成本法及市场法案例
专利价值评估方法与实践案例分享
专利价值评估方法与实践案例分享近年来，随着知识经济的发展，专利作为一种重要的知识产权形式，对企业的发展和竞争力提升起着至关重要的作用。
然而，如何准确评估专利的价值，成为了众多企业和专利权人面临的难题。
本文将介绍一些常见的专利价值评估方法，并分享一些实践案例，希望能为读者提供一些有益的参考。
一、市场法评估方法市场法评估方法是一种常见且广泛应用的专利价值评估方法。
该方法主要通过分析市场上类似专利的交易价格，来评估目标专利的价值。
通常，该方法需要考虑专利的技术领域、技术水平、市场需求等因素，并结合市场竞争情况进行综合分析。
例如，在某个特定领域存在大量竞争对手的情况下，该领域的专利价值可能会相对较低。
实践案例：某公司拥有一项关于新型电动汽车电池技术的专利，在市场上备受瞩目。
为了评估该专利的价值，该公司进行了市场调研，并分析了与该专利相关的其他专利的交易价格。
最终，他们得出结论：该专利具有较高的市场价值，预计能够为公司带来可观的收益。
二、成本法评估方法成本法评估方法是一种基于专利研发和维护成本的评估方法。
该方法主要通过计算专利的研发成本、维护费用等来评估专利的价值。
通常，该方法适用于那些在研发过程中投入大量资源和资金的专利。
然而，该方法也有其局限性，因为它忽略了市场需求和竞争情况等因素。
实践案例：某企业在过去几年中投入了大量资源和资金，研发了一种新型医疗器械的专利。
为了评估该专利的价值，该企业进行了详细的成本分析，包括研发费用、人力成本、材料费用等。
最终，他们得出结论：该专利的价值较高，能够为企业带来可观的经济效益。
三、收益法评估方法收益法评估方法是一种基于专利所能带来的收益和利润的评估方法。
该方法主要通过分析专利的商业化潜力、市场需求和预期收入等来评估专利的价值。
通常，该方法适用于那些有明确商业化前景和市场需求的专利。
然而，该方法也需要考虑市场竞争情况和技术变革等因素。
实践案例：某创新型企业拥有一项关于智能家居技术的专利，他们希望评估该专利的价值以便进行商业化推广。
资产评估案例
资产评估案例成本法一、重置核算法例1待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2被评估资产为一台2年前购置的机器设备。
据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。
根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本是多少（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6万元运杂费=1.6×（1+80%）=2.88万元安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56万元直接成本=购买价+运杂费+安装费中的直接成本=9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率0.2÷（8+1.6+0.4）=2%间接成本13.04×2%=0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30 （万元）二、物价指数法例题某机床于1994年购置安装账面原值为16万元。
1996年进行一次改造，改造费用为4万元、1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。
若定基价格指数1994年为1.05、1996年为1.28、1998年为1.35、1999年为1.60。
资产评估例题
第二章市场法(直接比较法）案例1:某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。
评估基准日为2013年2月1日。
（1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其他条件也基本相同。
分析:由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114.29（万元)案例2:某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年,位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。
在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元。
经调查和分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同.分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3％,则：资产评估值=580000×（1+9。
3％）=633940(元）案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。
评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月,成交价格为365。
2万元。
评估基准日为2012年8月1日。
分析:待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。
经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30％，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×（1—30％）=255。
成本法,收益法,市场法的评估思路
成本法,收益法,市场法的评估思路1. 咱先来说说成本法的评估思路哈。
成本法呢，就好比是你盖房子，你得把盖这房子花的所有钱都算上，从买地、买材料到请工人干活，这一整套的成本加起来，就是这个房子大概值的钱。
比如说我有个朋友，他开了个小工厂，要评估那些机器设备的价值。
他就把当初买设备花的钱，加上运输费、安装调试费，还有这么多年来维修保养的费用都算进去，这就是用成本法来评估机器设备的价值啦。
这成本法就像是给东西的价值算一笔明白账，让你清楚知道这东西从无到有花了多少本儿。
2. 再讲讲收益法。
嘿，这收益法可有趣啦！它就像是看一只会下金蛋的鸡，你不看这鸡本身值多少钱，而是看它能下多少金蛋，也就是它能给你带来多少收益。
打个比方，我认识个房东，他要评估他那套房子的价值。
他就想啊，这房子租出去每个月能收多少租金，这租金在未来能持续收多少年，把这些未来的租金收益都折算成现在的钱，这就是房子的价值啦。
