中国房地产业与国民经济协调发展的对策思考

［编者按］当前，我国房地产业及整体经济都处在一个关键的时期，如何正确认识并处理好房地产业与国民经济的关系，非常重要。

本文就这一问题的有关分析与论述，颇具新意，有相当的高度和深度，很值得一读。

贯彻落实科学发展观，根据建设和谐社会的要求，促使房地产业与国民经济进入良性互动的发展轨道，并有利于我国整个社会经济持续健康地发展，是现阶段我国房地产业与国民经济协调发展的总体指导思想。

为此，我们必须从实际出发，在充分认识中国房地产业与国民经济互动效应的基础上，提高化解实际难题的能力，正确处理平衡好部门经济与国民经济、主要依靠与积极发展、适当降温与适度规模、市场机制与住房保障等重要关系。

一、平衡部门经济与国民经济的关系———实现正确的产业定位科学认识房地产业在国民经济中的地位，正确处理房地产业作为一个部门经济与整个国民经济在发展速度和规模上的矛盾，平衡部门经济与国民经济的关系，实现房地产业的正确定位，是现阶段实现我国房地产业与国民经济协调发展的首要问题。

第一，要优化国民经济结构，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系，既要继续推进房地产业的发展，更要考虑其与整个国民经济发展之间的协调。

在这一过程中，特别要强化地方政府的职责，通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动。

各地方政府应当根据产业特征因地制宜地发展经济，避免不顾当地实际情况，争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结构。

应该从区域产业结构合理化布局着眼，把房地产业放到适当位置上加以发展。

第二，要保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。

近年来，我国部分地区的房地产开发企业和地方政府的固定资产投资规模增长过快，引发了投资过热。

当前，特别要注意防止房地产经济过热，避免其影响到我国经济的持续健康发展。

同时，由于我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，房地产经济过热将会增大银行体系的金融风险，为此要加强金融体系的监管，逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例，积极拓宽房地产开发企业的融资渠道，并加快发展金融衍生产品，以化解房地产投资所带来的系统性风险。

第三，要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。

在我国房地产业的发展过程中，粗放型痕迹比较明显，不乏高投入、高能耗，造成了大量的资源浪费。

这与“十一五规划”所要求的集约型经营方式和国民经济持续发展的战略目标不相协调。

因此，加快我国房地产业发展模式的转变显得尤为迫切。

从全行业来看，当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展我国的房地产业。

二、平衡主要依靠与积极发展的关系———规范提升地方政府的行为能力在我国现实经济生活中，由于房地产业生产经营的对象是不动产，因此地方政府具有很大的操控权。

而宏观调控的政策制定者却是中央政府，因此，在政策的传递和执行方面，必然会出现中央和地方的差中国房地产业与国民经济华东师范大学东方房地产学院院长上海易居房地产研究院院长张永岳异。

要确保中国房地产业与国民经济的协调发展，就必须妥善解决这一问题，处理并平衡好区域经济发展过程中对房地产业的主要依靠与积极发展的关系，规范和提升地方政府的行为能力。

第一，要重视改变地方政府在区域经济发展过程中过分依赖房地产业的状况。

近十多年来，我国房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门，在我国房地产业相对发达的城市，表现尤为明显。

比如，房地产业对上海市GDP的贡献率由2000年的5.5%上升到2004年的8.4%，由其带动的关联产业的GDP贡献率总计约为19.5%。

即使是在楼市比较低迷的2005年，房地产业对上海市各区县财政税收和GDP的贡献仍然很高。

比如，松江区分别为18%和8%，徐汇区分别为40%和20%。

在这种情况下，一些地方政府自然会认为房地产业在相当长的时间里应当保持其支柱产业地位。

诚然，这是有客观原因的，在一定条件下也无可非议。

在很多地区的经济发展过程中，房地产业的确对地区经济的发展起到了重大推动作用，房地产业快速发展为地方政府带来了巨大的财政收入和明显的GDP拉动效应。

但是，在这种利益驱动下，一些地方渐渐形成了针对房地产业的特殊发展模式，一些条件不够成熟的地区也纷纷效仿，由此出现了地方经济过分依赖房地产业这一比较普遍的现象，影响了国民经济的持续健康发展。

对此，必须采取措施加以改变。

第二，要规范地方政府在房地产业中的施政能力。

地方政府与房地产开发企业、银行的关系十分密切，一个突出的表现便是地方政府在房地产开发信贷中承担了过多的政府担保角色。

1998年以来，银行中长期贷款增长迅速，这是政府为配合扩大内需所采取的一些措施如加大基础设施建设以及推进个人消费贷款所形成的。

其中，基础设施建设方面的重大项目贷款，均与政府担保（或政府背景）密切相关。

据估计，在金融机构中长期贷款中，80%以上都与政府担保有关。

这些担保，有些是有形的，如地方政府出具担保函；有些是无形的，如政府秘书长说“没事”。

一旦政府担保的项目出问题导致银行坏账，这些负债最终将成为国家综合负债而加大整个经济金融风险。

这就需要进一步规范地方政府行为，控制地方政府的投资冲动，改变地方政府的预算软约束及只注重增长的政绩观。

唯其如此，地方政府的扭曲行为才能得以矫正，房地产投资才会变得更为理性，才会减少由政府扩张冲动引致的周期波动和金融风险。

第三，要提升地方政府贯彻落实科学发展观、全面发展社会经济的综合能力。

一些地方，特别是一些中小型城市之所以过分依赖房地产业的发展对地方经济的贡献，一个重要的原因是因为其他产业发展不够，办实业不如去卖地，来钱快，又省力。

而这又与这些地区全面发展经济的综合能力不强有着密切的关系。

诸如此类情况，必须从根本上解决。

要综合规划，因地制宜，根据区域经济的特点，加快发展优势、特色的产业。

这样做，不仅能减少区域经济对房地产业的过分依赖，而且也能有效地提升这些区域的综合实力。

三、平衡适当降温与适度规模的关系———完善房地产业宏观调控协调发展的对策思考当前，我国房地产业正处在一个深刻的调整时期，在中央的宏观调控下，房地产业发展过热的局面已经得到了一定的改善。

