浅谈建设用地使用权的产生和期限
建设用地使用权剖析建设用地使用权关系的使用期限和用途限制
建设用地使用权剖析建设用地使用权关系的使用期限和用途限制建设用地使用权是指国家授予土地使用者在一定时间内对土地进行开发、建设和利用的权利。
使用期限和用途限制是建设用地使用权关系中的两个重要方面。
一、使用期限建设用地使用权的使用期限是指国家对土地使用者所授予的开发、建设和利用土地的时间范围。
使用期限的设定受到法律法规的规定，一般分为有限期和无限期两种。
1. 有限期有限期是指国家授予土地使用者开发、建设和利用土地的时间有限。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市建设用地使用权的有限期一般为70年。
具体的使用期限可以根据地区和具体情况而有所不同。
使用期限届满后，土地使用者需要重新申请续期或以其他方式进行处理。
土地使用者在使用期限届满前一定时间内可以向土地管理部门申请续期，并缴纳相应的土地使用费用。
2. 无限期无限期是指国家授予土地使用者开发、建设和利用土地的时间没有限制。
一般情况下，国家会将无限期的建设用地使用权授予农村土地使用者。
农村土地使用者可以持续使用土地，并且可以依法进行转让、出租等操作。
二、用途限制建设用地使用权的用途限制是指国家对土地使用者在使用土地时所设定的规定和限制。
用途限制的目的是保障土地的合理利用，调控土地的开发和使用。
1. 分类用途国家将建设用地使用权按照不同的用途进行分类，例如住宅用地、商业用地、工业用地等。
土地使用者在使用土地时必须按照土地用途规定进行开发和利用，不得超出规定的用途范围。
2. 权利保障国家对土地使用者的用途限制进行监管和保护，确保土地的合理利用和公共利益的实现。
土地使用者应当按照相关法律法规的规定使用土地，不得违背用途限制，否则将面临相应的法律责任。
三、建设用地使用权与土地意义建设用地使用权的使用期限和用途限制对土地的开发和利用具有重要意义。
1. 合理利用土地资源使用期限的设定可以推动土地合理利用、保护生态环境和可持续发展。
土地使用者在使用期限届满前需要重新评估土地价值，推动土地资源的综合利用和优化配置。
开发建设用地使用权的取得-
合同生效
合同签订后，需按照合同约定支 付出让金，并在规定时间内完成
土地交付手续。
合同履行
受让方需按照合同约定使用土地， 不得擅自改变土地用途或违反相
关规定。
登记与发证
登记申请
受让方在取得建设用地使用权批 准文件和签订出让合同后，需向 当地土地登记机构提出登记申请。
权属调查
土地登记机构对申请进行权属调查， 核实土地权属、用途、面积等信息， 确保申请资料的真实性和准确性。
THANKS
感谢观看
详细描述
在某些情况下，当原土地使用权人死亡后，其继承人可以继承其土地使用权。开发商可以通过继承程 序，从原土地使用权人的继承人处获得土地使用权。需要注意的是，不同地区和国家的继承规定可能 存在差异，具体操作需遵循当地法律法规。
03
建设用地使用权取得的程序
申请与审批
提出申请
取得批准
申请人需向当地土地管理部门提交建 设用地使用权申请书，并附上相关资 料。
某企业通过政府划拨方式取得一块工 业用地使用权，没有支付土地出让金 。这种方式通常适用于国家重点扶持 的能源、交通等基础设施项目。
案例三：某房地产项目土地使用权转让案例
总结词
土地使用权转移、市场化交易
详细描述
某房地产项目在开发过程中，通过签订土地使用权转让合同，将土地使用权从原土地使 用者转移至新的开发商。这种交易方式是在市场机制下进行的，价格由双方协商确定。
颁发证书
经过审核合格的申请，土地登记机 构会颁发建设用地使用权证书，证 明受让方拥有该土地的使用权。
04
建设用地使用权取得的相关问题
土地征收与补偿
土地征收
政府为了公共利益的需要，可以 对土地进行征收。征收土地需要 依法进行，并给予合理的补偿。
试论我国建设用地使用权期限届满后产生的法律问题
ｓ ｉ ｎ ｃ ｅ ｔ ｈ ｅ ｅ ｓ ｔ ａ ｂ ｌ ｉ ｓ ｈ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｎ ｄ ｔ ｈ ｅ ｉ ｍｐ ｌ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ Ｔｈ ｅ Ｒｉ ｇ ｈ ｔ Ｌ ａ ｗ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ Ｐｅ ｏ ｐ ｌ ｅ ’ Ｓ Ｒｅ ｐ ｕ ｂ ｌ ｉ ｃ ｏ ｆ Ｃｈ ｉ ｎ ａ．
