房产中介新人必看
房地产新人必看：房产经纪人跑盘心得
房地产新人必看：房产经纪人跑盘心得很多人毕业后选择了房地产行业，那么，作为一名刚毕业的学生应如何担当房产经纪人的角色呢？小编搜集整理了一些成功房产经纪人的跑盘心得来分享给大家。
第一，作为房地产中介公司中的新人，开始一定要不耻下问，多和公司资历比较深的房产经纪人请教，多多总结自己的心得，并与前辈交流请教。
第二，房源是房地产中介公司赖以生存的经济资源，所以作为一名昌地产经纪人重要的一项工作就是找房源了。
要拥有大量的房源才行。
其实获得大量房源的途径有很多。
1、通过网络寻找房源。
网络已经成为现代人生活不可缺少的一部分，网络已成为人们传播信息和获取资源的主要途径，如果不好好利用这个资源，就得不偿失了。
还可以发现一些有用的房产APP，看看其公司哪里的房源比较多，为自己定一个目标。
下载APP的好处是可以随时随地查看，方便又快捷。
2、利用媒体资源。
媒体资源的信息传播是有效的。
可以订阅一些当地比较的报纸，在房地产广告栏可以看到很多房屋出售的广告，有一部分是房主自己刊登的，你可以尝试打电话与业主联系。
3、多出去走动，扫街。
在不忙的时候可以到逛一逛，这样不但可以对的楼盘市场有一定的了解，或许还会获得意外的惊喜。
4、门店接待。
在门店也会有很多房主进门咨询，这时候一定要热情，多给业主一些可靠有利的信息，抓住业主的需求，并留客人联系方式，以便后面联系。
第三，每天要对自己的工作做总结，分析客户意向情况，对于意向大的客户的单一定要跟紧。
如果这一天中遇到自己无法解决的问题要及时向经验丰富的同事请教。
拥有了大量的房源信息，才会有资本去开发更多的客户，并且会逐步扩大房产交易市场，在业界也会形成一定的影响力，形成良性循环。
第四，作为中介公司来讲，可以让员工在一定周期内写工作总结，并安排信任与经验丰富的房地产经纪人员交流跑盘经历，这样不仅能对新人有一个很好的培训，还可以增进新老员工之间的感情。
以上是小编为大家总结的一些成功房产经纪人的跑盘心得，希望能够给你带来帮助，使你的工作更上一层楼！。
房产中介新人谈单技巧
中介新人须知：客户谈单技巧对于刚入行的中介新人来说,如果没有一个特别的好的运气,一般在前期是很难有一个大单的，有的新人入行三个月了，可能都没有开过单,这样时间久了，自信心就会受到不同程度的打击,可能有的新人觉得看不到前途,从而放弃这个行业，也会有新人咬紧牙关继续坚持,如果没有那么好的运气经常签单，那么作为新人可以学习一下如何跟客户谈单?让自己在行业中成为一个越来越优秀的资深经纪人！谈单前做好什么准备？谈单前最好做充足准备，把房东跟客户的思想准备都做充足,既不能让房东觉得客户很轻易的就答应出价,也不能让客户轻易的知道房东所给出的底价，因此还需要中介提前做好充足的沟通，更好的促成双方签单。
１．跟房东打好招呼不论客户好不好讲价,建议新人都跟房东说客户是一个不好讲价的人，让房东不要轻易的说出底价,否则客户就会一压再压房源的价格。
如果客户同意出价，也不要马上再电话中提前告知房东，这样房东临时涨价的可能性就会更高，因此给房东打招呼时简单交代几点，不要透露太多客户的信息。
2.合理报价，并做好客户的工作谈单前要给客户一个合理的报价既不能让客户觉得太水，也不要轻易的告知客户底价，合理的在房东给出的底价基础上多报点价格,这样既可以让客户有一个议价的过程,也让客户觉得房子买值的心理。
并且告知客户，房东是一个很不好讲价的人,不愿意在价格上有什么过多的让步,让客户提前做好心理准备，给客户打一个预防针，心理好有个准备,议价的时候不要把价格压得太低否则房东不卖。
谈单的实用技巧开始谈单前一定要确保跟双方都谈妥了,不要轻易的在有一方还不确定的情况下，就约出双方出来见面开始谈判,这样成交的胜算也不能保证。
1．增加一定的谈判难度人们去商场买东西都会有这样的感受,太容易降价的商品，反而不想买了,觉得自己买亏了,反而经过自己一番谈判终于得来的商品,就会觉得自己买值了。
同样的道理,谈单过程中一定要增加双方谈判的难度,让房东和客户之间都觉的双方很难讲价,双方要有几轮的谈判,不要只顾着跟客户谈加价,也要单独跟房东谈客户不好讲价,让双方都有一定的考虑,互相在心里做好进一步的打算。
房产中介小白需要知道的知识
房产中介小白需要知道的知识
1.房屋交易基础知识：了解房产交易的基本流程和相关法律法规，包括合同签订、产权转移、税费等方面。
2. 房屋评估技巧：掌握房屋评估的方法和技巧，认识房屋的优
缺点，为客户提供准确的估价。
3. 市场调研能力：掌握市场调研的方法和技巧，了解当地的房
地产市场的动态和趋势，以及不同的房屋类型和价格。
4. 客户服务技巧：了解客户需求，提供专业的房产咨询和服务，协助客户解决问题，赢得客户的信任和好评。
5. 业务拓展技巧：积极发掘客户资源，建立良好的人脉关系，
扩大业务范围，提高业绩。
6. 案例分享与学习：多了解行业新闻和案例，学习优秀经纪人
的经验，不断提升自己的职业素养和能力。
7. 法律意识和风险控制：掌握相关法律法规，避免违法风险，
