特殊用地评估
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例（加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性,即有明显的超额垄断利润,根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益,应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量)、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分,因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益),否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
第七节特殊用途房地产估价汇总
第七节特殊用途房地产估价（★）特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。
一、停车库的估价知识点一：停车库的估价停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
知识点二：地下停车库常见的估价方法和技术路线一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。
停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。
（一）市场法市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。
在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。
（二）收益法收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，如写字楼、酒店、商场的地下停车库。
在运用收益法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将估价对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。
另外，报酬率的确定是个难点。
（三）成本法在前两种方法均不适用的前提下也可以采用成本法作为评估方法。
在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。
利润率应按照开发停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。
二、加油站的估价知识点一：加油站房地产估价的3特点1．位置极其重要并且分布离散性较强加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。
本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。
本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。
本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。
一特殊用地的概念与特征（一）特殊用地的概念根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），特殊用地包括H41军事用地、H42安保用地等有特殊用途的用地。
H41军事用地：专门用于军事目的的设施用地。
H42安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地。
根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。
军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。
使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。
监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。
就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同。
本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。
加油站土地评估
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
特殊用地价格的评估
• 综合资本化率的确定：
调查分析房地产资本化率：9%左右
商业经营的资本化率：15%--20%
根据评估对象情况进行调整修正(经 营能力、历史业绩及信誉、市场需求 及预期、改良物质量、竞争、交通容 量及可及性等)
确定最终综合资本化率：11%
一个国外案例 比较法：
“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.
(1)销售收入
根据该加油站的会计报表，XXXX 年其营业收入为31800350.0元(不含增 殖税)，考虑到XXXX年为该加油站 建成后营业的第一年，该加油站正常 营业后其收入会有所增长，故将其正 常运营的营业收入确定为32000000元 (不含增殖税)则有：销售收入 =32000000元
(2)销售成本
➢土地取得费 ➢土地开发费 ➢利润 ➢增值收益
四、市场比较法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢局部单元比较 ➢在“类似供需圈”内寻找案 例 ➢市场状态的判断
五、基准地价系数修正法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢明确基准地价内涵 ➢合理进行用途归类 ➢附加修正
第三部分 评估实务分析
一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略）
销售成本为加油站商品购入价款 (不含增殖税)，经测算该销售成本占 销售收入的75%，即 销售成本 =32000000*75%=24000000元
特殊用地评估难点解析
特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。
即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。
更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。
至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。
而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。
但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。
