房地产投资分析概述(ppt 65页)
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房地产开发投资分析PPT
三、修建性详细规划审查 规划设计方案、建筑设计方案二案同审） （规划设计方案、建筑设计方案二案同审）
开发商根据建设用地的《控制性详细规划》 开发商根据建设用地的《控制性详细规划》做《修建性 详细规划》报规划局组织专家评审， 详细规划》报规划局组织专家评审，修建性详细规划方案包括 方案总平面图、详细建设设计方案文本（ 方案总平面图、详细建设设计方案文本（含指定视角的建筑效 果图、设计说明、单体平立剖面）。 果图、设计说明、单体平立剖面）。 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、地下 室面积、可销售面积、 室面积、可销售面积、不可销售面积以及主要配套公建设施规 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。
项目立项批准后凭相关资料到规划局 申领《建设用地规划许可证》 申领《建设用地规划许可证》。
六、拆迁安置补偿、申领 拆迁安置补偿、 国有土地使用证》 副本） 《国有土地使用证》（副本）
开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括①确 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括① 切的拆迁范围； ②拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状，附 切的拆迁范围； 拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状， 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； ③拆迁的实施步骤和安全防 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； 护、环保措施； ④拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措 环保措施； 拆迁资金、安置房、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； ⑤拆迁的方式、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； 拆迁的方式、 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《城市 房屋拆迁许可证》 实施拆迁、安置、补偿， 房屋拆迁许可证》，实施拆迁、安置、补偿，拆迁结束后向国土局申 领《国有土地使用证》。 国有土地使用证》
房地产投资分析课件
房地产投资是指投资者通过购买 房产、土地或其他房地产相关资 产，以获取租金、增值或开发利 润等收益。
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
第五章房地产投资项目财务分析《房地产投资分析》PPT课件
现金流出
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
Restricted Information and Basic Personal Data
续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
Restricted Information and Basic Personal Data
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
Restricted Information and Basic Personal Data
续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
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6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
房地产项目投资分析(ppt 67)PPT文档69页
房地产项目投资分析(ppt 67)
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
Hale Waihona Puke 29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
69
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
Hale Waihona Puke 29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
房地产投资ppt课件
8
三、赢利能力法
• (一)资本化率：资本化率等于净收益与房地产
购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报 酬率，与净收益倍数互为倒数。
• 〔二)权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金
流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入 量的比值。
• (三)税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税
后净现金流量与自有资金投入量的比值。
• (四)经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购
买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的 权益(本金)部分也计入报酬。
房地产投资
9
四、回收期法
• 回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税
后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净 收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点 离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资 的回收期越短越好。
房地产投资
6
第二节 房地产投资财务分析
• 一、收益倍数(乘数)法
• 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价 格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说 明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用
的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍
数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收 入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。
房地产投资
10
说明 第一年：课税所得为(10-5.57-l.96)等于2．47万元，所得税为 0.815万元。税后净现金流量为(10-6.482-0.815)等于2.7万元， 第二年6.482本息偿还额中利息部分下降，所得税上升，税后净 现金流量下降。
房地产投资
11
第三节 房地产投资的基本分析
房地产投资
18
年份 城市化率 工业化 二者比
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
Restricted Information and Basic Personal Data
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
房地产项目投资分析汇报PPT()
房地产项目投资分析汇报PPT（）简介：随着城市化进程的不断加快，房地产市场始终是政府宏观经济调控的重点领域，也是企业发展的重要领域。
因此，房地产项目投资分析的重要性不言而喻。
本文将介绍房地产项目投资分析的方法及范围，以期能够为广大读者提供一定的帮助。
一、房地产项目投资分析的方法：1. 宏观分析法：宏观分析是指从国家经济政策和宏观态势出发，分析未来市场总体环境和趋势，以确定房地产投资的方向、范围和规模等。
2. 地区分析法：地区分析是指从城市或城市群出发，分析其发展趋势和潜在市场需求，以确定房地产项目的地理位置和适宜的产品类型等。
3. 项目分析法：项目分析是指以单个房地产项目为研究对象，综合考虑土地选址、产品组合、市场定位、成本控制等因素，以确定具体投资方案和预期投资回报。
二、房地产项目投资分析的范围：1. 市场环境分析：包括房地产市场的总体环境、行业政策和规划、潜在用户需求、竞争格局等。
2. 地理位置选择分析：包括城市和城市群选择、区位选择、用地规划和布局等。
3. 产品组合分析：包括项目组成要素、市场定位、用户需求对接等。
4. 投资成本分析：包括土地、建筑物、设备、人力投资等各方面成本的分析与控制。
5. 项目运营分析：包括市场推广、物业管理、资产增值等投资回报的实现途径。
三、以某地区的一商业综合体项目为例进行投资分析：1. 项目背景：该商业综合体项目位于某城市CBD区域，占地面积50万平方米，拟投资40亿元。
2. 地区分析：该城市是省会城市，人口规模大且集聚度高，拥有良好的经济基础和市场潜力，是商业地产项目的重要投资区。
