物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题考试试题附答案
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是()。
A.物业管理公司B.房地产资产管理公司C.房地产组合投资管理公司D.设施设备管理公司2.房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式不包括（）。
A.抵押型B.权益型C.混合型D.留置型3.物业管理投标中，既是投标工作中最重要内容，又直接影响到投标能否成功，必须给予认真对待的工作是（）A.投标书的编制B.投标决策C.报送投标书D.参加开标及答辩会4.【真题】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和（）。
A.继承B.抵押C.保险D.信托5.现在将3000元存入银行，一年后得到的本利和为3060元，经过l年而增加的60元，就是在1年内让出了3000元货币的使用权而得到的报酬，也就是说，这60元是3000元在1年中的（）A.时问价值B.资本价值C.市场价值D.权益价值6.【真题】关于物业管理招标投标标底的说法，错误的是（）。
A.标底是招标项目的预期价格水平B.标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限C.标底－般不向投标人公开D.标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳7.收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象不包括（）。
A.游乐场B.商店C.停车场D.学校8.下列不属于偿债能力状况修正指标的是（）A.流动比率B.速动比率C.资产损失比率D.长期资产适合率9.【真题】医院护理员的工作延续和补充了（）工作。
A.药剂师B.营养师C.挂号员D.护士10.对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的（）A.30％C.50％D.60％11.【真题】物业经营财务管理中，将长期投资的现金流置计划和管理过程称为（）。
物业管理师《物业经营管理》真题与答案
应试人员注意事项1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。
2.作答时，采用2B 铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。
3.考试时间为 150 分钟。
1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。
A.建造形式B.建造装璜C.建设单位D.建造质量2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A.运行B.策略性C. 日常D.设施3.关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。
A.房地产置业投资属于直接投资B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产C.房地产置业投资的目的是自用或者获取时常性收入D.房地产出租属于房地产置业投资4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。
A.房地产投资能够抵消通货膨胀B.房地产投资会降低投资者的资信等级C.房地产投资能够得到税收方面的好处D.房地产投资收益通常高于社会平均利润5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。
A.适应性B.相互影响性C.政策影响性D.专业管理依赖性6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。
A.收益现金流B.未来经营费用C.利率D.资本价值7.关于净运营收益的说法，正确的是( )。
A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8.下列费用中，不属于运营费用的是( )。
A.房产税B.城镇土地使用税C.抵押贷款还本付息D.保险费9.当每年计息周期大于 1 时，实际利率( )。
A.小于名义利率B.等于名义利率C.大于名义利率D.不存在10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
A.税前现金回报率B.税后现金回报率C.财务净现值D.投资回报率11.关于物业价格特征的说法，正确的是( )。
A.物业价格受区位影响小B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短12.关于拍卖底价的说法，错误的是( )。
物业管理师《物业经营管理》考试题库模拟训练含答案(4)
物业管理师《物业经营管理》考试题库模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.关于物业管理的公开招标，说法错误的是（）。
A.公开招标的招标方有较大的选择范围B.公开招标增加了招标成本C.公开招标的竞标单位较多D.公开招标的工作量大，但时间较短2.企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的（）为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。
A.项目实践B.日常核算资料C.支出估算D.管理目标3.【真题】某写字楼有100个独立出租单位，每个出租单位内建筑而积均是500平方米，分摊共用建筑而积是15000平方米，则每个独立出租单位的可出租而积是（）平方米。
A.150B.350C.385D.6504.【真题】住宅小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是（）。
A.业主委员会B.建设单位C.物业服务企业D.居民委员会5.物业管理中最常见的租赁形式是（）A.定期租赁B.自动延期租赁C.意愿租赁D.私房租赁6.物业管理招标形式中，一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业的招标方式是（）A.公开招标B.邀请招标C.选择招标D.议标7.【真题】关于物业管理绩效评价中评价标准的说法，错误的是（）。
A.评价标准是绩效评价的三大要素之－B.评价标准是评价工作的基本准绳和前提C.评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类D.评价标准是主观评判评价对象的衡量尺度8.房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，体现了系统风险中的（）A.周期风险B.变现风险C.利率风险D.政策风险9.【真题】绿色建筑物业经营管理过程中，物业服务企业节能降耗的目标主要是通过应用节能技术和（）技术来实现。
A.智能化B.网络化C.信息化D.自动化查看试题解析进入焚题库10.偿债能力状况修正指标中，流动比率是用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力，该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为（）左右。
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】
物业管理师《物业经营管理》考试试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.物业管理的核心工作是（）。
A.配合机构发展战略的实现B.创造－个益于员工健康的高效生产办公环境C.对物业进行日常的维护与维修D.满足房地产组合投资管理者的要求2.风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的（）特点。
A.负面性B.不确定性C.可测性D.必然性3.成本控制的组织体系中，为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业服务企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以（）为基本控制单元的组织体系。
