房地产评估中成本法的应用(全文)
房地产评估中成本法的应用(全文)房地产评估中成本法的应用(全文)1、引言房地产评估是确定房地产价值的过程，其中成本法是评估中的一种重要方法。
本文将详细介绍在房地产评估中成本法的应用。
2、成本法概述成本法是一种根据房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
主要包括三个要素：土地价值、建筑物成本和折旧。
土地价值是指房地产不包括建筑物时的价值；建筑物成本是指房地产重建所需的成本；折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
3、成本法的步骤3.1. 确定土地价值确定土地价值是成本法评估的第一步。
可以采用比较法、收益法或折减法来确定土地的市场价值。
比较法是通过比较类似土地的交易价格来确定土地价值；收益法是通过房地产产生的收益来确定土地价值；折减法则是考虑土地使用权的时间价值来确定其价值。
3.2. 确定建筑物成本确定建筑物成本需要考虑多个因素，包括建筑物类型、建筑材料、建筑质量等。
常用的方法有直接成本法和间接成本法。
直接成本法是通过计算建筑材料和劳动力的成本来确定建筑物成本；间接成本法则是考虑与建筑物相连的土地、设备等因素来确定成本。
3.3. 计算折旧折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
常见的折旧方法包括直线法和递减法。
直线法是按照固定比例来计算折旧；递减法则是按照递减比例来计算折旧。
4、成本法的优缺点4.1. 优点成本法相对简单直观，在房地产评估中应用比较广泛。
它将重建成本作为评估的基础，更符合一般投资者和的认知。
4.2. 缺点成本法忽略了市场需求和供应等因素对房地产价值的影响。
它假定房地产的价值仅取决于重建成本，忽略了市场价格和需求波动对房地产价值的影响。
5、附件清单本文涉及的附件如下：- 附件1：房地产成本法评估报告样本- 附件2：成本法评估所需数据表格6、法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：- 成本法：根据重建成本确定房地产价值的评估方法。
7、总结本文详细介绍了房地产评估中成本法的应用。
房地产评估成本法
房地产评估成本法引言房地产评估是指对房地产项目的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是评估房地产项目价值的一种方法，通过计算项目建设成本以及相关附加成本，来确定房地产项目的市场价值。
本文将介绍房地产评估成本法的基本原理、具体步骤以及应用范围。
成本法的基本原理成本法是一种根据成本计算评估房地产项目价值的方法。
其基本原理是，房地产项目的市场价值应该与建设该项目的成本相一致。
这是因为在市场经济条件下，供求关系决定了房地产项目的价值，而建设成本是确定供给的重要因素之一。
因此，通过评估房地产项目的建设成本，就能推断出该项目的市场价值。
成本法的具体步骤步骤一：项目建设成本计算评估房地产项目的第一步是计算项目的建设成本。
建设成本包括以下几个方面的费用：1.土地成本：即购买土地或者租赁土地所需支付的费用。
2.建筑物成本：即建筑物的造价，包括建筑材料、劳动力成本、技术费用等。
3.基础设施成本：即项目所需的基础设施建设成本，如道路、给水排水、电力等。
4.管理费用：即项目管理所需的费用，包括项目管理人员的工资、办公费用等。
步骤二：相关附加成本计算除了项目建设成本之外，还需要考虑一些相关的附加成本，以更准确地评估房地产项目的市场价值。
相关附加成本包括以下几个方面的费用：1.税费：即房地产项目购买或者租赁所需支付的税费，如土地增值税、营业税等。
2.融资成本：即项目所需融资的利息费用。
3.使用权费用：即使用项目所需支付的租金或者使用权费。
步骤三：市场价值计算在完成项目建设成本和相关附加成本的计算之后，就可以根据成本法的原理来计算房地产项目的市场价值了。
市场价值计算的公式如下：市场价值 = 建设成本 + 相关附加成本成本法的应用范围成本法适用于各类房地产项目的价值评估，包括住宅、商业、办公等不同类型的房地产项目。
其优势在于可以通过具体的成本计算，相对准确地确定项目的市场价值。
因此，成本法在房地产投资决策、贷款申请、项目拍卖等方面具有广泛的应用。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是对房地产价值进行客观、全面、科学评估的过程。
成本法是一种常用的房地产评估方法，主要以所建房屋的成本为基础确定其价值。
本文将详细介绍房地产成本法的评估步骤及相关要点。
二、评估步骤1. 采集基本信息：采集被评估房地产的基本信息，包括建造面积、土地面积、建造材料、建造年代等。
2. 确定建造成本：根据所建房屋的结构类型、材料、建造质量等，确定房屋的建造成本。
可以参考行业指南或者咨询专业人士。
3. 考虑折旧因素：房屋在使用过程中会产生磨损和技术过时，需要考虑这些折旧因素对房屋价值的影响。
4. 考虑土地价值：除了房屋本身的价值，还需要考虑土地的价值。
可以通过市场研究或者与专业人士咨询来确定土地价值。