3. 产品定位：该商业综合体主打高端商务、酒店、购物中心、办公楼、公寓等多种商业用途，时尚、豪华、智能化的设计理念符合当地消费者需求。
4. 投资成本分析：看好该城市的商业潜力，项目方决定为其建设了一座面积2万平方米的星级酒店，所需的投资约为2亿。
购物中心约占15亿元。
商务楼投资约为10亿元，其他用途的商业物业如公寓、写字楼等总共约为7亿元左右。
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1.3.2 房地产投资分析的内容
1．房地产投资的环境与市场分析 2．房地产项目成本估算与融资方案择优 3．房地产项目投资的财务分析 4．房地产项目投资的不确定性分析 5．房地产投资项目的风险分析 6．房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价 7．房地产投资决策分析
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1.3.3 房地产投资分析的方法
1．理论联系实际的方法 2．定量分析与定性分析相结合 3．静态分析与动态分析相结合 4．宏观分析与微观分析相结合
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2.3.4 现金流量图
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图2-3 某房地产开发公司现金流量图
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2．资金等值的计算
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1.1.2 市场价值
市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买 卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可 能交易价格。
市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、 公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当 事人双方各自精明，谨慎行事。
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房地产投资分析
张海兰
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概述
1.1 房地产的价值与价格 1.2 房地产投资概述 1.3 房地产投资分析概述
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1.1 房地产的价值与价格
1.1.1 投资价值
投资价值就是投资对象预期的未来收益的价 值。
房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益 的价值。
1．房地产投资的概念 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主
体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开 发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获 得未来房地产资产增值或收益的经济行为。
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2．房地产投资的三要素
时机 区位 质量
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投资行为的四项基本要素包括投资主体、投 资客体、投资目标和投资方式。
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2．投资的分类
（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为 直接投资和间接投资。 （2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资 产投资和流动资金投资。
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1.2.2 房地产投资的内涵
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3．房地产投资的特点
投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大 依赖金融部门的支持 具有专业性 具有相互影响性 具有保值、增值性
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1.2.3 房地产投资的分类
1．按房地产投资形式划分 （1）房地产直接投资 （2）房地产间接投资
（1）一次支付的现值系数与终值系数
在现金流量图的时间点t=0时的资金现值为P，利率i已定， 则复利计息的n个计息周期后的终值F为 F=P(1+i)n
式中，“(1+i)n”称为“一次支付终值系数”。 根据上述公式，在已知F和i时，就可以计算复利计息条件下
的P为：
P=F/(1+i)n
式中，“1/(1+i)n”称为“一次支付现值系数”。
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3.房地产投资的影响因素
1．经济因素 2．社会因素 3．政治和行政因素 4．政策法规因素 5．技术因素
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1.3 房地产投资分析概述
1.3.1 房地产投资分析的任务
1．为投资者提供投资方向 2．为投资者提供运作方式 3．为投资者预测投资收益 4．为投资者分析风险并提供避险策略
数”。
F=A[(1+i)n-1]/i
式中，“[(1+i)n-1]/i”称为“等额序列支付终值系数”
。
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（5）等比序列的现值系数和年费用系数
等比序列是指资金的流出或流入在每个计息期之间以 固定的比例递增或递减。这种等比递增或递减在房地产市
场的租金和折旧中也有所体现。将递增或递减比例记作g
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2．按房地产投资的用途划分
（1）住宅房地产投资 （2）商业房地产投资 （3）工业房地产投资 （4）特殊用途房地产投资
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3．按房地产投资经营方式划分
（1）出售型房地产投资 （2）出租型房地产投资 （3）混合型房地产投资
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1.2.4 房地产投资的作用
1．房地产投资的宏观作用 （1）房地产投资有利于国民经济的发展 （2）房地产投资能够协调优化社会资源配置 （3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境
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2．房地产投资的微观作用 （1）房地产投资是一种增值手段 （2）房地产投资的风险与收益适当 （3）房地产投资可以获得避税收入 （4）房地产投资可以提升投资者资信等级
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（3）等额序列支付的终值系数和存储基金系数
等额序列支付的终值系数和存储基金系数就是在已知A
的情况下求F和已知F的情况下求A。在前面已讲解了等额序
列支付的现值系数和资金回收系数，根据P与F的关系公式
，可以推导出：
பைடு நூலகம்
A=Fi/[(1+i)n-1]
式中，“i/[(1+i)n-1]”称为“等额序列支付存储基金系
1.1.3 投资价值与市场价值的关系
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1.1.4 交易价格
交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过 交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过 的数值，一般认为是历史价格。
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卖方观点
590 000 元
Vp
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买方观点
Vs
610 000 元
（最高购买价）
Vp
575 000 元
（最低出售价）
Vs
580 000 元
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图1-1 价值关系：交易区间
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1.2 房地产投资概述
1.2.1 投资概述
1．投资及投资要素 投资是经济主体（国家、企业、个人）以获
得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量 的货币与实物，经营某项资产的经济行为。