A.成本中心B.费用中心C.责任中心D.控制中心4.物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是（）A.营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占B.成本是在收益实现后即得到补偿C.期间费用计入当期损益D.凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用5.人工福利费中，工会基金按工资总额的（）计算。
A.2％B.3％C.4％D.5％6.房地产市场运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
A.政治环境B.经济环境C.法律制度环境D.金融环境7.【真题】在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间称为（）。
A.折旧年限B.耐用年限C.经济寿命D.自然寿命8.对于功能单－、设计独特的餐馆物业，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，投资者－般很重视房地产的（）特点。
A.各异性B.适应性C.合理性D.政策性9.【真题】企业－定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是（）。
A.净资产收益率B.总资产周转率C.流动资产周转率D.总资产报酬率10.【真题】下列权利义务中，属于房屋承租人的义务是（）。
物业管理师资格考试物业经营管理模拟试题
物业管理师资格考试物业经营管理模拟试题一 .单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）1.物业经营管理活动的管理对象通常为（）。
A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业2.企业财务管理的内容的决定因素中最关键的是（）。
A.组织性质B.组织类型C.资产数量D.国家的财务管理制度3.仅考虑房地产的投资特性时，通常认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是由于前者比后者具有（）。
A. 更长的经济寿命B.更显著的各异性C.更强的习惯性D.更专业的物业管理4.某城市修建了从城市中心到郊区的快速轨道交通，使沿线房地产大幅增值，是房地产的（）特点带来的效果。
A. 相互影响性B.习惯性C.不一致性D.保值增值性5.在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点能够构成一个（）曲线。
A. 风险投资B.有效收益C.有效边界D.有效供给6.房地产投资中危害最大的一种风险是（）。
A. 通货膨胀风险B.政策风险C.政治风险D.周期风险7.某写字楼物业管理者根据入住公司客户会客的需要，将某层部分房间开发成咖啡厅，是利用了房地产特性中的（）。
A. 相互影响性B.政策影响性C. 习惯性D. 各异性8.研究说明，与房地产的使用性质有关的是房地产的（）。
A. 物理寿命B.自然寿命C.经济寿命D.折旧年限9.通常来说，仓储用房的经济寿命是（）年。
A. 25B. 40C. 45D. 6010.（）是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的要紧原因。
A.租赁期限B.租赁用途C.租金标准D.房屋的修缮责任11.物业经营管理的内容中（）以运行管理为主。
A. 物业管理与设施管理B. 物业管理与资产管理C. 设施管理与投资组合管理D. 资产管理与投资组合管理12.物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（）。
A. 管理费用B. 期间费用C. 营业成本D. 财务费用13.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或者规范的要求，指的是（）。
物业管理师物业经营管理章节习题与答案
2021年?物业经营管理?章节习题与参考答案第一章物业经营管理概述〔一〕单项选择题〔每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意〕1.企业房地产资产管理通常属于企业的〔〕，因而企业在逐渐地将其发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。
A.常规业务B.特别业务C.核心业务D.非核心业务2..物业经营管理又称为〔〕。
A.物业设备管理B.物业资产管理3.物业经营管理是以〔〕为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理效劳。
A.商业性物业B.综合性物业C.收益性物业4.〔〕是房地产投资信托基金和机构投资愿意进行商业房地产投资的主要物质载体。
A.居住性物业B.综合性物业性物业 D.收益性物业5.〔〕具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量到达有关建筑条例或标准的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在。
A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼6.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别〔〕。
A.甲级写字楼和乙级写字楼B.甲级写字楼和丙级写字楼C.丙级写字楼和乙级写字楼D.丙级写字楼和丁级写字楼7.区域购物中心的建筑面积在〔〕以上，有效商业效劳半径可到达〔〕，由专业购物中心管理集团开发经营。
A.5万m2/100 kmB.10万m2/200 kmC.15万m2/300 kmD.20万m2/400 km8.区域购物中心定位于〔〕，覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。
A.综合式消费B.休闲式消费C.家庭式消费D.企业式消费9.〔〕的建筑规模一般在3万m2。
以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，效劳人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。
A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场10.〔〕的建筑规模、商业效劳半径、效劳人口、年营业额等差异较大。
A.区域购物中心B.市级购物中心C.特色商店D.居住区商场11.用于出租经营的居住建筑主要是〔〕，这是经营性房地产的重要类型。
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案版
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的（）进行移交。
A. 使用价值B. 账面价值C. 市场价值D. 投资价值2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。
影响房地产市场发展的社会经济因素有（）A. 社会因素B. 供求因素C. 经济因素D. 政治因素E. 政策因素3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 基准收益率是导致投资行为发生所要求的（）。
A. 最低投资回报率B. 最低投资利润率C. 平均投资报酬率D. 最低投资平均利润率4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（）。
A. 管理费用B. 营业成本C. 财务费用D. 人员费用5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 收益性物业运用成本法估价的一般步骤包括（）。
A. 测算折旧B. 测算重新购建价格C. 求取积算价格D. 预测估价对象的未来收益E. 搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 租金调整对于主要承租商一般每（）年调整一次，次要承租商可每年调整一次。
A. 4B. 5C. 6D. 77.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括（）A. 生产法B. 销售法C. 支出法D. 收入法8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于房屋空置率的说法，正确的是（）。
