房地产投资分析PPT课件
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房地产开发投资分析PPT
三、修建性详细规划审查 规划设计方案、建筑设计方案二案同审） （规划设计方案、建筑设计方案二案同审）
开发商根据建设用地的《控制性详细规划》 开发商根据建设用地的《控制性详细规划》做《修建性 详细规划》报规划局组织专家评审， 详细规划》报规划局组织专家评审，修建性详细规划方案包括 方案总平面图、详细建设设计方案文本（ 方案总平面图、详细建设设计方案文本（含指定视角的建筑效 果图、设计说明、单体平立剖面）。 果图、设计说明、单体平立剖面）。 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、地下 室面积、可销售面积、 室面积、可销售面积、不可销售面积以及主要配套公建设施规 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。
项目立项批准后凭相关资料到规划局 申领《建设用地规划许可证》 申领《建设用地规划许可证》。
六、拆迁安置补偿、申领 拆迁安置补偿、 国有土地使用证》 副本） 《国有土地使用证》（副本）
开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括①确 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括① 切的拆迁范围； ②拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状，附 切的拆迁范围； 拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状， 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； ③拆迁的实施步骤和安全防 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； 护、环保措施； ④拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措 环保措施； 拆迁资金、安置房、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； ⑤拆迁的方式、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； 拆迁的方式、 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《城市 房屋拆迁许可证》 实施拆迁、安置、补偿， 房屋拆迁许可证》，实施拆迁、安置、补偿，拆迁结束后向国土局申 领《国有土地使用证》。 国有土地使用证》
房地产投资分析
❖ 【例题2.6】假设某企业以6%旳利率取得借 款3000万元，投资于某个寿命周期为6年旳 项目，每年至少要收回多少资金才是有利旳？
小结
❖ 现值P：资金在某一特定时间序列旳初始值； ❖ 终值F：资金在某一特定时间序列旳终点值。 ❖ 年值A：表达发生在某一特定时间序列各计算期
末旳等额资金系列旳价值。 ❖ 第一种A与P隔一期，最终一种A与F在同一时点
❖ 现金流量图旳作图措施和规则如下：
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表达时间旳延续， 轴上每一刻度表达一种时间单位；时间轴上旳点称 为时点，一般表达旳是该时间单位末旳时点；零表 达时间序列旳起点。
(2) 横轴上方旳箭线表达现金流入，即收益；在 横轴下方旳箭线表达现金流出，即费用。
(3)在现金流量图中，箭线长短与现金流量数值 大小本应成百分比，各箭线上方（或下方）注明其 现金流量旳数值。
❖ 6.某人购置商品房，从银行按揭贷款10万元， 贷款时间为23年，每月月底等额还本付息， 年利率为5.04%，问每月要还多少元？
❖ 措施三：先求出递延年金旳终值，再将其折 算为现值。
P=A×（F/A，i,n）(P/F, i, n+m）
【例题2.9】某人现存入一笔资金准备从第 23年末开始连续取5期，每期取出10000元， 折现率为10％，求P？
6.永续年金：是无限期定额支付旳年金。 永续年金现值=A/ i=年金/利率
6.永续年金：是无限期定额支付旳年金。
第二章 货币旳时间价值
第一节 现金流量旳概念及构成
一、现金流量 ▲现金流出:在某一时点上流出项目旳资金，记 为CO； ▲现金流入:流入项目旳资金，记为CI。 ▲现金流量:现金流入和现金流出。 ▲净现金流量:同一时点上旳现金流入与现金流 出量旳代数和(CI-CO) ，作NCF。
小结
❖ 现值P：资金在某一特定时间序列旳初始值； ❖ 终值F：资金在某一特定时间序列旳终点值。 ❖ 年值A：表达发生在某一特定时间序列各计算期
末旳等额资金系列旳价值。 ❖ 第一种A与P隔一期，最终一种A与F在同一时点
❖ 现金流量图旳作图措施和规则如下：
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表达时间旳延续， 轴上每一刻度表达一种时间单位；时间轴上旳点称 为时点，一般表达旳是该时间单位末旳时点；零表 达时间序列旳起点。
(2) 横轴上方旳箭线表达现金流入，即收益；在 横轴下方旳箭线表达现金流出，即费用。
(3)在现金流量图中，箭线长短与现金流量数值 大小本应成百分比，各箭线上方（或下方）注明其 现金流量旳数值。
