土地增值税详解

具体分为三种情况：
1.出售国有土地使用权的。 2.取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出 售的。 3.存量房地产的买卖。
三、征税范围
继承不征（无收入）。赠予中公益 1.继承、赠予 性赠予、赠予直系亲属或承担直接 赡养义务的人不征； 非公益性赠予征。 2.出租 不征（无权属转移） 3.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满，不能偿还 债务，而以房地产抵债，征。 4.房地产交换 单位之间换房，征； 个人之间互换自住房免征。
二、纳税义务人
纳税人
所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税 法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个 人
特点：
1.不论法人与自然人。 2.不论经济性质。 3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 4.不论行业。
三、征税范围
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用 权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
【例题】根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自 （ ），向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 A.转让房地产合同签订后的10日内 B.转让房地产合同签订后的7日内 C.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内 D.有关部门办理过户、登记手续之日起l0日内 【答案】B
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五、转让房地产增值额的确定
3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地 产开发费用）
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费 用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额 ，而是按《实施细则》中规定的标准扣除，标准的选择取 决于财务费用中利息支出的不同处理方法。
5.财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地 使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和， 加计20%的扣除。
五、转让房地产增值额的确定
（二）旧房及建筑物扣除项目为：
1.房屋及建筑物的评估价格。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家
统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、 土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内 非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为
三、征税范围
(二）若干具体情况的判定
以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物 的,属于土地增值税的征税范围。
六、应纳税额的计算
解：（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万 元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5%=650（ 万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额=（1000+3000）×20%=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计 =1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100%=66.53% （9）应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75（万元）
五、转让房地产增值额的确定
具体又分两种情况确定扣除：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并
能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发 费用为： 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本 ）×5%以内 （注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算 的金额）
五、转让房地产增值额的确定
五、转让房地产增值额的确定
• 评估价格办法及有关规定
所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构 根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评 估价格亦须经当地税务确认。 纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估， 并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额 1.出售旧房及建筑物的 2.隐瞒、虚报房地产成交价格的 3.提供扣除项目金额不实的 4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无 正当理由的。
六、应纳税额的计算
• 出售旧房应纳税额的计算方法 计算步骤：
（一）计算评估价格 （二）汇集扣除项目金额 （三）计算增值率 （四）依据增值税率确定适用税率 （五）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速 算扣除系数
六、应纳税额的计算
【例题】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房， 当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行 市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万 元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计 27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土增值税额。 解：（1）评估价格=600×70%=420（万元） （2）允许扣除的税费27.5万元 （3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元） （4）增值额=500-447.5=52.5（万元） （5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73% （6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75（万元）
三、征税范围
5.以房地产投 房地产转让到投资联营企业，暂免； 资、联营 将投资联营房地产再转让，征。
6.合作建房 建成后自用，暂免；建成后转让，征 7.企业兼并转 暂免 让房地产 8.房地产的代 不征（产权未发生转移） 建行为 9.房地产重新 不征（无收入） 评估
四、税率
土地增值税四级超率累进税率表
增值额与扣除项目金额 级数 的比率 1 不超过50%的部分 超过50%～100%的部分 2 3 4 超过100%～200%部分 超过200%的部分 税率 （ %） 30 40 50 60 速算扣除 系数(%） 0 5 15 35
五、转让房地产增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取 得的增值额。 土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项 目金额 一、收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货 币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有 关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
②以行政划拨方式取得的，为转让土地使用权 时按规定 补缴的出让金；
③以转让方式取得的，为支付的地价款。
五、转让房地产增值额的确定
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地 产开发成本） （1）土地征用及拆迁补偿费。 （2）前期工程费。 （3）建筑安装工程费。 （4）基础设施费。 （5）公共配套设施费。 （6）开发间接费用。
六、应纳税额的计算
• 转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳增值 税税额的计算方法 计算步骤：
（一）计算增值额 增值额=收入额-扣除项目金额 （二）计算增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额×100% （三）确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 （四）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系 数
（一）征税范围的一般规定 1.转让的土地，其使用权是为国家所有。转让非国 有土地的行为均不征税。
2.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权发 生转让。
国有土地出让行为;
未转让土地使用权、房产产权的行为。
三、征税范围
3.转让的房地产要取得收入（有偿），对以继 承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税 。“赠与”仅指以下情况：
一、概述
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的 变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因 素影响下发生地价上涨而形成的增值。
特点
1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广 3.采用扣除法和评估法计算增值额 4.实行超率累进税率 5.实行按次征收
一、概述
征收土地增值税的作用
1、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的控制 2、有利于国家抑制炒买炒卖土地获得暴利的行为 3、增加国家财政收入为经济建设积累资金
土地增值税
——徐方金
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热烈预祝土地增值税开征22周年
概述 纳税义务人 征税范围 税率
转让房地产增值额 的确定
应纳税额的计算 减免税优惠 申报和缴纳
一、概述
概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上 建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和 个人所征收的一种税。
八、申报和缴纳
（二）纳税人是自然人的
当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同 一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；
如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一
地，则在办理过户手续所在地的税务机构申报纳税。
八、申报和缴纳
• 申报纳税程序
根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应在 转让房地产合同签订后的7日内，向房地产所在地的 主管税务机关办理纳税申报。
八、申报和缴纳
纳税地点
土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。 （一）纳税人是法人的 转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在 地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申 报纳税； 如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所 在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申 报纳税。 纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的 ，应按房地产所在地分别申报纳税。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地 产开发费用为： （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×10%以内 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不 允许扣除。
五、转让房地产增值额的确定
4.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、 城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除
七、减免税优惠