Ｆｅ ｂ． ２ Ｏ１ ４
２ ０ １ ４年 ２月
试 论 我 国建 设 用 地 使 用 权 期 限 届 满 后 产 生 的法 律 问题
蔡 宏 伟
（ 定西师范高等专科学校 ， 甘肃 定西 ７ ： 在我 国 ， 由于 国家 建 设 用 地 使 用 权 的期 限 性 和 地 上 建 筑 物 存 续 期 间 不 一 致 ， 再 加 上 我 国没 有 采 用 土
关键词 ： 建设用地使用权 ； 期限届满； 法律 问题
中 图分 类号 ：Ｄ ９ ２ ３ ． ２
文 献标 志 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：１ ０ ０ ８ — ７ １ ９ ２ （ ２ ０ １ ４ ） ０ １ － ０ ０ ５ ０ — ０ ４
Ａ Ｄｉ ｓ ｃ ｕ ｓ ｓ ｉ ｏ ｎ ｏ ｎ ｔ ｈ ｅ Ｓ ｕ ｂ ｓ ｅ ｑｕ ｅ ｎ ｔ Ｌｅ ｇ ａ ｌ Ｉ ｓ ｓ ｕ ｅ ｓ ａ ｆ ｔ ｅ ｒ ｔ ｈ ｅ Ｅｘ ｐｉ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ Ｌａ ｎｄ Ｕｓ ｅ Ｒｉ ｇ ｈ ｔ ｉ ｎ Ｃｈ ｉ ｎ ａ
ｉ ｎ ｇ ｌ ｅ ｇｉ ｓ ｌ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｃ ｌ ｅ ａ ｒ ｌ ｙ ｏ ｎ ｔ ｈｅ ｅ ｘｔ ｅ ｎｓ ｉ ｏ ｎ ｔ ｅ ｒ ｍ ，ｔ ｈ ｅ ｒ ｅ ｎｅ ｗａ ｌ ｔ ｉ ｍｅ ｓ ａ ｎｄ ｔ ｒ ａ ｎｓ ｆ ｅ ｒ ｆ ｅ ｅ ．
ＣＡ Ｉ Ｈ ｏ ｎ ｇ— ｗｅ ｉ
国有土地使用权法规定国有土地使用权和转让的法律规定
国有土地使用权法规定国有土地使用权和转让的法律规定国家对土地资源实行国有制度，土地出让和使用是国家的重要法律制度，而国有土地使用权是指国家授予特定主体对土地使用的权利。
为了保障土地资源的科学、合理利用，国家制定了相关法律法规来明确国有土地使用权和转让的具体规定，下面将对其进行介绍。
一、国有土地使用权的产生与行使根据《中华人民共和国国有土地使用权法》的规定，国有土地使用权的产生包括土地出让和划拨两种方式。
土地出让是指国家有偿将国有土地使用权出让给土地使用权人，土地划拨是指国家无偿将国有土地使用权划拨给各类使用单位。
国有土地使用权人作为受让土地使用权的主体，在行使国有土地使用权时需要遵守相关的法律规定。
他们可以在土地使用权范围内依法使用土地、享受土地收益，并依法对土地进行转让、抵押和租赁等合法交易。
二、国有土地使用权的期限与续期国有土地使用权的期限是根据土地用途的不同而确定的。
根据《国有土地使用权法》的规定，城市建设用地、农村宅基地和其他农村建设用地的国有土地使用权期限分别为70年、70年和50年。
这些期限是基于土地的特定用途和规划考虑而设定的，是对土地资源的有效管理。
在国有土地使用权期限届满前，土地使用权人可以向土地行政管理部门提出申请，经批准后可以办理续期手续。
续期的条件包括土地利用总体规划要求、土地使用情况以及申请人的资质等。
续期的期限可以根据实际情况确定，但不得超过原来的期限。
三、国有土地使用权的转让与收回国有土地使用权可以依法转让，但需符合一定的条件和程序。
转让的条件包括符合土地利用总体规划、征收拆迁工作必要、土地使用权人依法使用土地等。
转让的程序包括土地使用权人向土地行政管理部门提出申请、经过审核批准后，通过土地市场交易等方式进行转让。
国家对于国有土地使用权的转让有一定的限制，主要是为了保障土地资源的合理配置和社会公共利益的最大化。
因此，如果土地使用权人的转让行为不符合法律规定或涉及土地利用总体规划的调整等情况，国家有权采取收回土地使用权的措施。
建设用地使用权期限性及相关法律问题分析——兼评《物权法》第77条、148条和149条
的角度考虑 。 “ 住 改商 ” 后， 建设用地使用权期限是否也
应该改为 ４ ０ 年， 抑或仍然沿用 ７ ０年 的规定 ， 相关法律 法规均无规定 ，这将会导致使用权期 限到期后续期 年 限、 续期费用及续期费用 向谁缴纳等问题 。
第２ ６卷 第 １期
２ ０１ ４ 年 ２ 月
重 庆 广 播 电 视 大学 学 报
Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ Ｒａ ｄ ｉ ｏ＆ Ｔ Ｖ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ
Ｖ０ Ｉ ． ２ ６ ＮＯ ． １
Ｆｅ ｂ ． ２ ０１ ４
补偿 。
关 键词 ： 建设 用地 ； 土地使用权 ； 物权法 ； 住宅用地 ； 商用地
中图分 类号 ： Ｄ ９ １ ２ ． ３
文献标 识 码 ： Ａ
文章编号 ： １ ０ ０ ８ — ６ ３ ８ ２ （ ２ ０ １ ４ ） ０ １ — ０ ０ ５ ５ — ０ ５
根据我 国 目前 的法 律法规 ， 建设 用地使用 权一般
规定 ， 而是 授权其 他法律法规作出规定。 《 物权法》 第十
二章专章规定 的建设用地使用权指 的是 国有建设用地 使用权 ， 因此 ， 我们讨论 的建设 用地使用 权仅指 国有建
设 用地使用权 。
国家 出让 的是建设 用地使用权 。 既然是使用权 ， 就必然 会有使用期 限的限制 ，地 上建筑 物等地 上物在其使用
通行 的模 式 ，此模 式规定 定着 物可以独 立于土地 而存 在， 并不是 附着于 土地 的财产 。 我 国没有 采用 土地 吸附 房屋 的一元 立法模 式 ， 国有建设用地所有权属 于国家 ，
有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析
有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析∗彭诚信∗∗㊀㊀２０１６年４月起,各大媒体对温州市一批２０年住宅建设用地使用权到期后要支付高额土地出让金才能续期进行了连续报道,尽管温州市国土局已经作出该说法系信息误读的澄清,但由于此次事件涉及与百姓安居息息相关的建设用地使用权,可以想象,在法律出台具体的修改与完善规则之前,对于该问题的思考与讨论不会平息.据悉,目前多数城市建设用地使用权都已经到期或即将到期,因此,建设用地使用权续期已经成为全国的共性问题,亟待通过法律途径加以解决.«中华人民共和国物权法»(以下简称«物权法»)第１４９条区分土地的不同用途设计了建设用地使用权的续期制度,就住宅建设用地而言,该条仅规定 自动续期 而没有细化规定其具体实质内容及续期的具体程序等,从而引发学理和实践的诸多争议,本文试图运用法律解释方法提出 自动续期 的应然理解,并期待能为完善我国建设用地使用权续期制度提供一些合理化建议.一㊁自动续期时应否再次收取土地使用权出让金?在这次温州住宅建设用地使用权续期事件中, 收取几十万元出让金才能续期 之所以引起轩然大波源于住宅关系到每个居民的切身利益,住宅建设用地使用权到期后究竟是否应再次缴纳出让金才能续期呢?本文通过对现行法的解释认为不应收取.∗∗∗本文是２０１６年国家哲学社会科学重点基金项目«程序性权利理论的提出与证成研究»(１６A F X００３)及２０１６年教育部人文社会科学基金项目«提升公共服务效能的公民程序性参与研究»(１６Y J C８１００１３)的阶段性研究成果.感谢我的博士生畅冰蕾同学基于录音整理所付出的辛劳.彭诚信,上海交通大学凯原法学院教授.实证社会科学(第二卷)首先,我国住宅建设用地使用权出让金已经过高.谈及住宅建设用地使用权出让金,很多人的关注点是该出让金的性质问题,理论界对此有地价说㊁地租说㊁既是地租又是似税非税说㊁农地非农化开发增值收益说等观点,但并没有形成通说.无论有关住宅建设用地使用权出让金性质的认识如何分歧,但基本没有争议的事实是,根据我国在世界上的经济发展水平,土地出让金价格比世界上绝大多数国家和地区(包括所有发达国家以及世界上最昂贵城市)的平均地价要高,而仅低于为数不多的几个最昂贵城市中心地区的地价.有学者认为,除了在中国台湾地区台北市及韩国首尔市中心和个别的几个市中心地价较我国大陆略高以外,与其经济发展水平相比,中国台湾地区及韩国普遍地价并不高(许成钢,２０１１).针对现实,一向保守且严谨的法学家也不得不说,我国城市房地产价格已经超过了世界上大多数国家(孙宪忠,２０１６).目前,我国大多房地产商为取得住宅建设用地使用权需要支付高额的土地出让金,但该出让金属于房地产商的项目成本,最终还是要由购买房屋的业主们分摊.这也是造成我国房地产价格居高不下且远高于世界上绝大多数国家和地区的一个主要原因.