❖ 6.某人购置商品房，从银行按揭贷款10万元， 贷款时间为23年，每月月底等额还本付息， 年利率为5.04%，问每月要还多少元？
❖ 措施三：先求出递延年金旳终值，再将其折 算为现值。
P=A×（F/A，i,n）(P/F, i, n+m）
【例题2.9】某人现存入一笔资金准备从第 23年末开始连续取5期，每期取出10000元， 折现率为10％，求P？
6.永续年金：是无限期定额支付旳年金。 永续年金现值=A/ i=年金/利率
6.永续年金：是无限期定额支付旳年金。
第二章 货币旳时间价值
第一节 现金流量旳概念及构成
一、现金流量 ▲现金流出:在某一时点上流出项目旳资金，记 为CO； ▲现金流入:流入项目旳资金，记为CI。 ▲现金流量:现金流入和现金流出。 ▲净现金流量:同一时点上旳现金流入与现金流 出量旳代数和(CI-CO) ，作NCF。
第五章房地产投资项目财务分析《房地产投资分析》PPT课件
现金流出
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
Restricted Information and Basic Personal Data
续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
Restricted Information and Basic Personal Data
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
Restricted Information and Basic Personal Data
续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
Restricted Information and Basic Personal Data
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
房地产投资环境与市场分析PPT课件
16
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
房地产投资ppt课件
8
三、赢利能力法
• (一)资本化率：资本化率等于净收益与房地产
购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报 酬率，与净收益倍数互为倒数。
• 〔二)权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金
流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入 量的比值。
• (三)税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税
后净现金流量与自有资金投入量的比值。
• (四)经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购
买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的 权益(本金)部分也计入报酬。
房地产投资
9
四、回收期法
• 回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税
后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净 收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点 离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资 的回收期越短越好。
房地产投资
6
第二节 房地产投资财务分析
• 一、收益倍数(乘数)法
• 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价 格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说 明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用
的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍
数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收 入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。
房地产投资
10
说明 第一年：课税所得为(10-5.57-l.96)等于2．47万元，所得税为 0.815万元。税后净现金流量为(10-6.482-0.815)等于2.7万元， 第二年6.482本息偿还额中利息部分下降，所得税上升，税后净 现金流量下降。
房地产投资
11
第三节 房地产投资的基本分析
房地产投资
18
年份 城市化率 工业化 二者比
房地产投资分析全套
并且对应于这些值有确定的概率，则称随机变量是 离散型分布，如果对每一种情况都赋予一个概率， 并分别测定其收益率，则成为连续型分布。
8．3房地产投资风险分析
4）期望值
随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加 权平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或 均值。
