房地产行业：重点跟踪城市11月整体成交环比降幅约4%--房地产行业2010年11月第5周周报

促成交易的十二种方法

促成交易的十二种方法 钓鱼促销法：利用客户需求的心理通过让客户得到某些优惠和好处吸引他们采取购买行为，如免一些费用等。 感情联络法：通过投其所好帮客户现实中所需，使双方有亲和需求的满足感，而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方矛盾的心理缩小或消除而达到销售的目的。 动之以理法：通过提问答疑等方式向客户提示购买此房屋给他们带来的利益，从而打动顾客的心理，刺激他们增强购买的欲望，如小孩上学、老人看病、主妇买菜等方面分析。 以攻为守法：当估计到客户有可能提出反对意见，要抢在他提出之前有针对性地提出阐述，主动以攻为守，有效地排队成交的潜在障碍，如客户对价格有异议，可向客户阐述物有所值的理由，先入为主，打消客户提出反对的意见。 从众心理法：利用人们从众心理制造人气或大量成交的氛围，客户有紧迫感，促使客户下决心购买，如可备几份已签的合同，使客户有大家认同这里是好房子的概念。 引而不发法：在正面销售不起作用的情况下，可找客户感兴趣的话题展开广泛的交流，在关键时作出适当的引导和暗示，让客户领悟到购买对自己有利，而达成交易，如谈宏观价格走势，物业配套和消费倾向等。 动之以诚法：抱着真心实意诚心诚意没有办不成的心态与客户谈，以诚相待，让客户完全信任置业顾问，造成“你办事我放心”的局面。 助客权衡法：客户犹豫不决时，置业顾问要积极介入，帮助客户将某些比较明显的利弊加以分析，让客户充分地权衡出利大于弊，而作出购买决定，如客户对楼层犹豫不决时，主决策人的说词可尽快使买方内部意见统一从而购买。 失去心理法：利用客户既害怕购非所值花费了无谓的代价，又担心如不当机立断就会“过了这村就没这店”的心理来提醒客户购买。 期限抑制法：可利用制造一些借口或某些客观的原因，临时的设置一个有效期，让对方降低期望值，只能在我方的方案范围内和所设定的期限内作出决策。 欲擒故纵法：针对买卖双方经常出现的戒备心理和对峙现象，在热情的服务中不应向对方表示志在必得的成交装傻充愣，而要抓住对方需求心理，先摆出相应的事实条件，表现出

各种媒体的优缺点分析()

各种广告媒体的优缺点分析 一、报纸 在传统四大媒体中，报纸无疑是最多、普及性最广和影响力最大的媒体。报纸广告几乎是伴随着报纸的创刊而诞生的。随着时代的发展，报纸的品种越来越多，内容越来越丰富，版式更灵活，印刷更精美，报纸广告的内容与形式也越来越多样化，所以报纸与读者的距离也更接近了。报纸成为人们了解时事、接受信息的主要媒体。报纸的主要特点有： 1、传播速度较快，信息传递及时 对于大多数综合性日报或晚报来说，出版周期短，信息传递较为及时。有些报纸甚至一天要出早、中、晚等好几个版，报道新闻就更快了。一些时效性强的产品广告，如新产品和有新闻性的产品，就可利用报纸，及时地将信息传播给消费者。 2、信息量大，说明性强 报纸作为综合性内容的媒介，以文字符号为主，图片为辅来传递信息，其容量较大。由于以文字为主，因此说明性很强，可以详尽地描述，对于一些关心度较高的产品来说，利用报纸的说明性可详细告知消费者有关产品的特点。 3、易保存、可重复 由于报纸的特殊的材质及规格，相对于电视、广播等其他媒体，报纸具有较好的保存性，而且易折易放，携带十分方便。一些人在阅读报纸过程中还养成了剪报的习惯，根据各自所需分门别类地收集、剪裁信息。这样，无形中又强化了报纸信息的保存性及重复阅读率。 4、阅读主动性 报纸把许多信息同时呈现在读者眼前，增加了读者的认知主动性。读者可以自由地选择阅读或放弃哪些部分；哪些地方先读，哪些地方后读；阅读一遍，还是阅读多遍；采用浏览、快速阅读或详细阅读。读者也可以决定自己的认知程度，如仅有一点印象即可，还是将信息记住、记牢；记住某些内容，还是记住全部内容。此外，读者还可以在必要时将所需要的内容记录下来。 5、权威性 消息准确可靠，是报纸获得信誉的重要条件。大多数报纸历史长久，且由党政机关部门主办，在群众中素有影响和威信。因此，在报纸上刊登的广告往往使消费者产生信任感。 6、高认知卷入 报纸广告多数以文字符号为主，要了解广告内容，要求读者在阅读时集中精力，排除其它干扰。一般而言，除非广告信息与读者有密切的关系，否则读者在主观上是不会为阅读广告花费很多精力的。读者的这种惰性心理往往会减少他们详细阅读广告文案内容的可能性。换句话说，报纸读者的广告阅读程度一般是比较低的。不过当读者愿意阅读时，他们对广告内容的了解就会比较全面、彻底。 7、注意度不高 在一份报纸中，有很多栏目，也有很多广告，它们竞相吸引读者的注意。这样，只有当你的广告格外醒目时，才容易引起人们的注意。否则，读者可能视而不见。 8、印刷难以完美，表现形式单一 报纸的印刷技术最近几年在高新科技的支持下，不断得到突破与完善。但到目前为止，报纸仍是印刷成本最低的媒体。受材质与技术的影响，报纸的印刷品质不如专业杂志、直邮广告、招贴海报等媒体的效果。报纸仍需以文字为主要传达元素，表现形式相对于电视的立体、其他印刷媒体的斑斓丰富，显然要单调得多。 二、杂志 杂志也是一种印刷平面广告媒体，尽管与报纸广告相比，它明显地缺乏时效性，而且覆盖面有限，但由于它精美的印刷，具有光彩夺目的视觉效果，故深受特定受众的喜爱。由于杂志种类繁多，雅俗均有，而且出刊周期短的杂志种类最多，影响颇大，因此，它成为现代广告四大媒体之一。由于印刷技术的发展和人类思维的进步，以往的单纯平面设计模式不断被打破，新的设计形式不断出现，这都体现着杂志广告的广阔前景。杂志的主要特点有： 1、读者阶层和对象明确 杂志的读者不象报纸广大，但分类较细，专业性较强，这便于选择特定阶层的广告非常方便，更能做到有的放矢。同类杂志的读者，在质的方面大体相同，因此，广告文案的制作也容易得多，反过来说，每一类杂志都拥有其基本的读者群，那么就可以针对不同的消费者选择不同的杂志。所以，为了更好地利用杂志媒体，应该根据广告目标对象的。要求对能利用