同时加强风险控制意识，保障自己和客户的利益。
8. 团队协作和沟通能力：积极与同事和合作伙伴沟通，协同合作，提高工作效率，为客户提供更好的服务。
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房地产中介新人入职培训
房地产中介新人入职培训随着房地产业的不断发展，房地产中介行业也逐渐成为一个备受关注的行业。
在这个竞争激烈的市场中，新人入职后如何快速适应并胜任工作成为了一个关键问题。
为了帮助新人顺利开展工作并取得较好的业绩，房地产中介公司需要提供一套系统化的入职培训计划。
一、培训内容1. 房地产知识：新人入职后，首先要对房地产行业有一定的了解，包括法律法规、市场动态、相关术语等。
通过专业讲师的讲解和实例分析，使新人掌握房地产行业的基本知识。
2. 销售技巧：作为一名房地产中介销售人员，良好的销售技巧是必不可少的。
培训中可以包括口语表达、沟通技巧、谈判技巧等方面的训练，帮助新人提高销售能力。
3. 业务流程：在培训中，新人需要了解公司的业务流程和操作规范。
包括客户接待、房源信息收集、协助客户看房、签订合同等环节的介绍和实操，以便新人能快速掌握工作的各项流程，并能准确高效地进行工作。
4. 团队合作：房地产中介公司通常是一个团队合作的环境，培训中需要给新人介绍公司的组织结构和团队文化，加强新人与团队成员之间的沟通和协作能力。
5. 市场研究与分析：培训中需要引导新人了解当地房地产市场的供求关系、价格趋势等，在实际工作中能够准确分析市场，为客户提供准确的市场信息。
二、培训方式1. 课堂培训：提供系统化的课堂培训，由专业讲师讲解相关内容，结合案例分析和实操练习，帮助新人快速掌握知识和技能。
2. 实战演练：在培训中，模拟真实的工作场景，让新人进行实战演练，提高他们处理问题和应对挑战的能力，培养他们的工作经验。
3. 案例分享：邀请有经验的销售精英和高管分享成功案例和经验，启发新人的思考和学习。
4. 辅导指导：培训期间，为新人提供辅导和指导，及时解答他们在工作中遇到的问题，并进行个人能力评估，帮助他们找到自己的不足和发展方向。
三、培训效果评估培训结束后，需要对新人进行培训效果评估，主要包括以下几个方面：1. 知识技能掌握程度：评估新人对所学知识和销售技巧的掌握程度，包括理论知识的准确性和实操能力的熟练程度。
房产经纪人新人基础知识培训-V1
房产经纪人新人基础知识培训-V1房产经纪人新人基础知识培训作为一名房产经纪人，要想在这个竞争激烈的职业领域中立足，不仅需要有出色的沟通能力和销售技巧，还需要掌握一定的房产知识。
在这里，我们整理了一些房产经纪人新人基础知识，帮助新人快速掌握必要的房产知识。
一、房产市场基础知识1. 房产市场是指由买方和卖方交易形成的房屋的市场，也是房地产经济的最直接、最基本的领域。
2. 房产市场的价格是由供求关系决定的，供大于求时价格会下降，需大于供时价格会上涨。
3. 房产市场的主要参与者包括买方、卖方、房地产经纪人、借款人、银行等。
二、房产基本术语1. 抵押：将房产作为贷款的担保物，如无法偿还贷款，银行有权处置房产以偿还贷款。
2. 产权：房产所有者享有的权益，包括占有、使用、收益和处置房产的能力。
3. 房屋面积：房屋的建筑面积或使用面积。
4. 贷款：向银行或其他金融机构借款购买房产的行为。
5. 首付：购房者在购房时需要支付的一部分价款，一般为房屋总价的20%-30%。
三、房产买卖流程1. 确定购房预算。
2. 找到心仪的房产并与经纪人签约。
3. 与银行申请贷款。
4. 签订购房协议，支付首付。
5. 进行房产过户手续。
四、房产投资知识1. 房产投资是一项长期、有风险、但收益高的投资。
2. 投资者应该根据市场供需关系、房产位置和未来发展趋势等因素考虑房产投资。
3. 在购买房产时，投资者需要注意房产的资质、设施和物业服务等因素。
总结掌握以上房产经纪人新人基础知识，可以帮助新人在职业起点快速融入职场。
房产行业发展迅速，新旧交替，确保自己的房产知识不断更新也是非常重要的。
房产销售新人必备知识
房产销售新人必备知识1. 了解房产销售行业房产销售是一个快节奏且充满竞争的行业，了解行业的基本情况对于新人来说非常重要。
以下是一些必备的知识：1.1 行业概述房产销售行业是指通过买卖房产来实现盈利的行业。
随着国家经济的发展，房产销售行业也越来越重要。
了解行业的发展趋势、主要玩家和市场规模是学习的第一步。
1.2 房产销售的类型房产销售可以分为住宅销售、商业地产销售和土地销售等不同类型。
不同类型的销售具有不同的特点和目标客户群体。
了解各类销售的特点有助于制定合适的销售策略。
1.3 销售技巧成功的房产销售人员需要具备一定的销售技巧。
了解如何与客户建立良好关系、如何了解客户需求、如何进行有效的谈判等技巧对于提高销售业绩至关重要。
2. 销售准备工作2.1 掌握房产知识作为房产销售人员，你需要了解房产市场的基本情况，包括房产的类型、价格走势、交易程序等。
