建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理
房地产估价师继续教育答案
国家房地产估价方法网络课堂主讲老师：黄学军（一）18.59’估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可（错）34.59’选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。
（对）36.59’对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。
（错）（二）16.59’房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。
（错）32.59’调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。
（错）（三）32.59’土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，选取其中长者为收益期。
（错）39.59’出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。
（对）（四）40.59’土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收益价值应为按收益期计算的价值加自收益期开始时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
（错）（五）5.59’成本法估价时优先选择“房地分估”路径。
（错）10.59’测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。
（错）（六）18.59’对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本加上建筑物折旧。
（错）（七）3.51’假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。
（对）49.58’动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。
（错）新机遇新挑战——押品价值重估网络课堂主讲老师：闫旭东（一）37.05’押品管理的核心是对抵押品担保能力的评估和价值维护。
（对）53.17’重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。
（对）(二）16.07’银行内部押品价值重估强调效率与质量。
（对）27.14’估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。
（错）（三）25.48’表格式电子估价报告是估价的新工具。
（对）房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引网络课堂主讲老师：崔太平（一）18.59’司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依附于有直接利害关系的部门。
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。
（错）3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。
（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。
（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。
（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。
（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。
（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。
（对）12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。
（对）13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。
（必修）历史性建筑介绍王全民1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。
（对）2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。
（D.坛庙建筑）3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。
（错）4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。
（C.防御性较差）5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。
（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。
（错）2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。
土地使用权少了17年,到期后该怎么办？
土地使用权少了17年，到期后该怎么办？《中华人民共和国物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
土地使用权指的是具有一些身份的人依照法律规定对国家土地进行有限处理的权利，这项权利非常根本，上至商业用地下至公民租房都有涉及，所以土地使用权的有效期限受到了大家的广泛关注，那么，当土地使用权少了17年，土地使用权到期怎么办呢?下面就由小编为大家介绍。
一、2016-2017年土地使用权新规解读11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)下发。
《意见》明确，加强各种所有制经济产权保护，完善农村集体产权确权和保护制度，深化农村土地制度改革。
中国农科院农经所副研究员郭某告诉《每日经济新闻》记者，“针对集体资产，中央明确了核查和保护的精神，并提出防止集体经济组织内部少数人侵占、非法处置集体资产，防止外部资本侵吞、非法控制集体资产，可以说是针对以前曾出现的集体资产管理乱象的一个有力打击。
”针对备受关注的住宅土地使用权到期问题，《意见》明确，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
完善农村集体产权确权和保护制度对农村集体产权的保护，在顶层设计中被始终放在很高的位置。
二、房屋土地使用权到期怎么办在2013年党的十八届三中全会《决定》中，提出扩大土地承包经营权权能、赋予农民对集体资产股份更大权能、建立农村产权流转交易市场等。
在2014年党的十八届四中全会《决定》中，明确要求加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护，部署了创新适应公有制多种实现形式的产权保护制度、加强对集体资产所有权和经营权的保护等制度建设任务。
随后，《积极发展农民股份合作赋予农民对集体资产股份权能改革试点方案》《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》等改革方案陆续公布。
房地产估价师收益法及其运用(一)
收益法及其运用(一)(总分：65.00，做题时间：90分钟)一、(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)(总题数：55，分数：55.00)1.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后的每年的净收益会在上年的基础上增加1万元．收益期限可视为无限年。
如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为{{U}} {{/U}}万元。
