物业管理师考试管理实务真题及答案
2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案
2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任，这体现了（）。
A. 管理费收缴风险B. 管理项目外包存在的风险C. 物业管理员工服务存在的风险D. 公共媒介在宣传报道中的舆论风险2.(不定项选择题)(每题 2.00 分) 某日上午10: 30左右，监控中心收到报警，发现F座10楼厨房附近窗户有浓烟冒出。
监控中心立即通知安防员携带消防工具赶到现场，并及时关闭了 F座10楼的电源总开关及燃气总阀，来到单元门口时正遇业主返回，便协助业主迅速打开房门，此时屋内烟雾较大，厨房基本已经被浓烟覆盖。
安防员迅速打开各窗户，在做好自我防护措施后进行灭火操作。
事后确定是微波炉短路引发火灾。
由于发现及时，当值安防员在监控中心指挥下，快速赶到事发地将火扑灭。
此次火灾烧毁了部分橱柜及一些餐具等，部分顶棚被熏黑。
由于扑救及时，未对业主财产造成更大损失。
上述案例中，物业服务公司对类似紧急事件的善后处理要考虑的内容包括（）。
A. 随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用B. 在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥C. 要考虑如何弥补损失、消除事件后遗症D. 要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度、流程，提高企业应对紧急事件的能力3.(单项选择题)(每题 1.00 分) ()是指在新员工上岗前，为其提供基本的知识培训。
A. 入职培训B. 职前培训C. 试用培训D. 员工培训4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房屋及设施设备维修方式中，（）适用于重点设施设备，以及利用率高的精、大、稀设备等。
A. 计划性预防维修B. 状态监测下的预防维修C. 改善性的预防维修D. 紧急抢修5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 前期物业服务合同的主要内容中，物业基本情况包括（）等方面的内容。
物业管理师：物业管理实务考试题(题库版)
物业管理师：物业管理实务考试题（题库版）1、多选物业服务企业的特征是（）。
A.以盈利为主要目的B.资产属全体业主所有C.独立的企业法人D.具有一定的公共管理性质的职能E.属于服务性企业正确答案：C, D, E（江南博哥）2、多选早期介入分为以下（）阶段？A．可行性研究B．规划设计C．工程建设D．房屋销售正确答案：A, B, C, D3、单选物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行（）。
A.市场定价和政府指导价B.政府指导价和市场调节价C.市场调节价和政府定价D.政府指导价和政府定价正确答案：B4、单选物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
A.移交协议B.保修协议C.继续维修合同D.验收协议正确答案：A5、多选在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是()。
A.查找工程质量、功能配套存在的遗留问题B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议C.掌握验收的情况D.为物业的承接查验做准备E.签署竣工验收意见正确答案：A, B, C, D6、多选物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有()A.白蚁防治B.建筑物外墙清洗C.下水管道疏通D.电梯机房清洁E.垃圾收集与处理正确答案：A, B, C, D, E7、单选卢斯提出了（）这一著名论点。
A.“装饰即罪恶”B.“少就是多”C.“装饰无罪”D.“少就是空”正确答案：A8、多选有能力组织招标活动人可以分为：（）A．自行组织实施B．业主大会实施C．业主委员会实施D．委托招标代理机构实施正确答案：A, D9、单选物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计;②薪酬体系的修正;③职位分析;④薪酬定位;⑤职位评价;⑥薪酬体系的实施;⑦薪酬调查。
上述各步骤的正确顺序应是()。
A.⑦→④→③→⑤→①→⑥→②B.④→⑦→③→⑤→①→⑥→②C.③→⑤→⑦→④→①→⑥→②D.③→⑤→④→⑦→①→⑥→②正确答案：C10、多选对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：（）A．物业验收及其相关手续办理B．领取《入住通知书》C．物业管理有关业务办理D．签订《前期物业管理协议》正确答案：A, C11、多选物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括（）。
物业管理师考试《物业管理实务》真题与答案
1、入住的实质是( )交付物业的过程。
A、建设单位向业主B、物业服务企业向业主C、施工单位向建设单位D、施工单位向业主2、下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对房屋管理建造面积要求的是( )A、高层 80 万平方米，多层 50 万平方米B、多层 80 万平方米，高层 50 万平方米C、高层 50 万平方米，多层 30 万平方米，写字楼5 万平方米，别墅 2 万平方米D、多层 50 万平方米，高层30 万平方米，别墅 5 万平方米，写字楼 2 万平方米3、下列各项目，必须通过招投标方式选聘物业服务企业的是( )。
A、工厂集体宿舍B、新建写字楼C、新建商品住宅楼D、部队营房4、关于物业评标委员会的说法，正确的是( )。
A、评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成B、人数为 5 人C、由招标人依法组建评标委员会D.、外聘专家不得少于五分之四5、在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是( )。
A、完好房B、基本完好房C、普通完好房D、危（wei）险房6、物业管理区域内，义务消防队由( )组成。
A、物业管理公司的全体员工B、物业项目部的全体员工C、全体秩序维护员D、全体业主7、员工的解聘包括( )三种情况。
A、员工辞职、辞退和资遣B、员工辞职、开除和资遣C、员工辞退、终止合同和派遣D、员工辞退、旷工和除名8、物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是( )。