房地产行业协会会长交流发言稿

与时俱进明确方向不断提高协会推动房地产业发展的服务保障能力 在会员大会上的交流发言 行业协会是市场经济关系深化发展和社会分工在市场领域细化的产物，是市场体系的重要组成部分，它的完善与否是市场体系成熟与否的一个重要标志。健全的市场体系及市场运行机制，离不开行业协会。作为政府、企业、市场之间的纽带和桥梁，既是企业走向市场的向导，也是企业权益和社会经济秩序的维护者。随着社会主义市场经济的不断发展和完善，行业协会在社会经济生活中的作用越来越重要。 我国目前成立的房地产行业协会主要以社会团体的形式出现，在实际运行中，房地产行业管理还未能完全起到行业自律的作用，同时由于政府机构改革尚未到位，企业对政府的依附关系并没有完全解决，所以房地产行业协会为民间组织的独立地位也就未能得到有效确立，其为社会性经济组织对行业管理的巨大作用也未能得到充分发挥。 （一）要进一步转变观念，明确房地产行业协会发展方向。 就政府部门而言，真正的把思想观念从过去计划经济时期的微观管理，转到市场经济的宏观管理上来，切实转变政府职能。就房地产行业协会而言，也需要转变观念，比如过

去总想依附在政府身上，习惯于按政府的管理职能办事，而不愿解决行业、企业存在的热点、难点问题等。房地产行业协会在当前应当摆正自己的位置，在党和政府的领导下，在遵纪守法的前提下，独立自主地开展活动，努力成为行业、产业政策的主要建议者，根据行业、产业发展的要求，进行调查研究，积极探索解决问题的思路和办法，向政府有关部门提出合理的政策建议；同时，要做好房地产行业的代表，维护本行业的合法权益，通过协调规范内部活动，促进行业协会的团结，通过协商协调，理顺外部关系，创造一个有利于房地产行业协会发展的良好环境。 （二）推动自身建设，扩大社会影响。 房地产行业协会最重要的任务是根据房地产行业的具体情况和发展要求，为企业和政府提供双向服务，维护企业的利益，反映企业的呼声，协助政府进行行业管理。在房协自身建设中，应学习借鉴先进地区的成功做法和经验，进一步明确“会员办会、服务立会、经济强会、人才兴会”的办会思路，坚持“为会员、为政府、为社会”的“三为服务”宗旨，贯彻“自愿入会、自选领导、自聘工作人员、自筹经费、自理会务”的“五自原则”，遵循“自我管理、自我教育、自我服务、自我约束、自求发展”的“五自活动方针”。在体制、机制方面进行自我调整、自我改造、自我完善，把行业协会自身建设搞好，尽早完成向自律组织转型，真正成为服务企业、自负盈亏的市场主体。政府相关部门也要给予

地房地产市场基本情况分析

房地产市场差不多情况 一、房地产差不多经济指标 （一）房地产与国民经济协调进展情况 2005年全市经济稳定较快增长，综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元，按可比价格计算，增长13.6％，高于全国增速3.7个百分点，比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长，实现增加值247亿元，增长5.5％；第二产业增速较快，实现增加值927亿元，增长17.7％，第三产业实现增加值678亿元，增长11.5％。人均GDP达到20082元，比上年增加3215元。 （二）房地产开发投资情况 建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数3330个，增长42.9％，新开工项目2745个，增长46.6％；房地产开发完成投资122亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米，分不比上年增长26.3％和28.9％。 （三）商品住房市场供求总量情况

1、2005年1-4月登记销售套数3017套，销售面积38.1万㎡；办理商品住房交易手续套数4445套，面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套，预售面积68.97万㎡，同比增长44％；已办理商品住房交易手续套数2190套，面积26.64万㎡，同比增长-48.59％，契税同比增长-40.14％；本年度可售套数1468套，可售面积16.94万㎡，同比增长21％。 供求增量比＝（1～4月批准预售面积）/（1～4月登记销售面积）＝1.26。同期供应与销售比例为1.26：1，供应与销售形式良好，购买需求旺盛。 2、经济适用住房 1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房（含集资建房）销售套数共888套，面积10.79万㎡，同比增长-43％。 3、商品住房可售面积（含经济适用住房） 2004年－2006年4月共批准预售面积455.91万㎡，截止目前可售面积共计89.7万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡，2005年可售面积为67.66万㎡，2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡；从住房