这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。
案例精选：殡仪馆用地评估
案例精选：殡仪馆用地评估一、概述根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。
收购过程中需对该土地进行评估。
按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。
该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及的用地性质、参照地价标准等问题难以确定。
考虑到该项工作既要满足土地收购的需要，同时又要在评估方法上与基准地价的评估技术、路线、方法等相挂钩，因此我市有关部门组织土地评估专家就该类用地的评估进行了专题研讨，希望能制定出一套合理规范的估价标准，今后用于指导我市该类土地评估实务。
二、分析专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。
（一）殡仪馆用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性。
殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。
殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。
2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。
该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。
同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。
评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。
（二）省内其它城市该类用地的处置方式就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。
在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，没有进行土地收购，故没有进行土地评估。
浅议特殊用地基准地价的评估——以焦作市为例
城 市 中对 基 准地价 产 生影 响 的主要 因素 一般 为 区域 因素和 个别 因 素 。区域 因素 主要包括 ：商服繁华 影响度条件 、交通条 件 （ 道路通 达 度 、公 交便 捷度 、对 外交 通便 利 度 ）、基 础设 施状 况 、公用 设施 状 况 、环境状况 （ 环境质 量优劣度 、绿地覆盖度 、 自然条 件优劣度 ）、 人 口密 度状 况 、产业 集 聚状 况 、规划 限制 因素 等 ；个别 因素 主要 包 括 ：土地利 用限制 因素 （ 容积 率、建筑密度 、建筑 限高、土地利 用强 度 、特殊选 址要求等 ）、宗地 自身条件 （ 宗地形状 、宗地面积 、临街 宽度 、临街 进深等 ）。下面通 过影响因素 的权重大 小对各类用途 地价 影 响 因素 的影 响程 度作 相关 性对 比分 析 。相关 性 程度 大小 用 “ ” 高 （ 重＞ ． ０ 、 “ ” （ ． ５ 权 Ｏ１） 中 ０ ０ ≤权重 ≤０ １ ） 、 “ ” ， （ 重 ．０ 低 权 ＜．５ Ｏ ０ ）三个 档次表 示，详 见表 ３ １ －。
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时代经 贸 ２ １ ０ ２年 １ 月 恙 第２ ９ ２期
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第一部分概述一、特殊用地的概念1.土地分类体系的“特殊用地”2.评估中“特殊用地”：是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称二、特殊用地的特征数量有限性竞争不足性交易稀少性用途受限性三、特殊用地的分类用途的获准具有特殊性的土地非经营型公益设施用地宗教性建筑用地大规模旅游娱乐设施用地道路及交通设施用地资源型用地墓葬用地池沼、滩涂用地……….第二部分估价方法一、用途转换原理二、收益法的应用要点三、成本法的应用要点四、比较法的应用要点五、基准地价系数修订法的应用要点一、用途转换原理评估中的启示概念：基于评估中的协调性原则和替代原则，以具有高度相关性的其他用途土地价格经过类比修正测算特殊用地价格用途转换的可行性与合理性市场比较法是评估土地价格的首选方法市场交易中，特殊用地的特殊性得不到必然的延续特殊用地用途转化具有实践可循的规律性几种特殊用地的用途转变方向:日本的具体做法如下：高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费游乐场用地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3应用要点：正确确定转换方向和价格比例二、收益还原法的应用要点1.适用范围2.应用要点纯收益的确定土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益年经营总收入年经营利润垄断利润还原利率三、成本逼近法的应用要点1.适用范围2.应用要点土地取得费土地开发费利润增值收益四、市场比较法的应用要点1.适用范围2.应用要点局部单元比较在“类似供需圈”内寻找案例市场状态的判断五、基准地价系数修正法的应用要点1.适用范围2.应用要点明确基准地价内涵合理进行用途归类附加修正第三部分评估实务分析一、加油站用地评估二、学校用地评估三、休闲旅游开发项目用地评估四、墓地价值评估五、温泉用地价值评估六、道路用地价值评估(略）七、荒地价值评估（略）一、加油站用地评估(一)加油站用地的特点自然特征普遍性单一性分散性受限性行业垄断性价值量普遍较高(二)主要价格影响因素区位因素交通便捷度因素可视性因素(三)评估方法的选择收益法成本法(四)主要收集的资料运营环境基础设施土地条件经营情况建筑设备(五) 案例及评析1.概况加油站框架结构，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物，配套设施：加油机、储油罐等，消防设备齐全。
该加油站共有6台电脑加油机，目前经营状况良好。