A、一定要满足业主的合理需求B、尽可能地满足业主的一切需求C、要有偿满足业主的合理需求D、尽可能地满足业主的合理需求9、普通情况下，不属于物业服务企业职能机构的是( )。
A、物业分公司B、人力资源部C、财务部D、经营管理部10、物业服务企业在早期介入阶段服务的对象是( )单位。
A、建设B、施工C.、规划设计 D、监理11、关于对员工奖励的说法，正确的有( )。
A、物质奖励与精神奖励相结合B、员工做出了成绩，符合奖励标准，应当即将予以奖励C、奖励应采用公开透明的方式D、奖励程度要与员工的贡献相符E、奖励的方式保持一致，不应变化12、物业管理投诉处理的要求有( )。
物业管理师《物业管理实务》试卷及答案
物业管理师《物业管理实务》试卷及答案物业管理师《物业管理实务》试卷及答案 ⼀、单项选择题 1.⼀级资质物业管理企业注册资本应为⼈民币( )万元以上。
A.50B.300C.500D.1000 2.新设⽴的物业管理企业应当⾃领取营业执照之⽇起( )⽇内，向⼯商注册所在地直辖市、设区的市的⼈民政府房地产主管部门申请资质。
A.30B. 45C. 60D. 90 3. 某物业管理公司仅管理⾼层住宅类型的物业，管理总⾯积达120万平⽅⽶，从管理类型和⾯积上看，该公司符合申报( )资质条件。
A. ⼀级B. ⼆级C. 三级D. 三级暂定 4. 前期物业管理招标投标结束后，招标⼈和中标⼈应当⾃中标通知书发出之⽇起( )⽇内，按照招标⽂件和中标⼈的'投标⽂件订⽴书⾯前期物业服务合同。
A. 7B. 15C. 30D. 45 5. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标⼈推荐不超过3名有排序的合格的中标候选⼈。
招标⼈( )。
A. 可任选其中⼀个作为中标⼈ B. 应以报价最低的为中标⼈ C. 应报请房地产⾏政主管部门确定中标⼈ D. 应按照中标候选⼈的排序确定中标⼈ 6. 物业管理投标的过程包括：①准备投标⽂件，②获取招标信息，③登记并取得招标⽂件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标⽂件，⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。
正确的投标步骤是( )。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥ 7. 物业服务合同由( )与业主⼤会选聘的物业管理企业签订。
A. 各业主分别B. 业主⼤会C. 业主委员会代表业主D. 物业建设单位 8. 业主临时公约由( )制定。
A. 建设单位B. 购房⼈C. 物业管理企业D. 房地产⾏政主管部门 9. 物业管理的早期介⼊是建设单位引⼊的( )。
A. 设计⼯作B. ⼯程监理⼯作C. 开发建设⼯作D. 物业管理咨询活动 10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之⽇起⾄( )之⽇⽌的物业管理活动。
2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案
2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房屋及设施设备的维修养护方式主要有（）。
A.事前维护B.改善性的预防维修C.计划性的维修D.事后维修E.紧急抢修2.(不定项选择题)(每题 2.00 分) （2014）甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，各项费用可在物业管理费中列支的是（）。
A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B. 对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D. 为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信站。
3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。
A. 物业管理费收缴率达到95%以上B. 原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权C. 业主委员会同意新的物业服务企业接管小区D. 业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除E. 业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同4.(多项选择题)(每题 2.00 分) 签订前期物业服务合同应注意的事项有（）。
A. 物业的承接验收B. 物业服务的费用C. 前期物业服务合同的解除或终止D. 业委会改选方法E. 明确业主委员会的权利义务5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 物业管理工作计划的制定大体可以分成（）。
A. 筹备期B. 计划讨论阶段C. 交接期D. 可行性研究阶段E. 正常运作期6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某物业管理项目机构计划添置固定资产，须书面报请公司批准，应采用的文书类型是（）。
A. 函B. 通知C. 请示D. 报告7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
物业管理师考试《管理实务》试题及答案
物业管理师考试《管理实务》试题及答案物业管理师考试《管理实务》试题及答案1、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以()为依据。
A.企业的规章制度B.业主委员会章程C.上级行政部门的指示D.法律、法规2、物业管理人员应具备的职业道德之一是()。
A.仪表端庄，形象良好B.忠于职守，尽职尽责C.体魄健康，胸怀宽广D.语言流畅，表达力强3、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合()的职业道德要求。
A.忠于职守，尽职尽责B.实事求是，办事公道C.谦虚谨慎，文明礼貌D.遵守纪律，奉公守法4、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。
凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了()。
A.积极主动，讲求实效B.谦虚谨慎，文明礼貌C.刻苦学习，提高素质D.仪表端庄，良好形象5、讲求实效，要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也()。
