2019中海建国里项目个案分析
中建大厦项目后评估报告
【中建大厦】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○九年二月【中建大厦】项目后评估报告前言：中建大厦项目是由中国最大的建筑工程承包企业——“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局、中建国际建设公司和上海隆宇公司联合投资建设的高档甲级写字楼。
中建大厦整个项目的建设委托中海集团下属中海地产上海公司全方位管理。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后【核心内容提要】一、投资管理评估从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的：(一)本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为一次性，证明是相当成功的。
项目随后可以直接进行开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。
(二)浦西的淮海中路和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。
(三)对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判服务等甲级写字楼要素。
(七)经董事会决策，中建大厦以只租不售为方针将物业作为持有型物业经营，经积极开展预租工作，在楼宇经营前期已实现了较为理想的出租率和租户引进。
(八)从品牌建设角度看，奠定高档甲级写字楼的形象是系统工程，市场口碑尤其是中介代理等市场专业人员和大型租户的反映至关重要，楼宇发展商、物业管理公司是否遵照甲级写字楼的商业管理实施运营和管理是除了楼宇硬件外品牌打造的重要条件。
(九)甲级写字楼租赁有其自身的运营规律，只有从各方面以国际化的高标准的写字楼要求进行推广包装、招租、管理、服务，以长远眼光实施运营，才能实现良好的租金现金流和物业自身增值。
四、发展进度、工程管理评估(一)前期阶段，由于中建大厦项目为四家股东出资，方案需上报董事会确认，加上本身超高超限的特点，浦东新区方案需经两轮审批的特点，因而方案报审这一节点出现了延迟，但是在后续工作中抢回了时间，达到如期开工的目标，在项目实施过程中，最终的竣工备案节点对比A版总进度计划延迟了约半年的时间，主要是在方案阶段地下空间由三层改为四层，地上高度增加26m，结构封顶之后，幕墙、精装修与机电安装同时展开的这一阶段材料的调整引起供货时间的延迟。
中海物业案例分享
编辑说明1、为了避免各单位在培训工作中简单枯燥的说教现象，增加实际培训工作中的有效性、直观性和借鉴性，提高一线员工学习的兴趣，教育培训部特编制此案例选评；2、所选案例全部来源于中海物业管理一线工作中发生的真实故事，但基于编辑工作的需要，略有发挥。
另案例中所涉及的个人姓名均为化名，请勿对号入座，自我联系；3、由于所选个别案例存在一定的片面性，所以点评时没有完全局限于就事论事，还旁引添补了其他类似相关联的个案，请大家在实际培训工作中能灵活掌握，举一反三，融会贯通；4、此案例选评中有部分摘自中海物业管理北京分公司总经理赵凯先生主持的深圳市物业管理协会内部刊物《物业管理》之“案例集锦”专栏，从编辑整体格式考虑，部分篇幅文字略有删减和调整；5、此案例选评为第一版试用稿，教育培训部将在今后的工作中不断给予充实和完善，希望各单位员工积极支持，欢迎踊跃投稿；6、点评部分纯属个人意见，由于编者工作经验所限，难免会以偏概全，出现纰漏，恳请大家多提宝贵意见，以便及时修正。
-------编者注目录1、谁是真正的业主 (9)----外来人员要搬东西离开小区怎么办？2、严加防范 (10)----外人到小区讨债寻仇怎么办？3、清理三乱 (11)----业主在公共走道乱摆放怎么办？4、以情感人 (12)----公共地方难以清扫怎么办？5、一地鸡毛 (13)----外来人员不爱护小区环境卫生怎么办？6、不知者不怪 (14)----业主拒交维修费怎么办？（1）7、混淆概念 (15)----业主拒交维修费怎么办？（2）8、管理费不等于维修费 (16)----业主拒交维修费怎么办？（3）9、谁的责任 (17)----业主拒交维修费怎么办？（4）10、好人难做 (19)----业主拒交维修费怎么办？（5）11、彼此彼此 (20)----楼上楼下厨房顶板漏雨怎么办？12、事实胜于雄辩 (21)----公共部位难维修怎么办？13、假冒业主 (22)----访客不愿登记怎么办？（1）14、业主的亲属也不行 (23)----访客不愿登记怎么办？（2）15、特事特办 (24)----访客不愿登记怎么办？（3）16、用理智战胜一切 (25)----访客不愿登记怎么办？（4）17、迂回战术 (26)----访客不愿登记怎么办？