∙ A.370∙ B.280∙ C.210∙ D.200（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：该房地产的收益价格为： [*]。
2.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2。
若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于{{U}} {{/U}}元/m2。
∙ A.3816∙ B.3899∙ C.4087∙ D.4920（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[*]=4000×{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}/{6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]}元/m2=4919.71元/m2。
3.采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为{{U}} {{/U}}。
∙ A.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率-投资带来的优惠∙ B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优惠∙ C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿-投资带来的优惠∙ D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠（分数：1.00）A.B.D. √解析：4.有效毛收入乘数是估价对象房地产的{{U}} {{/U}}除以其有效毛收入所得的倍数。
∙ A.价格∙ B.租金∙ C.潜在毛收入∙ D.净收益（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：5.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为{{U}} {{/U}}万元。
房地产估价师继续教育答案—房地产估价方法
测算土地成本和土地重置成本，必须比较法、成本法。（ ）
N.错
06讲
对于估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本加上建筑物折旧。（ ）
N.错 Biblioteka 假设开发法估价时，应优先选择动态分析法。（ ）
Y.对
07讲
动态分析法中后续开发的必要支出应为假设其在价值时点发生时的金额。（ ）
N.错
调整可比实例成交价格时，必须采用直接比较法。（ ）
N.错
03讲
土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，选取其中长者为收益期。（ ）
N.错
出租型房地产净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。（ ）
Y.对
N.错
05讲
成本法估价时优先选择“房地分估”路径。（ ）
房地产估价方法
01讲
估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可。（ ）
N.错
选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。（ ）
Y.对
对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。（ ）
N.错
02讲
房地产实物状况调整的内容包括土地的使用期限。（ ）
N.错
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。
（错）3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。
（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。
（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。
（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。
（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。
（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。
（对）12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。
（对）13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。
（必修）历史性建筑介绍王全民1第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。
（对）2第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。
（D.坛庙建筑）3第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。
（错）4第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。
（C.防御性较差）5第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。
（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。
（错）2第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。
关于国有建设用地使用权到期处置探讨
关于国有建设用地使用权到期处置探讨我国地基本土地制度不断的在进行完善和修改，其中依法、有偿、有权限出让国有建设用地使用权是我国现行的基本土地制度之一。
自上世纪八十年代以来，这项制度在全国逐渐的开始推行，有效的对国有建设用地的使用权管理问题进行了划分和规范，同时也解决了商业用地的问题。
标签：国有建设用地；使用权；使用期限国有建设用地使用权限的出让，促进了国计民生的发展也规范了我国国有土地的使用情况。
随着时间的推移，部分土地到达了使用年限，后期使用大笔的资金缴纳“延期”费用的报道不绝于耳。
关于国有建设用地使用权到期处置问题，得到了全国人民的广泛关注。
1、国有建设用地使用权到期处置问题现状我国虽然实行了土地有偿制度，但是制度中的许多内容还不完善，导致后期实践当中问题重重。
国有土地出让制度中，土地的出让期限和到期处置问题得到了人们广泛的关注。
虽然不同用途的土地可使用的最高出让年限经过法律的明确规定，但是在处理中仍然有许多模棱两可的地方，这些规定大多都会比了土地出让续期的问题，关于续期是否需要交费、如何交费、交费比例多少等等都没有明确的规定，这就导致了在管理当中面临无据可依的问题，切实的影响了我国国有土地的管理和再利用。
目前，我国在逐步开展国有建设用地使用权限到期处置问题，这样既符合当前我国土地管理的需要，有能够促进我国土地管理制度的进一步完善，为我国的土地管理工作提供更合理的方案。
明确国有建设用地使用权到期处置问题，能够有效的提高土地的利用率，推进了我国城镇化发展的进程；实现了国有资产的增值保值问题，并能够完善我国现有的土地管理制度，具有十分深远的意义。
2、权限处置在国内外的实践2.1深圳经验：缴纳方式与产权效力的平衡为了更好地解决到期土地续期问题，深圳市规定，如果续期，业主必须支付地价。
有两种支付方式可供业主选择：一是一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按約定年期修正；二是采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。
浅析土地估价中用途和年期不一致的问题