5）离散度测定
（1）方差
n
2 x
(xi x)2 pi
第8章 房地产投资项目风险分析
❖ 房地产投资项目析
8．1房地产投资项目风险概述
8．1．1风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的
各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与 期望的或要求的收益的偏差。
所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其 一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于 预期收益（希望获得的收益）之差。
根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体 分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。
8．1房地产投资项目风险概述
大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理 性的投资，
其特点是： 1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。
8．3房地产投资风险分析
8．3．4风险的测量与分析 1．概率论基本知识回顾 1）概率 概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数 值。概率分为主观概率和客观概率。 2）概率分布 由各个随机变量与其相应的概率组成的数列称为 概率分布。
8．3房地产投资风险分析
3）离散型分布和连续型分布 如果随机变量（例如投资收益率）只取有限个值，
8．2房地产投资风险的种类与控制方法
3．风险组合 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。
8．3房地产投资风险分析
4）期望值
随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加 权平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或 均值。
5）离散度测定
（1）方差
n
2 x
(xi x)2 pi
第8章 房地产投资项目风险分析
❖ 房地产投资项目析
8．1房地产投资项目风险概述
8．1．1风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的
各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与 期望的或要求的收益的偏差。
所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其 一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于 预期收益（希望获得的收益）之差。
根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体 分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。
8．1房地产投资项目风险概述
大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理 性的投资，
其特点是： 1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。
8．3房地产投资风险分析
8．3．4风险的测量与分析 1．概率论基本知识回顾 1）概率 概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数 值。概率分为主观概率和客观概率。 2）概率分布 由各个随机变量与其相应的概率组成的数列称为 概率分布。
8．3房地产投资风险分析
3）离散型分布和连续型分布 如果随机变量（例如投资收益率）只取有限个值，
8．2房地产投资风险的种类与控制方法
3．风险组合 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。
《房地产投资讲座》课件
投资者应该考虑将资金分散投资到不 同的物业类型和区域，以降低单一投 资的风险。
关注政策和市场变化
提高专业知识和技能
投资者应该不断学习和提高自己的专 业知识和技能，以更好地把握投资机 会和应对挑战。
投资者需要密切关注政策和市场的变 化，及时调整投资策略和方向。
06
互动环节
问题解答
提问环节
鼓励听众提问，讲师对 问题进行详细解答，增
总结词
分析房地产投资的优势和潜在风险。
详细描述
房地产投资具有相对稳定的收益、抵御通货膨胀的能力、长期保值增值等优势。然而，房地产市场也存在周期性 波动、政策影响大、流动性差等风险。投资者需要根据自身风险承受能力和投资目标，合理配置资产，以降低风 险并获取最大收益。
02
房地产市场分析
当前房地产市场趋势
房地产投资的种类与方式
总结词
介绍房地产投资的分类及各种投资方式。
详细描述
根据不同的分类标准，房地产投资可以分为住宅投资、商业地产投资、工业地产 投资等。常见的投资方式包括购买房产后出租、购买房产后出售、购买房产后长 期持有等。此外，还有房地产信托、房地产基金等金融化投资方式。
房地产投资的优势与风险
推荐房地产投资领域的专家讲座，提升专业 素养。