教你与客户成交的24种技巧--王宇诚

教你与客户成交的24种技巧 销售是一种以结果论英雄的游戏，销售就是要成交。没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪夜。在销售员的心中，除了成交，别无选择。但是顾客总是那么“不够朋友”，经常“卖关子”，销售员唯有解开顾客“心中结”，才能实现成交。在这个过程中方法很重要，以下介绍排除客户疑义的几种成交法： 1、顾客说：我要考虑一下。 对策：时间就是金钱。机不可失，失不再来。 1）询问法： 通常在这种情况下，顾客对产品感兴趣，但可能是还没有弄清楚你的介绍（如：某一细节），或者有难言之隐（如：没有钱、没有决策权）不敢决策，再就是挺脱之词。所以要利用询问法将原因弄清楚，再对症下药，药到病除。如：先生，我刚才到底是哪里没有解释清楚，所以您说您要考虑一下？ （2）假设法： 假设马上成交，顾客可以得到什么好处（或快乐），如果不马上成交，有可能会失去一些到手的利益（将痛苦），利用人的虚伪性迅速促成交易。如：某某先生，一定是对我们的产品确是很感兴趣。假设您现在购买，可以获得××（外加礼品）。我们一个月才来一次（或才有一次促销活动），现在有许多人都想购买这种产品，如果您不及时决定，会…… （3）直接法： 通过判断顾客的情况，直截了当地向顾客提出疑问，尤其是对男士购买者存在钱的问题时，直接法可以激将他、迫使他付帐。如：××先生，说真的，会不会是钱的问题呢？或您是在推脱吧，想要躲开我吧？ 2、顾客说：太贵了。 对策：一分钱一分货，其实一点也不贵。 1）比较法： ①与同类产品进行比较。如：市场××牌子的××钱，这个产品比××牌子便宜多啦，质量还比××牌子的好。 ②与同价值的其它物品进行比较。如：××钱现在可以买a、b、c、d等几样东西，而这种产品是您目前最需要的，现在买一点儿都不贵。 （2）拆散法： 将产品的几个组成部件拆开来，一部分一部分来解说，每一部分都不贵，合起来就更加便宜了。 （3）平均法： 将产品价格分摊到每月、每周、每天，尤其对一些高档服装销售最有效。买一般服装只能穿多少天，而买名牌可以穿多少天，平均到每一天的比较，买贵的名牌显然划算。如：这个产品你可以用多少年呢？按××年计算，××月××星期，实际每天的投资是多少，你每花××钱，就可获得这个产品，值！ （4）赞美法： 通过赞美让顾客不得不为面子而掏腰包。如：先生，一看您，就知道平时很注重××（如：仪表、生活品位等）的啦，不会舍不得买这种产品或服务的。 3、顾客说：市场不景气。 对策：不景气时买入，景气时卖出。 （1）讨好法：

四大传统媒体的特点

传统的四大广告媒体的优缺点 报纸、杂志、广播、电视是广告传播活动中最为经常运用的媒体，通常被称为四大广告媒体。 （一）报纸 1、报纸的类型 从报纸容分，有综合性报纸，专业性报纸。 从报纸出版时间分，有日报、早报、午报、晚报、夜报。 从发行围分，有全国性报纸、地方性报纸。 从报纸的风格分，有严肃性较强的报纸、通俗化报纸。 2、报纸读者 所有收入阶层、受教育程度、年龄、民族背景不同的人都是报纸的读者。他们广泛分布在城市、郊区、小镇、旅游胜地和农村地区。所有的人口统计指标都表明，报纸是一种坚实的大众传播媒体，大约68%的成年人都受其影响。 3、报纸广告 报纸上的广告大致分为三类：分类广告、展示广告和增刊广告。 分类广告。分类广告通常包含所有形式的商业信息，这些信息根据读者的兴趣被分成若干类。这类广告大约占全部广告收入的40%。 展示广告。这是报纸广告最重要的一种形式。 增刊广告。所谓增刊广告，是在一个星期，尤其是在报纸的周日版出现的广告插页。 4、报纸广告的优势

传播围大，读者众多且相对稳定。通常情况下，报纸的发行量都比较大，尤其是全国发行的综合性报纸，而且这些读者是相对稳定的。 读者对象选择性强。许多报纸都拥有自己特定的读者群。 可信度高，印象深刻。一般来说，报纸在读者的心目中享有较高的信誉，它所发布的新闻消息具有一定的权威性，借助报纸刊登广告，能赢得读者信任。 灵活性。这往往是报纸能吸引广告主的另一重要原因。报纸广告不需要复杂的制作程序，从稿件处理到制版印刷时间很短。同时广告版面的大小、颜色和有关细节可灵活掌握，广告主可根据自身的具体情况及市场对产品、对广告的反应随时对广告讯息进行修改。 报纸广告不像电视、广播广告那样转瞬即逝，不可追踪，它以“白纸黑字”的书面语言把广告信息准确地传达给受众，便于消费者收集有关资料，事后可进行保存、查阅。 5、报纸广告的劣势 生命周期短。人们读报时倾向于快速浏览，而且是一次性的。一份日报的平均生命周期只有短短的24小时，因此，其生命周期是很短的。 干扰度高。很多报纸因为刊登广告而显得杂乱不堪，过量的信息削弱了任何单个广告的作用。即使是增刊广告，现在也因为太厚而显得更加混乱。 产品类型限制。报纸和所有的印刷媒体一样有着共同的缺陷。有些产品不能在报纸上做广告，例如要演示的产品。 印刷质量欠佳。印刷质量欠佳是各种报纸普遍存在的问题，尤其是广告讯息以图片形式出现时为甚。报纸通常印刷不够精美，且多数是黑白报纸，难以造成强烈的视觉美感。但近年来，随着报纸彩印化趋势的加强，报纸的美感正在加强。