浅析土地估价中用途和年期不一致的问题【摘要】土地估价中，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》不同用途的土地有不同的最高使用年限，在实际评估过程中，经常会遇到一些由于《国有土地使用证》的土地登记用途、使用年限与土地实际用途、使用年限不一致的问题，给土地估价工作带来困扰，针对这一问题，本文从三种技术评估思路对其进行分析讨论，提出个人观点，供大家讨论和参考。
自1990年5月19日国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布以来，依据国家土地所有权和使用权相分离的原则，国有划拨土地陆续办理了国有土地使用权出让手续，转变成为国有出让土地。
其中随着国有企业的改制、上市，原国有划拨土地也陆续以作价出资、作价入股等不同的形式改变了土地的使用性质。
国有土地出让中，有一个名词叫作“历史遗留问题”，是指因特殊原因，采取协议方式取得出让土地的使用权，在土地估价中，我暂且引入这一个概念，确切的说，不是土地估价存在历史遗留问题，而是作为估价对象的土地因《国有土地使用证》上土地登记的内容如用途、使用年限与土地实际的用途和年限不符合，导致与现行法律法规和土地分类相违背的现象，而造成土地估价工作的困扰。
归纳来说，土地的用途和年限是不能分开的，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的最高年限按下类用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。
”，而国有划拨土地的土地登记用途有办公、铁路用地、科研设计、工业、仓储用地、交通运输、机关团体等多种分类，与《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2007)的分类标准并不完全吻合，在土地估价的实际操作中，城市基准地价将城市建设用地分为商业、住宅、工业三个大类，根据各小类的归属确定待估宗地的用途，但实际上，土地的登记用途与实际用途并不一致，这就导致了由于土地登记的历史问题，而使评估遇到困难。
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建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理
一、住宅房地产
1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限，根据《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。
2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限，参照非住宅房地产同类情形确定。
二、非住宅房地产
1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限
①土地出让合同约定无偿收回建筑
根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值”。
经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。
因此，本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。
②土地出让合同未约定无偿收回建筑
根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。
经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》,合
同中约定“由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿”。
因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×（1+建筑物价指数）收益期年限×建筑成新率/（1+建筑报酬率）收益期年限其中：建筑成新率＝[1-（1-R）×t/N]×100%
R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使用年限；N=建筑经济寿命
（设定商业用房，在价值时点建筑经济寿命50年，已使用8年，剩余42年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年）
=3500×（1+2.0%）30×（1-38/50）/（1+7.5%）30
=3500×1.8114×0.24/8.7550
=173.79元/平方米
估价对象建筑为钢混一等结构，根据苏州市住房城乡建设局《关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房[2015]6号），基本重置价为2300元/平方米，残值率为0。
考虑基础设施费、配套设施费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等，经测算，本次评估建筑物完全重置价取3500元/平方米。
建筑物价指数根据近年来同类CPI指数，确定环比增长率为2.0%。
建筑报酬率采取安全利率加风险调整值法确定。
安全利率是指无风险投资的收益率，选取中国人民银行2015年10月24日公布的五年期定期存款年利率2.75%作为安全利率。
目前在当地房地产投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地产投资的影响程度，以及投资该对象的风险性、流动性、管理的困难性出发，考虑到通货膨胀等因素，确定风险调整值为4-5%，由此求
得资本化率为6.75%-7.75%，本次评估确定建筑报酬率为7.5%。
③不能提供土地出让合同且无法查证相关资料
由于估价委托人未能提供土地出让合同，且估价人员在现有条件下无法查证土地出让资料中关于土地出让期届满后的相关约定。
根据《房地产估价规范》中抵押评估谨慎原则，考虑估价对象未来的不确定性，本次评估取土地剩余使用年限为收益年限，不考虑建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限
根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值”。
因此，本次评估收益期为建筑物剩余经济寿命，收益价值为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
计算公式为：
收益期结束时土地使用权剩余价值=土地价值×（1-土地年限修正系数）
其中土地年限修正系数=n m r 1/11r 1/11）
（）（+-+- 式中：m —评估收益期；
n —价值时点时估价对象土地使用权剩余年限；
r-土地还原利率
（设定在价值时点建筑经济寿命40年，已使用18年，剩余22年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年；房地产单价15000元/平米）
=15000×40%×[1-1/1.0622]/ [1-1/1.0630]
=6000×(1-0.7275/0.8259)
=6000×0.1191
=714.86元/平方米
根据估价对象特点及估价人员对该区域同类物业相关统计分析，土地价值占房地产价值的比例约为40%（或根据该区域基准地价楼面单价确定；或单独评估土地价格），本次评估以此计算确定估价对象价值中的土地价值。
土地还原利率采取安全利率加风险调整值法确定。
安全利率是指无风险的资本投资收益率。
选取中国人民银行2015年10月24日公布的五年期定期存款利率2.75%作为安全利率。
由于土地投资存在一定的风险，综合分析该区域土地市场状况对土地投资的影响，确定风险调整值为3-4%，由此得出的土地还原利率为5.75-6.75%，本次评估取土地还原利率6.0%。
附：
《房地产估价规范》相关要求
《土地估价规程》相关要求
《资产评估准则》相关要求
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