万科成本管理介绍
万科成本管理制度管理
万科成本管理制度管理一、引言成本管理是企业经营管理的重要环节，能够有效控制成本是企业实现良好盈利的重要手段。
作为中国领先的房地产开发企业，万科地产对成本管理制度的管理非常重视。
本文将从万科成本管理制度的建立、实施和管理三个方面，探讨万科地产是如何有效管理成本，提高管理获得成本控制和降低成本的能力。
二、万科成本管理制度的建立1.1 成本管理制度的目标设定万科地产制定成本管理制度的目标是为了实现经济效益、提高企业效率和绩效，以及降低成本和提升企业竞争力。
在制定成本管理制度的过程中，企业应充分考虑企业的经营战略、成本状况和市场环境，确保制度的可行性和有效性。
1.2 成本管理流程的设计制定成本管理制度需要根据企业的实际情况设计相应的管理流程。
万科地产的成本管理流程主要包括成本预测、成本分析、成本控制和成本核算四个环节。
在成本预测环节，企业需根据项目需求和市场条件，进行成本的预测和评估，为制定成本预算提供依据。
成本分析环节需要对各个成本项目进行详细的分析和比较，找出成本的组成及影响因素，为成本的控制提供参考。
成本控制环节需要根据成本的实际情况，采取有效措施对成本进行控制。
成本核算环节需要对成本进行核算，确保成本的准确性和合法性。
1.3 管理制度的完善成本管理制度的建立需要不断的完善和改进。
万科地产在成本管理制度的建立过程中，注重总结和借鉴国内外先进企业的管理经验，不断扩充和深化成本管理知识的体系，及时调整和优化成本管理流程，提高成本管理的效率和水平。
三、万科成本管理制度的实施2.1 成本管理团队的建设成本管理团队是成本管理工作的主体，直接影响到成本管理制度的实施效果。
万科地产成本管理团队由经验丰富的管理人员、专业技术人员和高效执行人员组成，每个成员都具备较强的整体素质和专业能力。
团队成员之间协作紧密、配合默契、目标一致，为成本管理工作提供了坚实的保障。
2.2 成本管理制度的执行成本管理制度的执行是成本管理工作的核心。
万科成本管理介绍
1、绿化工程中的土方费用，属于绿化费用还是主体建筑费用？ 2、由于养护不善，造成的绿化苗木枯死损失30000元，能否计入绿 化建设费？ 3、小区内的路灯照明，社区管网还是园林环境？ 答案：1绿化费用，2计入， 3属于园林环境工程费用， 。
房地产成本的构成
第七部分 配套设施费----指项目内为业主服务的各项配套设施 费用，包括： 会所费用 学校费用 物业用房 垃圾转运站 ……
步骤一：按各期占地面积比将总地价分摊到各期，其中公摊地价按建筑面积比分 摊至各期；
步骤二：将当期地价在各成本核算对象间进行分配：
A、若成本核算对象单独构成明显组团，按各独立组团的占地面积比分摊地价。 B、否则采用“容积率倒数法”分摊地价。通过建筑面积乘以其“容积率倒数” 计算出核算对象的占地面积，通过其比例分摊当期地价。 目的：以收益原则，更客观准确地在不同容积率产品间分摊地价。
开发成本
（成本部）
配套设施费
开发间接费 期间费用 （财务部）
完全成本
成本核算之成本核算对象的确定
成本核算对象的确定
成本核算对象的确定
哪些是核算对象呢？
在某项目中包括： 1. 2. 3. 4. 5. 5栋6层住宅； 2栋11层住宅，底层是可售商业； 2栋24层住宅，其中一栋进行了室内精装修； 配套幼儿园； 配套会所。
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万科成本管理介绍
万科集团成本管理部 2010年08月
提
纲
一．引言 二．成本核算方法 三．成本管理模式 四．新的课题与挑战
引
言
引言
耳熟能详的声音：
日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜…
某某大公司为了削减开支，裁员5%... 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…
万科地产集团--成本造价--目标成本管理
目标成本管理目标成本管理(Objective cost management):企业守住利润的利器[编辑]目标成本管理概述目标成本管理就是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。
它以管理为核心,核算为手段,效益为目的,对成本进行事前测定、日常控制和事后考核,使成本由少数人核算到多数人管理,成本管理由核算型变为核算管理型;并将产品成本由传统的事后算账发展到事前控制,为各部门控制成本提出了明确的目标,从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系,以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。
因此,它是企业降低成本,增加盈利和提高企业管理水平的有效方法。
[编辑]目标成本管理出现的背景目标成本管理最早产生于美国，后来传入了日本、西欧等地，并得到了广泛应用。
日本将目标成本管理方法与本国独特经营机制相结合，形成了以丰田生产方式为代表的成本企画。
在上世纪80年代，目标成本管理传入我国，先是机械工业企业扩展了目标成本管理的内涵与外延，实行全过程的目标成本管理；到了90年代，形成了以邯钢经验为代表的具有中国特色的目标成本管理。