房地产业协会申请书

房地产业协会申请书 房地产业协会申请书 您们好!在此先致以诚挚的问候。 我们是湖北贵信置业有限公司，在我们嘉鱼县，发现周围很多房地产企业的同行，他们和我们一样，期望把嘉鱼县建设的更加美好。而目前我县还没有建立这样一个交流的平台，因此在向房管局和嘉鱼从事房地产开发的同行们认真讨论后，大家一致认为在嘉鱼从事房地产开发的同行们应该建立一个能够给众多关注房地产事态爱好者共同学习，共同交流，相互探讨以提高共创美好嘉鱼的平台。在经过大家充分协商与慎重考虑后，成立了房地产协会筹备小组。现郑重向县领导、房管局和相关单位提出申请，恳请成立嘉鱼县房地产协会，为广大房地产爱好者搭建一个广阔的学习和交流平台。该平台的搭建一方面能更好地促进人们学习房地产专业知识，加快嘉鱼县的城市发展;另一方面能够积极带动嘉鱼县各行各业的经济发展，为建设美好嘉鱼添砖加瓦。最后该平台的搭建有助于加强和社会的联系，增强社会实践能力，并服务与广大嘉鱼人民。 房地产协会成立后，协会成员将本着“把握现在，展望未来”的宗旨在嘉鱼县推动房地产行业文化的传播，引导嘉鱼人们关注房地产这一国民经济支柱产业，为有志投身于城市建设尤其是房地产行业建设发展的个人、商家与优秀的房地产企业和业界人士提供一个增进了解、加强交流和促进学习的平台，致力于培养和扩展嘉鱼人民关注社会，学以致用的意识和能力并开发社会人力资源，力争把所有热爱或从事房地产行业的各界人士联合起来，为中国房地产业的健康和谐发展，贡献自己的力量。 在协会活动中，将通过多种途径给众多房地产企业以及对房地产业有志、有兴趣的各界人士提供一个在房产业体现自我价值、挖掘自我潜力、提升自我综合素质，增长社会经验的平台。也让大家在合作过程中不断充实和全面提升自己的能力。协会也同时努力为协会会员创造锻炼自我，完善自我的机会，争取让每位协会会员在协会中有充分的机会参与协会实践活动以及在嘉鱼城市圈能够成为房地产业务知识 过硬，社会实践能力强，思想品质高尚的房产行业的精英型人才，切

房地产行业调研分析报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念

1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

客户逼定成交的常见20种方法

客户逼定成交的常见２０种方法 360行，行行有门道。售楼处中，本来只是带着意向取得客户，也可在富有经验的售楼员中，通过其灼灼逼人的巧妙销售战术，使成交量达到之最。如以下房市中逼定客户成交的常见20种方法就是这样。 【1. 富兰克林成交法】 ---------------------------------- 这种主法适用于善于思考的人，如：“李锐先生，在症状国人们把富兰克林看成是最聪明的人。他遇到问题举棋不定时，会拿出一张纸，从中间划一道，将‘利好’和‘坏因素’全都列出来，分析得失……。现在看来，出除了你觉得该楼盘略远一点外，其余的都是国内顶级社区所具有的，您还忧郁什么？” 【2. 非此即彼成交法】 ---------------------------------- 这是常用的、非常受欢迎的方法。“不是A，就是B”。记住！给顾客选择时一定不能超过两个，否则他会迷惑不解。可以这样问：“您是首付20%呢还是首付30%”。 【3.“人质”策略成交法】 ---------------------------------- 我的车出了点小毛病，空调声音不对劲，送到车场一说，车场老板说：“看看吧，可能是小毛病”。第二天，我去车场，老板大声说：“禹先生，你看你的车”。我的车被高架在空，地下有空调一组排档复速系统的零件。最后，车场老板说：“‘全修好得8000元啊’。无奈，我认了”。 在销售中，尽量说服客户交定金，先交500元房号保留金也行。这样，客户反悔的机会就没有了。 【4. 单刀直入法】 ---------------------------------- 当您和客户僵持一段时间，就价格、付款、户型和其他方面不能达成一致情况下，你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次是一样的，买房和买菜不一样，你不可能花15元/月的低价得到ISO9002的物业管理服务，你别让我为难，我们主管也来了，最多96折。实在你不满意，咱们就交个朋友吧”。这是一种冒险的谈判方式，但这使交易能继续下去，因为压力是双方的。 【5. 决不退让一寸成交法】 ---------------------------------- 房地产业不同其它行业，它的定价，规则和内涵丰富得多，都说“一生幸福与一次选择”，没有听说过客户上来就要求5折的。因此，在价格上要一口价，决不退让，要退让，也得假装去请示，因为只有这样，客户才觉得你珍惜。否则让价太顺得，客户反而觉得有水分，反而不客易成功。 【6. 家庭策略成交法】 ----------------------------------