（5）18、不厌其烦 (27)----住户带人上楼不愿登记怎么办？19、原则与灵活 (28)----来访者说与业主约好要上楼怎么办？20、奋勇擒贼 (29)----小区范围内有犯罪分子怎么办？21、打鸣的公鸡 (30)----小区内有人饲养动物扰人清闲怎么办？22、无理还要恶三分 (31)----访客蛮横无理乱停车怎么办？23、恩威并用 (32)----外来车辆故意堵塞道口怎么办？24、一箭双雕 (33)----在消防通道上乱停放车辆怎么办？25、是制度就要执行 (34)----业主丢失停车IC卡怎么办？26、车、卡不相符 (35)----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？（1）27、网开一面 (36)----车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办？（2）28、今夜难以入眠 (37)----业主投诉夜晚有噪音扰人怎么办？29、电梯被困 (38)----电梯发生故障有业主被困怎么办？30、被撞坏的道口栏杆 (39)----业主损坏公共设施怎么办？31、公共场合发生的感情“血案” (41)----管辖范围内有紧急事件发生怎么办？32、只认车主 (43)----业主亲属驾车外出怎么办？----住户在大堂遗失物品怎么办？34、醉酒夜归人 (46)----业主深夜喝醉酒回来进不了家门怎么办？35、综合治理 (47)----有人乱派招贴怎么办？36、因势利导 (48)----住户在楼层焚香燃纸怎么办？37、找到根上 (49)----搬家车49辆损坏公共设施逃走怎么办？38、教管结合 (50)----有人逗留损毁绿地怎么办？39、有理又有据 (51)----破损车辆进入小区停车场后嫁祸于人怎么办？40、随机应变 (52)----租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？41、扶正抑邪 (53)----访客无理打骂护卫员怎么办？42、盯住不放 (54)----发生高空坠物怎么办？43、黄线的无奈 (55)----车主不按规定地方停车怎么办？----非管理处权利范围控制的投诉怎么办？45、好一场“防盗网”改装攻坚战 (57)----小区要统一整改业主不配合怎么办？46、事故，差一点在身边酿成 (59)----业主之间发生纠纷怎么办？（1）47、流血事件即将发生 (61)----业主之间发生纠纷怎么办？（2）48、曲径通幽 (62)----醉酒者滋事怎么办？49、变堵为疏 (63)----租户乱抛脏物怎么办？50、客观公正 (64)----店主强迫顾客买买怎么办？51、让我来 (65)----当消防梯坏了业主投诉怎么办？52、情理交融 (66)----业主装修家具堵占楼道怎么办？53、我们家没水了 (67)----小区经常停水怎么办？54、必须遵守的秘密 (68)----服务对象向我们探听其竞争对手情况怎么办？55、满足业主的一切需求？ (69)----业主与外来人员发生纠纷怎么办？（1）56、互让一步海阔天空 (70)----业主与外来人员发生纠纷怎么办？（2）57、口说无凭 (71)----突发灾害性事故发生后怎么办？58、感化业主 (72)----业主欠费难以追讨怎么办？59、深夜中传来的电钻声 (73)----处理问题时情况不明怎么办？60、亡羊补牢 (74)----污水管道反水怎么办？61、有礼让人 (75)----受到业主怠慢误解怎么办？62、苦口婆心 (76)----业主存心为难物业管理处怎么办？63、不软不硬 (77)----装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办？64、调解到家 (78)----业主相互投诉怎么办？65、缓兵之计 (79)----无法实现即使维修怎么办？66、里应外合 (80)----业主执意乱装空调怎么办？67、直接对话 (81)----外籍业主（住户）产生误解怎么办？68、寻踪辩迹 (82)----发现可疑情况怎么办？69、敞开心扉 (83)----业主对管理服务含量缺乏了解怎么办？70、灵活应对 (84)----业主提出不合理装修要求怎么办？71、情在理中 (85)----熟悉的租住户要违轨搬出物品怎么办？72、百密无一疏 (86)----租住户伪造业主同意搬出文书怎么办？73、不和谐的音符 (87)----公司质管部接到业主投诉热点选编1、谁是真正的业主----外来人员要搬东西离开小区怎么办？中城康桥一天来了几位探访A5栋某室访客，由于感觉到来者神情不善，恐有意外，验证放行后便由班长在暗中对访客进行监控。
中海地产集团公司对完工项目之评估报告
长春【中海水岸项目】后评估报告齐梓贺二○○九年十一月长春【中海水岸项目】后评估报告前言：中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。