只有具备基本的房产知识，才能在销售过程中更好地回答客户的问题，增加客户的信任感。
2.2 建立自己的客户资源销售房产需要一定的客户资源，这些资源可以来自个人的人脉、公司的客户数据库等。
新人销售员需要通过积极开展市场调研、参加社区活动等方式，逐步建立自己的客户资源。
2.3 制定销售计划销售计划是销售工作的指导方针，可以帮助销售人员分配时间和资源，实现销售目标。
制定销售计划时要考虑市场情况、个人能力和公司的要求等因素。
3. 销售技巧与策略3.1 与客户建立良好关系销售过程中，与客户建立良好的关系非常重要。
可以通过主动沟通、礼貌待客、关注客户需求等方式，赢得客户的信任和好感。
建立良好的关系可以增加销售机会，提高客户忠诚度。
3.2 分析客户需求了解客户的需求是进行销售的基础。
销售人员可以通过问询、观察等方式，了解客户的购房目的、购房预算、购房时间等信息，以便提供更准确的建议和服务。
3.3 提供个性化解决方案根据客户的需求，销售人员需要提供个性化的解决方案。
可以针对客户的需求进行房源筛选、价格优惠等。
房产中介新手入门基础知识
房产中介新手入门基础知识1.树立正确的工作态度，做好心理准备做什么工作都不容易，更何况是房产中介这一行业。
当你决定进入房产中介时，就要做好一切心理准备，因为这一行业中少不了人与人之间的勾心斗角，还会遇到许多困惑、压力和谩骂等等。
当你做好吃苦耐劳和承受压力准备，你才能在这个行业呆的更久，站的更高。
2.充实自己的房产知识，提升自身专业度刚开始工作一定要沉下心，从小事做起，打好业务基础。
专业知识、房产知识，销售知识、职业素养以及相关行业的知识等都要不断的汲取，提升自己的能力，为以后的工作做好充分准备。
3.做好商圈精耕，获得更多房客源房客源的开发最重要的来源之一就是商圈精耕。
每个房产经纪人都有自己要负责的商圈，把这个商圈经营管理好，才能拓宽房客源渠道，创造更大的效益。
4.房源推广做到位，吸引更多客户互联网盛行的今天，很多房产经纪人借助网络推广房源，提高推广的效率，节约推广的成本。
最能拿出来说道的就是利用易房大师房产中介管理系统的房源群发功能，房源一键群发，快速到达近20多个房产网站上，代写房源标题描述，并且对已发布的房源一站式管理：刷新，预约刷新，上架，下架，删除，重发等操作，让你的房源始终处于网站的首页位置，提高房源的曝光率。
5.真诚服务客户，维护好客户关系无论在销售的哪个环节中，当我们面对客户时，一视同仁，不能因为客户的某方面因素影响对待客户的态度，全心全意的为客户服务，让客户满意，才能与客户建立信任。
随着时代的变化，人们越来越重视服务，谁能提供给购房者更多的服务，谁留住客户。
6.勇于创新，使用自动化OA办公软件房产中介管理系统是专为房产中介研发的一款集房源采集、房源群发、房客源管理、中介微店等办公管理营销为一体的在线办公软件。
PC端，移动手机端都可以，随时随地移动办公，随时随地找房发房，管理房客源！大大提高了工作效率，拓宽了销售渠道，合理分配自己的时间。
中介新手必看业务学习知识教你如何成为房产业务精英
中介生手必看业务知识——教你如何成为房家产务精英目录 :一、客户二、网络营销剖析客户需求三、接听电话话术四、议价的方法五、面访房主六、带看过程中对付七、约看前中后内容以及促销八、引诱对方出价九、封杀客户的第一次出价十、商圈精耕十一、房源开发销售话术十二、如何推行你的网络商店，如何增添商店的流量十三、如何利用名片做销售？一、客户经纪人在平时接触的客户中，成交的客户毕竟是少量，有很大一部分客户都不可以马上做出买房的决定。
关于一个经纪人来说，这部分客户绝不可以放弃，还要保持联系，使之成为潜伏客户。
这也是经纪人业务拓展重要的资源。
试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑 ,还需盼望店面招待和扫楼吗 ?不是，是靠你的客户保护带来的络绎不绝的资源。
好的客户追踪和服务你会成立起强盛的客户网络，获取更多的介绍业务，使业绩得以质的飞腾。
可是，假如我们不过浅薄的对付追踪或许不追踪，客户资源白白流失，业绩也阻滞不前。
做好客户追踪，获取优良的客户介绍，关于经纪人创建好的业绩来说尤其重要。
售后服务能够为经纪人培育“终生顾客”，进一步创建“终生价值”。
请记着，惟有超越顾客的期望，方能达到全方向的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。
客户追踪的三个步骤：第一步早期成立优秀坚固的客户基础：a、搭建你坚固的业务基础：一定从房源、客源一点一滴做起，日积月累，由量变最后转为质变。
有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，一般老百姓大多只好花费一次，不会重复购置，为此对那些已经购置了房子的客户就不再加以重视。
其实，好多客户固然没有能力购置第二套、第三套房子，但他们却能经过此外一种方式为你增添客户根源——他们能够帮你介绍客户，使你获取更多的准意愿客户。
