成都石象湖案例分析
休闲观光农庄六大开发模式和经典案例
休闲观光农庄六大开发模式和经典案例作者：山合水易研究中心 | 来源：原创 | 时间：2014-05-13 | 关键词：休闲观光农庄景观设计休闲观光农业的6大开发模式分析：一、景观休闲型以赏花经济为主导，以特色节庆为引领的开发模式。
该模式旅游发展的重点：1、规模取胜，通常大面积的同类或多种花卉，形成视觉冲击；2、景观塑形，通过地形设计、人造花卉雕塑、花卉人文景观等优化景观效果；3、节庆助推，有针对性的推出节庆活动；4、服务配套，立体交通观赏、养生美食享受、有机产品购物等保证美好体验。
案例：加拿大B u t c h a r t g a r d e n加拿大国宝级精致园林，实现四季皆有景的多彩风情园。
1、简介：坐落于加拿大温哥华岛，占地20公顷，是利用一个荒废的采石坑修建的，层次鲜明，四季可游，融汇世界园艺精华的精致花园。
2、策略：利用地势起伏构建景观层次，从单调园艺走向主题园。
3、产品：玫瑰园、日式庭院、意大利花园、低洼花园、B u t c h a r t家族陈列馆。
4、配套设施：游客中心、停车场、园艺咨询中心、种子和礼品店、餐饮厅（d i n n i n g r o o m，b l u e r o o m-温室餐厅，咖啡店）。
5、盈利模式：门票+餐饮消费+纪念品出售。
二、科普观光型这是一种以科技观光为引领，以四季花卉为特色，以考察、科普为主导的开发模式。
该模式旅游发展的重点：1、注重科技导入，从花卉苗木的组培科研到立体化展示；2、科普体验规划，科普教育相关的功能设置及活动策划，且需注重趣味性；3、创意景观设计，用花卉创作有趣味的景观小品，提升花卉的观赏性；4、其他功能导入，引入生态餐厅等项目，丰富游客体验内容。
案例：英国E D E N伊甸园植物展示+科研教育+特色活动，通过环境再生，建造一个与世隔绝的人间"伊甸园"。
1、概况：1994年英国人提姆·史密特首次提出要在一个已经受到工业污染和破坏的地区重建一个自然生态区的想法，2000年在英国南部康沃尔郡废弃的矿山上兴建的伊甸园的项目成为全球最大的生态温室。
石象湖国际度假城战略策划报告精品文档
产品形态
–目前来三亚的“置业候鸟群”大致可以分为四类：商 务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。
–主力产品：酒店式公寓、产权式酒店、海景房、河景 房、山景房、海边别墅；
–相关休闲配套：高尔夫、温泉度假村、SPA等等……
• 三亚环境资源的独一无二和不可再生性，较少受国家宏观 调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其休闲 地产迅猛发展的必然；
• 我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都 谋求升级换代的发展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞 生，创领中国休闲地产新的时代潮流，这就是我们对石象 湖的希冀。
石象湖发展战略支撑体系示意图
世界休闲 国内休闲 地产走势 地产态势
成都休闲 地产格局
目标、方向
规模 优势
生态 优势
区位 优势
蒲江 潜力
– 中国人均GDP超过2000美元，并持续高速增长，将促使城市化及 房地产行业高速增长，由此形成的休闲度假需求及不动产投资需 求的强大市场基础，再加上不可抗拒的休闲经济潮流的到来，为 休闲地产提供了前所未有的良好机遇。
• （3）市场个性化需求导致休闲地产多元化
– 近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地 域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升 级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；
– 目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3～2/3的收入用于休 闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。
• 所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发 达的各类休闲度假目的地；