项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2003年9月7日开始，至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2009年6月）。
主要内容目录【核心内容提要】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】【核心内容提要】。
一、营销工作评估项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。
二、发展进度、工程管理评估(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工，至2007年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。
成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。
(二)在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。
三、成本管理评估水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。
但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。
【项目基本概况】一、项目概况(一)中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地83.5万平方米。
由中海撤离事件分析处于夹缝中的物业公司.doc
由中海撤离事件分析处于夹缝中的物业公司2003年9月8日，北京欧陆经典小区物业公司——中海物业管理有限公司连夜撤离，业主找开发商要说法，此事成为北京一大新闻。
那么，“管家”与“东家”之间为何闹到如此地步？业主：开发商不和业主接触，我们只能以不交物业费抗议自9月8日中海物业管理有限公司连夜撤离欧陆经典小区以后，该小区的部分业主代表连日来一直在与开发商太合龙脉进行协商谈判。
9月10日，参与谈判的业主代表之一耿女士表示，中海物业与欧陆经典业主之间积累的种种矛盾，大多都是房地产开发商遗留问题所引起的。
从2000年入住以来，物业公司与业主一直磕磕碰碰到今天。
业主经常为供暖设施不好、停电、住房面积缩水等问题找物业交涉，而其中有许多问题都是开发商的责任，并非物业所能解决的。
而开发商不直接与业主接触，物业公司是开发商聘请过来的“管家”，我们只能以不交物业费来进行抗议。
这无形之中给物业公司增加了压力，物业公司夹在中间确实不是滋味。
耿女士表示，如果这些遗留问题不解决，任何一个物业公司都没法在这里开展工作。
现在的许多业主都没有交物业费，中海物业在这里实在是支撑不下去了。
据耿女士介绍，她家在欧陆经典的房子是1999年买的，当时售价每平米7000元，这样的价格在北京应该属于高档商品房。
买房之初，开发商的承诺不知道有多好，说小区学校、医院、银行、地下超市样样俱全，是花园式的住宅区，配备一流的物业管理等等。
可是入住没多久，原先规划的花园也没了，前面却多修了一条马路，把一个完整的小区分成三块，地下超市变成了停车场，还出现供暖、供电设施差，房子面积不足等问题。
现在物业公司也跑了，所有的问题都暴露出来。
此前，这些历史遗留问题，多次通过物业找开发商协调，开发商答应得很好，并且多次作了书面承诺，结果却迟迟不予以解决。
业主有一种上当受骗的感觉。
物业公司：长期处在纠纷和亏损中，撤离实属无奈对此次撤离小区的无奈之举，中海物业公司也有一番苦衷。
武汉中海国际项目市场调研、规划定位及经济测算建议报告
7-16F 租金65-70元/㎡/月，售价1.3万元/㎡ 17-35F 预计租金75-80元/㎡/月，售价1.3-1.5万元/㎡
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武汉中海国际大厦项目
1、青山区代表写字楼项目——钰龙时代中心
写字楼标准层平面图
写字楼标准层面积为1110㎡，公共通道为2.1米，分成55.65㎡、106.73㎡、125.27㎡、142.82㎡、 181.19㎡四种标准户型，可拆分组合。
冶金106街坊小区
友谊大道
工
传统
业
市场 本案
三
东方花园
牡丹园
路
东方红村
6
武汉中海国际大厦项目
二、项目地块四至
项目周边土地出让情况：
从武汉市国土资源和规划 局网站公告查询的情况来 看，未来周边红星村的改 造，主要为经济适用房、 回迁房及学校配套设施， 没有大规模的商业配套规 划。 短期内不会带来区域实质 性的改变。
用地性质
商业用地
用地面积
16782㎡
容积率
6.0
商业
33719.85㎡
商务及酒店配套 42406.25㎡
建筑面积
LOFT
23875.13㎡
不计容及地下建 40143㎡ 筑面积：