A.必须马上修好B.必须三天内解决C.要力争当日给用户答复D.要力争三天内给予答复6、住宅小区人为环境的管理主要靠()来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。
A.经常性监督检查B.业主委员会的督促C.广大业主的自觉性D.签订公约或管理制度7、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订()。
A.前期物业管理服务协议书B.前期物业委托管理合同C.临时物业委托管理合同D.永久性合作协议8、业主全面有效行使对物业的管理权是在()以后。
A.第一个业主入住一年B.全部业主入住C.成立业主委员会D.接管验收9、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的'关系，由()编制。
A.物业管理公司B.业主委员会C.街道办事处D.房地产行政管理部门10、住宅小区物业管理形式是()。
A.行政性管理B.监督式管理C.协商式管理D.文件化管理答案：1.D2.B3.A4.A5.C6.D7.A8.C9.A10.D11、按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于(C)万元。
物业管理实务考试试卷及答案
物业管理实务考试试卷及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 下列哪项不属于物业管理的基本内容？A. 物业设施设备的维护与管理B. 物业环境的维护与管理C. 物业安保的维护与管理D. 物业投资决策2. 物业服务合同的有效期一般为多少年？A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年3. 在物业服务过程中，业主大会有哪些权利？A. 决定物业服务的种类和质量B. 决定物业服务的费用C. 决定物业服务企业的选择D. 决定物业服务的一切事项4. 物业服务企业对物业进行管理的主要目的是什么？A. 确保物业的安全与增值B. 提高物业的使用价值C. 为业主创造舒适的居住环境D. 获取最大化的利润5. 物业管理中的“四个到位”指的是什么？A. 管理到位、服务到位、维修到位、保障到位B. 管理到位、服务到位、维修到位、收费到位C. 管理到位、服务到位、维修到位、透明到位D. 管理到位、服务到位、维修到位、制度到位二、填空题（每题2分，共20分）6. 物业管理的对象是________，内容包括________、________、________和________等方面。
7. 物业服务合同的签订应遵循________、________、________和________的原则。
8. 业主大会的职责包括________、________、________和________等。
9. 物业服务企业应建立健全________、________、________和________等制度。
10. 物业管理中的“四个到位”指的是________、________、________和________。
三、简答题（每题10分，共30分）11. 请简述物业管理的基本内容。
12. 请简述物业服务合同的有效期。
13. 请简述业主大会的权利。
四、案例分析题（共30分）14. 案例：某小区的物业服务企业未能按照合同约定提供服务，导致小区环境脏乱差，设施设备故障频发，业主生活质量受到严重影响。
物业管理师《物业管理实务》考试试题含答案参考30
物业管理师《物业管理实务》考试试题含答案1. 单选题：物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计；②薪酬体系的修正；③职位分析；④薪酬定位；⑤职位评价；⑥薪酬体系的实施；⑦薪酬调查。
上述各步骤的正确顺序应是（）。
A.⑦→④→③→⑤→①→⑥→②B.④→⑦→③→⑤→①→⑥→②C.③→⑤→⑦→④→①→⑥→②D.③→⑤→④→⑦→①→⑥→②正确答案：C2. 单选题：物业承接查验工作流程一般包括的内容有：①物业移交；②物业建成通过竣工综合验收；③物业服务企业组织人员进行承接查验；④对查验中发现的问题进行处理。
上述流程的正确顺序是（）。
A.②→③→①→④B.①→②→③→④C.②→③→④→①D.①→③→④→②正确答案：C3. 多选题：物业服务企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、（）等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
A.延伸性的专项服务B.创收性的经营服务C.随机性的特约服务D.无偿性的咨询服务E.委托性的代办服务正确答案：ABCE4. 单选题：消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。
在消防安全检查组织形式上可采取（）的方法。
A.日常检查和重要部位检查、专职部门检查和各部门的互查相结合B.日常检查和重点检查、全面检查和抽样检查相结合C.日常检查和重点检查、人工检查与自动检查相结合D.全面检查和El常检查、专职部门检查和各部门的自查相结合正确答案：B5. 单选题：三级资质的物业服务企业注册资本为人民币（）万元以上。
A.50B.300C.200D.500正确答案：A6. 多选题：在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（）。
A.查找工程质量、功能配套存在的遗留问题B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议C.掌握验收的情况D.为物业的承接查验做准备E.签署竣工验收意见正确答案：ABCD7. 单选题：从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以以（）为分水岭。
A.《城市新建住宅小区管理办法》B.《物业管理条例》C.《物业服务合同》D.《关于深化城镇住房制度改革的决定》正确答案：B8. 单选题：物业服务企业对物业管理区划内门禁系统的检查维护属于（）管理。
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2011年物业管理师考试管理实务真题及答案一、单项选择题(共10 题，每题 1 分。
每题的备选项中，只有 1 个最符合题意)1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。
A. 物业管理项目B .物业服务企业C•业主委员会D.业主大会2•物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料：③办理开工手续：④签订管理服务协议；⑤施工；⑥验收。
上述内容正确的流程应是()。