• 大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休 闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、 吸引投资的最佳平台；
休闲主题城区； 度假村
【精品】保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅)08-2解析
保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅)08-2解析优质资源2007.12目标下的难点如何使成都乃至西南、全国的高中端客户愿意在这里置业如何整合资源,使土地价值最大化如何在保证产品高端的前提下,实现快速销售对于我们这个长周期项目,如何保留项目弹性,对抗宏观调控如何首期轰动,实现保利品牌在成都的精彩落地Copyright(c 2007.12-3-本报告思维逻辑图 No,1 项目界定 No,2 外部环境 No,3 发展战略 No,4 整体定位No,5 营销方案…我们对项目解读–区域属性–项目属性… 成都别墅发展…问题界定格局…发展战略… 板块标杆项目研究… 整体定位… 产品定位…项目整体营销方案…首期营销执行细案… 价格及推量建议 Copyright(c 2007.12 -5- PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建 项目界定外部环境发展战略整体定位营销方案项目界定• 区域属性• 项目属性 Copyright(c 2007.12 -6- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目… 成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。
其中其中都市区中心城中心城外围组团七组团都市区内小城镇非都市区四个县级市市区崇州市区、都江堰市区、彭州市区邛崃市区四个县县城金堂县城、大邑县城、新建县城蒲江县城都市区外小城镇其中其中其中城市规划区城市规划区面积 12390 平方公里面积 12390 平方公里本案“一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。
“一轴”：是指由主城区向南北沿成雅高速路和成绵高速路伸展并联结新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳等而形成的南北向城市发展轴。
石象湖
公司将以"务实、创新、规范、卓越"的原则在成都市开发建设中高档住宅居住区，以规模化的精品产品进入成都市的商品住宅市场，立足成都，辐射四川省二级城市。公司将秉承保利地产"和谐生活，自然舒适"的开发理念，专注于"和谐、自然、舒适"的产品特色营造，不断提升产品的质量。
未来的石象湖，将呈现多元化的发展模式，利用石象湖的优质的品牌价值，进行多品牌融合，旅游产品综合开放，旅游产业升级等发展。保利地产入驻之后，带来的不仅是强大的资本后盾，更是现代企业制度的先进的管理体系和理念。优质品牌和强大资本的结合，产生的将是核聚变的效应。
在资本和品牌的共同效应下，石象湖将呈现一幅幅气势宏大的远景蓝图。细节决定成败，景区的科学规划建设，设施全方位配套升级，多平台营销推广，员工素质全面提升。种种细节的改变将带动全局的华丽飞跃，为打造的西部最具规模，最具观赏性相的现代休闲度假地奠定了坚实的基础。
数百万株的郁金香绚烂绽放，花海绵延，春色满园。盛开的郁金香，如同人们心中盛放的花朵，每个人脸上都洋溢着幸福的微笑。人们欢声笑语，步履轻快，在这里，人们用最自然、最亲近的方式，叩响春天之门。
明年的石象湖郁金香旅游节正逢十周年之际。十年的风雨历练，使得景区的服务更加成熟完善，提供了更多高品质的旅游休闲服务。石象湖郁金香旅游节已成为众多民众踏春出游的目的地之一。
“知者乐水，仁者乐山”是中国古代先哲悟觉的人生真谛。早在南宋时期，石象湖周边地区就已经儒风盛兴，古鹤山书院就是其典型的一例。儒学是几千年中华文明的主体及精髓，它与佛教古刹石象寺一同构筑了园区的文化主题。
石象湖景区旅游形象定位与旅游形象推广
石 象 湖 旅 游 形象 推 广 工作 ； 第二， 石 象 湖景 区 企 业推 广 策 略 。石
象 湖 景 区通 过 打 造 自身 的旅 游 企 业 品 牌 、 提 高 该 景 区旅 游从 业 人 员 素质 。 提 高服务质量和管理水平 ， 培 育 具 有 核 心 竞 争 力 的