这收益法就像是一场对未来收益的预估大冒险，充满了期待和不确定性呢。
你说是不是很神奇呀？3. 轮到市场法了哦。
市场法就像是去市场买菜，你看周围人卖的菜都什么价，你就大概知道自己的菜该卖多少钱了。
比如说你要卖一辆二手车，你就去二手车市场看看，跟你的车同型号、同年限、差不多车况的车都卖多少钱。
如果那些车都卖10万块左右，那你的车大概也就是这个价了。
这市场法就是参考市场上的同类产品的价格来评估自己东西的价值，简单直接又很靠谱呢。
4. 成本法有时候感觉特别实在，就像一个老实巴交的人，一五一十地告诉你东西的价值。
就像我爷爷的那个老怀表，那可是有年头了。
他想知道这怀表值多少钱，就用成本法。
他把当年买怀表的钱，加上这些年保养的费用，虽然不多，但是这样算下来，就是这个怀表实实在在的价值。
这成本法不会让你觉得虚头巴脑的，实实在在的，就像稳稳的地基一样。
5. 收益法呢，就像是一个充满希望的预言家。
我有个亲戚投资了一家小店铺，他要用收益法评估这个店铺的价值。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
房地产租金咨询评估方法概述及实例
房地产租金咨询评估方法概述及实例一、评估方法根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行资产租赁价值评估时采取的评估技术思路有市场法、成本法、剩余法和收益法，以及由此衍生的价值折算法等。
通常来说比较法是评估市场租金最适宜的评估方法。
成本法是评估或核定新开发建设项目成本租金最适宜的评估方法，价值折算法和剩余法是评估或分析测算租赁型房地产投资可行租金最适宜的方法。
具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。
二、评估方法概述（一）比较法：比较法是根据与估价对象相似的房地产租金，经比较、调整或修正来求取估价对象房地产租金的方法。
其评估主要考虑以下事项，收集可比实例信息、选取可比实例(统一价格内涵、支付方式、计价单位等)、进行区位实物权益状况修正等。
（二）成本法：成本法是以租金各个构成项之和来求取房地产租金的方法。
租金构成项及基本公式如下：房地产租金=地租+房屋折旧费+室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费当采用租赁方式取得房屋进行改造后再出租的(如整租后分租时，评估整租或者分租租金时)，租金构成项及基本公式为:房地产租金=取得房屋租金+房屋改建折旧费+新增室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费(三)价值折算法：价值折算法是选取适宜方法求得估价对象房地产市场价值或价格，然后确定估价对象报酬率或资本化率，选用适当的数学公式求取折算系数,计算房地产净收益，加上运营费相关税费等得出房地产租金的方法。
基本公式如下:房地产租金=租金净收益+房屋空置和收租损失+运营费+租赁营销费+相关税费房地产租金净收益=房地产价值或价格x折算系数(四)剩余法：剩余法是根据房地产经营产生的经营收入，扣除经营成本和经营利润，或根据改造完成后的房地产租赁收入，扣除需投入的改造成本，求取房地产租金的方法。
资产评估方法——成本法
市场法复习1.某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
根据上述情况，评估房屋价格。
2.有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
宗地成交价格（元／平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/010 1.2450018002008/012% 1.3501%028502009/011% 1.45001%37602008/010 1.1400-2%47802008/010 1.045-1%1%年份200520062007200820092010指数100105108110111115该城市地价指数见下表：试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格。
第三章资产评估的方法——成本法成本法的理论基础：生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费一、成本法含义成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本指过去发生的成本，它又分成两种类型：1、原始成本原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，也称为实际成本。
这部分资料可以从会计核算资料中取得。
2、国家统一清产核资时的评估成本这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。
42016/10/20（二）重置成本财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。
重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。
3年前，买一个A型号的电脑要10 000元，现在买一个同型号的电脑只要4 000元。
重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；（1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产；这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！（2）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。
数据资产价值评价方法介绍(成本法、收益法和市场法)
数据资产价值评价方法介绍
此外，业内学者在成本法、收益法和市场法三种基本方法的基础上，衍生出不同的数据资产评价公式，以及从不同的角度提出数据资产评价公式。
其中，l(·)是一个非递减的联系函数，它应该满足如下条件：
张驰提出基于深度学习方法进行数据资产价值评价：P=（1+G)×(1+D)×(1+A)×(1+S)×(1+R)∑n t=1
(E –E w –E f –E i )×(1+i)-t ×K P=Pr(.)=l (H(.))
A x1≥x2，l (x1)≥l (x2),
A x1,x2≥0,l (x1+x2)≤l (x1)+l (x2).