目标成本管理在今天之所以如此重要，是由当今的产业环境性质所决定的。
如今，企业必须面对全球性的竞争的环境，适应快速变化的特点。
作为传统的竞争战略，通过技术领先达到产品高质量，已经不能为公司提供持久的竞争优势。
另外，竞争者之间的产品质量差异正在逐渐缩小，使得依靠质量差异化的竞争战略很难奏效。
产品质量需要提高的同时，成本也必须降低。
除了质量和成本外，时间也构成新战略三角上的重要一点。
公司应对商业竞争环境，需要做到在环境变化影响到公司经营之前做出回应；持续地改进经营，而不仅仅是寻找暂时的均衡；向外关注顾客的要求以及竞争者的威胁；将公司内部和外部各因素有机结合，将问题作为一个整体来看待并解决。
万科地产成本管理制度
万科地产成本管理制度一、背景介绍随着房地产行业的快速发展和竞争的加剧，成本管理对于地产企业的长期发展至关重要。
作为中国最大的地产开发商之一，万科地产一直致力于提高成本管理水平，以增强企业的竞争力和可持续发展能力。
为此，万科地产特制定了全面的成本管理制度，以确保成本控制和资源优化的有效实施。
二、制度目的万科地产成本管理制度的目的是为了规范和优化企业的成本管理流程，提高成本管理的效率和科学性。
通过严格的成本控制和资源配置，确保企业的投资回报率和利润率，为持续的创新和发展提供有力支持。
三、制度内容1. 成本预算管理1.1 制定年度成本预算，根据市场需求和项目规模合理分配成本预算。
1.2 经过审批后的成本预算分解到各个部门，明确责任和权限。
1.3 定期检查和调整成本预算，保持预算的准确性和合理性。
2. 成本控制管理2.1 设立成本控制指标，对各项成本进行控制和核算。
2.2 制定成本控制目标，对超出预算的成本进行分析和处理。
2.3 加强对招投标过程中的成本管理，确保采购成本的合理性和透明度。
2.4 定期组织成本分析会议，对各项目的成本进行评估和优化。
3. 成本效益评估3.1 建立成本效益评估指标体系，评估各项目的成本效益。
3.2 对成本效益低的项目进行调整和优化，提高资源利用率和项目回报率。
3.3 定期进行成本效益分析，总结经验和教训，为未来的决策提供参考。
4. 资源配置管理4.1 根据成本管理要求，合理分配和配置资源。
4.2 优化资源利用效率，避免资源的浪费和闲置。
4.3 定期对资源配置进行评估和调整，保持资源配置的灵活性和科学性。
5. 成本管控技术支持5.1 引入先进的成本管理软件和技术工具，提高成本管理的科学性和自动化水平。
5.2 加强对成本管理人员的培训和专业知识的更新，提高成本管控水平。
5.3 建立成本管理信息系统，实现成本数据的及时采集和分析。
四、责任和执行万科地产成本管理制度的责任单位为成本管理部门，该部门负责制定和执行相关的成本管理政策和制度，并对各部门的成本管理工作进行监督和指导。
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。
作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。
本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。
一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。
与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。
它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。
目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。
2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。
3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。
二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。
以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。
2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。
3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。
4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。
万科 成本管理制度
万科成本管理制度1. 引言成本管理是企业运营管理的重要组成部分，它关系到企业的盈利能力、竞争力以及可持续发展。
作为中国房地产行业的领先企业，万科始终重视成本管理，并建立了一套完善的成本管理制度，以实现成本的合理控制和优化。
本文将围绕万科的成本管理制度展开详细介绍。
2. 成本管理目标万科的成本管理目标是实现成本的合理控制、优化和降低，以提高企业的盈利能力和竞争力。
具体目标包括：•控制项目开发阶段的成本，确保项目的盈利能力。
•提高建筑材料和施工技术的使用效率，降低日常运营成本。
•优化供应链管理，降低供应链成本。
•提高人力资源管理效率，降低人力成本。