别的，也不行否定有些客户的确有二次置业或多次置业的能力，要知道，此刻以房子作为投资的客户仍是大有人在的。
b、成立一个完美而详细的客户档案，编织起你强盛的客户网络。
1、整理客户的所有有关资料——电话、地址、工作、收入、家庭状况、客户以及家庭成员的诞辰、喜好、等（越详细越好）。
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目录:一、客户二、网络营销分析客户需求三、接听电话话术四、议价的办法五、面访房东六、带看过程中应对七：约看前中后内容以及促销八：诱导对方出价九：封杀客户的第一次出价十：商圈精耕十一:房源开发销售话术十二:如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量十三:如何利用名片做销售？一、客户经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。
对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。
这也是经纪人业务拓展重要的资源。
试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。
好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。
但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。
做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。
售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。
请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。
客户跟踪的三个步骤：第一步初期建立良好坚实的客户基础：a、搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。
有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。
其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。
此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。
b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。
1、整理客户的所有相关资料——电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等（越详尽越好）。
2、对客户进行分类（分为：A类客户的定义：1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。
由于这类客户购房意向明确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。
（注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准时机一锤定音。
）B类客户的定义：2) 对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。
可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。
当经纪人清楚了客户的购房意向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。
（可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于自己没有抓紧时间而导致的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。
）C类客户的定义：3) 对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。
（注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为B类和A类客户4) 客源管理方法A．建立客源档案，详细记录客源信息。
B．区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。
C．定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。
D．回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客户基础。
E．培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种工作状态下的朋友关系。
