万科青年置业计划——青年群体住宅需求及行为模式分析

浅析万科发展战略

毕业设计（论文）

题目浅析万科发展战略—以重庆万科为例

院系

专业

年级

学生姓名

学生学号

指导教师职称

完成毕业设计（论文）时间 2012 年 12 月

摘要 .................................................................................................................................................. 4

第1章万科集团的简介 ................................................................................................................... 4

1.1重庆万科简介 ..................................................................................................................... 4

第2章

外部环境分析 ..................................................................................................................... 4

2.1 一般环境分析 .................................................................................................................... 4

企业可持续发展战略——基于万科集团的案例分析

“专业化"、“规范化"和“透明度”。“让建筑赞美生命”是万科秉持的企业

核心理念，始终不懈地致力于为各种类型的消费者提供展现自我、绿色环保、

和谐共生的理想生活空间，促进人、建筑与自然共同实现可持续发展。万科

的核心价值观是创造健康丰富的人生，把客户当作永远的伙伴，实现企业持续的增长和领跑。企业的长期目标是成为中国房地产行业卓越的绿色企业和

持续领跑者。万科的战略目标体现了可持续发展的内涵。【19】 3．3经营的可持续性

3．3．1经营战略的发展

(1)单一化经营到多元化经营阶段万科的前身是深圳现代企业有限公司，于1984年组建成立，主营办公设备、视频器材等设备的进口贸易和销售业务。深圳现代企业有限公司的经营

手法如同“空手道”：先收取货款的百分之二十五作为定金，然后向供货商订

货，待货到深圳后，买方付清余款提货，公司再将货款付给供货商。另一项业务是外汇兑换，深圳现代企业有限公司就这样积累了原始资本。随后几年，

随着进口机电产品市场的萎缩和国家宏观经济政策的调控，公司迎来了挑战。

于是，公司做出了不惜资本迅速出货的决定，这一前瞻性使其资金迅速回笼，

不仅没有亏本还盈利数百万元。随后，公司积极拓展业务，通过自动化办公、

聘请专业财务顾问、加强企业内部管理等措施来提升经营业绩，同时通过赞助大型文化刊物和文化演出来树立自身的形象。 1988年，深圳现代企业有限公司改名为“深圳万科企业股份有限公司"，

意图通过股份制改造把规范化放在核心地位。同年，万科以2000万元的价格

投标买地，从此正式进军房地产行业。1989年，万科招股顺利完成，第一届

董事会成立。所募集的资金投向了贸易和地产开发等多个领域一一在多元化的经营中回避风险是当时的经营主流。这些新的业务单元为万科创造了新的

利润来源。这个阶段标志着万科从单一的经营设备器材销售阶段迈向了多元

化经营的步伐。 (2)确立主营业务，多元经营扩张阶段

青年社区公寓运营方案

一、背景分析

随着城市化进程的加速和人口的不断增长，城市中的房地产市场也变得越来越火爆。而随着年轻人的就业和居住需求，青年社区公寓成为了市场上的一种新兴的住房形态。青年社区公寓以其便捷的交通、多样的社交资源和相对较低的租金深受年轻人群的喜爱。因此，开发和运营一套优秀的青年社区公寓项目将受到市场的欢迎。

青年社区公寓应该定位为年轻人的初始住所。他们往往租房，他们的就业和生活处于不断变化的阶段。他们刚刚脱离学校，或者刚刚开始自己的职业生涯。他们需要一个可以提供相对低廉价格的住所，同时也需要一个可以提供便捷的社交环境的生活场所。这些特点成为了青年社区公寓的主要市场。