A. ④-①-②一③-⑤-⑥B. ①-④-②-③-⑤-⑥C. ②—①—④—③—⑤—⑥D. ②-④-①-③-⑤-⑥3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。
A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B .建立消防设备巡视、检查、测试制度C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查D .建立空调系统技术档案4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是()A. 计划B. 通知A. 计划C•通报D.意见5•物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析；②职位评价；③薪酬体系的实施和修正④薪酬结构设计；⑤薪酬定位；⑥薪酬调查。
上述步骤正确的顺序是()。
A. ①-②-⑥-⑤-④一③B. ⑤-④-③-①-②-⑥C. ④—③—①—⑤—②—⑥D. ③-①-⑤-④-⑥-②6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。
A. 代收的水费和电费B. 代收的专项维修资金C. 代收的房租收入D. 从事代理业务取得的手续费收入7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。
A. 2.0B. 2.5C. 3.0D. 3.58. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。
A. 大厦管理规约B .住宅使用说明书c•员工行为管理规定D.物业服务合同9•某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容；②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。
上述处理措施的正确顺序应是()。
A. ①-④一③-②一⑤B. ①-③-②-④-⑤C. ①-③-④-②-⑤D. ①-④-②-③-⑤10. 物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将()向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。
A. 物业服务合同B. 管理规约C•服务标准D.临时管理规约二、多项选择题(共 5 题，每题 2 分。
每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。
错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5 分)11. 在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括()。
A. 确定物业服务收费标准B•就物业环境的适应性提出建议C. 配合施工单位安装物业设备D. 记录物业项目的隐蔽工程A. 出入管理E•熟悉物业项目供水管线铺设情况12. 下列物业管理档案资料中，属于永久保存的有()。
A. 物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料B. 有关物业更新、改造的会议决议文件C•物业管理工作中产生的重要决议、决定D. 业主及业主大会的基础资料E. 业主报修和投诉记录13. 当发生高空坠物时，属于正确的处理措施有()。
A. 发生高空坠物后，有关人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况B. 尽快确定坠物来源C•关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止造成高空坠物事故者乘机逃跑D .立即清理现场，恢复秩序E.事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德14. 物业服务企业利润总额包括()。
A. 企业所属项目上交的酬金B. 营业利润C•投资净收益D .营业外收支净额E. 补贴收入15. 物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括()。
B.安防系统的维护和管理C. 施工现场管理D .负责治安管理E•停车管理三、案例分析题(共10 题，第16 题至25 题，共80 分)案例一某大型住宅小区2005年建成交付使用。
由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30 位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2010 年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1) 本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
(2) 由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。
同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：16. 经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13 万元。
请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?17. 义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。
18. 物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
案例二某住宅小区有4栋30 层住宅楼，即将投入使用。
建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24 小时值班;小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。
另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20 万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。