F．将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。
注意：深层了解客户的需求；经纪人匹配房源要精准；经常和客户沟通，关注客户的变化。
有效客源分为三种，怎么服务？①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户---〉70%时间用在追踪服务。
②潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确---〉20%时间追踪服务。
③没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户---〉10%时间用在追踪服务。
3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。
4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。
保证信息与客人有效的过滤。
请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。
C、做本区域不动产方面的专家——因为专业才值得信赖。
1、硬件——外在仪表.谈吐.销售工具（专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。
2、软件——具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网络平台。
3、提供专业的服务——解绝客户的疑难——超越客户的期望——嬴得客户的信赖——产生对你的信任——心甘情原付出。
4、作不动产专家应达到的目的——让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。
第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务——保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来（钓鱼理论）A、优质服务具体体现在：1、永远多做一点，从细微入手2、了解客户需求的迫切性3、对客户永远要有耐心4、超越客户的期望B、客户跟踪从那些方面入手：1、要持续、有效的跟进和联系a 了解客户最新的需求动态；购房的意向；向业主汇报带看情况；朋友有没有房产需要打理。
b 不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。
C 随时随地关心客户的生活1、节日问候、短信、鲜花2、搬新家的问候3、处理客户的难题及时、适时的进行客户跟踪1、尝试建立亲密的个人关系。
2、经常向客户通报市场信息。
3、了解客户的购买进程及最新的购买需求。
4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。
5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。
Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人！(超强)2、与客户建立朋友似的关系——人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。
a 分类：老年朋友——忠诚度高。
中年朋友——理性置业者青年朋友——易沟通、易搞定b 怎样建立朋友关系：1、真诚相待、高度信任让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣3、树立良好的个人品质——热情、自信，敬业4、多为客户的利益着想成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗？Re:中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人！(超强)房地产经纪人在从业过程中，也是和客户进行一场心理较量的过程。
要想尽快的成交，需要了解和掌握客户的心理。
了解了客户的心理，我们才能知己知彼，百战不殆。
房地产交易市场上，我们先分析一下市场下谁再买房？按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。
客户需求的房源决定了我们的开发方向和商圈精耕模式。
目前市场上购买房屋的人主要有：新婚购房需求特点：1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。
2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。
3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。