在房地产业协会工作座谈会上的讲话

在房地产业协会工作座谈会上的讲话 在房地产业协会工作座谈会上的讲话 **同志在房地产业协会工作座谈会上的讲话 各位领导,同志们: 今天，市房协在这里组织召开房地产业协会工作座谈会，表彰了一批先进工作单位和个人，并共同研究布署20xx年房协工作任务。这次会议，正值辞旧迎新和全市上下深入贯彻“两会”精神之际召开，也是在我市房地产业发展处于一个关键的时期召开的会议，其意义深远，责任重大。 过去的一年里，市房协做了大量的、卓有成效的工作，能够以《宿迁房地产》会刊以媒介，以举办业务培训班为抓手，上传下达，多方协调，为我市房地产市场健康稳定发展作出了积极贡献。但由于我们的市场法规体系的覆盖还不全面，有空白，制度之间的衔接有漏洞，行业的自律缺乏自觉性，部分开发企业的法律法规意识还比较淡薄，诚信建设还处在初级阶段，因此，也使得房地产业暴露出一些在这个时期难以避免的许多问题。20xx年，建设部等八部门在全国开展房地产秩序专项整治，我市也积极贯彻落实相关整治精神，与各部门联手开展房地产市场秩序专项整治工作。去年，共对房地产企业立案8件，其中对4家企业实施了行政处罚。如未按规定组织竣工验收就擅自交付使用的富豪现代城项目被处以60万元罚款；未办理质量监督和施

工许可证手续就擅自开工建设的兴鸿一品工程被处以50万元行政处罚。通过多部门执法监察和专项整治，取得了一定成效，有力的净化了房地产市场，受到了中纪委、建设部、省纪委、省建设厅的充分肯定。省纪委编的《纪检监察动态》、《建设部网站》、《中国建设报》、《中国房地产行业涉税服务网》、《中国住宅与房地产信息网》等网站媒体曾先后报道了我市大力度查处房地产市场情况，20xx年11月21日全国房地产市场秩序专项整治城市经验交流会议在青岛召开，我市市委常委、常务副市长徐惠民代表我市作为经验交流单位在会上作了经验介绍。 今年，我市的房地产市场整治工作依然任重道远，尤其是中介市场需要花大力气去整治。而整治规范房地产市场不能仅靠主管部门去刚性查处，还需要依靠协会加强行业自律，把诚信、品牌、社会责任作为协会工作的永恒主题。这里，我就房协工作再提几点看法，和大家一起讨论。 第一，坚持为企业和行业服务是协会工作的根本宗旨。协会是企业合法权益的维护者和代言人，要真正做到为广大会员提供良好的服务，就必须如实反映和帮助解决企业在改革发展中存在的突出问题和实际困难，敢讲真话、求真务实，为企业发展营造良好的空间和环境，特别是要不断创新服务形式与服务领域，努力提高服务质量和效果。第二，认真贯彻党和政府的方针政策是协会工作的基本责任。充分发挥协会的作用离不开政府的支持，要积极配合行业主管部门制定和不断完善各项法规政策，坚持从大局出发，把握正确的政策导向，贯彻

传统四大媒体的优势和劣势

传统四大媒体的优势和劣势,移动通信进入成都市场如何整合 各种媒体的运用情形可以用媒体的广告费投入来衡量。我国各种媒体费用投入的发展。情况大致如下：报纸广告营业额在80年代一直处于第一位，到91年以后就被电视超过。总体趋势是80年代保持相对稳定，而90年代则开始下降，到90年代末降到低谷，21世界以后，随着房地产和汽车产业的发展，又略有回升，成为与电视媒体并驾齐驱的两大龙头媒体。电视广告费所占比例额在几年时间增长很快，有83年的6.9%增长到97年大的24.8%，从四大媒体中所处的第三位跃居到首位，并远远超出杂志和广播媒体，此后一直保持稳定。四大媒体之外的其它广告费所占比例有所下降。总体上说，电视和报纸仍是广告的最主要媒体。广播与杂志，作为传统四大传播媒体的另两大媒体，与电视和报纸相比，一直都处于比较次要的地位。 以下是四大传统媒体各自的优势与劣势比较： （一）报纸 报纸是一种静态媒体 优势：1.阅读的主动性，报纸把许多信息同时呈现在读者眼前，增加了读者的认知主动性，读者可以自由选择阅读。此外读者还可以在必要时将所需要的的内容记录下来。 2.易保存报纸本身是一种读者的脑外记忆储存器，读者可以把有关信息部分剪下保存起来已被以后查阅。可信性高，报纸消息准确可靠，是报纸获得信誉的重要条件。 3.灵活性，在广告版面的大小、颜色和有关细节可灵活掌握，广告主可根据自身的具体情况以及市场对产品、对广告的反应随时对广告讯息进行修改。 4.高认知度，报纸读者的广告阅读程度比较低，不过当读者愿意阅读时，他们对广告内容的了解就会比较全面、彻底。 劣势：从广告形式上看,不具动感,形式空间小,却反动态感、立体感和色泽感。因而对读者的吸引力不大，同事也难以使读者产生情感联想。相对呆板和局限,视觉冲击不足.且由于油印的缘故,有时刊登质量也有误差；从报纸的受众看,由于发行量等问题,相对有局限性,广泛度少弱电视等；从观看习惯上看,受版面影响,被动收看率低,只能依靠主动阅读,相对效果弱了点。 （二）杂志 杂志与报纸一样，同属印刷媒体。它也具备了报纸的某些优势。但是两者之间也存在很大的差别。 优势：1.读者针对性强。大多数的杂志都是针对一定范围的读者，级每一种杂志都可能有其独特的读者群。 2.重复性。杂志的内容丰富多彩，读者毕竟要仔细阅读，而且常常会分多次阅读，深知保存下来日后阅读。读者多次翻阅增加了他们与杂志广告接触的机会。 3.视觉吸引力强。与报纸广告相比较，杂志广告能印上色彩精美的照片和图

房地产行业协会专用倡议书(标准版)