THANKS
感谢观看
强互动效果。
案例分析
结合具体案例，深入剖 析问题，提供实际操作
建议。
现场答疑
针对听众提出的问题， 讲师进行现场解答，提
供针对性指导。
总结归纳
对问题进行分类整理， 提炼出核心观点，加深
听众理解。
现场交流
01
02
03
04
分组讨论
将听众分成小组，进行讨论交 流，分享心得体会。
关注政策和市场变化
提高专业知识和技能
投资者应该不断学习和提高自己的专 业知识和技能，以更好地把握投资机 会和应对挑战。
投资者需要密切关注政策和市场的变 化，及时调整投资策略和方向。
06
互动环节
问题解答
提问环节
鼓励听众提问，讲师对 问题进行详细解答，增
总结词
分析房地产投资的优势和潜在风险。
详细描述
房地产投资具有相对稳定的收益、抵御通货膨胀的能力、长期保值增值等优势。然而，房地产市场也存在周期性 波动、政策影响大、流动性差等风险。投资者需要根据自身风险承受能力和投资目标，合理配置资产，以降低风 险并获取最大收益。
02
房地产市场分析
当前房地产市场趋势
房地产投资的种类与方式
总结词
介绍房地产投资的分类及各种投资方式。
详细描述
根据不同的分类标准，房地产投资可以分为住宅投资、商业地产投资、工业地产 投资等。常见的投资方式包括购买房产后出租、购买房产后出售、购买房产后长 期持有等。此外，还有房地产信托、房地产基金等金融化投资方式。
房地产投资的优势与风险
推荐房地产投资领域的专家讲座，提升专业 素养。
THANKS
感谢观看
强互动效果。
案例分析
结合具体案例，深入剖 析问题，提供实际操作
建议。
现场答疑
针对听众提出的问题， 讲师进行现场解答，提
供针对性指导。
总结归纳
对问题进行分类整理， 提炼出核心观点，加深
听众理解。
现场交流
01
02
03
04
分组讨论
将听众分成小组，进行讨论交 流，分享心得体会。
房地产投资业务培训ppt课件(2024)
2024/1/25
地方房地产业协会
各地设立的房地产业协 会，在地方政府和行业 之间发挥桥梁纽带作用 ，推动本地房地产市场 的健康发展。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委 员会，如住宅产业委员 会、商业地产委员会等 ，为相关领域提供专业 服务和支持。
33
07
房地产投资风险防范与 应对措施
2024/1/25
夹层融资
一种介于优先债务和股本之 间的融资方式，指企业或项 目通过夹层资本的形式融通 资金的过程。
联合开发
两家或多家房地产开发企业 联合起来进行项目开发，共 同出资、共担风险、共享收 益。
2024/1/25
25
05
房地产项目营销策略与 实施
2024/1/25
26
目标客户群体定位分析
地域特征
研究目标市场的地理位置、城市规模 、经济发展水平等因素，确定潜在客 户群体的地域分布。
2024/1/25
7
房地产投资风险与收益
01
02
03
租金收益
通过出租房地产获取稳定 的租金收入。
2024/1/25
资产增值
随着市场发展和资产升值 ，投资者可获取资本利得 收益。
税收优惠
部分国家和地区对房地产 投资给予税收优惠，降低 投资者税负。
8
02
房地产市场分析与选址 策略
2024/1/25
9
2024/1/25
28
线上线下营销推广手段运用
线上营销
利用互联网和社交媒体等线 上平台，进行项目宣传、品 牌推广和客户互动，提高项 目的知名度和曝光率。
线下活动
组织各类线下活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活 动等，吸引潜在客户前来了 解和体验项目。
地方房地产业协会
各地设立的房地产业协 会，在地方政府和行业 之间发挥桥梁纽带作用 ，推动本地房地产市场 的健康发展。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委 员会，如住宅产业委员 会、商业地产委员会等 ，为相关领域提供专业 服务和支持。
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07
房地产投资风险防范与 应对措施
2024/1/25
夹层融资
一种介于优先债务和股本之 间的融资方式，指企业或项 目通过夹层资本的形式融通 资金的过程。
联合开发
两家或多家房地产开发企业 联合起来进行项目开发，共 同出资、共担风险、共享收 益。
2024/1/25
25
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房地产项目营销策略与 实施
2024/1/25
26
目标客户群体定位分析
地域特征
研究目标市场的地理位置、城市规模 、经济发展水平等因素，确定潜在客 户群体的地域分布。
2024/1/25
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房地产投资风险与收益
01
02
03
租金收益
通过出租房地产获取稳定 的租金收入。
2024/1/25
资产增值
随着市场发展和资产升值 ，投资者可获取资本利得 收益。
税收优惠
部分国家和地区对房地产 投资给予税收优惠，降低 投资者税负。
8
02
房地产市场分析与选址 策略
2024/1/25
9
2024/1/25
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线上线下营销推广手段运用
线上营销
利用互联网和社交媒体等线 上平台，进行项目宣传、品 牌推广和客户互动，提高项 目的知名度和曝光率。