建筑面积合计 0145.95㎡
建筑覆盖率
40%
建筑高度
188m
停车位
926个
4
武汉中海国际大厦项目
本项目所在青山区（十里钢城），非武汉的传统商务区、也非传统商业区，目 前区域常住人口约50万，区域发展还处在老城区城市更新及新区规划建设阶段。
杨春湖 城市副中心
本项目区域价值发展的核心观点— —
本项目所临的友谊大道，虽有城市主干道的展示 面，但缺乏轨道交通优势，及周边环境短期内无 法改造提升的现实状况，未来的发展将滞后于主
中海国际社区、龙湖时代天街个案
2011.1 区·观园（2
号楼） 国际社 2011.3 区·观园（1 号楼） 国际社 区·江御 （1号楼）
1.2826
112
高层
66.71-90.64
优惠权优惠0.5%；优惠权升 级优惠0.5%；预定优惠1%； 中海会优惠0.5%；一次性付 款优惠0.5%；按时签约优惠 1%。 当天认购优惠75000元；一 次性9.7折，按揭无。
龙湖时代天街经济技术指标一览表
开发商 项目地址 占地面积 容积率 规划户数 建筑形态 梯户比 户车比例 物管费用 物业管理 重庆龙湖成恒地产开发有限公司 渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 253346平方米 4.63 约10000户 （住宅1200户） 高层、商用公寓、商业 公寓：五梯二十四户 高层：三梯十二户 1.25：1（约8000个） 商业：3.4元/m² 住宅：2.5元/㎡ 总建面 绿化率 面积范围 建筑风格 楼层 交房标准 电梯品牌 重庆新龙湖物业有限公司 1300000平方米 35% 29-91㎡ 现代风格 商用公寓：20层 高层：31层 清水房、精装修（高层） ——
项目上半年销售组团
官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为 32-59 ㎡，开盘去化43%。
江御组团在4月、6月分别推出1号 楼和5、6号楼，面积区间为68-122 ㎡，开盘去化49%。
项目上半年销售组团
观园组团上半年推出量最大，共推 出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、 10号楼。 推出1616套，共计13.46万方，开 盘去化68%。 户型区间为61-105 ㎡的两房、三 房。 现所有上半年推出楼栋均有在售房 源。
供气：接市政气管网，一户一表计量。 通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。 闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。 安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号 和10号房配置燃气报警切断装置。 各功能区域装修内容： 客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花 涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。 封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶。 卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个 衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。 玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。 厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配 橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸 顶灯。
居住小区案例分析ppt精选课件
ppt精选版
7
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5
道路系统分析
居住小区道路系 统合理，出入口 设置得当，并按 规定配设了地面 停车泊位。街坊 东北部按规划设 置了一所小学和 幼儿园，公共服 务设施配套完善。
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6
小区特点
规划设计在 打破单一的 行列布局、 寻求居住小 区中不同类 型住宅建筑 合理分区， 和有序布局 上有一定创 意，营造了 较为丰富的、 人性化的居 住空间环境。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
规划特点
规划注重空间协调， 小区形态为城市提 供了适宜的尺度和 丰富的城市轮廓线。