A. 房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例B. 房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例C. 房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例D. 房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例9.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业管理成本中的劳动保险费不包括（）。
物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案
物业管理师考试《物业经营管理》真题及答案1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以()管理为主。
A.战略性B.策略性C.运行D.操作答案： C2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为()模式。
A.物业服务提供商B.物业资源开辟商C.物业顾问服务商D.物业设施维护商答案： C3.物业服务企业最为重要的无形资产是()。
A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌答案： D4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于()。
A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项目选择答案： B5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于()。
A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源答案： A6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为抛却() 损失所应独到的补偿。
A.未来消费B.即期消费C.现实消费D.预期消费答案： B7.年利率为 6%，一年 12 次按月利率复利计息，则实际利率为()。
A.0.5%B.6%C.6.17%D.101%答案： C8.我国住房抵押贷款的计息方式是按()计息。
A.单利B.复利C.年度D.季度答案： B9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为 300 万元，支付现金200 万元，其余部份由银行提供抵押贷款。
该项目投资的年经营收入为 90 万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50 万元。
该项目投资的税前现金回报率为()。
A.13%B.20%C.30%D.45%答案： B10 偿债付率的计算公式是()A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额答案： A11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是()。
A.税收制度B.城乡规划C.城市化D.人口素质答案： C12.在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和()状况调整。
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一、单项选择1. 物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和（）等构成。
A契税B. 土地占用税C. 土地增值税D. 土地出让金2. 物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于（）。
A.前期工程费B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施建设费3. 在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入（）。
A管理费用B.投资利息C.开发成本D.开发利润4. （）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A理论价格B.总价格C.市场价格D.单位价格5. 成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（）。
A卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B. 在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C. 当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功D. 最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6. 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（）价格或价值进行测算和判定。
A市场B.正常C.理论D.客观合理7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用()种以上估价方法。
A. 1B.2C.3D.48. ()是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A市场法B.成本法C.收益法D.趋势法9. ()是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A市场法B.成本法C.折旧法D.收益法10. ()是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：A趋势法B.成本法C.收益法D.市场法11. 运用市场法估价的步骤不包括()。
A搜集交易实例B.对可比实例成交价格进行处理C. 选取可比实例D.求取积算价格12. ()特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。
A市场法B.成本法C.折旧法D.收益法13. 在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用(A市场法B.成本法C.折旧法D.收益法14. 运用成本法估价的步骤不包括()。
A搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料 B.测算重新购建价格C. 测算折旧D.求取比准价格15. 收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于()。
A历史价格B.开发建设它所花费的成本C. 过去的市场状况D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期16. 关于物业价格与一般物品的价格相同之处A都容易受单个消费者的个别因素影响 B.都是价格，用货币来表示C. 都有波动，受供求因素的影响D.都是按质论价：优质高价，劣质低价17. 关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是()oA人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B. 物没有使用价值就不会有交换价值C. 交换价值是使用价值的前提D. 交换价值通常用货币来衡量18. 一般而言，物业的（）可以反映物业价格水平的高低。
A保留价B.总价格C.起价D.单位价格19. 将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是（）。
A现房价格B.期房价格C.实际价格D.名义价格20. 关于商品房销售价格的表述，不正确的是（）。
A起价指所销售的商品房的最低价格B. 保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格C. 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D. 均价是所销售商品房的平均价格21. 〈〈最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（）” A.90% B.60% C.70% D.80%22. （）是指以物业价值为基础确定的租金。
A市场租金B.商品租金C.福利租金D.成本租金23. （）又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。
A成本租金B.日租金C.按建筑面积计算的租金D.定率租金24. 一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是（）。