5. 考虑附属设施价值：房地产评估还需要考虑附属设施的价值，如园林、露台、停车场等。
6. 综合评估：根据以上步骤，综合考虑房屋本身价值、土地价值和附属设施的价值，确定房地产的最终评估价值。
三、评估要点1. 建造成本计算：建造成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括人工成本、材料成本和设备成本；间接成本包括管理费用、施工费用等。
需要注意对每一个成本进行详细分类和计算，确保计算结果准确。
2. 折旧计算：折旧可以分为物理折旧和功能折旧。
物理折旧主要指由于时间和自然环境等因素引起的磨损；功能折旧主要指由于技术进步等因素引起的房屋技术过时。
需要根据实际情况合理确定折旧率。
3. 土地价值测算：土地价值可通过市场调研或者咨询专业人士来确定。
需要关注土地的位置、用途、规划条件等因素进行评估。
4. 附属设施评估：附属设施的价值可以通过类似的成本法计算确定。
附件：1. 评估报告示例2. 房地产调查表格3. 相关法规和政策文件法律名词及注释：1. 成本法：一种房地产评估方法，通过确定所建房屋的成本来确定其价值。
2. 折旧：指房屋在使用过程中由于时间和自然环境等因素引起的磨损和技术过时的损失。
评估方法 成本法
评估方法成本法
评估方法-成本法
成本法是一种常见的资产评估方法，它基于资产的成本来确定其价值。
这种方法适用于那些可以准确估算其成本的资产，如房地产、机器设
备等。
成本法的核心思想是，资产的价值应该等于其成本减去折旧和
损耗的金额。
成本法的评估过程包括以下几个步骤：
1.确定资产的成本：资产的成本包括购买成本、运输成本、安装成本等。
在确定资产成本时，需要考虑到资产的使用寿命和折旧率等因素。
2.计算资产的折旧：资产的折旧是指资产在使用过程中由于磨损、老化等原因而减少的价值。
折旧率可以根据资产的使用寿命和残值来确定。
3.计算资产的残值：资产的残值是指在资产使用寿命结束后，资产仍然具有的价值。
残值可以根据资产的市场价值和使用寿命来确定。
4.计算资产的净现值：资产的净现值是指资产的现值减去其成本和折旧的金额。
净现值可以通过将资产的成本和折旧减去资产的残值来计算。
5.确定资产的价值：最后，根据资产的净现值和市场需求等因素来确定资产的价值。
成本法的优点是可以提供一个相对准确的资产价值评估，尤其适用于那些可以准确估算其成本的资产。
然而，成本法也存在一些缺点，如无法考虑市场需求和供应等因素，以及无法考虑资产的非经济价值等因素。
总之，成本法是一种常见的资产评估方法，可以提供一个相对准确的资产价值评估。
在使用成本法时，需要考虑到资产的成本、折旧和残值等因素，并结合市场需求等因素来确定资产的价值。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法简介房地产评估是指对房地产进行价值估算的一种方法。
其中，成本法是房地产评估中常用的一种方法。
成本法是基于房地产的重建或复原成本进行评估的，它考虑了建筑物的物理状况、使用寿命以及替代成本等因素。
成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算重建或复原房地产所需的成本，来确定其价值。
此方法假设买方愿意支付与重建房地产相当的代价，以及卖方在市场上愿意接受不比其重建成本高的价格。
成本法的评估过程主要包括以下几个步骤：1. 确定房地产的重建成本：重建成本是指将房地产从零开始重新建造或复原所需的成本。
其计算包括建筑材料、劳动力成本、设计费用、施工管理费用等。
2. 考虑物理状况和使用寿命：在确定重建成本的基础上，还需要考虑物理状况和使用寿命对房地产价值的影响。
物理状况包括建筑的结构、设备、装修等方面的状况。
使用寿命指的是建筑物能够正常使用的时间。
3. 考虑替代成本：替代成本是指在市场上购买一个具有相同功能和服务的房地产所需的成本。
考虑替代成本会影响到房地产的价值，因为买方有可能选择购买替代房地产而不是重建或购买现有的房地产。
4. 调整价值：根据以上计算得出的重建成本、物理状况和使用寿命等因素，对房地产的价值进行调整。
调整的过程是根据市场上类似房地产的销售数据和专业评估师的经验进行的。
成本法的适用场景成本法在以下情况下适用：需要对新建房地产进行评估时，成本法可以提供一个参考价值；对老旧房地产进行评估时，成本法可以作为评估的重要依据之一；房地产市场缺乏充足的可比数据时，成本法可以提供一种可行的评估方法。
成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法具有以下优点：能够提供对新建房地产的评估值；能够对老旧房地产进行评估，给出评估的参考价值；对房地产市场缺乏充足可比数据时，成本法是一种可行的评估方法。
但成本法也存在一些局限性：成本法不考虑实际的市场需求和供需关系，可能无法准确反映房地产的真实价值；成本法评估的结果可能会受到通货膨胀、材料价格波动等因素的影响；成本法的评估结果可能不适用于特殊房地产类型，比如具有历史价值或文化价值的房地产。