规划方案通过多、 低层住宅建筑的相 互穿插布置，高低 错落有致，形成了 空间上的互补。
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4
绿化区域分析
在居住小区中央， 通过东侧住宅建 筑的扭转布局形 成了由北向南逐 渐开放的纵向居 住小区集中绿化。 同事采用多层建 筑围合方式以及 小高层建筑加大 间距的手法形成 了住宅建筑的半 公共绿化空间绿 化布局合理。
合肥解放里居住小区 案例分析
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1
基本概况
基地占地12.12公顷， 现状为农田，地势平 坦。基地东北为小学、 幼儿园预留地，北侧 为商业用地，东南两 侧均为住宅用地，西 侧为政府用地及民广 场。
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2
设计理念
从城市空间和住 区空间内部空间 出发，寻求小区 中不同类型住宅 的合理分区和布 局，使城市界面 具有良好的尺度 和丰富的轮廓， 同时使居住小区 内部形成与环境 相结合的空间形 态。
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•银泰中心柏悦府 •棕榈泉国际公寓 •建外SOHO •贡院六号 •首府官邸 •御金台 •NAGA上院 •昆仑公寓
•世贸滨江花园
•通过分析大量城市顶级公寓豪宅的案 例，我们寻找出本项目城市公寓豪宅打
造的方向。 世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•城市顶级公寓豪宅尊贵性打造KPI
•产品创 新
•动 •动
•主 •静
•静
•动
•产品: 4房
•动
•景观 面
•5层平面
•主 •景观 面
•22-
27
•6-27层平
•2 7
•特点：大面积景观落面地窗、大露台
•面积：252-260平米
、大卫生间
•套房：3套（27楼只有2套）
•特点：设有大面积景观落地窗户，功能分区合理，主仆空间隔离设计，饭客厅的景观视
野超佳。主卧拥有超大卫浴间，使人有极致尊贵享受。其中6-27层拥有露台，景观，使超
•园林
•KPI
•会所
•室内品质
学习改变命运,知 识创造未来
•公共空间
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•A 产品创
新•1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源
•典型项目1——贝沙湾
➢户型位置：第八A座-第八B座 ➢户型介绍： • A、B户型：四房两厅四卫+储藏 室（面积约2,200-2,400平方呎） ➢户型分析： ✓三梯两户（含一货梯）； ✓户型设计方正、舒适、宽敞，功 能分区合理，将卧室客厅景观面最 大化。 ✓背山面海，无敌海景大露台，尽 享绝佳景色； ✓双套房设计，并配有储藏室、工 人卫生间；
• 花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100 条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日 间可看海景世之联策余划，平台晚技上术沉也淀可城市享公有寓豪另宅一规划种案繁例研华究景19P致；
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249所高品质学校。
一、开发商简介-三大产业群
三大产业群—“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”
【住宅开发】 开发理念： “过程精品、楼楼精品”
【城市运营】 涵盖写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新、 旅游度假、物流等产业
徐家汇商圈
三、区域概况-项目环境
与翠湖天地隽荟、复兴珑御隔街对望，正踞上海市中心，享有顶级生活配套，新天地最后一块豪宅拼图
Unione
中海·建国里
三、区域概况-老西门的改造与规划
老西门推进旧区征收改造，发展教育事业，打造商业文化，推动黄浦商业转型
2017年8月，黄浦区人民政府贴出公告，黄浦区508-514地块面临拆迁，旧城改造
单纯的高层楼宇开发
上海、深圳、广州
一号系列
佛山-中海千灯湖一号
采用ARTDECO建筑风格，超高层建筑
佛山、成都、重庆等
高层
湾系列 公馆系列 国际社区
佛山-中海金沙湾 上海-中海大公馆、北京-中海紫御公馆
成都-国际社区、重庆-国际社区
新古典主义建筑风格，高层建筑
英伦风情的建筑风格、住宅为主，兼商业与高 档写字楼
集超高层、高层全精装豪宅，别墅等顶级豪宅 上海、重庆、杭州、沈阳
新古典主义建筑风格，超高层、高层全精装品 质精工豪宅
上海
双拼、联排别墅，高级公寓，原创欧式风格
全国一二线城市