放眼海外很多国家及地区,民众能够以同样甚至更低的价位购得住宅,同时取得没有期限限制的房屋所有权和土地所有权,但在我国同等抑或更高的价格买到的房产只能取得房屋所有权和有期限限制的建设用地使用权.事实表明,无论如何界定与理解我国的住宅建设用地使用权出让金性质已不重要,重要的是要明确它已经远远高出其应有的合理的地价.其次,现行法律规定下住宅建设用地使用权续期是否需要再次交付出让金?«物权法»第１４９条第１款并未对续期的费用问题设限,住宅建设用地使用权因此不需要再次交付出让金,即无偿续期.对此,«物权法»的相关立法资料已经有所体现:２００６年１０月２７日全国人大法律委员会向十届全国人大常委会第二十四次会议提交的«关于物权法(草案)修改情况的汇报»中指出, 法律委员会研究认为,续期后是否支付土地使用费问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法以不作规定为宜.届时,可以根据实际情况再作慎重研究.因此,建议删去这一条中关于土地使用费的规定 .鉴于建设用地使用权出让金已经远远高出地价,而其引起的居高不下的房屋价格也日益成为束缚我国人民提高基本生活水平的枷锁.倘使为了能够实现住宅建设用地使用权的续期再次收取出让金,便会引起人们合法财产的不确定性,在实质上造成人们合法财产的减少,甚至是被剥夺.但是,我国住宅建设用地使用权的年限主要有２０年㊁３０年㊁５０年和７０学者评论㊀有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析年,相应的出让金额度呈现较大的梯级差异.如果直接适用无偿续期,对于已经支付高额土地出让金取得７０年住宅建设使用权的权利主体在实质上是不公平的.因此,要先采取一定的方法平衡不同年限权利主体的权益,之后再进行统一规制,从而节约公共服务资源.由于我国住宅用地的最普遍年限和法定最高年限是７０年,住宅建设用地使用权可以依照单次７０年自动续期.就２０年㊁３０年㊁５０年等其他年限而言,如同有学者指出的,可以先按照出让土地使用权当时的出让金价格补足７０年,之后再统一依照单次７０年自动续期.再次,住宅建设用地使用权续期之时可以征税.虽然住宅建设用地使用权续期不再收取出让金,但国家可以通过征税调控房地产市场㊁提高资源配置效率.例如,根据房屋标准和数量的区别征税措施可以调整房屋供需结构,从而缓解我国有人基于投资目的抢购住宅且有人因有限的经济能力而无法负担住宅的现状.一方面,高额的税负使得购房非自住的投资者很难通过囤积房屋赚得预期收益;另一方面,较低的税负能够减轻购房自住者的经济压力,为其购买房屋提供条件.二㊁如何依法解读住宅建设用地使用权的自动续期?«物权法»将建设用地使用权规定为一种典型的用益物权.用益物权对标的物的支配有绝对性㊁排他性㊁优先性.现行法对住宅建设用地使用权的 自动续期 没有附加任何条件,除了前述无偿续期,该续期还应解释为无须再次申请㊁续期无次数限制以及转让的无限制等.其一,自动续期意味着无须提出住宅建设用地使用权的续期申请.建设土地使用权期间届满之时,«房地产管理法»第２２条要求权利人在特定期间内申请续期,经批准后应重新签订土地使用权出让合同,并支付出让金.但是,法律委员会在起草«物权法»时认为, 建设用地使用权续期的问题,宜区分住宅用地和非住宅用地,要着眼于保障老百姓安居乐业 .可能是因为采纳该建议,«物权法»第１４９条规定住宅建设用地使用权期间届满后 自动续期 ,与此对应的,非住宅用地应 依照法律规定办理 进行续期.«物权法»是«房地产管理法»的上位法且是新法,因此应当依据«物权法»区分土地用途完成续期.具体而言,为节约居民申请续期成本和政府的服务资源,住宅用地的权利主体无须再次申请而自动续期;非住宅用地的权利主体应继续根据«房地产管理法»申请续期.实证社会科学(第二卷)其二,自动续期意味着住宅建设用地使用权最好是以７０年为基数进行无次数限制的连续续期.由于住宅建设用地使用权是属于绝对权性质的用益物权,在我国最长的存续期间是７０年,既然«物权法»规定该权利是自动续期,那么依据法律的文义与目的解释,最好是以７０年为基数进行单次顺延且没有次数的限制.一方面,应把自动续期的基数(单次续期时长)解释为７０年.理由在于:首先,如果不把７０年作为续期基数,就是附加了７０年建设用地使用权自动续期的条件,«物权法»第１４９条第１款并未对此设限.