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采用成本法评估过程估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。
其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。
即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。
（一）土地使用权价格评估：1、估价对象描述：估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。
在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。
酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。
本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。
2、土地估价方法选用：一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。
根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。
技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。
1、地价定义①实际土地开发程度：红线外五通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。
②设定土地开发程度：红线外六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。
③设定用途：商服用途④实际用途：商服用途⑤设定土地使用年限：土地使用年限最高为40年，剩余使用年限35年。
⑥土地价格内涵：此次评估的地价是指估价对象所属土地在评估基准日为2014年07月11日在上述设定的土地使用年限、用途、土地开发程度条件下土地使用权价值。
2、土地价值的评估采用基准地价修正法进行，根据《**县乡镇基准地价表》如下：一类：商业（包括服务、贸易、金融、保险、文化、娱乐、饮食、加油站、批发零售业、各类市场和其它商业）用地、别墅（高档地层住宅）、办公楼与写字楼用地。
二类：住宅、停车场、电信供水供电等市政设施、教育、医疗卫生、体育、科研用地。
三类：工业、交通、仓储、种养业（农、林、牧、渔业）用地。
3、估价测算过程：（1）基准地价的确定依据《**县乡镇基准地价表》，该宗地**县三官寺土家族乡罗潭村七组，其商服用地级别基准地价（二级）基准地价为250元/㎡。
（2）估价期日修正系数（Kt ）根据国土管理部门提供的资料及估价人员市场调查：自2013年4月1日起施行新的基准地价以来，受国家加强土地管理，限制土地供给总量，使城市存量土地地价总体水平上升，由于该地块是**县乡镇旅游景区地段，该区域的土地价格快速上涨，地价指数为3％／年，本次评估宗地确定估价期日修正系数取Kt=（1+3%）^1.5=104.53%。
（3）容积率修正系数（Kv ）张家界禾田居度假酒店总建筑面积39428.65㎡、土地使用权面积159930.26㎡，实际容积率=0.2465，其实际容积率≤0.5，符合规划许可，根据《乡镇规划区商业用地容积率修正取值》，容积率修正系数约为1。
乡镇规划区商业用地容积率修正取值（4）土地使用年期修正系数（Kn ）当待估宗地土地剩余使用年限与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：nmr r K )1/(11)1/(11+-+-= 公式中：K ——- 估价对象宗地的土地使用年期修正系数 r －－－土地还原率%m－－－估价对象宗地剩余使用年限n－－－基准地价设定土地使用年期其中n = 40年m = 35年r = 8%（土地还原利率由无风险利率3%、风险调整值2%及通货膨胀率3%三者构成）K＝0.9774（4）区域因素状况修正系数（∑Ki）乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表（%）乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表宗地地价区域因素修正表（6）宗地形状与面积修正系数（Ks）估价对象四宗地土地面积共计159930.26㎡，地势为依山坡起伏不平，形状不规则，形状与面积修正系数取1.08。
（7）位臵偏离度修正系数（K p）：该宗地位于张家界市**县319国道上，道路通达度较好，交通便利，位臵偏离度修正系数取1。
（8）临街加价修正商业用地地价对区位条件反映最为敏感，而临街条件是商业用地的一个重要的区位条件。
本宗地临街加价修正系数取1.26。
商业用地临街加价修正系数表（9）开发程度修正系数（K f）基准地价是在一定开发程度下的地价，此次评估的开发程度修正费用主要是指宗地红线范围内的道路、供水、排水、电力、通讯、通气、土地平整等土地开发配套费用。
当待估宗地的开发程度与基准地价的开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。