A原始价值B.折余价值C.账面净值D.账面价值25. 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是（）。
A原始价值B.历史成本C市场价值D.账面价值26. 下列表述中，不正确的是（）。
A原始价值是始终不变的B.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的C. 市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D. 物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增；27. 下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是（）。
A未来净收益越大，物业的价值就越高B. 可获得净收益期限越长，物业的价值就越高C. 获得净收益期限越长，物业的价值就越高D. 影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划28. 物业价格影响因素的表述，不正确的是（）。
A预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨B. 增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降C. 城市规划规定用途不妥，会使地价下降D. 急于购买某物业，会抬高其价格29. 收益法可分为报酬资本化法和()。
A直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.现金流量折现法30. ()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.报酬资本化法31. 某拜会商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用()，计算出物业的收益价格。
A收益期限为无限年且净收益每年不变的公式 B.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C.净收益在前若干年有变化的公式D.收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式32. ()是物业的某种年收益预期价格的比例。
A收益乘数B.资本化率C.有效毛收入乘数D.净收益乘数33. 用收益法股价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是()OA出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除B. 由出租人提供家具设备的，应扣除它们的折旧费C. 物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目D. 租约约定一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除34. 报酬率可视为包含五分线报酬率和()两大部分A投资风险补偿报酬率B.缺乏流动性补偿报酬率C.管理负担补偿报酬率D.风险报酬率35. 关于物业状况调整的表述，不正确的是()A物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格B. 物业状况调整包括区委状况调整C. 物业状况调整包括物业市场状况调整D. 可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整36. 价格和重建价格的下列表述中，不正确的是()。
A重置价格又称重置成本B.重置价格通常要比重建价格高C. 一般建筑物适用重置价格D.有特殊保护价值的建筑物适用重建价格37. 下列关于估价上建筑物折旧的表述，不正确的是（）。
A其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B. 功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C. 建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧D. 经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失38. 一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（）。
A自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧39. （）是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间A. 自然寿命B.有效年龄C.经济寿命D.实际年龄4. 下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是（）。
A是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B. 建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命C. 当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当D. 是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄41. 某宗物业的正常成交价格为2500元/川，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为（）。
A2800 元/ m2 2200 元/ m2 B.2325 元/ m2 2675 元/ m2C.2325 元m 2625 元/ mD.2675 元/ m 2325 元/ m42. 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/ m,买卖中涉及的税费均由买方负担。
该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%该宗物业的正常成交价格为（）元/ mA. 2325B.2500C.2625D.280043. 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/ m,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%该宗物业的正常成交价格（）元/ m。
A. 2325B.2500C.2625D.280044. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/ m,出租的年末净收益为330元/ m。
假设折现率为10%风险补偿估计为现房价格的2%该期房目前的价格为（）。
A2200 B.2580 C.2934 D.247545. 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年预训利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。
该宗物业的收益价格为（）万元。
46. 某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5%。
该宗物业的收益价格为（）万元。
47. 某宗物业收益期限为38年，通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万远、28万元、30万元，从未来第6~38年每年得净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%该宗物业的收益价格为（）万元。
48. 某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和公用天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济这就为3万元，改旧住宅的现值为（）万元。
A. 39B.37C.33D.3049. 某建筑物的建筑面积100川，单位建筑面积的重置价格为500元/川，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%采用直线法计算其折旧额。
则其现值为（）元A15833 B.15837 C.34167 D.36173二、多项选择题1. 物业价格构成中包括了（）。