4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。
5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。
6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。
7、一般不是一次性付款。
能使用公积金贷款。
首付比例可以高一点。
由父母资助的比较多。
8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。
9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。
10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。
作业方向：房源开发：要多开发小户型房源。
以60-80平米的房型最受欢迎。
城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开发。
客源开发方向：婚纱影楼，旅行社（蜜月履行），婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。
投资购房需求特点：1、有升值潜力的地方。
城市的中心区域，或者城市景观区域。
2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。
3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。
4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。
比如可以计算投资回报率。
5、知名开发商开发的品质楼盘。
6、稀缺性房源或者不可再生性房源。
7、能够转手或出租的房源。
8、对楼层和朝向要求比较严格。
一般顶层，一楼都不在考虑之列。
9、老城区或学区小户型房源。
10、商业地段商铺和新开楼盘底商。
作业方向：房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发。
知名品牌的楼盘商圈。
老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域。
交通便利地段有升值潜力的房源。
客源开发：投资回头客老客户圈子，报纸网络。
一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。
投资论坛等地方。
知名开发商楼盘房展和推介会驻守。
商业中心精耕。
教育需求用房：1、处于重点小学中学学区附近。
2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。
3、到学校步行15分钟左右路程房源。
4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。
5、一定要能够购房入户入学区。
6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。
作业方向：房源开发：学区附近小区重点精耕，驻守。
派报。
客源开发：学校的招生说明会。
学校招生办，报纸广告，网络找客。
改善型用房：1、面积一般为90平米以上。
一般为两代或者三代家庭成员住。
2、户型一般为三室一厅，或两厅。
户型较大，很多要求有两个卫生间。
3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。
4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。
5、对小区绿化和环境要求比较高。
作业方向：房源开发：商圈内小区驻守，网络。
报纸广告，尾盘，一手代理公司等。
客源开发：房展会派报，知名小区开发驻守。
一手楼售楼处，报纸广告等。
一般来说，买方客户的心理可以分成以下几个阶段：产生购屋动机→内心充满期待→心情不安→开始感兴趣→产生欲望→开始比较→抗拒→慢慢接受→确信→决定→获得满足感。
在与客户接触的时候，把握不同时期客户的心理状况，才能事半功倍。
客户买房子，我们先要了解清楚一下几个问题。
谁买（WHO）为什么买（WHY）在何处买（WHERE）何时买（WHEN）买什么样的房子（WHAT）如何买（HOW）对于经纪人可以接触到的客户群，大概有五种角色是：发起者：第一个提议或想到购买房屋的人。
影响者：对最后购买房产的决策具有某种影响力的人。
决策者：对全部或部份购买房产决策具有决定权的人。
(KEYMAN)购买者：实际从事购买房产行为的人。
使用者：消费或使用该房屋的人。
当然，并非每项购买决策都会出现这五种不同的角色，但是你可以根据角色的划分，有所侧重的进行沟通。
经纪人必须对家庭各个成员的角色与影响力认识清楚，以便针对特定的角色，设计出动人心弦的房屋卖点与诉求重点。