旅 游 产品 ， 积极宣传旅 游形象 。 努力推广旅游形 象 ； 第 三。 当地 居 民推 广 策 略 。 通过 不 同形 式 的宣 传 活 动 和 优 惠 措 施 ． 促 使 当 地 居 民认 识 到 旅 游业 对 促 进 当地 经 济 发展 的 重要 意 义 ， 支持 当
下 打 造 人 与 自然 和 谐 相 处 的 生 态 乐 园． 供旅游者休 闲 、 观光 、 度
假 和 会议 之用 因此 我们 应该 把 石 象 湖 景 区旅 游 形 象 最 终 定位
为： “ 生态休闲乐园” 。 以休 闲 为 主 打 ． 以观光为引力 。 以 度 假 康
乐 和 会议 为效 益 的 重 心
进 一 步 改 善休 闲度 假 环 境 ． 加 大 对 绿 化 的 建 设 和 和 旅 游 项 目的
投资建设 ： 第二 。 保 护 和 开 发 石 象 湖 景 区 的旅 游 文 化 资 源 ， 创 新 旅 游产品 ， 提高旅游服务质 量 ： 第三 。 改 善 旅 游环 境 ， 加强 石 象 湖 景 区 及周 边 环 境 社 会 治 安 的 管理 以及 旅 游 安 全 措 施 的制 定 ．
象 湖 只是 从 石 象 湖 的 生 态 和近 年 来 举 办 的 郁 金 香 旅 游 节 着 手 做宣传 的． 因此 ． 在 游 客 心 中 石 象 湖 景 区 现 在 的 旅 游 形 象 主 要 是 以烂 漫 花海 和绿 色生 态 的形 象 为 主 ． 而 这 种 形 象 也 正 是 石 象
成都保利石象湖别墅项目发展战略及营销策略报告
外部 环境
发展 战略
整体 定位
营销 方案
项目界定
• 区域属性 • 项目属性
Copyright(c) 2007.12
-6-
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目
„ 成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托 主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。
其 中 其中
其中 其 中
其中
都市区 中心城
中心城外围组团 七组团
都市区内小城镇 非都市区 四个县级市市区 崇州市区、都江堰市区、彭州市区
邛崃市区 四个县县城 金堂县城、大邑县城、新建县城
蒲江县城 都市区外小城镇
本案
“一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相 关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。
• 城市意向
Copyright(c) 2007.12
-4-
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
本报告思维逻辑图
No,1
No,2
No,3
No,4
No,5
项目界定 外部环境 发展战略 整体定位 营销方案
„我们对项目解读
– 区域属性 – 项目属性
如何在保证产品高端的前提下，实现快速销售
对于我们这个长周期项目，如何保留项目弹性，对抗宏观调控
如何首期轰动，实现保利品牌在成都的精彩落地
Copyright(c) 2007.12
-3-
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
为了完成上述目标，项目组所完成的基础工作
度假型旅游目的地的开发研究——以保利(成都)·石象湖为例
度假型旅游目的地的开发研究——以保利（成都）·石象湖为例作者：孙晶来源：《旅游纵览·行业版》 2015年第6期作者简介：孙晶（1990.3-）女，山东省青岛市人，四川大学旅游学院硕士，研究方向：旅游规划与资源开发。
孙晶我国旅游业正在从纯观光型旅游朝着度假型旅游发展。
而此次研究，将以石象湖——现目前一个以花卉观光为主的景区作为研究主体。
从该景区多个方面来探讨如何将石象湖景区改造成为度假型旅游目的地。
由此为旅游度假产品的开发升级提供借鉴意义。
一、绪论对旅游目的地的研究是我国旅游研究的一大重要领域，一直以来都受到了学者们的普遍关注。
因为在旅游活动中旅游目的地是绝对不可或缺的部分，旅游目的地拥有旅游者所需要的旅游吸引物及相关的服务设施，同时旅游目的地也是整个旅游体系中的一个十分重要的组成部分。
而度假型旅游目的地是旅游目的地中重要的一种类型。