二、核心竞争力

1. 低价位：作为年轻人的初始住所，青年社区公寓需要具备相对低廉的价格。这样才能满足广大年轻人的经济实际。

2. 便捷的交通：青年社区公寓所在的地理位置要方便年轻人的出行。公寓附近应该有地铁、公交、共享单车等多种便捷的交通方式。

3. 多样的社交资源：年轻人通常热衷于社交活动。青年社区公寓应该提供各类社交资源，如共享厨房、休闲娱乐区、健身房等。

4. 优质的服务：青年社区公寓应提供24小时的保安服务、专业的物业管理、高速网络等一系列便利服务。

三、运营方案

1. 项目选址

青年社区公寓的选址是至关重要的。一般而言，应选择在城市的繁华地段或者学区附近。这样可以确保年轻人的居住环境相对便利，并且可以提供充足的社交资源。

2. 设施建设

青年社区公寓应该提供各种齐全的设施，包括但不限于多样化的房型、24小时安保、高速网络、共享厨房、休闲娱乐区、健身房等。设施的完备将会提升公寓的吸引力和竞争力。

3. 管理团队

青年社区公寓需要组建一支专业的管理团队。这个团队需要有物业管理、市场运营、客户服务等各个方面的专业人才。只有这样才能提供高效的管理服务。 4. 推广营销

为了吸引更多年轻人的关注，青年社区公寓需要进行有效的推广和营销活动。可以通过社交媒体、线下活动、合作伙伴等多种方式推广公寓，并且提供相关的租房优惠。

万科泊寓公寓运营方案

一、运营理念

1.以客户为中心。我们将始终把客户满意度放在首位，通过提供高品质服务来满足客户需求，为他们创造温馨舒适的生活环境。

2.创新服务。我们将不断创新运营模式和服务理念，提供更多的增值服务，满足客户多样化的需求。

3.科技驱动。我们将借助科技手段提高服务效率，提供更便捷、智能的生活体验。

4.团队培养。我们将建立一支专业、高效的团队，提供优质的服务，并通过培训和激励措施激发员工的创新和服务意识。

二、产品定位

万科泊寓的产品定位是“年轻、时尚、便利、舒适”。我们的公寓追求舒适、高品质的居住环境，注重时尚的装修和便利的服务。

三、运营策略

1.租户服务

（1）租赁咨询：我们将建立专业的租赁咨询团队，为客户提供专业、贴心的租房咨询服务，帮助客户找到适合自己的房源。

（2）入住服务：我们将为新入住客户提供便捷的入住流程，包括入住指南、房屋清洁和家具配套等服务，让客户能够快速适应新的生活环境。

（3）售后服务：我们将建立完善的售后服务体系，提供全天候的客户服务，解决客户在居住过程中遇到的问题，并为客户提供定期的房屋保养服务。

2.物业管理

（1）保洁服务：我们将提供定期的房屋保洁服务，确保房屋环境的整洁和卫生。

（2）安全管理：我们将配备专业的保安人员和监控设备，确保住户的安全。

（3）设施维护：我们将对公寓内的各类设施进行定期的检查和维护，确保设施的正常运行。

3.社区运营

（1）活动策划：我们将定期组织社区活动，丰富居民的业余生活，增强社区凝聚力。

（2）社区服务：我们将提供便民服务，如洗衣服务、快递收发等，方便客户的日常生活。四、科技驱动

1.智能化管理

我们将引入智能化设备，如智能门锁、智能家居控制系统等，提升租户生活的便捷性和舒适度。

2.信息化平台

我们将建立信息化平台，为客户提供在线咨询、在线报修、在线缴费等服务，提升服务效率，提高客户满意度。

五、品牌推广

万科营销方案

引言

万科是中国房地产领域的知名企业，成立于1984年，总部位于深圳。该公司在全国范围内开展了大量的住宅、商业和物业开发项目。为了有效推广和销售这些房地产项目，万科采用了一系列的营销方案。

目标

万科的营销方案的目标是吸引潜在客户，并最终促使他们购买万科的房地产产品。通过策划和执行一系列市场活动，万科旨在提高品牌知名度、吸引客户、激发购买欲望，并最终实现销售目标。