房地产行业协会倡议书 为规范我市房地产开发经营行为，切实维护房地产市场秩序，保护广大消费者的合法权益，促进房我市房地产市场平稳健康发展，我们特向全州房地产开发企业、房地产中介机构、从业人员发出如下倡议： 一、遵守国家、省、州有关房地产开发经营的法律、法规及相关政策，遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，依法开发、经营、管理项目。 二、依法依规开展商品房项目销售，不在未取得预售许可证或备案的情况下，发布预售、销售广告；不以认购、认筹、预定、排号、售卡等方式收取或者变相收取定金、预售款、诚意金等费用。 三、项目销售（或租赁）时确保房源公开，按规定公示信息，切实按政府备案价格要求销售商品房并明码标价，标明房屋销售状态，充分履行告知义务；不垄断房源、操纵房价、房租，不捂盘借售或者变相囤积房源。 四、不发布虚假广告，不捏造、散布房地产虚假信息，以及雇用人员制造抢房等方式恶意炒房、哄抬房价；不在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报；不提供或采用“首付贷”、“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或变相垫付首付款。

五、不恶意克扣保证金和预定金，不侵占或挪用客户交易金，不变相实行价外加价；支持住房公积金贷款及按揭贷款；不对办理户口、就业、升学等作出任何承诺，切实做到事前控制、事中监管、事后避免纠纷。 六、不为不法分子提供租用楼宇非法集资；不以房地产开发建设、预售房屋、返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额的形式非法集资。 七、不采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人或强行要求群众购房。 八、不参与预售商品房的投机炒作，不通过更改预售合同、变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房；不与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益；不炒卖或串通他人炒卖期房、甚至帮助购房人编造虚假情况退房从中牟取差价或利益（如退房服务费、更名费等）；不为购房人强制提供代办、担保服务，或以捆绑服务方式乱收费。 九、不为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，不对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息，不发布虚假房源和价格信息。 十、不一房多卖、捆绑销售；不为购房人就同一房屋签订“阴阳合同”，不规避房屋交易税；不利用合同格式条款，免除或减轻自身责任、加重购房人责任、排除购房人合法权利；不以搭售商品、服务或者附加其他不合理条件，侵害消

与客户成交的24种技巧

与客户成交的24种技巧 销售是一种以结果论英雄的游戏，销售确实是要成交。没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪夜。在销售员的心中，除了成交，别无选择。然而顾客总是那么“不够朋友”，经常“卖关子”，销售员唯有解开顾客“心中结”，才能实现成交。在那个过程中方法专门重要，以下介绍排除... 销售是一种以结果论英雄的游戏，销售确实是要成交。没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪夜。在销售员的心中，除了成交，别无选择。然而顾客总是那么“不够朋友”，经常“卖关子”，销售员唯有解开顾客“心中结”，才能实现成交。在那个过程中方法专门重要，以下介绍排除客户疑义的几种成交法： 1、顾客说：我要考虑一下。 计策：时刻确实是金钱。机不可失，失不再来。 (1)询问法： 通常在这种情形下，顾客对产品感爱好，但可能是还没有弄清晰你的介绍(如：某一细节)，或者有难言之隐(如：没有钱、没有决策权)不敢决策，再确实是挺脱之词。因此要利用询问法将缘故弄清晰，再对症下药，药到病除。如：先生，我刚才到底是哪里没有说明清晰，因此您说您要考虑一下? (2)假设法： 假设赶忙成交，顾客能够得到什么好处(或欢乐)，假如不赶忙成交，有可能会失去一些到手的利益(将痛楚)，利用人的虚伪性迅速促成交易。如：某某先生，一定是对我们的产品确是专门感爱好。假设您现在购买，能够获得××(外加礼品)。我们一个月才来一次(或才有一次促销活动)，现在有许多人都想购买这种产品，假如您不及时决定，会…… (3)直截了当法： 通过判定顾客的情形，直截了当地向顾客提出疑问，专门是对男士购买者存在钱的问题时，直截了当法能够激将他、迫使他付帐。如：××先生，说确实，会可不能是钱的问题呢? 或您是在推脱吧，想要躲开我吧 2、顾客说：太贵了。 计策：一分钱一分货，事实上一点也不贵。 (1) 比较法：

房地产业协会工作总结

房地产业协会工作总结 篇一：房地产业协会XX年上半年工作总结及下半年工作安排 XX年上半年，按照协会理事会确定的全年工作计划和上半年具体工作安排，认真抓好各项工作的落实，经过全体人员的共同努力，出色完成了上半年工作任务，协会整体工作在不断巩固和提高的基础上，实现了新的发展。今年4月在中房协召开的第五届代表大会上，**房协被评为先进协会。 1、顺利完成了脱钩工作，做到脱钩和房协正常工作两不误 根据市政府的要求和国土房管局的部署，顺利地完成了协会脱钩工作。召开了脱钩后的第一次常务理事会，调整了协会会长，确定在房协第四届理事会剩余的两年任期内，协会会长采取轮换制，推选**市房地产发展(集团)股份有限公司总经理张建台任XX年度房协会长;推选**市泰达建设集团董事长许立凡任XX年年度房协会长;按照协会章程规定，第四届理事会期满后再选举产生新一届理事会。 在协会脱钩工作期间，积极调整工作思路，主动适应脱钩的新形势，努力发挥行业代表、行业自律、行业服务和行业协调的职能和作用，做到了脱钩工作和协会正常工作两不误，协会上半年各项工作顺利完成。