，第n年的资金流出或流入为A1(1+g)n，则计算等比序列
的现值为
P= [A1/(i-g)]{1-[(1+g)/(1-i)]n} （当i≠g时
）
P= A1n/(1+i)
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1.3.2 房地产投资分析的内容
1．房地产投资的环境与市场分析 2．房地产项目成本估算与融资方案择优 3．房地产项目投资的财务分析 4．房地产项目投资的不确定性分析 5．房地产投资项目的风险分析 6．房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价 7．房地产投资决策分析
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1.3.3 房地产投资分析的方法
1．理论联系实际的方法 2．定量分析与定性分析相结合 3．静态分析与动态分析相结合 4．宏观分析与微观分析相结合
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2.3.4 现金流量图
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图2-3 某房地产开发公司现金流量图
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2．资金等值的计算
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1.1.2 市场价值
市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买 卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可 能交易价格。
市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、 公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当 事人双方各自精明，谨慎行事。
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房地产投资分析
张海兰
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概述
1.1 房地产的价值与价格 1.2 房地产投资概述 1.3 房地产投资分析概述
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1.1 房地产的价值与价格
1.1.1 投资价值
投资价值就是投资对象预期的未来收益的价 值。
房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益 的价值。
1．房地产投资的概念 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主
体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开 发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获 得未来房地产资产增值或收益的经济行为。
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2．房地产投资的三要素
时机 区位 质量
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投资行为的四项基本要素包括投资主体、投 资客体、投资目标和投资方式。
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2．投资的分类
（1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为 直接投资和间接投资。 （2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资 产投资和流动资金投资。
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1.2.2 房地产投资的内涵
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3．房地产投资的特点
投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大 依赖金融部门的支持 具有专业性 具有相互影响性 具有保值、增值性
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1.2.3 房地产投资的分类
1．按房地产投资形式划分 （1）房地产直接投资 （2）房地产间接投资
（1）一次支付的现值系数与终值系数
在现金流量图的时间点t=0时的资金现值为P，利率i已定， 则复利计息的n个计息周期后的终值F为 F=P(1+i)n
式中，“(1+i)n”称为“一次支付终值系数”。 根据上述公式，在已知F和i时，就可以计算复利计息条件下
的P为：
P=F/(1+i)n
式中，“1/(1+i)n”称为“一次支付现值系数”。
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3.房地产投资的影响因素
1．经济因素 2．社会因素 3．政治和行政因素 4．政策法规因素 5．技术因素
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1.3 房地产投资分析概述
1.3.1 房地产投资分析的任务
1．为投资者提供投资方向 2．为投资者提供运作方式 3．为投资者预测投资收益 4．为投资者分析风险并提供避险策略
数”。
F=A[(1+i)n-1]/i
式中，“[(1+i)n-1]/i”称为“等额序列支付终值系数”
。
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（5）等比序列的现值系数和年费用系数
等比序列是指资金的流出或流入在每个计息期之间以 固定的比例递增或递减。这种等比递增或递减在房地产市
场的租金和折旧中也有所体现。将递增或递减比例记作g
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2．按房地产投资的用途划分
（1）住宅房地产投资 （2）商业房地产投资 （3）工业房地产投资 （4）特殊用途房地产投资
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3．按房地产投资经营方式划分
（1）出售型房地产投资 （2）出租型房地产投资 （3）混合型房地产投资
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1.2.4 房地产投资的作用
1．房地产投资的宏观作用 （1）房地产投资有利于国民经济的发展 （2）房地产投资能够协调优化社会资源配置 （3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境
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2．房地产投资的微观作用 （1）房地产投资是一种增值手段 （2）房地产投资的风险与收益适当 （3）房地产投资可以获得避税收入 （4）房地产投资可以提升投资者资信等级
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（3）等额序列支付的终值系数和存储基金系数
等额序列支付的终值系数和存储基金系数就是在已知A
的情况下求F和已知F的情况下求A。在前面已讲解了等额序
列支付的现值系数和资金回收系数，根据P与F的关系公式
，可以推导出：
பைடு நூலகம்
A=Fi/[(1+i)n-1]
式中，“i/[(1+i)n-1]”称为“等额序列支付存储基金系
1.1.3 投资价值与市场价值的关系
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1.1.4 交易价格
交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过 交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过 的数值，一般认为是历史价格。
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卖方观点
590 000 元
Vp
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买方观点
Vs
610 000 元
（最高购买价）
Vp
575 000 元
（最低出售价）
Vs
580 000 元
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图1-1 价值关系：交易区间
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1.2 房地产投资概述
1.2.1 投资概述
1．投资及投资要素 投资是经济主体（国家、企业、个人）以获
得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量 的货币与实物，经营某项资产的经济行为。
，第n年的资金流出或流入为A1(1+g)n，则计算等比序列
的现值为
P= [A1/(i-g)]{1-[(1+g)/(1-i)]n} （当i≠g时
）
P= A1n/(1+i)