市场调研

在制定营销方案之前，万科进行了广泛的市场调研。调研主要包括以下内容：

1. 目标客户：万科明确了他们的目标客户是年轻的家庭和中等收入阶层的人群。他们的市场调研帮助他们了解目标客户的需求、喜好和购房偏好，以便针对性地制定营销方案。

2. 竞争对手：万科进行了对竞争对手的深入分析，了解了他们的产品、定价和营销策略。这有助于万科制定与竞争对手差异化的营销方案。

3. 大环境：万科还对整体的房地产市场进行了研究，了解了市场趋势、政策变化和经济环境等因素对房地产行业的影响。

营销策略

基于市场调研的结果，万科制定了以下营销策略：

多渠道宣传

万科通过多种渠道进行宣传，包括广告、户外媒体、网络媒体等。他们利用各种媒介向目标客户展示他们的产品和品牌形象。

品牌定位

万科注重品牌建设，通过统一的品牌形象和宣传语，使消费者对万科有清晰的认知和印象。他们在宣传中强调安全、可靠和高品质的产品特点，从而树立起万科在客户心目中的形象。

促销活动

万科定期举办各种促销活动，包括购房嘉年华、优惠折扣、购房礼品等。这些促销活动旨在吸引客户并提供实质性的优惠，以刺激购房意愿。

社区活动

万科积极参与社区活动，与当地居民建立良好的关系。他们组织开展各种社区活动，如文化节、健身活动等，以增加与潜在客户的接触，同时提高品牌形象和知名度。

营销执行

万科的营销执行主要包括以下几个方面：

团队建设

万科建立了一支专业的营销团队，团队成员具备丰富的房地产销售经验，并且对市场趋势有着深入的了解。团队通过培训和持续学习，不断提升自己的销售能力和专业素养。

房产营销案例分析

一、深圳万科案例

1、万科集团采用了那种目标市场选择的策略? 答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。

2、房地产目标市场选择应该按照什么程序进行? 答：目标市场选择的程序是：

1、市场调研及市场细分。

2、细分市场分析与平估。

3、目标市场的选择。

3、谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。

二、人口老龄化案例。

问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。

答： 1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。

2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中

城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。

3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。

三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的

两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别墅。

问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？

特大城市青年房租客的结构、境遇与心态

中国青年研究 09/202179Qing Nian Xian Xiang青年现象

特大城市

青年房租客的结构、境遇与心态

□ 项　军　刘　飞

摘要：租房问题尚未构成住房不平等研究的核心议题，特大城市青年房租客也未在租房研究中引起足够重视。本文利用2019年在中国覆盖五大城市群的十个代表性特大城市进行的生活状况调查数据，系统考察了青年房租客的结构、境遇与心态。研究发现，未获得本地户籍的80后与90后青年房租客构成了特大城市的租房主体。房租在其家庭总支出中占据相当大的比重，且他们要负担较重的子女教育和家庭赡养老人支出，这显著抑制了其文化消费支出。青年房租客的公平感与幸福感普遍低于自有住房群体，且高学历、中高收入房租客对公共政策与政府服务的满意度相对较低，甚至低于低学历、低收入的青年房租客。租房问题应成为社会学住房不平等研究的重要议题之一。青年人才是创新创业的动力源泉和消费主体，解决好青年房租客的居住与生活消费需求，培育其积极的社会心态，对于促进未来中国经济持续健康发展至关重要。关键词：青年房租客；住房不平等；特大城市发展；青年人才；社会心态