其次,对于现存２０年㊁３０年㊁５０年㊁７０年等年限的建设土地使用权,或者解释为按照既有期限为基数自动续期,或者解释为依照最长期限为基数自动续期,无论如何,都不能解释为在缩短既有期限基础上续期,否则就是对被缩短权利进行了存续时间上的限制,有违法律解释的基本原理.正是在此意义上,本文建议最好先把住宅建设用地使用权都统一补足为７０年,然后以此为基数自动续期.这在实践上也有利于建立住宅建设用地使用权的统一登记㊁税收等制度,也有利于实现该权利在流转上的效率.另一方面,自动续期次数应理解为无限制.«物权法»第１４９条第１款没有规定续期的次数,在法律解释上因此不能理解为有次数限制,否则便是对私人权利的限制,有违法律解释原则以及基本法律理念.我国居民通过购买商品房所取得的权利是房屋所有权和住宅建设用地使用权.住宅所有权以永久存续为本质,只有其所依附的建设用地使用权也是永续的,才能确保住宅所有权的私权性质㊁实现法律保护权利人私权神圣的立法目的.其三,住宅建设用地使用权自动续期后的房屋转让不应受到限制.有学者认为建设用地使用权自动续期后的房屋所有权不能自由转让,该观点值得商榷:第一,转让受到限制的房屋所有权还能否称之为完整的所有权;第二,当建设用地使用权在我国全面到期且自动续期之后,全国范围内的城市房屋所有权转让都将受到限制,这无疑从根本上违反了我国建设社会主义法治社会的长期愿景.即使在当下,转让受限的理解也有违«中华人民共和国宪法»(以下简称«宪法»)第１３条第１款以及«物权法»第３９条.现行法规定国家依法保护公民的住宅所有权,公民合法的私有财产不受侵犯,针对房屋的转让并未设置任何限制条件.基于保障住宅所有权人充分行使其处分权能的考量,不应也不能对续期后住宅建设用地使用权的转让设限,应当将该转让解释为可与房屋所有权一并依法移转.若住宅建设用地使用权因期满不能转让,将很难进行房屋顺利流转,这在客观上是对房屋所有权人自由处分房屋的限制.学者评论㊀有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析三㊁如何协调自动续期的住宅建设用地使用权与国家所有权的关系?(一)自动续期后住宅建设用地使用权的法律性质如果将住宅建设用地使用权自动续期解释为不受次数限制的无限向后滚动且转让没有限制,则该类建设用地使用权是否已与土地私人所有权毫无二致?答案当然是否定的,原因在于:一方面,二者的权利属性各异.土地所有权的权利主体享有对土地的占有㊁使用㊁收益㊁处分权能,且排除他人的干涉.根据«宪法»与«物权法»等现行法,我国能够拥有土地所有权的主体只能是国家或集体.土地所有权的权利主体基于充分发挥土地使用价值的目的,可以在土地上为他人设立用益物权.我国的住宅建设用地使用权就是在国有土地上设定的用益物权.即使住宅建设用地使用权的续期不受次数限制地向后滚动且可自由转让,其用益物权的权利属性也不会发生改变.另一方面,二者在处分权能上存在相同之处,正是这个原因才能实现住宅建设用地使用权作为财产的最大效能.社会生活(尤其是经济生活)需要权利的清晰与确定(张五常,２０１５),权利确定是市场交易的前提(C o a s e,１９５９).依据科斯定理,若市场交易成本为零,则市场的交易结果不会受到法律确权的影响;但实践中任何交易都需要一定的市场交易成本,因此权利的初始界定将会对经济制度的运行效率发生影响(C o a s e,１９６０).续期后仍包含处分权能的住宅建设用地使用权才是真正意义上的自动续期,住宅建设用地使用权才会成为一项真正的物权.实际上,如果权利主体能够自由处分住宅的所有权和建设用地使用权,那就已经和私人所有土地上的房屋买卖并无二致,区别仅在于一个是建设用地使用权之上的房屋,一个是土地所有权之上的房屋.但只有包含如此效力的住宅建设用地使用权才完全契合我国法治建设与市场经济追求的目标:确立权利与追求效率.(二)自动续期的住宅建设用地使用权与国家所有权的协调依照«宪法»第１０条第１款和«中华人民共和国民法通则»第７３条第１款,城市土地属于国家所有,即全民所有,我国的城市土地国家所有权形态因此有宪法上的国家所有权与民法上的国家所有权两种.自动续期的住宅建设用地使用权与两种形态的国家所有权不但没有矛盾而且完全协调.其一,在民法层面,自动续期的住宅建设用地使用权依然是用益物权,其实证社会科学(第二卷)母权是城市土地的民法上国家所有权.«物权法»第４７条第１款明文规定城市土地的国家所有权,且该权利是民法上国家所有权.