房地产开发成本核算3

讨论：
万科金域榕郡的设计理念对于开发成本有何影响？
一.开发产品成本的构成
➢ 国家规定房地产开发企业的下列支出不得列入成 本费用：①为购置和建造固定资产、无形资产和 其他资产的支出；②对外投资的支出；③没收的 财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金， 以及企业赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规 定以外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本费 用的其他支出。
3.基础设施费
➢ 它是指房地产开发项目在开发过程中所发生的各 项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、 绿化等工程支出。
4.建筑安装费
➢ 它是指房地产开发项目在开发过程中按建筑安装 工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和 设备费。
5.配套设施费
1.土地征用及拆迁补偿
➢ 它是指为取得土地开发权而发生的各项费用，包括土地 买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土 地使用费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建 造支出。
资料：开发商拿地首付至少50%（2009-12-17）
2.前期工程费
➢ 它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费 用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通 电、通道路和平整场地)等支出。
企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用 不同的方法。
（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入 “开发成本---土地开发成本”明细账户的成本项目中。
（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对 象的，直接记入“开发成本---房屋开发成本”明细账户 的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。
第三章 开发产品成本的核算
开发产品成本的构成 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本
p134
案例：万科金域榕郡
楼盘价格：20000元/平方(参考价） 所属板块：五四北项目 建筑类别：别墅 面 积：270-310平方米 容 积 率：2.3；绿 化 率：30% 总 户 数：3900户 入住时间：2009年 配套设施：1所社区幼儿园、近7000平方米商业、近3000平 方米泛会所及其他社区公建配套，琴亭湖公园（规划中）
（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，借：开 发产品——商品性土地，贷：“开发成本——土地 开发成本”。
（2）企业自用建设场地，借：开发成本——房屋开 发成本，贷：“开发成本——土地开发成本”。
（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使 用，转入“开发产品——自用土地”
二.开发产品成本核算对象的确定
例1：安远房地产开发一幢写字楼，位于CBD区。 例2：安远房地产开发星城国际楼盘，共有12幢。 例3：安远房地产开发西城区北块，共5200亩。
项目分为一期、二期、三期。
二.开发产品成本核算对象的确定 p136
一般的开发项目，可以独立编制设计概（预）算， 独立的施工图。可以单项项目作为成本核算对象。
（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个 或两个以上成本核算对象，应先归集发生的费用，记入 “开发成本---土地开发成本”明细账户的成本项目中。 待土地开发完成投入使用，再按一定标准将其分配计入 房屋建筑开发成本。
（二）土地开发成本的结转
对于已完工的土地开发项目成本，应会根据用途不 同加以结转：
6.开发间接费
➢ 它是指房地产开发企业开发现场管理机构为开发 房地产项目所发生的各项间接费用，包括现场管 理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房摊销及借款费用 等。
第一节 开发产品成本概述
一、开发产品成本的构成 p135 ➢ 土地征用及拆迁补偿 ➢ 前期工程费 ➢ 基础设施费 ➢ 建筑安装工程费 ➢ 公共配套设施费 ➢ 开发间接费用
老建筑与景观完美结合 老烟囱
很特别的喷泉 清幽的小道
历史印记与现代 建筑和谐共融
老厂房与小路
老厂房旁的泳池
福泰钢铁厂原址
老火车头
根据《施工、房地产开发企业财务制度》规定，房地产开发 企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。
第一节 开发产品成本概述
一、开发产品成本的构成 p135 ➢ 土地征用及拆迁补偿 ➢ 前期工程费 ➢ 基础设施费 ➢ 建筑安装工程费 ➢ 公共配套设施费 ➢ 开发间接费用
第二节 土地开发成本的核算 p140
一、账户的设置 ➢ 开发成本 ➢ 开发间接费用
ห้องสมุดไป่ตู้
1.“开发成本”账户（成本类）
➢ 设四个明细科目 “开发成本——土地开发成本 ——房屋开发成本 ——配套设施开发成本 ——代建工程开发成本”
2.“开发间接费用”（成本类）
➢ “开发间接费用”账户核算企业内部独立核算单 位为开发产品而发生的各项间接费用。包括现场 管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公 费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、 等。
➢ 它是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开 发成本的不能有偿转让的公共配套设施支出，包 括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水 塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。
5.配套设施费
➢ 注：能有偿转让的，如：银行、邮局、商店、 医院等，该类配套设施支出，单独“开发成 本——配套设施开发成本”核算。
同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目， 开、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以 合并为一个成本核算对象，简化核算手续。
对于个别规模较大，工期较长的开发项目，按开 发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便 于及时反映开发成本。
三.开发产品成本计算期
房地产企业就其生产组织而言，属于单件，小批 生产。开发产品成本计算是以每一项或每小批开 发产品作为成本计算对象，以房地产开发建设周 期为成本计算期，一般于开发产品竣工后进行成 本结算。
➢ 其借方登记当期开发过程中发生的各项间接费用； ➢ 贷方登记期末分配结转的间接费用；结转后期末
无余额。
一、账户的设置
第二节 土地开发成本的核算
土地开发两种用途：一是为了转让、出租而开发 的商品性土地，即商品性建设场地；二是为开发 商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即自 用建设场地。
（一）土地开发成本的归集