最新房地产的成本构成及
房地产企业开发成本相关组成部分及费用比例
房地产企业开发成本相关组成部分及费用比例
房地产企业开发成本相关组成部分及费用比例
作者：闲敲棋子落灯花
1、土地成本
土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）
2、建安工程费
主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
3、前期工程费
项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6%。
4、基础设施建设费
建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费
居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费
各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用
按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费
一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用
9、管理费用
开发成本的2%-3%。
10、财务费用
为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
11、销售费用
一般取销售收入的3%—5%。
房地产全过程成本构成
成本科目组成
基本组成
工程前期费用
1、勘察测量：初勘、详勘、桩堪、沉降观测等 2、设计费用：各类设计费用； 3、三通一平：临时道路、临时用水、临时用电、场地平整、红线外 提升改造。 4、临时设施：临时办公场所、临时围墙、临时场地占用、临时围挡。
建安工程费用
1、土石方工程：土石方开挖、回填、种植土回填； 2、基础与地基处理：降水、基坑支护、桩基、基础换填等 3、地下结构及粗装饰 4、地上结构及粗装饰 5、门窗工程：入户门、防火门、外窗、卷帘门、单元门等 6、外墙装饰：保温、涂料、石材、幕墙、百叶栏杆、雨篷、楼体亮化等； 7、公共装饰：公区精装、电梯门套、公共标识； 8、安装工程：给水、排水、强电、弱电、采暖、通风、消防、燃气配套等 9、设备安装：电梯、太阳能、指纹锁、新风、抗震人防设备、直饮水等
8+1个
二级科目
40～50个
三、四级科目
300～500个
基本组成
土地成本
1、土地出让及相关税费：土地出让金、契税、印花税、土地建设使 用税、耕地占用税等； 2、合作款项：补偿合作方的低价等； 3、拆迁补偿费：红线内建筑、苗木等赔偿费用； 4、其他费用：无法明示的费用例如议价、中介等费用。
政府行政事业性费用
全过程八类成本
全过程八类成本
园林及市政管网
主要指小区的水、电、暖(热力)、气(天然气)、 通讯(电话、宽带)、有线电视、安防、道路、 绿化等费用。
公共设施配套
指为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如 学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套 设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
成本科目组成
成本组成科目
园林及市政管网
1、园林工程：园区景观绿化亮化工程、院墙、 标识、车棚、信报箱 2、室外管网配套：室外强、弱电、室外给水、 雨污水、室外采暖、室外消防、安防智能化等
房地产建设和投资成本主要组成内容
房地产建设和投资成本主要组成内容
1.土地征用及动拆迁补偿费
1.1土地征用费：土地补偿费、青苗补偿费、粮油差价、蔬菜地建设费、垦复基金、耕地占用费、劳动力安置费、老年社员养老费、征地包干费及征地管理费、其他费用。
1.2动拆迁补偿费：拆迁私房补偿费、拆迁单位补偿费、集体设施补偿费、其他费用。
1.3动迁房源建设费。
1.4其他费用。
2.前期工程费
勘察费、设计费、可行性研究费、招标费、临时措施费（临时道路建设费、临时水源建设费、临时电源建设费等）、土地平整费、其他费用。
3.建筑安装工程费
建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、监理费、其他费用。
4.基础设施费
排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通信费、照明费、环卫费、道路桥梁涵洞费、绿化带建设费、建设配套费（住宅建设配套、商业网点建设费、临时建设工程费、临时占路费）、施工配套费（许可证执照费、竣工图编制打印费）、其他费用。
5.公共配套设施费
教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区行政设施建设费、服务设施费、其他费用。
6.开发间接费用
工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息、审计费、公证费、评估费、周转房摊销费、其他费用。
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成1. 前言房地产开发是一个重要的行业，涉及到广泛的领域，包括建筑设计、土地开发、建筑材料、施工和销售。
房地产开发成本是指开发商在房地产项目中投资的全部成本，包括土地购置、规划设计、建筑施工、材料采购、销售和营销等方面。
本文将分析房地产开发成本构成及其影响因素。
2. 成本构成房地产开发成本主要由以下几个方面组成：2.1 土地成本土地成本是房地产开发成本的主要组成部分。
在成功的房地产项目中，土地成本通常占到了总成本的30%到50%。
因此，房地产开发商在购买土地时需要仔细考虑土地的位置、规划、用途和竞争情况，以获得最佳的开发回报率。
2.2 设计和规划成本设计和规划是房地产开发成本中的重要组成部分。
这些成本通常包括建筑设计、土地规划、市政工程和环保审批等方面。
这些成本根据地区和项目类型不同，成本也会有所不同。
2.3 建筑施工成本建筑施工成本包括所有有关建筑施工的费用，包括劳动力、材料和设备等费用。
这些费用通常占到房地产开发成本的20%到30%。
建筑施工成本是房地产开发商非常关注的一个方面，因为它可以直接影响项目的总成本和回报率。
2.4 材料成本材料成本包括所有用于建筑物的材料费用，例如钢材、水泥、砖块和管道等。
这些成本占到房地产开发成本的10%到20%。
材料成本对于房地产开发商来说是一个非常重要的组成部分，因为它可以直接影响建筑质量、建筑时间和总成本。
2.5 销售和营销成本销售和营销成本包括推销房地产项目所需的所有费用，包括广告、销售和营销等方面。
这些费用通常占到房地产开发成本的5%到10%。
销售和营销成本是一个非常重要的组成部分，因为它可以影响项目销售的速度和销售价值。
3. 影响因素房地产开发成本构成有许多不同的影响因素。