根据委托方提供的资料和估价对象的实际投入，由于本项目全部完工，土地开发程度较高，确定开发程度修正为175元/㎡。
土地开发配套程度费用分配表（单位：元）（10）宗地单价测算：依据宗地单价计算公式：宗地单价=基准单价×容积率修正系数×宗地综合因素修正系数×估价期日修正×宗地形状与面积修正×位臵偏离修正×临街加价修正+开发程度修正费用，计算出宗地单价。
详见土地价值评估表：估价对象土地使用权评估值＝427.50元/㎡×159930.26㎡＝6837.02万元估价对象楼面地价＝6837.02万元/39428.65㎡＝1734.02元/㎡（二）建筑物评估价格的确定技术路线：通过求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其实质是通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象房地产市场价格。
根据委托方提供的资料，参照《中南地区通用建筑标准设计》、《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南定额与造价》和当地建筑市场材料价格、建筑人工费用等，进行相关费用修正，从物质折旧、功能折旧和经济折旧等方面综合考虑后，确定建筑物评估价格。
估价对象建筑物评估采用重臵成本法估算，估价对象建筑面积以《房屋所有权证》登记的为准（详见下表），建筑物的重臵价格根据评估物的结构、设计标准、装修、工程量，按照基准日的现行市场价格和取费标准，并考虑各项政策取费和要求进行计算，并选取当地近期竣工的类似工程决算价格等资料进行复核过程如下：（1）开发成本①勘察设计和前期工程费：包括：规划、设计费和水文、地质勘察费按建计价格[2002]10号并结合市场折扣核算；环境影响评价费，依据计价格[2002]125号文规定并结合市场折扣核算；可行性研究费：依据计价格[1999]1283号文规定并结合市场折扣核算；三通一平费，是指施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出。
依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目按建筑安装工程费的6%计取。
②建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。
附属工程费用是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化、护坡、广场等。
按照《常用房屋建筑工程技术经济指标》、《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南定额与造价》和**县重臵价格标准，并参考近期建设类似房地产实际成本测算确定建安费用。
经估价人员现场查看估价对象建筑结构、工程质量、设备设施等状况，根据委托方提供的该项目建安工程《施工合同》和装修装饰工程《施工合同》等相关资料，此次评估酒店的建筑安装工程费分别为：建筑物土建工程费按920-1080元/㎡计取、安装工程费200-400元/㎡计取、装饰装修工程费按600-1800元/㎡计取、附属工程费按200元/㎡（按土地面积计算约50元/㎡）计取。
具体详见下表。
③基础设施建设费基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。
因为估价对象宗地不是熟地，根据委托方提供的建设工程相关资料，本项目基础设施建设费以建筑面积为计算基数按200元/㎡计取。
④公共配套设施建设费：公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。
根据****价费［2008］122号、****价费［2007］51号,本项目公共配套设施建设费以建筑面积为计算基数按80元/㎡。
⑤其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。
依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目按建筑安装工程费的2%计取。
⑥开发税费开发期税费，包括有关税费和地方政府或其它有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。
计算标准参考湖南省及张家界市的相关规定，同时项目可以享受县政府重点工程项目优惠政策，所有税费减半征收。
依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目以建筑面积为计算基数按80元/㎡计取。
（2）管理费用管理费用是建设单位管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、等。
根据本项目管理费用按土地取得成本与建设成本之和的3%计算。
（3）销售费用销售费用是指建设单位在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费等。