一、引言

疫情影响下的2020年，上海、杭州、深圳等多个特大城市相继出现了长租公寓“爆雷”事件，引发了社会的广泛关注。现阶段媒体和学界主要关注长租公寓行业的发展现状［1］［2］，以及运营中暴露出的监管漏洞和金融风险［3］［4］。长租公寓作为特大城市租房市场中的重要产品，“爆雷”事件也折射出特大城市租房市场中的一些新问题和新动向。随着特大城市住房价格的攀升，越来越多的青年群体，包括高学历、中高收入的群体选择租房。最近央行的工作论文就指出：创新创业靠的是年轻人，但其多半没钱。一个城市房价太高，把他们都逼走了，何谈创新。这是深圳过去超越香港的主要经验，也是中国特大城市快速发展的关键，但未来也有可能成为限制其长远发展的障碍［5］。青年人才是各城市“人才大战”中争夺的核心资源，也是未来中国经济增长的创新动力源泉和人力资源保障。在国家大力构建“新发展格局”的背景下，要发挥特大城市在服务业和消费上拉动经济的优势，推动构建国内大循环，势必要更为有效地提升大城市居民，特别是高学历、中高收入群体的生活条件和消费水平。他们为企业创新和城市发展创造出可观的价值。因此，解决好特大城市青年群体的居住与生活需求，培育其积极向上的社会心态，对于促进未来中国经济持续健康发展至关重要。2020年底的中央经济工作会议和2021年的国务院政府工作报告都明确指出，要解决好大城市住房突出问题，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。过往的住房不平等研究主要关注住房产权的获得及其后果［6］［7］［8］［9］［10］，却相对较为忽视租房问题的研究。仅有的租房研究主要聚焦于大城市中外来流动人口［11］［12］，特别是农民工群体的租住情况［13］［14］，对特大城市中的高学历租房群体关注不足。高学历群体毕业后大多成为专业技术人员，金融、科技、信息中国青年研究 09/202180Qing Nian Xian Xiang青年现象

青年置业计划活动方案

前言

中国房地产市场已从07年上半年的快速发展阶段，转变至现在的理性回归阶段。反映在市场上，销售价格、成交量都有所回落。自07年年底，为规范地产市场，调控政策频降，而对于首次置业的刚性住房需求，国家却是扶持和发展的态度。

根据万科市场研究部对住宅与人口的专案研究发现，中国人口增长出现过两波婴儿潮，这两群人被称为三高人群，他们升学压力大、就业压力大、找工作难。第一波人群目前处于36-46岁的年龄阶段，正处于小孩入学、改善家庭居住条件的二次置业期。

第二波婴儿潮是在19岁-24岁之间，也处于买房结婚或者工作购房的置业关口，他们构成了武汉市首次置业的主力军。目前的情况是，他们多达到适婚年龄，市场也缺少专门为他们提供的合适房源。

根据对青年群体需求研究发现，更多年轻人如今对住宅的要求正产生巨变。例如将家庭视为成功符号和解压空间；二人世界意识增强，对于相关场所的重视等。此次客户需求调查促使我们要将现在的开发模式转向“客户需求导向”的开发模式，将主流户型面积控制在90㎡以下，建造适宜年轻人居住的房子。

1、青年群体居住模式

首先，在功能设置和面积控制上，通过缩减交通空间、过渡空间面积，合理的配置面积，确保了主要功能空间的舒适度，有效控制了面积。

例如，一个刚刚生育婴儿的青年家庭，在家庭人员结构上需要一个具有三间卧室的住宅产品，如果购房武汉市场上传统的120平米三房产品，按5000元单价计算，将直接比90 平米三房多出15万，这少去的15万大大降低了青年置业的门槛。

其次，在部分功能的设计上。90平米三房在青年群体更注重私密性的需求下，设计了三分离式卫生间。在同一个卫生间里，如厕、沐浴与盥洗是彼此独立的，既提高了空间的利用率，又保证了私密性。

而在交楼标准上，鉴于青年群体对生活经验的缺乏，不但提供万科一贯的装修交付，同时还配置玄关收纳系统，衣物收纳系统等，全面系统的考虑青年人的使用需求。

青年群体居住需求和住宅设计研究

在当今社会，青年群体对居住环境和住宅设计的需求正在发生显著变化。随着生活质量的提高和价值观的转变，青年人对住宅的要求也变得越来越多元化和个性化。本文将探讨青年群体的居住需求特点，并对住宅设计提出相应的建议，以满足这一群体的需求。