2.房地产产权状况：(略)3.评估目的：为抵押贷款提供依据4.评估基准日：(略)5.评估方法及过程根据实地勘察和对临近地区的调查，及所拥有的材料，本标的评估宜采用收益法(1)销售收入根据该加油站的会计报表，XXXX年其营业收入为.0元(不含增殖税)，考虑到XXXX年为该加油站建成后营业的第一年，该加油站正常营业后其收入会有所增长，故将其正常运营的营业收入确定为元(不含增殖税)则有：销售收入=元(2)销售成本销售成本为加油站商品购入价款(不含增殖税)，经测算该销售成本占销售收入的75%，即销售成本=*75%=元(3)营业费用营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的5%计取，即：营业费用=32,000,000*5%=1600000元(4)营业税金及附加其城建税及教育费附加按应缴增殖税的4%计算，增殖税税率为17%，即：营业税金及附加=增殖税*4%=[32,000,000-24000,000]*17%*4%=54400元(5)管理费及财务费用经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6%，则：管理费及财务费用=32,000,000*6%=1920,000元(6)营业利润经测算，营业利润=32,000,000-24,000,000-1,600,000-54,400-1,920,000=A元(7)确定由房地产产生的纯收益上述计算所得年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和垄断行业(成品油经营权)超额利润，扣除商业利润及垄断行业(成品油经营权)超额利润后，所剩余利润即位房地产所产生的利润。
根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定商业利润为销售成本的10%，经营权垄断利润为销售成本的4%，则由房地产产生的年纯收益为：营业利润A-销售成本*(10%+4%)=B元(8)收益年数n(9)还原利率r计算评估收益总值V=B/r[1-1/(1+r)n]上述求取的是加油站总体价值，包括土地和地上物，如果要求取土地价格，需要在上述价格的基础上减去地上物价格。
一个国外案例•评估对象：加油站•评估目的：征地补偿•案例采用了收益法和比较法两种•收益法：最佳用途分析；年总收益、年总成本确定；•综合资本化率的确定：调查分析房地产资本化率：9%左右商业经营的资本化率：15%--20%根据评估对象情况进行调整修正(经营能力、历史业绩及信誉、市场需求及预期、改良物质量、竞争、交通容量及可及性等)确定最终综合资本化率：11%一个国外案例比较法：“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.一个国外案例比较法：一个国外案例比较法Comparable Sale No. 4 at 100 Dufferin Street, Perth is improved with an …... This property is located within the western boundary of the Town of Perth about sixty kilometres southwest of the City of Ottawa. Highway 7 becomes Dufferin Street in Perth and is a high traffic artery. The property adjoins a Tim Horton’s restaurant. Sold in September 1997 for $200,000. Listed for sale at $449,900 for ±240 days before attracting a purchaser.Comparable Sale No. 5 at 8457 Highway 17, …..located about five kilometres east of the City of Rockland and 30 kilometres from the Ottawa downtown. Highway 17 is a major east-west transportation route. The property is improved with ……. The purchaser (tenant) has a two year semi-gross lease for $102,000 annually expiring in December 2003. The gas supplier, Macewen, ownes and maintains the pumps. The supply agreement is based on $ per litre. The selling price was recently finalized between the landlord and tenant.Comparable Sale No. 6 at 5869 Highway 17, ……. This property fronts on the southside of Highway 7. The improvements consists ….. The traffic volume per day was 36,000 and 3,355,000 litres were sold annually at the time of sale. The selling price was recently ascertained between landlord and tenant. Purchased with $515,000 in cash and a $500,000 mortgage at 12% for a five year term.一个国外案例比较法：收益法: $1,250,成本法: $1,320,($1,300,二、学校用地评估(一)主要特征自然特征区位特征交通特征利用特征产权特征公共服务特征市场特征(二)主要价格影响因素区位因素交通因素环境因素人文历史(三)学校用地的估价方法选择成本逼近法基准地价系数修订法机会成本法收益还原法外部效应量化法三)学校用地各估价方法运用要点成本逼近法:1、土地取得费。
征地补偿标准“同地同价原则“2、土地开发利润率。
于同区域的住宅用地和工业用地之间3、区位修正基准地价系数修正法：1、套用类别2、对修正体系的调整(三)学校用地各估价方法运用要点机会成本法:1、最适宜用途的确定：2、最适宜用途下的价格评估3、修正收益还原法:1、客观收益的确定：(五) 案例及评析1.概况某中学用地，位于×市×区，毗邻X湖规划用途：教育；实际用途：学校土地面积：39825平方米；建筑面积：16265平方米权利状况：该土地为国有建设用地，于1998年8月以无偿划拨方式取得使用权，无他项权利2.房地产产权状况：(略)3.评估目的：划拨土地使用权市场价格4.评估基准日：(略)(五) 案例及评析价格影响因素及价值状况分析区位条件：评估对象所在区域距市中心约8公里，周边有××民族大学、××大学、××大学、超市、XX购物中心、XX图书城、国际会展中心等，与评估对象距离较近。
距学校1000米左右是该区域的一个公交中转中心，因此附近公交线路比较多，有15路……等多条公交线路经过，区域内交通便捷度较高。
周边有XX花园、当代XX智慧城、…..等已经建成或正在建设的住宅小区，有比较稳定的生源。
土地条件：基础设施达到“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）一平；评估对象临街，长方形；评估对象建筑物(略)5.评估方法及过程评估对象具有以下特点：1估价对象取得方式为划拨，该区域土地的取得费用、开发费用、税费等各项费用齐全，且估价对象所处区域较好，因此，价格估算可以考虑使用成本逼近修正法。