同时，由于我国城市化、现代化的发展进程方兴未艾，这就仍然需要房地产业做出相应的积极贡献。

为此，就必须处理平衡好房地产业适当降温与适度发展之间的关系，进一步完善宏观调控，以更好地促进房地产业与国民经济的协调发展。

第一，在防止或解决房地产业过热、采取降温措施的同时，要维持房地产业的适度规模。

当前，由于房地产业过热的经济现象已经出现，降温是必要的，但这并不意味着我国房地产业的规模化发展已经历史性地告一段落。

相反，无论是从全球经济一体化的趋势，还是从中国市场经济的客观要求，以及产业自身成熟度来看，房地产业的规模发展、走规模经济之路不仅是房地产业发展壮大的必然选择，也是整个社会经济的需要。

从房地产业的自身情况看，当前，我国房地产业的集中度不高，最大的房地产开发企业在全国的市场占有率仅仅约为1％，与美国最大开发商4.5%的市场占有率相比，发展规模依然有较大的上升空间。

房地产业通过发展规模经济，可以从根本上改变重复建设和重复生产造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的节约，以提高经济效益及相关资源的使用效率。

第二，要完善我国房地产业宏观调控的运作体系。

在我国房地产业的高速发展过程中，各种不良现象和危险信号在一些城市已频频显现，但是某些地方政府由于认识或者利益上的种种原因，有可能对中央政府宏观调控政策进行选择性执行。

近年来，我国中央政府针对房地产业的宏观调控，在某种意义上也可以说是针对地方政府的调控。

随着中央政府调控政策的全面化、纵深化和严厉化，一些地方政府的态度和反应也经历了一个演变的过程，已从观望犹豫转变为积极响应。

然而，从更高的要求看，还要进一步提升地方政府在宏观调控中的自觉性和主动性，这就需要在税收、信贷等方面有完善的配套措施。

只有完善了政府在房地产业宏观调控中的整个运作体系，宏观调控才能更加有效，才能确保房地产业按经济规律持续健康地适度发展。

第三，要创造条件建立更加完善的房地产业宏观调控机制。

为了缓解房地产业过快的增长，我国对房地产业的宏观调控在今后相当一段时期也就成为了一种常态。

由于房地产业的关联效应巨大，所以还需关注并防止因为调控不当造成产业经济的过度降温，引发国民经济下滑和失业人数增加。

所以房地产业宏观调控政策必须在适当降温的同时维持并促进适度的规模经济。

这就需要我们建立房地产经济领域中更有效的市场机制，从而形成更完善的市场资源配置体系、市场传导机制和经济运行机制,让房地产业宏观调控由原来的“刹车机制”进一步调整转变为在宏观调控下比较完善的“自控机制”。

对此，按照我国现阶段国民经济发展的总体要求及社会主义市场经济体制的要求，必须深化研究。

从长远来说，这样的调控机制才能更好地促进房地产业与国民经济持续协调的发展。

四、平衡市场机制与住房保障的关系———构筑住房领域民生安全网近年来，随着我国城市住房体制改革的推进和房价的快速上涨，住房市场与住房保障之间的矛盾日渐突出。

一方面，市场化和产业化是我国房地产业发展的必然趋势，它不仅推动了我国房地产业的快速发展和居民居住条件的显著改善，而且还带动了众多相关产业的发展，使房地产业成为我国经济新的增长点；另一方面，住房在短时期内快速地商品化和市场化，不可避免地引起了房价的大幅上涨，相当部分普通居民人均可支配收入的增长速度远远赶不上房价的上涨速度。

无疑，在这种新的形势下，我国住房保障制度面临着前所未有的压力。

在住房保障体系不完善的情况下，房价的快速上涨会使部分居民无法依靠自己的收入解决其基本的居住需求，而社会又缺乏一套完善的住房保障制度来应对这一局面。

缺乏一套完善的住房保障体系，就相当于在住房领域缺少了一道安全网，必然会大大减弱整个社会对房地产业波动、尤其是房价高涨的承受能力。

因此，平衡市场机制与住房保障的关系，构筑住房领域民生安全网，是推动中国房地产业与国民经济协调发展的必然选择。

第一，要深刻认识住房产业的特殊性。

住房产业的特殊性，我国房地产市场的欠成熟以及我国尚处于人均收入比较低下的发展阶段，这些因素共同导致了市场化与住房保障之间日益凸显的矛盾。

从产品属性来看，这一矛盾产生的原因是住房商品性与社会性之间的天然差别；从制度演变的角度看，这一矛盾产生的原因是我国城市住房体制改革过程中出现的制度性缺陷。

住房作为关系国计民生的基础性产业，必须满足其所承担的社会保障功能。

居住权是人类最基本的权利之一，在现代社会中，各国政府都有义务为本国居民提供合适的、可租得起、买得起的住房;对于少数买不起又租不起的低收入住房困难家庭，则由政府给予最基本的住房保障，此即住房的社会属性。