低密度、高端住宅，建筑风格：新古典主义风 格
全国一二三线城市
双拼、联排别墅
成都、大连
世家
苏州-中海世家、宁波-中海雍城世家
双拼、联排、独栋别墅
83,682
中建大厦
29,000
002 3区域概况 区位、环境、交通、规划、四至、配套、周边竞争、 区域竞争力
三、区域概况-项目区位
内环以内，享有新天地、淮海路、人民广场等现代繁华商圈，坐拥外滩、陆家嘴金融集聚带的核心价值。
人民广场
陆家嘴
淮海路商圈
Unione
中海·建国里
新天地商圈
项目位于黄浦老西门板块， 曾经地属卢湾区，西、北至 肇周路，南至建国新路，东 邻方斜路。与翠湖天地隽荟 隔街对望，5条隧道快速直 通“陆家嘴金融区、世博园 中华艺术馆”等地，区位条 件十分优越。
全国一二线城市
一、开发商简介-在沪项目
19个精品住宅分布12个板块，厚筑一城，精致底蕴；3个商业地产，极具品牌优势，市场认可度高
中海国际中心 上海环宇荟
中建大厦
板块
打浦桥
华漕 人民广场
南站 赵巷 三林 不夜城 长征 泗泾 梅陇春申 新江湾城 蓝翔
板块 老西门板块
洋泾板块
在沪项目-精品住宅
发展时间 1992-1995 1993-1996 1995-1997 1995-1998 2002-2004 1996-1998 2001-2002 1996-2000 2000-2002 2003-2008 2002-2009 2008-2012 2008-2013 2009-2013 2013-2016 2013-2014 2013-2014 2011-2014 2012-2014
项目名 海华花园 海兴广场 海丽花园 海丽大厦 中海海悦花园 海天花园 中海叠翠别墅 中海大厦 中海馨园 中海翡翠湖岸 中海瀛台 御景熙岸别墅 中海万锦城 中海紫御豪庭 中海紫御别墅 中海悦府 中海寰宇天下 中海大公馆 中海溪岸澜庭
在沪项目-商业地产
项目名
可租面积（m2）
中海国际中心
66,006
中海环宇荟
源自香港 初步发展
1
第一阶段
1979-1991
第二阶段
1992-1997
2
红筹上市 发展跨越
调整前行 转战内地
3
第三阶段
1998-2001
第四阶段
2002-至今
4
全国布局 精耕细作
一、 开发商简介-发展历程
中海三大体系产品在全国快速地推行
造城体系、豪宅体系、标杆体系
39年66城，累计超500个
项目，建造面积超1.3亿㎡，累 计运营商业物业366万㎡，甲级
【创意设计及现代服务】 华艺设计，持有“建筑工程”、“城乡规划”双甲级资质 长租公寓、养老公寓、健康生活馆、幼儿园、课外学堂和户外营地等项目
一、开发商简介-产品线划分
以高端精品住宅为主线，展开全业态战略布局
产品类型 产品系列
典型项目
特征
开发情况
花园系列
上海-海华花园、深圳-海富花园、广州-锦城花园
改建范围： 东至贻庆街南延伸至孔家弄、南孔家弄， 西至肇方弄，南至复兴东路，北至方浜中路。
中海建国里 上海2035规划的内环内CAZ（中央活动区） 核心区域，CAZ将是全球财富高地、全球产业 与人才高地，将吸纳上海超过60%的跨国公司 总部。
三、区域概况-交通属性
有一种地段叫作“新天地”：内环内，1km四轨交，靠近南北高架、延安高架，多元化、立体式的交通网络
中海建国里-个案分析报告
宋熙晨 2019.01
Contents
part1： part2： part3： part4： part5： Part6：
开发商简介 区域概况 产品分析 客户分析 营销推售 SWOT
001 1开发商简介 发展历程、三大产业群、在沪项目
一、 开发商简介-发展历程
●业务范围：遍布纽约、伦敦、悉尼、港澳及内地60余个城市，累计开发项目超过500个 ●品牌定位：精品、生活、创造 ●发展方向：“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”三大产业群 ●信用评级：穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-。
住宅为主，兼商业、酒店、医院等复合型物业
佛山、西安等二线城市 全国一二线城市 全国一二三线城市
低密
寰宇天下 里系列 熙岸系列 府系列 央墅系列
上海-寰宇天下、重庆-寰宇天下 上海-中海建国里、上海-中海九峰里 上海-御景熙岸别墅、苏州-中海御湖熙岸 上海-中海悦府、成都-中海金沙府
成都-中海央墅、大连-中海央墅
南
北
高 架 路
延安高架路
8
号
1 0
线
号
线
13 号线
新天地
老西门
Unione
中海·建国里
1km
马当路
陆家浜路
外滩隧道
苏州、宁波
观邸系列
成都-中海城南观邸
双拼、联排
成都、大连、宁波、济南
中海广场
北京-中海广场
中海国际中心
上海、北京-中海国际中心
甲级写字楼
全国一二线城市
商业
中海大厦
成都-中海大厦
环宇城系列
上海-中海环宇荟、中海环宇城
购物中心
全国一二三线城市
星际酒店 上海-万锦城、深圳-中海凯骊酒店、北京-国泰饭