线下活动
组织各类线下活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活 动等，吸引潜在客户前来了 解和体验项目。
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/m 2
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
作，通项过该项 线工条程在带日有期时（间年、坐月标）的表格中 的位置目来表目 示数各量项工20作05的年 起始20、06结年 束时间 和各工编号作的名称 先单位后数量顺2序4 。6 8如10 图12 12-41所6 8示10 。
1.3 现金流量与资金的时间价值
图1-6 利用Microsoft Excel软件绘制的某投资项目现金流量图（一）（单位：万元）
1.3 现金流量与资金的时间价值
• 在绘制现金流量图的过程中，当点击 “插入”菜单栏中的“图表”，再点击 “折线图”中的“数据点折线图”时，也 会生成图1-7所示的现金流量图。
房地产投资分析
谭善勇 主编
ISBN 978-7-111-23539-2
目录
第1章 房地产投资分析基础 第2章 房地产投资环境分析 第3章 房地产投资市场分析 第4章 房地产投资产品定位策划 第5章 房地产投资成本与税费估算 第6章 房地产投资收入估算
第7章 房地产投资财务指标与报表分析
目录
第8章 房地产投资不确定性分析 第9章 房地产投资风险分析 第10章 房地产投资方案比选
• 1.1.1 房地产投资的类型及优缺点 • 1．投资与房地产投资的含义
• 经济学家威廉·夏普在其《投资学》中， 将投资概念表述为：投资就是为了获得可 能的不确定的未来值所做出的确定的现值 牺牲。我们一般认为，投资（Investment） 是指某个经济主体（国家、企业、个人） 将一定的资金（如现金及其他形式货币资 金）或资源（如土地、设备、技术等）投 入某项社会再生产过程，以便获取未来的
1.3 现金流量与资金的时间价值
图1-5 手绘某投资项目现金流量图（单位：万元）
2）利用Microsoft Excel 2007软件自动绘制现金流量图。以图 1-5为例，首先，打开Microsoft Excel 2007，在工作区任一位置 的不同格里按顺序输入上述数字和时间标度，点击“插入”菜单 栏中的“图表”，再点击“柱形图”，选择“堆积柱形图”，即 可自动生成该项目投资的现金流量图。再稍微加以修饰，就成为 如图1-6所示的现金流量图。
1.1 房地产投资分析的内容与任务
• （3）按投资经营方式划分，房地产投 资可以分为出售型房地产投资、经营型房 地产投资和混合型房地产投资。
• 3．房地产投资的优缺点
• （1）房地产投资的优点 • （2）房地产投资的缺点
• 1.1.2 房地产投资分析的内容
• 1．房地产投资环境分析 • 2．房地产投资市场分析
• 1.2.1 房地产开发投资项目周期
• 1．投资前期 • 2．投资实施期 • 3．营销期或经营期
• 1.2.2 房地产投资项目建设工期与计算 期
• 1．房地产投资项目建设工期 • 工期定额可以根据《全国统一建筑安装
工程工期定额》以及地方的定额来估算。
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
×
×
× ×
×
1×
2
图1-1 工程项目进度计划图示例
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （3）网络图法。网络图法又称网络计划
技土术方工，程I通常需要土方熟工程 练II 使用计算机才能较好 1地编2 制和2调整网3络图。下图1-2就是总 一工个期T=小14天 型建设项目基础3施工程工I 进3 度计划4 网基 络础2工 图程的II 示意图。
制的某小区项目建设进度计划甘特图。
图1-3 某小 区项目建设进
度计划图
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 在掌握基本情况后，大致把活动的先后 顺序以及活动的时间多少用粗横线表示出 来。图1-4就是一个利用Microsoft Excel 2007软件编制的简单粗略的甘特图。
图1-4 某项目建设进度计划图
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1.3 现金流量与资金的时间价值
• 1.3.1 现金流量与现金流量图 • 1．现金流量的内涵 • （1）现金流量及其类型。 • （2）现金流量与利润。 • 2．现金流量图及其绘制 • （1）现金流量图的含义。现金流量图
（Cash Flow Diagram）是把投资项目（系 统）的现金流量用时间坐标表示出来的一 种示意图。时间可以以年、半年、季度或 月等为单位。在现金流量图上，要表明现 金流量的性质（流入或流出）、发生时间 以及数量大小等。
结构工程I 4
5
6
3 结构工程II
装修工程I 装修工程II
2
7 2
8
图1-2 某小型建设项目施工进度计划网络图
注：1．该工程分为两段施工，即I段和II段。 2．施工过程包括四个工序：土方工程、基础工程、结构工程和装修工程。
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 • 2．甘特图编制及计其算应期用 • 图1-3是使用Microsoft Project 2007软件编
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
