房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-13
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-20
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-20
某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?
参考答案：
解法一：
拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费
用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。
再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格。
最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格，再根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。
解法二：
1.选用假设开发法和市场法进行估价。
2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。
3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。
4.分析确定土地的最佳开发方案。
5.开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法收益法等预测建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成本。
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
一、问答1、是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）2、可比实例B 的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。
二是租期和租金支付方式不同。
三是承租人不同。
四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。
所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）3、是投资商铺获利，算买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？答：价值类型是投资价值。
估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
二、单选1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A 2、问净收益，选A 3、问不属于商业的个别因素，选通风采光4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权8，问丙公司应该如何，选继续开发9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司10，问赔偿金额，选差价+利息三、找错网友答案①1、估价人员应为注册房地产估价师2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-12
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-12一、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。
问题：若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?参考答案：1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
二、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?。
2023年-2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库及精品答案
2023年-2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库及精品答案单选题（共45题）1、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。
被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。
甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。
张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】 B2、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】 D3、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】 D4、无符号二进制数100110.101转换成的十进制数为（）。
A.38.625B.42.315C.48.625D.68.815【答案】 A5、在面向对象方法中，(请作答此空)定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为( )。
A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】 A6、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。
A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】 B7、在面向对象方法中，( )定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为(请作答此空)。
A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】 B8、从5本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。
房地产估价师第一套《房地产估价案例与分析》真题附答案
房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？【参考答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。
2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。
主要考点：1.估价基本事项；2.价格差异原因分析。
（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？【参考答案】1.建筑面积应为20500m2。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14【练习题1】某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。
该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。
根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。
注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。
请问：1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【参考答案】1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。
④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
【练习题2】张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。
由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。
李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
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房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-13
一、张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。
由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。
李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
答案：
1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在
转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。
二、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。
现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。
已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
问题：
1.这样的做法有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
答案：
1.错误
(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例;。