其中，P 代表标的数据资产价值，G 代表颗粒度，D 代表多维度，A 代表活性度，S 代表规模度，R 代表关联度，G 、D 、A 、S 、R∈[0,10]。
计算公式
计算公式
其中，P 代表标的数据资产价值，E 代表企业的自由现金流，E w 、E f 、E i 分别代表流动资产贡献值、固定资产贡献值、除数据资产外的其他无形资产贡献值，K 代表数据资产价值调整系数，i 代表折现率，n 代表收益期限。
李希君认为数据的价值在于其减少不确定性的决策效用，提出以“信息熵”进行数据资产价值评价。
2。
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成本法及市场法案例本次估价对象为XX公司拥有的XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。
总建筑面积为21445.49平方米，分摊的土地面积为5924.17平方米。
估价人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估价时点的公允价格进行了估价。
（一）估价对象本次估价对象为XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。
总建筑面积为21445.49平方米，其中14#建筑面积6969.47平方米，15#建筑面积6969.47平方米，16#建筑面积7506.55平方米，分摊的土地总面积为5924.17平方米，其中14#楼分摊1925.27平方米，15#楼分摊1925.27平方米，16#楼分摊2073.63平方米。
估价对象中土地使用权和房屋所有权属XX公司所有。
估价对象坐落于XX区XX乡XX村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高品质住宅区。
其东至XX居住区E区二期用地，西至规划的XX中路，南至规划的XX大街，北至规划的XX北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环路。
土地开发程度达到“七通一平”；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位于五类地价区。
附近有300、302、408、409等多路公交车通过，交通便捷。
1.房地产权利状况估价对象中土地使用权属XX所有，建筑物为XX公司开发建设。
证明文件详见后附《中华人民共和国国有土地使用证》[京X国用（2001出）字第XX号]；《中华人民共和国建设用地规划许可证》[2000--规地字-XX]；《中华人民共和国建设工程规划许可证》[2000--规建字-XX]；《北京市建设工程开工证》[京建开字[2000]第XX号]；《北京市商品房预售许可证》[京房内证字第XX号]。
委估房地产产权清晰，无纠纷。
委估物业概况2.估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为年82071月日。
土地开发程度达到七通一平：通水（上水、下水）、电、天然气、热”“29力、通讯、道路和场地平整。
估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上6.5层，标准层层高2.7米，6—6.5层为复式结构，每层层高2.4米，檐高19.5米。
建筑物设计抗震烈度为8度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，90厚轻陶粒砼隔墙条板。
普通水、电、暖配置。
布局结构：14#、15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-5层为二室一厅一卫二阳台，6-6.5层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工验收，具备入住条件。
16#楼户型布局同14#、15#楼，至估价期日，主体结构工程已完工，安装、装饰工程尚未开始。
委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。
小区二十四小时热水供应，二十四小时保安。
建筑物装修情况：外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水泥地面。
楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：瓷砖墙、地面，配置中档厨、卫用具；其余房间水泥毛地面，涂料墙（顶）面，入户有对讲防盗门，户内为镶板门；所有窗户均为塑钢推拉窗。
（二）价值定义本次估价采用市场价值标准和重置价值标准。
本次估价的房地产价格为现行市价和重置价值之体现。
现行市价指委估物业在估价时点的市场公允价值；重置价值中地价是指土地性质为出让、开发程度为“七通一平”、住宅用途条件下的公开市场价格；建筑物重置价值指在估价时点重新购建与估价对象具有同等功能效用的建筑物的价值。
（三）估价方法根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估物业的特点和我们所掌握的资料，确定对估价对象采用“市场比较法”和“重置成本法”进行评估。
市场比较法原理1.市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近估价时点时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。
市场比较法估算房地产价值的计算公式为：委托评估房地产的评估价格=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数2.重置成本法原理（1）运用重置成本法求取建筑物的价格1）收集有关重置全价计算的资料主要包括现行概算定额及费用定额、前期及其它费用计算标准、现场勘察资料等。