建设用地使用权是设立在城市土地国家所有权之上的用益物权(«物权法»第１３５条).住宅建设用地使用权,一般是依据作为房屋开发商的民事主体与代为行使民法上的国家所有权的县级以上人民政府之间订立的建设用地使用权出让合同,由开发商通过支付一定数额的土地出让金而获得(«物权法»第１４１条).因此,即使住宅建设用地使用权自动续期拥有永续性,也不能改变其用益物权属性.其二,城市土地的民法上国家所有权来源于宪法上国家所有权.«宪法»第１０条第１款明确了宪法上的城市土地国家所有权.宪法规范仅仅可以间接影响私法或公法规范的制定及解释,不能直接调整私人之间的法律关系,需要转化为民法规范才能践行相关法律价值.«物权法»第４７条第１款中的第１句话尽管是对«宪法»第１０条第１款的复述,但这是对城市土地的宪法上国家所有权在民法中的确认,城市土地的权利性质已由此转化为民法上的国家所有权.城市土地的民法上国家所有权亦因此成为国家调控城市土地利用㊁实现城市土地最大价值等市场行为的法律依据.其三,住宅建设用地使用权与宪法上的城市土地国家所有权通过出让金的使用而沟通协调.依据土地属全民所有的宪法精神,建设用地使用权人缴纳的出让金必须要回归国库且要用之于民.一方面,住宅建设用地使用权的出让金应当上缴国库,«中华人民共和国土地管理法»第５５条第２款已经明文规定了相关款项上缴中央与地方财政的比例及用途;另一方面,土地出让金的使用应当回归全民.城市土地的宪法上国家所有权包含着城市土地所负载利益的公共性以及国家所代表利益的全民性.在宪法层面上国家与全民并存但并不对立,恰恰因为全民利益的需要才有国家存在的必要;反过来,国家代表全民所取得利益也要真正回归于全民(彭诚信,单平基,２０１０).只有将国有土地的收益用于增进全民福祉,才能真正体现人民的主体地位.现行法对国有土地使用权出让金支出的规定(«中华人民共和国国有土地使用权出让收支管理办法»第１３条)内容过于粗略而不够明确与细化,出让金使用范围所覆盖的项目也过于狭窄,唯有将属于全民的收益用于让全民感受到㊁享受到的民生事业㊁公共服务项目,才能真正让全民享受到社会主义事业的发展成果.(三)住宅建设用地使用权的自动续期须由全国人大通过立法规制全国各地政府已经着手研究住宅建设用地使用权续期问题的解决方案,但不同地方政府的方案却各不相同.为确保权利主体的私人财产免受不当侵学者评论㊀有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析害,住宅建设用地使用权的自动续期应当经由全国人大及其常委会在全国范围内统一规制.一方面,建设用地使用权作为民法基本制度,必须由法律来规制.住宅建设用地使用权续期问题关涉多种民事主体的重要权益,特别是涉及私人的基本财产权利 房屋所有权,应当慎重对待.«中华人民共和国立法法»(以下简称«立法法»)第８条第１款第８项明确指出民事基本制度必须制定法律,«物权法»设有专章规定的建设用地使用权应当认定为基本的民事制度,建设用地使用权续期制度因此也应当以法律的形式加以规制.另一方面,只有全国人大及其常委会拥有建设用地使用权制度的立法权限.«物权法»仅仅明确了住宅建设用地使用权是自动续期,却没有规制续期应否收费㊁如何续期等问题.该法是全国人大制定的基本法律,只有全国人大及其常委会有权对该法律进行部分补充或修改,但不得同该法律的基本原则相抵触(«立法法»第７条).由于对建设用地使用权续期问题的细化规定属于对«物权法»的补充与修改,享有该权力的只能是全国人大及其常委会,国务院㊁地方人大㊁地方政府及其他任何部门都无权制定相关规则.四㊁结㊀语住宅建设用地使用权的自动续期表面上是对物权法中有关建设用地使用权的解释问题,实质上则涉及如何对待人们的房屋所有权问题.住宅建设土地使用权续期是否收取土地出让金,在本质上体现了对私人房屋所有权的尊重与认可程度,反映了对公民基本权利㊁对法律的尊重程度.全国人大及其常委会应在未来法律修改或民法典编撰时明确住宅建设用地使用权续期的自动㊁无偿以及续期后房屋转让的无限制,唯此才能真正防范私人权利来自公权力的不当侵害,才能维护房屋所有权人对房屋及其依附的建设用地使用权的物权价值,并由此推动我国经济和社会在健康的法治轨道上行进,最终实现人们的安居与幸福.参考文献R．H．C o a s e．１９５９．T h e F e d e r a l C o m m u n i c a t i o n s C o m m i s s i o n．J．L．& E c o n,２(１)．R．H．C o a s e．１９６０．T h eP r o b l e mo f S o c i a lC o s t．J．L．&E c o n,５６(４)．彭诚信,单平基．水资源国家所有权理论之证成[J]．清华法学,２０１０(６)．实证社会科学(第二卷)孙宪忠．为什么住宅土地期满应无条件续期[N]．经济参考报,２０１６４２５．许成钢．国家垄断土地所有权带来的五大问题[J]．党政干部参考,２０１１(５)．张五常．新制度经济学的来龙去脉[J]．交大法学,２０１５(３)．。