2、抓好载体建设，努力办好“一刊一站” 《**房地产》和房协网站这两大载体，是协会日常服务会员，与会员进行沟通和交流的最有效措施和渠道。“一刊一站”办得好坏，直接体现了协会为会员单位服务的质量和协会的整体形象。因此，投入了大量人力、物力、财力，竭尽全力办好“一刊一站”。 《**房地产》每月出版一期。坚持高标准，精益求精，永不自满的精神办刊。加强了撰稿力量，聘请专家学者、媒体记者及业内人士，组成了一支相对稳定的撰稿队伍，同时抓好印刷和发行，由原来的会员单位内部发行，扩展到向社会公共场所公开发行。杂志质量不断提高，容量不断扩展，发行量不断加大，已成为**房地产业最具影响力的权威性刊物。房协网站创办以来，本着高起点，高定位的目标，不断进行调整，今年更名为天房网，增加了工作人员，在原有栏目板块的基础上，添加了“地产博客”、“机构看市”等互动性栏目。专门开辟了“会员专区”。设有“房协信息”“内部文选”等特色栏目，独家发布“房协信息”。自从“房协信息”网上发布以来，信息质量和覆盖面大幅提高。此外，《**房地产》杂志以电子刊物形式于第一时间在网上刊登。目前，天房网以最权威的数据和最及时的资讯发布，成为协会向社会、向企业敞开的窗口，点击率不断提高。

大众传播媒介的优缺点

大众传播媒介的优缺点 传统四大媒介指报纸、电视、广播、杂志，新兴媒介是指网络。 一．报纸传播信息的优势和弱点 在传统四大媒体中，报纸无疑是最多、普及性最广和影响力最大的媒体。报纸广告几乎是伴随着报纸的创刊而诞生的。随着时代的发展，报纸的品种越来越多，内容越来越丰富，版式更灵活，印刷更精美，报纸广告的内容与形式也越来越多样化，所以报纸与读者的距离也更接近了。报纸成为人们了解时事、接受信息的主要媒体。 （一）.报纸的优势 1.传播速度较快，信息传递及时 对于大多数综合性日报或晚报来说，出版周期短，信息传递较为及时。有些报纸甚至一天要出早、中、晚等好几个版，报道新闻就更快了。一些时效性强的产品广告，如新产品和有新闻性的产品，就可利用报纸，及时地将信息传播给消费者。 2.信息量大，说明性强 报纸作为综合性内容的媒介，以文字符号为主，图片为辅来传递信息，其容量较大。由于以文字为主，因此说明性很强，可以详尽地描述，对于一些关心度较高的产品来说，利用报纸的说明性可详细告知消费者有关产品的特点。 3.易保存、可重复 由于报纸的特殊的材质及规格，相对于电视、广播等其他媒体，报纸具有较好的保存性，而且易折易放，携带十分方便。一些人在阅读报纸过程中还养成了剪报的习惯，根据各自所需分门别类地收集、剪裁信息。这样，无形中又强化了报纸信息的保存性及重复阅读率。 4.阅读主动性 报纸把许多信息同时呈现在读者眼前，增加了读者的认知主动性。读者可以自由地选择阅读或放弃哪些部分；读者也可以决定自己的认知程度，如仅有一点印象即可，还是将信息记住、记牢；此外，读者还可以在必要时将所需要的内容记录下来。 5.权威性 消息准确可靠，是报纸获得信誉的重要条件。大多数报纸历史长久，且由党政机关部门主办，在群众中素有影响和威信。因此，在报纸上刊登的广告往往使消费者产生信任感。 （二）.报纸的弱点 1.印刷难以完美，表现形式单一 报纸的印刷技术最近几年在高新科技的支持下，不断得到突破与完善。但到目前为止，报纸仍是印刷成本最低的媒体。受材质与技术的影响，报纸的印刷品质不如专业杂志、直邮广告、招贴海报等媒体的效果。报纸仍需以文字为主要传达元素，表现形式相对于电视的立体、其他印刷媒体的斑斓丰富，显然要单调得多。 2.时效性短 报纸的新闻性极强，因而隔日的报纸容易被人弃置一旁，传播效果会大打折扣。 3.传播信息易被读者忽略 报纸的幅面大、版面多、内容杂，读者经常随意跳读所感兴趣的内容，因此报纸对读者

房地产业协会章程(最新版)

房地产业协会章程（最新版） 根据自愿的原则，联合组成的全市性行业组织，是非营利性的 行业性社会团体法人。下面是为您精心的关于房地产业协会章程全文内容，仅供大家参考。 第一条长春房地产业协会(以下简称协会)，是由长春地区从事房地产行政管理、房地产经营和综合开发、市场交易、经纪中介和供热管理的行政、企事业单位，根据自愿的原则，联合组成的全市性行业组织，是非营利性的行业性社会团体法人。 第二条协会宗旨：以 * 理论和“ * ”的重要思想为指导，坚持和落实科学发展观，发挥行业协会服务、自律、代表、协调作用，沟通会员与政府、社会的联系，反映会员愿望和要求，维护会员合法权益，规范行业行为，保障行业公平竞争，促进长春房地产行业健康发展。 第三条协会的行业业务主管单位是长春市房地产管理和住房 保障局，登记管理机关是长春市民政局。本会同时接受两个局的业务指导和监督管理。第四条协会住所：长春市。活动区域：长春地区。 第五条协会的主要任务、业务范围是： (一)宣传贯彻国家和本市房地产行业和住宅现代化的各项政策、法规，协助政府主管部门进行行业调查和立法调研，代表本行业向政府主管部门反映涉及行业利益的事项，提出经济政策和立法方面的意见和建议。

