房地产法学PPT课件

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二、房地产市场要素
（一）地产市场 （二）房产市场 （三）房地产资金市场 （四）房地产劳务市场 （五）房地产技术信息市场
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【本章思考题】
1.为什么要对房地产作常识性范畴与专 业性范畴之划分？
2.房地产作为常识性范畴的涵义是什么？ 3.目前我国房地产业发展中存在的主要
问题是什么？请探讨可行的解决方案。
2.在房地产金融方面，融资渠道不畅，假按揭、重复 抵押现象严重
3.在房地产开发方面，土地浪费惊人，开发项目结构 不合理，高档楼盘积压严重
4.在房地产管理方面，政府多头管理，人人有权、人 人无责，监管力度不够
5．在房地产消费方面，居民“存十用一”的消费观念 有待转变
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（二）房地产业发展中的弱势 群体保护
我们认为，政府、制度和法律是三个要 因。
首先，政府是权力的垄断者。 其次，制度可以克服人的局限性。 再次，法律的价值取向直接影响关系各
Байду номын сангаас方的利益平衡。
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第三节 房地产市场
一、房地产市场分类 （一）一级市场 1．准市场性。 2．政府垄断性与有限竞争性。 3．交易的单向性。 （二）二级市场 （三）三级市场
房产是指土地上的建筑物及构筑物等永 久性建筑。
地产是指与房屋相关的全民所有及部分 集体所有土地以及地下基础设施。
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二、房地产的法律特征
（一）房地产是定着物
房地产不可移动，移动后会显著降低其使用价 值或经济价值。
（二）房地产是特定物
每一宗房地产之间都有地理位置、周围环境、 建筑材料、建筑风格、装饰装修等差异。
产业部门。 （二）房地产业的意义 三、中国房地产业发展与住房制度改革 （一）整顿改造时期 （二）十年动乱时期 （三）体制转轨时期 （四）发育成熟时期
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四、我国房地产业发展中存在 的问题
（一）我国房地产业发展中存在的主要问题
1.在房地产交易方面，房地产市场供需渠道不畅，有 效需求不足
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二、为什么要分类
分类方法的实质是下定义方法的进一步 延伸，分类是在不同的前提下、不同的 标准下、不同的环境下和不同的条件下 对对象所下的定义。
分类的关键在于选取分类标准，从方法 论意义上而言，标准越单一，划分结果 越理想，但由于事物的复杂性，在分类 时往往要考虑多个标准。
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三、为什么要对同一概念作常识性范畴与专业 性范畴之划分
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第二章 房地产作为法律范畴的 界定
【本章学习目的】
本章在全面分析土地与建筑物的关系的基础上， 指出了房地产概念的法律涵义、特征以及房地 产法的基本问题。本章是学习房地产法的基础 理论内容，要求重点掌握土地与建筑物的关系， 掌握我国关于房地产概念的一般界定情况、房 地产的法律特征。并应全面掌握房地产法的调 整对象和基本原则，深入理解房地产法学的基 本体系。
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其三，地役权的客体通常是土地，但建 筑物上亦可设定地役权（此即为“建筑 物役权”）。
其四，土地与建筑物之间的抵押权动态 关系。
其五，租赁涉及房屋租赁和土地使用权 租赁。
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（五）我国关于房地产概念的 一般界定
我国有的立法把房地产视为一个独立的 物，有的立法把土地置于主导、核心地 位，房产及房产权利依附于土地。
（三）房地产是耐用物
土地是可以永续利用的资源，房屋也可长时间 使用。
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第二节 房地产法的基本问题
一、房地产法的概念 （一）房地产法律关系主体具有多样性特征 （二）房地产法律关系自身具有广泛性特征 二、房地产法的调整对象 房地产法主要调整以下六类的房地产关系： （一）房地产物权关系 （二）房地产开发关系 （三）房地产交易关系 （四）物业管理关系 （五）房地产管理关系 （六）房地产衍生关系
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第二节 房地产与房地产业
一、房地产作为常识性范畴的涵义 其一，房地产作为常识性范畴，通常是
指房产与地产的结合体。 其二，房地产作为常识性范畴，往往与
房地产业概念不作区分，混同使用。 其三，房地产作为常识性范畴，有时也
用于指称房地产市场。
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二、房地产业的意义 （一）房地产业的概念 房地产业是指从事房地产开发、交易、管理等活动的
《房地产法学》
张忠野、曾大鹏 编著 格致出版社 2010年版
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第一章 房地产作为常识性范畴 的界定
【本章学习目的】 通过本章的学习，首先要求掌握学习房地产法
的基本方法，然后对房地产、房地产业以及房 地产市场等相关问题有一个初步的了解。本章 重点掌握对房地产作常识性范畴与专业性范畴 之划分的意义和要求，理解房地产业的意义， 了解我国房地产业发展的历程及目前存在的主 要问题，了解房地产市场的分类和要素。
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第一节 房地产的法律涵义与特 征
一、房地产的法律涵义
（一）罗马法上添附原则的整体图景
（二）德国和瑞士的立法不是绝对的一元主义
（三）法国和日本的立法不是纯粹的二元主义
（四）我国土地与建筑物之关系的系统解读
其一，土地与建筑物之间的所有权动态关系。
其二，我国法上没有地上权这一术语，但存在 土地使用权、土地承包经营权、建设用地使用 权、宅基地使用权等项权利。
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三、房地产法的基本原则
房地产法的基本原则是贯穿于房地产立 法、司法、执法以及法律解释中的基本 指导思想。
（一）国有土地有偿、有限期使用原则 （二）扶持发展居民住宅建设，改善居
房地产作为房地产法学的基本范畴，对于构建 和理解房地产法理论体系具有起点和基石作用， 因而应当严格界定其内涵。
四、为什么要对理论思维进行前提批判 对我国现行房地产法律制度研究应当强调批判
精神，不仅对房地产法律制度的前提进行批判， 而且对构建制度的前提也进行批判，从而使我 国房地产法律制度更具有科学性和正当性。
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第一节 房地产法的学习方法
一、为什么要下定义 下定义已经成为人类把握事物的习惯行为。 通过下定义的方法予以类型化，提高了认识效
率，方便了社会群体沟通交流。 对于房地产等基本概念和基本范畴，不但要从
法学角度进行严格的学术界定，以便在社会专 业群体中沟通交流，还要从常识性角度予以阐 明，以便了解一般社会公众所表达话语的准确 涵义。