《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则
《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则一、问题的提出：续期期限和收费悬而未决如所周知，住宅建设用地使用权制度是建立在我国土地公有制基础上构建的对土地进行利用的他物权。
就本文所探讨的住宅建设用地使用权而言，公民对土地之上的房屋享有所有权，该所有权的永久性与住宅建设用地使用权的出让期限的有限性之间存在不可避免的冲突。
换言之，在住宅建设用地使用权届满之后，房屋所有权能否继续存在？此时又应当如何贯彻房地一体主义？成为法律上一大难题。
由于房屋是每个公民的基本财产，对于绝大多数人来说，房屋也是安身立命之本，并可能是其终身的积蓄，因而，在《物权法》制定时，这一问题成为广大人民群众普遍关注的重大问题。
《物权法》第149条专门规定了住宅建设用地使用权的自动续期规则，该规则在立法上首次区分了住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，完善了《城市房地产管理法》和《土地管理法》所确立的建设用地使用权续期制度。
该规定切实保护了公民的基本财产权、居住权和基本人权，保障了老百姓的基本民生，保护了广大人民群众的利益，因而该规则成为《物权法》的重大亮点。
与此同时，在《物权法》制定时，由于对于住宅建设用地使用权到期后究竟应当续期多长时间、是否收取以及如何收取相关费用，在物权法立法时争议较大，所以立法者采取了回避的态度，将其留给《物权法》实施过程中来进一步研究和解决。
但上述问题很快就成为一个社会现实问题，自2009年青岛出现首例住宅用地到期事件以来便引起了各界的关注。
2016年初的温州“20年住宅用地期限到期”事件更凸显了解决这一问题的紧迫性，引起了社会各界的广泛讨论。
在这一背景下，2016年11月27日，中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称“《产权保护意见》”）指出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
”该意见是完善产权保护制度的纲领性文件，它是在新的历史时期，党和国家针对各类财产权的保护、完善社会主义市场经济法律体系所作出的重大宣示和庄严承诺，《产权保护意见》关于续期期限要形成公民住宅财产的长久受保护、良好和稳定预期局面的规定，对未来民法典的编纂中完善上述物权法的自动续期规则，具有重要的指导意义。
国土部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定
中华人民共和国国土资源部令第39 号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。
现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。
部长徐绍史二○○七年九月二十八日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订)第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。
第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。
本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。
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浅谈建设用地使用权的产生和期限导读：本文是关于浅谈建设用地使用权的产生和期限，希望能帮助到您！
浅谈建设用地使用权的产生和期限
苏佰林
（一）建设用地使用权的产生
建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。
建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因（如继承），自然也适用于建设用地使用权。
在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。
根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。
1.在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：
（1）划拨方式。
土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。
我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
”根据土地管理法的有关规定，可
以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。
（2）出让方式。
建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。
土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。
建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。
协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。
招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。
根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。
采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；
②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；
⑦解决争议的方法。
（3）流转方式。
建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
基于土地使用权流转的法律事实，新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。
2.在集体所有的土地上设立的建设用地使用权，根据我国物权法的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
（1）乡（镇）村公益用地使用权。
农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。
根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
（2）乡（镇）村企业建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申
请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。
（二）建设用地使用权的期限
我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分别不同种类的土地使用权进行规定。
通过土地划拨及乡（镇）村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。
通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。
通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。
根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。
合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。