(二)利用各种渠道，采集、、发布房地产行业和住宅现代化的市场信息、行业动态、管理经验，充分利用协会期刊《长春房地产》信息载体，为会员单位提供信息服务。 (三)承办政府部门委托办理的事项，协助政府举办各种展览展销、产品推介、商务会谈等活动。为会员单位经营、管理项目牵线搭桥，推介合作伙伴。开展有益于本行业的各种技术交流，帮助会员拓展市场。 (四)根据行业、住宅产业现代化发展和会员的要求，配合行政管理部门组织行业培训，为企业培训管理和技术方面的人才，提高从业人员的素质。 (五) 根据会员单位的诉求，围绕会员普遍关心的热点、难点问题，组织研讨、论坛等活动，及时反映会员的呼声和建议。 (六)协调本行业内部之间和不同行业之间的横向联系和重要的经营活动，协调会员之间、与非会员之间及与消费者之间就行业经营管理活动产生的争议事项，维护会员的合法权益。 (七)制定并监督执行本行业的自律公约、诚信承诺，规范行业行为。组织行业诚信、自律活动，评比、推介品牌企业，提高全行业的整体素质和效益。对违反协会章程和行规行约，达不到质量规范、服务标准、损害消费者权益、参与不正当竞争、致使行业集体形象受损的会员，协会可以采取警告、业内批评、开除会员资格等惩戒措施。 (八)通过法律法规授权、政府委托，开展行业统计、行业调查、发布行业信息、公信证明、价格协调。

房地产业协会工作总结及下半年工作安排

总结范本：_________房地产业协会工作总结及下半年工作安排 姓名：______________________ 单位：______________________ 日期：______年_____月_____日 第1 页共7 页

房地产业协会工作总结及下半年工作安排xx年上半年，按照协会理事会确定的全年工作计划和上半年具体工作安排，认真抓好各项工作的落实，经过全体人员的共同努力，出色完成了上半年工作任务，协会整体工作在不断巩固和提高的基础上，实现了新的发展。今年4月在中房协召开的第五届代表大会上，××房协被评为先进协会。 一、上半年工作总结 1、顺利完成了脱钩工作，做到脱钩和房协正常工作两不误 根据市政府的要求和国土房管局的部署，顺利地完成了协会脱钩工作。召开了脱钩后的第一次常务理事会，调整了协会会长，确定在房协第四届理事会剩余的两年任期内，协会会长采取轮换制，推选××市房地产发展（集团）股份有限公司总经理张建台任xx年度房协会长；推选××市泰达建设集团董事长许立凡任xx年度房协会长；按照协会章程规定，第四届理事会期满后再选举产生新一届理事会。 在协会脱钩工作期间，积极调整工作思路，主动适应脱钩的新形势，努力发挥行业代表、行业自律、行业服务和行业协调的职能和作用，做到了脱钩工作和协会正常工作两不误，协会上半年各项工作顺利完成。 2、抓好载体建设，努力办好“一刊一站” 《××房地产》和房协网站这两大载体，是协会日常服务会员，与会员进行沟通和交流的最有效措施和渠道。“一刊一站”办得好坏，直接体现了协会为会员单位服务的质量和协会的整体形象。因此，投入了大量人力、物力、财力，竭尽全力办好“一刊一站”。 《××房地产》每月出版一期。坚持高标准，精益求精，永不自满 第 2 页共 7 页

教你与客户成交的24种技巧

教你与客户成交的24种技巧

教你与客户成交的24种技巧 销售是一种以结果论英雄的游戏，销售就是要成交。没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪夜。在销售员的心中，除了成交，别无选择。但是顾客总是那么“不够朋友”，经常“卖关子”，销售员唯有解开顾客“心中结”，才能实现成交。在这个过程中方法很重要，以下介绍排除...销售是一种以结果论英雄的游戏，销售就是要成交。没有成交，再好的销售过程也只能是风花雪夜。在销售员的心中，除了成交，别无选择。但是顾客总是那么“不够朋友”，经常“卖关子”，销售员唯有解开顾客“心中结”，才能实现成交。在这个过程中方法很重要，以下介绍排除客户疑义的几种成交法： 1、顾客说：我要考虑一下。 对策：时间就是金钱。机不可失，失不

再来。 (1)询问法： 通常在这种情况下，顾客对产品感兴趣，但可能是还没有弄清楚你的介绍(如：某一细节)，或者有难言之隐(如：没有钱、没有决策权)不敢决策，再就是挺脱之词。所以要利用询问法将原因弄清楚，再对症下药，药到病除。如：先生，我刚才到底是哪里没有解释清楚，所以您说您要考虑一下? (2)假设法： 假设马上成交，顾客可以得到什么好处(或快乐)，如果不马上成交，有可能会失去一些到手的利益(将痛苦)，利用人的虚伪性迅速促成交易。如：某某先生，一定是对我们的产品确是很感兴趣。假设您现在购买，可以获得××(外加礼品)。我们一个月才来一次(或才有一次促销活动)，现在有许多人都想购买这种产品，如果您不及时决定，

会…… (3)直接法： 通过判断顾客的情况，直截了当地向顾客提出疑问，尤其是对男士购买者存在钱的问题时，直接法可以激将他、迫使他付帐。如：××先生，说真的，会不会是钱的问题呢? 或您是在推脱吧，想要躲开我吧 2、顾客说：太贵了。 对策：一分钱一分货，其实一点也不贵。 (1) 比较法： ①与同类产品进行比较。如：市场××牌子的××钱，这个产品比××牌子便宜多啦，质量还比××牌子的好。 ②与同价值的其它物品进行比较。如：××钱现在可以买a、b、c、d等几样东西，