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1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
作，通项过该项 线工条程在带日有期时（间年、坐月标）的表格中 的位置目来表目 示数各量项工20作05的年 起始20、06结年 束时间 和各工编号作的名称 先单位后数量顺2序4 。6 8如10 图12 12-41所6 8示10 。
1.3 现金流量与资金的时间价值
图1-6 利用Microsoft Excel软件绘制的某投资项目现金流量图（一）（单位：万元）
1.3 现金流量与资金的时间价值
• 在绘制现金流量图的过程中，当点击 “插入”菜单栏中的“图表”，再点击 “折线图”中的“数据点折线图”时，也 会生成图1-7所示的现金流量图。
房地产投资分析
谭善勇 主编
ISBN 978-7-111-23539-2
目录
第1章 房地产投资分析基础 第2章 房地产投资环境分析 第3章 房地产投资市场分析 第4章 房地产投资产品定位策划 第5章 房地产投资成本与税费估算 第6章 房地产投资收入估算
第7章 房地产投资财务指标与报表分析
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第8章 房地产投资不确定性分析 第9章 房地产投资风险分析 第10章 房地产投资方案比选
• 1.1.1 房地产投资的类型及优缺点 • 1．投资与房地产投资的含义
• 经济学家威廉·夏普在其《投资学》中， 将投资概念表述为：投资就是为了获得可 能的不确定的未来值所做出的确定的现值 牺牲。我们一般认为，投资（Investment） 是指某个经济主体（国家、企业、个人） 将一定的资金（如现金及其他形式货币资 金）或资源（如土地、设备、技术等）投 入某项社会再生产过程，以便获取未来的
1.3 现金流量与资金的时间价值
图1-5 手绘某投资项目现金流量图（单位：万元）
2）利用Microsoft Excel 2007软件自动绘制现金流量图。以图 1-5为例，首先，打开Microsoft Excel 2007，在工作区任一位置 的不同格里按顺序输入上述数字和时间标度，点击“插入”菜单 栏中的“图表”，再点击“柱形图”，选择“堆积柱形图”，即 可自动生成该项目投资的现金流量图。再稍微加以修饰，就成为 如图1-6所示的现金流量图。
1.1 房地产投资分析的内容与任务
• （3）按投资经营方式划分，房地产投 资可以分为出售型房地产投资、经营型房 地产投资和混合型房地产投资。
• 3．房地产投资的优缺点
• （1）房地产投资的优点 • （2）房地产投资的缺点
• 1.1.2 房地产投资分析的内容
• 1．房地产投资环境分析 • 2．房地产投资市场分析
• 1.2.1 房地产开发投资项目周期
• 1．投资前期 • 2．投资实施期 • 3．营销期或经营期
• 1.2.2 房地产投资项目建设工期与计算 期
• 1．房地产投资项目建设工期 • 工期定额可以根据《全国统一建筑安装
工程工期定额》以及地方的定额来估算。
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
×
×
× ×
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图1-1 工程项目进度计划图示例
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （3）网络图法。网络图法又称网络计划
技土术方工，程I通常需要土方熟工程 练II 使用计算机才能较好 1地编2 制和2调整网3络图。下图1-2就是总 一工个期T=小14天 型建设项目基础3施工程工I 进3 度计划4 网基 络础2工 图程的II 示意图。
制的某小区项目建设进度计划甘特图。
图1-3 某小 区项目建设进
度计划图
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 在掌握基本情况后，大致把活动的先后 顺序以及活动的时间多少用粗横线表示出 来。图1-4就是一个利用Microsoft Excel 2007软件编制的简单粗略的甘特图。
图1-4 某项目建设进度计划图
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1.3 现金流量与资金的时间价值
• 1.3.1 现金流量与现金流量图 • 1．现金流量的内涵 • （1）现金流量及其类型。 • （2）现金流量与利润。 • 2．现金流量图及其绘制 • （1）现金流量图的含义。现金流量图
（Cash Flow Diagram）是把投资项目（系 统）的现金流量用时间坐标表示出来的一 种示意图。时间可以以年、半年、季度或 月等为单位。在现金流量图上，要表明现 金流量的性质（流入或流出）、发生时间 以及数量大小等。
结构工程I 4
5
6
3 结构工程II
装修工程I 装修工程II
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图1-2 某小型建设项目施工进度计划网络图
注：1．该工程分为两段施工，即I段和II段。 2．施工过程包括四个工序：土方工程、基础工程、结构工程和装修工程。
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 • 2．甘特图编制及计其算应期用 • 图1-3是使用Microsoft Project 2007软件编