青年群体在选择住宅时，不仅实用性和舒适性，更注重生活品质。他们希望住宅能够提供充足的储存空间、灵活的居住空间和舒适的休息环境。

青年人追求独特和个性化的生活方式，对住宅设计也要求具有创意和特色。他们希望通过住宅设计来彰显自己的个性和品味，并表达对生活方式的独特理解。

环保和节能已成为青年群体的热点。在选择住宅时，他们更倾向于那些采用绿色建筑材料、具有节能性能的住宅。

青年人住宅周边的生活配套设施，如超市、公园、学校、医院等。他们还注重社区氛围的营造，希望居住在一个充满活力、互动交流便捷的社区。

住宅设计应充分考虑青年人的生活需求，合理划分功能区域，使空间布局更加实用和灵活。同时，要注重收纳空间的设置，满足青年人储存物品的需求。

住宅设计应打破传统思维，注重个性化和创意性的体现。例如，可以引入定制家具、特色墙纸和装饰元素等，让住宅更具特色和吸引力。

在住宅设计中，应尽量采用绿色建筑材料、节能设备和系统，以实现环保和节能的目标。例如，可以安装太阳能热水器、地源热泵等节能设施，提高住宅的能源效率。

在住宅设计中，应注重社区氛围的营造。例如，可以设置共享空间、举办社区活动等，加强邻里间的互动交流。还可以提供便捷的智能家居系统，如智能门锁、智能照明等，提高居住便捷性和安全性。

青年人健康和舒适问题，因此在住宅设计中应注重室内空气质量、采光、隔音等方面的考虑。例如，可以选用环保涂料、避免过度装修等措施，提高室内空气质量；合理设置窗户和通风口，确保充足的采光和通风；采用隔音材料和设备，降低噪音对居住的影响。

青年群体对居住需求和住宅设计的要求日益多样化，他们在选择住宅时更注重实用性和舒适性、个性化与创意性、环保与节能以及社区氛围等方面。因此，住宅设计应充分考虑这些需求特点，通过优化空间布局、增强个性化与创意性、融入环保与节能元素、打造便捷的社区氛围以及健康与舒适等方面的措施，为青年人提供更加适宜的居住环境。随着社会的不断发展和变化，住宅设计的研究和应用也将不断深化和创新，以满足更多青年的居住需求。

青年人的住宅需求特征

- 1 - 青年人的住宅需求特征

近年来，随着我国经济的飞速发展和城市化进程的加快，青年人的住房需求也在不断变化和升级。那么，青年人的住宅需求特征是什么呢？本文将从以下几个方面进行探讨。

一、舒适度要求高

随着经济的发展，青年人的生活水平逐渐提高，对于居住环境的舒适度也越来越高。他们希望住房能够提供一个安静、干净、舒适的生活环境，能够舒缓一天的疲惫，让他们得到更好的休息和放松。

在住宅的设计上，青年人更加注重空气质量、采光、隔音等方面的问题，同时也更加注重家具的品质和舒适度。他们更喜欢简约、时尚、现代化的设计风格，注重空间的利用和布局的合理性。

二、个性化需求强烈

随着互联网的普及和信息化的进步，青年人的个性化需求也越来越强烈。他们希望住房能够体现自己的个性和生活方式，能够满足自己的兴趣爱好和需求。

在住宅的设计上，青年人更加注重个性化和差异化，希望住房能够具有独特的风格和特色。他们更喜欢自己动手改造和装修，打造出符合自己个性和生活方式的空间。

三、社交需求强烈

随着社会的发展和城市化的进程，青年人的社交需求也越来越强烈。他们希望住房能够提供一个良好的社交环境，能够与朋友、同事和邻居进行交流和互动。 - 2 - 在住宅的设计上，青年人更加注重公共空间和社交空间的设置，希望住房能够提供一个共享的生活空间。例如，公共厨房、休息室、健身房、游泳池等设施，能够满足青年人的社交和娱乐需求。

四、经济实用性强

随着经济的不断发展和房价的不断上涨，青年人的经济实力并不是很强。因此，他们更加注重住房的经济实用性，希望住房能够满足自己的基本居住需求，同时也不会产生过多的经济负担。

在住宅的设计上，青年人更加注重房屋的面积和布局，希望住房能够充分利用空间，满足自己的基本居住需求。同时，他们也更加注重住房的价格和性价比，希望能够买到物有所值的住房。