以下是最常见的影响因素：3.1 土地市场供求关系土地市场供求关系是决定土地价格的主要因素。
当土地市场供大于求时，土地价格通常会下降，而当市场需求大于供应时，土地价格会上升。
房产地产项目成本构成
四、市政基础设施费
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燃气费用里主要包括燃气工程费和一户一表费，燃气工程费应由开发商承担算入项目成本，而一户一表费则由住户承担，开发商代收代缴。
前期费用
3、工图设计费
4、环境方案设计费
完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑面积。
大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约20－25元/平方米环境净面积，中档15－20元/平方米，低档10元/平方米。
前期费用
前期费用
环境评估费 聘请专业环境评估公司进行环境评估的费用，具体标准视市场行情和评估对象的规模而定，如我们整个250万方项目的环境评估费用为10万元。 白蚁防治费 聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理的费用，目前市场价约元/平方米建筑面积。 防雷检测费 聘请专业防雷机构---重庆市防雷办进行防雷审查所需要的费用，目前费用标准约1.5元/平方米建筑面积。 综合服务费 属于市建筑委行政收费，建设单位按中标金额×0.6‰收取，施工单位按中标金额×2.2‰收取。
6、智能化
小区内的排水工程费用，视小区规模及建筑物业形态而定，如我们一期项目的排水工程费用约21元/平方米。
8、排水
按环境工程的净面积计算，高档环境工程每平方米300元以上，中档环境工程每平方米200元左右，中低档每平方米150元左右。
7、环境工程
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贰
壹
公用设施配套费
按规定自建人防工程面积必须达到小区总建筑面积的2%，人防工程造价约2500元/平方米，但可以作为租用车库产生一定的收益，而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价。人防工程也可以选择异地建设，人防异地建设费=30元/平方米×小区总建筑面积。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
全国房地产开发成本明细科目(最新最全)
For personal use only in study and research; not for commercial use 房地产开发成本明细科目一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费（拍卖手续费）6、办理土地证费二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费①红线外②红线内（2）临水工程费①红线外②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）临时设施2、规划管理费3、规划设计费（1）咨询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费9、墙改费（新型建筑材料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费1、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修11、其他（外装费用）四、基础设施费1、供电（1）工程费（2）小区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程（1）绿化（2）道路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库(人防)（2）其他区内设施（3）其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金附:进一步细化房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释说明1土地费用一、地价（一）土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价（二）开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地的开发投资费用。
房地产成本组成和分类(核心成本构成)
房地产成本的组成1、土地费用土地出让金，土地征用费（拆迁安置补偿费）协议出让或招标出让、拍卖出让的费用2、前期工程费前期规划费用设计费可行性研究费地质勘查费“三通一平”费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑工程费用设备及安装工程费用约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用基础设施建设费主要指道路自来水污水电力电信绿化等建设费用。
公共配套设施建设费学校，幼儿园，医院，派出所各种营利性的配套设施（粮店，菜市场等商业网点）煤气调压站变电室自行车棚等室外工程在房地产开发成本构成中，该项目所占比例一般在20%~30%左右。
5、管理费用管理人员工资差旅费办公费保险费职工教育费养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息利息其他融资成本与融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费一部分是税收房产税城镇土地使用税耕地占有税土地增值税两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）契税企业所得税印花税，另一部分是行政性费用征地管理费商品房交易管理费大市政配套费人防费煤气水电增容费开发管理费等。
在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用销售广告费各种不可预见费等在成本构成中一般不会超过10%。
房地产成本会计的具体工作一、首先要弄清房地产成本的组成。
二、要掌握开发成本核算的项目。
开发成本的核算项目有：1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
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零星设施费用
----各类未细述的设施费用总和，如儿童游乐设施、指示
牌、垃圾桶、座椅、洋伞等
第七部分 配套设施费 ----通常情况指房屋开发过程中，根据有关法 规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固 定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。包括：