观光型旅游目的地是以当地的风景为旅游开发的重要对象，所以开发的过程中要以该景点为主体，所有的开发都要以风景为中心，为风景服务。
近年来,随着人们消费水平的不断上升，交通的快速发展等都极大地刺激了休闲度假旅游目的地的发展, 加之国家旅游局的相关政策，着手推动“三区”（ 1生态旅游示范区2旅游度假区3旅游扶贫区）的创建, 旅游度假区的立项和建设已经成为普遍性的热潮。
本文尝试以保利石象湖为例对国内观光型旅游景区到度假型旅游景区的转变进行初步的研究, 希望对我国旅游度假区今后的规划、开发和营销管理提供一些有价值的意见和建议。
二、保利石象湖现状分析（一）保利石象湖旅游资源保利（成都）·石象湖，位于国家级生态示范区--成都市浦江县。
景区内有一历史悠久的寺庙：石象寺，所以得名石象湖。
相传该地是三国严颜大将军骑象得道升天的所在。
石象湖因水而得名，因花而闻名。
现目前石象湖是一个以花卉观赏为主的观光型旅游景区。
景区淡旺季明显，为了强化景区的花卉文化，景区全力打造了郁金香、向日葵、百合花三季旅游节。
2010年保利石象湖营销策略报告12.28
畅想石象湖
前
言
• 石象湖，保利集团在成都拿的第一个地块；
• 石象湖，拥有天然的湖面资源，地形起伏，有做成精致美墅的条件； • 石象湖，自2002年起，已在市场上有较大的反响，旅游者4月9月在郁金香和百合花 的笑嬮中体验异国风情；
• 保利集团拥有强大的央企品牌和资源整合能力；
• 新津、浦江新兴别墅区拉开建设高档别墅社区的步伐，大溪谷、君山、保利… • 市场状况良好，房产市场目前全面超越2007成交最高峰； • 2010的市场期盼石象湖的进入，让风景这边也能独好； • 86公里的路途，远否，带着对石象湖的深切期盼，带着保利和世家几年来对这块热 土的深层研究，2010年的石象湖营销策略…
竞争激烈：放量加大; 品质提高：龙泉板块除了现有开发的中粮· 御岭湾、东山国际· 传世家宝外，由上海舜元开发 的“桃源铭”别墅已经于09年11月开始销售，纯独栋别墅项目“懋山湖”及大地集团项目即 将放量。
温江板块
游乐型度假地产向常规居所过渡区
现 状：
昔日的第二居所热点区，芙蓉古城与国色天乡为其标志性休闲地产项目， 如今整个温江融入大成都的趋势日益明朗，第一居所是其必然归宿。
度假疗养中心
充分利用温泉资源、星级酒店资源，
为川内客户或路过客户提供一个四 季健康疗养的胜地。
地产经营
充分利用石象湖资源，打造高尔夫别墅、森林别 墅、湖景别墅，及定制别墅等，实现项目的利润
高尔夫别墅
森林别墅 湖景别墅
客群定向
大西南范围与川内企业有商 务来往的各行业的企业主
边 缘 客 户
次 要 客 户
青城山-都江堰板块
度假地产集中区
现 状：
度假卧城，多为小规模零碎开发而缺乏自我完善配套服务能力以及度假居住磁力。 档次品位上皆有缺失。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
马术俱 乐部
花卉博 览园
PGA级 体育运群
生态景区
生态 资源
2
成都石象湖
生态迎合市场，旅游打造品牌，度假凸显价值
▌ 概况：石象湖位于成都市蒲江县，距成都40分钟车程，成雅高速公路从南侧边界穿过。区域呈浅丘地貌，生态保存良好， 森林覆盖率60%以上， 总平面20平方公里，其中湖面2000余亩，由保利（成都）石象湖旅游发展有限公司统一规划和开发。 ▌ 市场：年游客量150万人次；2012年4月贝多芬庄园136栋独栋别墅创下半天售罄纪录，其中一半以上为外省客户。 ▌ 开发理念：大生态、大旅游；具价值生命的高端度假体系（回归纯净生活状态、同时衔接完整大配套及圈层功能）
1
成都石象湖
石象湖旅游发展历程：生态先行、节庆造势、先进度假理念提升价值
1999年
景
区
石象湖
形
水库
态
2002年
2007年
石象湖生态风景区
2012年
中国生态旅游 度假第一镇
生态环境保护 基础项目建设
七彩花田、古镇等郁 金香节、百合花节
向日葵节、象泉度假 酒店、贝多芬庄园
大型花卉公园、各式 高端运动俱乐部、千 栋酒店式度假别墅
开
发
“欧洲的春天就在身边”
“冬季亚龙湾，夏季石象湖”
策
略
第一阶段：打响生态
第二阶段：试水度假 第三阶段：铸造典范
• 原生态的自然环境
• 持续更新产品内容 • 绝版生态自然资源
• 国内最大的郁金香园
• 描绘区域度假蓝图 • 顶级度假居住系统
• 中国最大规模郁金香节
• 旅游地产先行推出 • 高端社交圈新符号