•不断优化运营流程，提高运营效率。
3. 成本管理制度的内容3.1 成本预算管理万科在项目开发之前会进行详细的成本预算，包括完整的项目建设预算、营销预算和运营成本预算。
成本预算由项目负责人和相关部门经理共同制定，并报经公司领导层批准。
预算编制要充分考虑项目特点、市场需求和经济环境，确保成本预算的准确性和合理性。
3.2 成本控制管理万科采用严格的成本控制管理制度，确保项目开发过程中的成本控制。
具体措施包括：•严格执行成本预算，确保项目的成本在可控范围内。
•设立专门的成本控制团队，负责监控和协调各项成本。
•引入先进的技术和工具，提高成本控制的效率。
•定期进行成本监测和分析，及时调整成本控制策略。
3.3 供应链管理万科注重供应链管理，以降低采购成本和提高供应链效率。
具体措施包括：•建立供应商评价制度，评估供应商的信誉、质量和交货能力。
•与优质供应商建立长期合作关系，优化采购流程。
•加强对材料和设备的质量控制，确保供应品质。
3.4 人力资源管理万科致力于优化人力资源管理，以降低人力成本和提高员工的工作效率。
具体措施包括：•建立科学的招聘、培训和绩效考核机制，提高员工素质和工作能力。
•通过合理的激励机制，激发员工的积极性和创造力。
•提供良好的福利待遇和工作环境，增强员工的归属感。
万科地产成本管理制度
第一章房地产成本管理制度一、总则1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责（一）成本管理部的成本管理职责1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：♦立项资料是否齐全、规范；♦市场定位是否明确、恰当；♦投资成本估算是否经济、合理；♦投资回报是否符合利润目标要求；♦投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。
协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。
6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。
万科地产成本管理制度
万科地产成本管理制度（转）万科地产成本管理制度（转）一、总则二、房地产成本管理职责一）集团总部的成本管理职责二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控一）成本监控系统二）成本监控的要求四、环节的成本控制一）立项环节的成本控制二）规划设计环节的成本控制三）施工招标环节的成本控制四）施工过程的成本控制五）工程材地产成本管理（转）料及设备管一、总则二、房地产成本管理职责一）集团总部的成本管理职责二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控一）成本监控系统二）成本监控的要求四、环节的成本控制一）立项环节的成本控制二）规划设计环节的成本控制三）施工招标环节的成本控制四）施工过程的成本控制五）工程材料及设备管理六）竣工交付环节的成本控制七）工程结算管理八）其他环节的成本控制五、附则企业股份有限公司房地产成本管理讨论稿）一、总则1为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本。
2成本管理的基本原则是以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的3成本监控的任务是遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责一）集团总部的成本管理职责1制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行监控。
2进行房地产，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
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基础费用
----建筑的地基与基础费用；
结构与粗装修费 ----完成地面以上的结构与基本装修的费用；
门窗工程费用 ----室内外门与窗的费用；
公共部位装修费用----外立面、公共部位的装饰与装修费用；
室内精装修费用 ----对精装修交付的房屋的装修费用；
1、某高层项目基坑支护花费400万元，能否计入基础费用费？
“成本”对社会经济的影响无处不在，是使用频率最高的词之一。
引言
什么是成本？
严谨的定义是：成本是企业在产品生产经对于房地产企业而言，成本是什么？再来看看下面的说法：
引言
甲：我明白了，万科的成本就是盖房子的费用支出！ 乙：哪里，我们的工资不是成本吗？ 丙：还有买地的钱呐！地可是越来越贵了… 丁：对了，还有住宅小区的绿化，我最喜欢那些漂亮的树啊、花 花草草了… 戊：我来总结吧，把你们说的加起来，再加上你们谁都没有想到 的，呵呵…政府收取的税----房地产的成本就完整了！
答案：都不是。
房地产成本的构成
第二部分 开发前期准备费 ----指取得土地开发使用权后，在项目 开发前期的费用。一般包括：
设计费
----从规划到施工图的全部设计过程产生的费用；