2）重置全价的计算房屋建筑物的重置全价由建安工程造价、前期及其它费用、开发利润、建设期贷款利息四部分组成，其中：①建安工程造价的确定为了准确、合理的确定建筑物的建安造价，评估人员依据北京市建筑工程概算定额和材料预算价格进行调整，并按现行标准取费，从而计算出工程的建安造价。
②工程建设前期及其它费用的取费标准及依据前期及其它费用是建设单位按规定应向当地政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用。
本工程依据《北京市建设工程费用》计取，主要由表1所列各项费用组成：表1序号费用名称计费基础建安工程造价勘察设计费1建安工程造价 2 建筑工程设计费建安工程造价 3 工程标底编制费建安工程造价工程保险费4房地产评估及其实务?册资产评估师培训讲义注．计费基础序号费用名称合同预算审查费5 建安工程造价建安工程造价6 合同签证费城市建设工程许可证费7 建安工程造价建安工程造价工程建设监理费8建安工程造价建设工程质量监督费9建安工程造价建设单位管理费10资金成本：计算资金成本的时间以项目自筹划至建设完毕正常时间为准，③利率取假设前期费用在期初一次性投入，建筑安装费用在工程期限内均匀投入，评估基准日同期银行贷款利率。
④开发利润：参照同行业开发利润率，结合实际情况确定。
⑤重置全价的计算：重置全价的计算程序见下表：2 表费序建安工程造根据现行定额资料计前期及其他费前期及其他费前期及其他费（一前期费用一次性投入，建安费用等贷款利贷款利建设期均匀投入四利润率[利润率（二）开发利润]×（一）+ （四）（二）五++（三）+ 重置全价（一））成新率的确定：在评估过程中通过对建筑物的现场勘察，综合考虑构成3调查竣工以来维修保养状建筑物的基本因素即内在质量和次要因素即外观质量，确定查看各主体结构和内外装修现状基础上对委估对象进行现场勘察打分，况、最终采用加权平均法求取综合结合使用年限法，完好分值率；确定理论成新率，成新率。
60% ×40%+完好分值率×综合成新率=理论成新率）评估值的计算 4 综合成新率×评估值＝重置全价（2）运用基准地价修正法求取土地使用权价格北京市人民政府于1993年7月6日下发了《北京市出让国有土地使用权基准地价表》（京政发[1993]34号）及其使用说明，对北京市出让国有土地进行宏观控制，我们依据该文件求取估价对象的地价。
该基准地价是在调查各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用三部分构成，因此将基准地价通过容积率、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出土地的价格。
基准地价修正法的基本公式为：委估土地单位面积评估价格=出让金基数×容积率修正系数×使用年限修正系数＋基础设施建设配套费×容积率＋土地开发及其他费用（四）估价过程1.用市场法求取14#、15#楼的房地产价格（1）选取比较实例根据委估对象所处位置，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、设施、楼层、装修及结构等类似的多个商品房作为参照物，在充分了解参照物及委估对象状况的前提下，以参照物的平均成交价格为基础，通过修正得出评估对象的公平市价。
委估对象与参照物的因素比较详见表3：表 3房地产评估及其实务?册资产评估师培训讲义注．）因素修正2 （）交易情况修正1设委估房地产均为自由竞争市场上的平均价，由于所选取的三个比较案例，100、。
三案例修正系数分别为：100、100为100，则A、B、C 2）交易期日修正CB、100，确定A、评估对象与比较案例的交易日期比较，设委估房地产为100。
、100、三案例分别为：100 ）区域因素修正 3基根据所处地理位置、估价人员所选取的三个比较案例位于同一供求圈内，础设施保证度、公共设施保证度、交通、环境等确定区域因素修正系数。
可比房4地产区域因素修正计算见表：494 98.5 100 101.5 区域条件分值1.090 100 100 所处地理位置105 0.3100 100 基础设施保证度100 105 0.2100 100 公共设施保证度其105 100 0.2中80 90 100 90 环境质量0.15100100100交通便捷度1000.154）个别因素修正个别因素修正主要考虑楼层、结构布局、设施、建材及装修、户型、成新程5：度、交付方式、销售方向等，对各因素进行比较，详见表5C6可比实例交易条件分值）/可比实例价格×（估价对象交易条件分值= 比准价格房地产评估及其实务?册资产评估师培训讲义注．×（可比实例交易时间因素分值/估价时点时间因素分值）×（估价对象区域因素分值/可比实例区域因素分值）×（估价对象物业条件分值/可比实例物业条件分值）计算待估房地产的评估价格：取所选三个案例比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估全价，则评估对象单位建筑面积的评估价格为：地上评估单价=（6,423+6,334+6,677）/3= 6,478（元/平方米）根据房地产的市场交易状况，地下部分售价为地上部分平均售价的50—70%，结合委估物业实际情况，此项比率取70%，则地下部分评估单价为：地下评估单价=6,478×70%=4,535（元/平方米）14#楼地下一层，地上6.5层，总建筑面积为6969.47平方米，其中地下建筑面积827.59平方米，地上建筑面积6141.88平方米，则：地下部分评估值=4,535×827.59=3,753,120.65（元）地上部分评估值=6,478×6141.88=39,787,099.00（元）14#楼的总评估值=地下部分评估值+地上部分评估值=3,753,120.65+39,787,099.00=43,540,219.65（元），合：4,354.02万元；15#楼的评估方法及过程同上，其结构布局、建筑过程、完工时间均为14#楼相同，其所处位置与14#楼相邻，则：15#楼评估值为：4,354.02万元。