问题：A. 出入管理19. 若该小区每栋每层正常巡视时间为1 分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?（层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程）20. 统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为20.83 天，每月加班最多不得超过36 小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时?小区门岗至少需要安排多少名员工?（要列出计算过程，计算结果取整数）21. 假设监控岗由8 名员工运转，而每名员工月基本工资为1500 元，投标企业实行综合计算工时制。
如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30 天，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21.75 天，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的 1.5 倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少?每名员工每月超时加班工作时间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?（要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位）22. 若该项目前期物业服务合同期限为3 年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧（固定资产折旧年限为 5 年）计入成本，则每年固定资产折旧为多少?如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧?案例三某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2,地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。
整个大厦由一台中央空调集中供冷。
绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。
1 至 4 层为商业裙楼, 5 层以上为散租写字楼。
裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。
物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担, 出租经营内部区域, 由各承租单位自行管理。
问题：23. 节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行设备改造）和管理节能（在管理手段方法等方面上下工夫）。
请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各 2 项以上（含2 项）。
24. 该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。
相对而言,哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。
25. 在物业服务过程中,相关各方先后提出了以下观点（1）物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所(2) 各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。
(3) 百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。
(4) 写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。
(5) 大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。
请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。
参考答案及解析一、单项选择题1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D二、多项选择题11、CDE12、ACD13 、ABE14 、BCDE15 、ABCE三、案例分析题案例一16. 更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。
经全体业主2/3 以上通过后实施。
费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
17. 义务监督员提出的建议(2) 不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
18. 物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
案例二19. 投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4X30/60=2(人)。
20. 每名员工每月最长工作时间=20.83 >8+36=202.64(小时)。
小区门岗至少需要安排的员工人数=24X30/202.64=3.55=4(人)。
21. 每名员工每小时超时加班工资=1500/(21.75 >8)>1.5=12.93(元)。
每名员工每月超时加班工作时间=(30—21.75) X=66(小时)。
每名员工月实际应得工资额=1500+12.93 06=2353.38(元)。
22. 每年固定资产折旧=20/5=4(万元)。
前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。
案例三23. 技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。
管理节能措施如下。
(1) 落实组织和管理体系。
(2) 加强节能宣传和培训，树立节能意识。
(3) 建立能源消耗的计划和考核制度。
(4) 在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。
(5) 调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间(6) 合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。
24. 房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。
理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。
25. 观点正确与否的判断如下。
(1)不正确。
理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。