报批报建费用 ----向政府缴纳的规定费用；
三通一平费用 ----通水、通电、通路和场地平整产生的费用；
临时设施费用 ----项目部办公室、项目围墙、临时水电费用；
2、某工程基础施工中的土方外运花费50000元，后期土方回填又花费8000元，
请问外运能否计入基础费用，回填又是否能计入？
3、某项目由于成品保护不力，门窗破损损失5000元，能否计入门窗工程费？
4、阳台栏杆能否计入主体建筑费？
答案：均可。
房地产成本的构成
第四部分 主体安装工程费 ----指项目开发过程中的室内安装费 用，包括：
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万科成本管理介绍
万科集团成本管理部
提纲
一．引言 二．成本核算方法 三．成本管理模式 四．新的课题与挑战
引言
引言
耳熟能详的声音：
日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜… 某某大公司为了削减开支，裁员5%... 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资… 进口关税降了，买原装进口车便宜多了… 逃离“北上广深”，生活成本太高了… ……
他们每人都说对了一部分，正确的答案是什么呢？ 《万科集团房地产开发企业成本核算指导》
成本核算之房地产成本的构成
房地产成本的构成
房地产的成本包括九个大类：
第一部分 土地获得价款 ：指为获取土地开发使用权发生的各 项费用。一般包括： 土地出让金 合作款项 拆迁补偿 红线外市政费用
我们请合作方吃饭的费用，算不算合作款项？ 我们在前往土地拍卖现场的车费算不算土地获得价款？
1、万科建的已经销售给华润超市的1000m2四季花城商业设施是否属于配套设施？ 2、政府在小区内建设的公交车站，是否属于配套设施费？
答案：1不属于，2万科未投资，不属于。
房地产成本的构成
第八部分 开发间接费 ----指项目开发直接相关，但不能明确属于 特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：
社区管网费用是最容易被普通人忽略的成本支出。
小区为节水设置的中水系统，约200万元，能否计入室外给排水费用？ 答案：是。
房地产成本的构成
第六部分 园林环境费 ----指项目内的景观费用，包括：
道路广场费用 ----小区建设道路、广场的费用； 绿化建设费用----小区内用于绿化工程的费用； 小区围墙费用 ----小区围墙、组团围墙的费用总和； 室外照明费用 ----各种照明所花费的费用 零星设施费用 ----各类未细述的设施费用总和
1、项目部为项目开工庆典花费15000元，算不算开发前期准备费？ 2、项目场地内发现文物，我们请专人看守现场花费600元，算不算 前期准备费？ 3、项目部的临时食堂，使用3个月后拆除，算不算临时设施费？
答案：1、2项不是，3项是。
房地产成本的构成
第三部分 括：
主体建筑工程费 ：项目开发过程中的建筑费用，包
室内水电安装费用----室内各类水电相关工程费用； 电梯安装费用 ----高层建筑的电梯费用； 消防系统费用 ----防火所必需的消防设施费用； 智能化系统费用 ----业主安全保护、通话、访客系统等费用；
1、你所了解的智能化系统包括哪些？
答案：防盗（摄像头、监控室）系统、对讲（对讲机）系统、车库进出（IC卡）系统、 门禁（IC卡、密码、指纹）等。
答案：1不属于，2、亲兄弟明算账。
房地产成本的构成
第九部分
期间费用
公司管理费----公司发生的但无法明确到项目上管理费用 营销费用 ----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用
工程管理费 ----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用 资本化利息 ----项目使用资金的利息 营销设施建造费----非临时性销售大厅、样板房等建造费用 物业完善费 ----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等
1、财务部门的人工成本是否属于工程管理费的范畴？ 2、物业是万科物业，为什么还要支付费用？
房地产成本的构成
第五部分 社区管网费 ----指项目管网配套费用，包括： 室外给排水费用 ----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用； 室外采暖费用 ----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外燃气费用 ----小区接入市政燃气的费用； 室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；
1、绿化工程中的土方费用，属于绿化费用还是主体建筑费用？ 2、由于养护不善，造成的绿化苗木枯死损失30000元，能否计入绿 化建设费？ 3、小区内的路灯照明，社区管网还是园林环境？
答案：1绿化费用，2计入， 3属于园林环境工程费用， 。
房地产成本的构成
第七部分 配套设施费----指项目内为业主服务的各项配套设施 费用，包括： 会所费用 学校费用 物业用房 垃圾转运站 ……