会所费用 学校及幼儿园费用 物业用房 人防地下室 垃圾转运站 市政设施公共用房
室内水电安装费用 ----室内各类水电相关工程费用； 室内设备及安装费用----空调、电梯、消防系统的设备及安装费用； 弱电系统费用 ----居家防盗系统、宽带网络、有线电视、三表远传系统、 对讲系统、电话系统等费用；
第五部分 社区管网费 ----指项目管网配套费用，包括：
室外给排水费用 ----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用； 室外采暖费用 ----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外燃气费用 ----小区接入市政燃气的费用； 室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用； 室外智能化系统费用----小区停车管理、周界防越、闭路监控、门禁、电子巡 更、电子公告屏、室外背景音乐等智能化系统费用
可研成本 目标成本 责任成本 动态成本 结算成本
成本管理体系
成本管理体系
1、目标成本管理
基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所 要实现的成本目标；是项目成本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。
房地产开发成本的构成
什么是成本？ 用科学的语言解释是：成本是企业在产品生产经营过程中， 为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。 用我们的语言解释是：成本是“成功之本”。
房地产开发成本的构成
房地产项目成本组成：九个大类
➢土地获得价款 ➢开发前期准备费 ➢主体建筑工程费 ➢主体安装工程费 ➢社区管网工程费 ➢园林环境工程费 ➢配套设施费 ➢开发间接费
➢期间费用
开发成本
完全成本
房地产开发成本的构成
房地产的成本包括九个大类：
第一部分 土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 包括： 政府地价及市政配套费 ：支付的土地出让金、土地开发费、向政府部门 交纳的大市政配套费、土地交易环节交纳的契税、土地闲置费、项目竣工 验收前的土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价和 相关税费。
毫无疑问，成本是企业实现利润的最关键要素之一。 成本不是重要，而是“相当”重要！
房地产开发成本的构成
综述： 环看现今全球所有“基业长青”的企业，优秀的成本管理甚至 是成本竞争优势无一不是其特质。万科意欲成为百年老店，成 本管理的重要性不言而喻。 成本重要吗？那是相当重要啊！
成本管理体系
成本管理模式
----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等
第九部分 期间费用
公司管理费
Байду номын сангаас----公司发生的但无法明确到项目上管理费用
营销费用
----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用
房地产开发成本的构成
房地产开发成本的构成
先看这句话：利润是企业存在的意义。 再看这个公式： 利润=收入-成本； 收入不变，若成本增加，则利润降低； 收入不变，若成本降低，则利润增加；
----深刻含义是：追求低成本是市场经济的必然选择； 进口关税又降了，买原装进口车便宜多了…
----说明：税金同样构成产品的成本； 大城市东西贵啊，生活成本太高了…
----反映出：不仅是企业，我们个人也都在比较选择着生活的成本
“成本”对社会经济的影响无处不在，是经济过程中使用频率最高的词之 一。
房地产开发成本的构成
第八部分 开发间接费 ----指项目开发直接相关，但不能明确属于特 定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：
工程管理费
----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用
资本化利息
----项目使用资金的利息
营销设施建造费 ----销售大厅、样板房等建造费用
物业完善费
房地产的成本构成及管理
目录 一、房地产开发成本的构成 二、成本管理模式
房地产开发成本的构成
日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜… ----告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手
低的价格获取市场； 某某大公司为了削减开支，裁员5%...
----体现了：人员开支，是企业成本的重要部分； 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…
基础费用
----建筑的地基与基础费用；
结构与粗装修费用 ----完成地面以上的结构与基本装修的费用；
门窗工程费用
----室内外门与窗的费用；
公共部位装修费用 ----外立面、公共部位的装饰与装修费用；
室内精装修费用 ----对精装修交付的房屋的装修费用；
房地产开发成本的构成
第四部分 主体安装工程费 ----指项目开发过程中的室内安装费用，包括：
房地产开发成本的构成
第六部分 园林环境费 ----指项目内的景观费用，包括：
道路广场费用
----小区建设道路、广场的费用；
绿化建设费用
----小区内用于绿化工程的费用；
建筑小品费用
----小区内雕塑、水景、环廊、假山等费用；
小区围墙费用
----小区围墙、组团围墙的费用总和；
室外景观照明费用 ----各种照明所花费的费用
红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯、管线铺设、高压 线埋地、市政接口等建设费用或缴费。
拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置 及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
房地产开发成本的构成
第二部分 开发前期准备费 ----指取得土地开发使用权后，在项目开 发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、设计可行性研究、筹建、 “三通一平”等前期费用。一般包括：
勘察设计费 报批报建费用 三通一平费用 临时设施费用
----勘察丈量费、规划设计费、建筑研究用房； ----向政府缴纳的规定费用； ----通水、通电、通路和场地平整产生的费用； ----项目部办公室、项目临时围板围墙、临时水电费用；
第三部分 主体建筑工程费 包括：
----指项目开发过程中的主体土建费用，