房地产项目成本核算
房地产开发成本的组成及如何核算
房地产开发成本的组成及如何核算房地产投资项⽬具有资⾦投⼊⼤，建设周期长，成本核算环节多，投资风险⾼等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，⼒求以最少的成本耗费获取最⼤的经济利益。
房地产开发企业的成本核算⼯作是⼀项复杂的会计核算⼯作，这是由房地产项⽬的特性所决定的。
提⾼开发项⽬的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进⾏成本核算显得尤为重要。
下⾯就和店铺⼩编⼀起来看看该如何核算吧。
⼀、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发⼀定数量的商品房所⽀出的全部费⽤。
就其⽤途来说，⼤致可分为三部分：1.⼟地、⼟建及设备费⽤。
这是房地产开发成本的主体内容，⼤致占总成本的80%.其中最重要的是⼟地费⽤。
⼟地费⽤主要包括置换成本、批租费⽤、动迁费⽤等。
房产商在决定是否开发⼀个项⽬前，必须将预计的⼟地费⽤通过⼟地⾯积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平⽅⽶商品房所占的⼟地成本(俗称楼板价)，以此来进⾏项⽬的可⾏性评估。
2.配套及其他收费⽀出。
主要是指⽔、电、煤⽓、⼤市政和公建配套费，学校、医院、商店等⽣活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费⽀出中有些虽属于押⾦性质，如档案保证⾦、绿化保证⾦等，但难以全部收回。
这类收费项⽬种类繁多，标准不⼀，许多项⽬由垄断性企事业单位执⾏，随意性很强，标准普遍偏⾼。
配套及其他收费项⽬是房地产开发成本中受外界因素影响最⼤的⼀块费⽤⽀出，⼀般占项⽬总投资的10%～15%.3.管理费⽤和筹资成本。
房地产开发与其他⾏业相⽐，有建设周期长、投资数额⼤、投资风险⾼等特点，因此，⼤多数开发企业必须通过贷款来解决资⾦需要，这样就产⽣数额较⼤的利息⽀出。
如何把这部分费⽤核算好，对正确计算开发成本将起到⾮常重要的作⽤。
⼆、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、⾏业特点，建⽴和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算⼯作有法可依、有章可循，从⽽保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算⽔平和会计信息质量的提⾼。
房地产开发企业成本核算项目及其内容
房地产开发企业成本核算项目及其内容一、土地取得成本土地取得成本,是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等.在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。
1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等.2、合作款项:补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等.3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费.4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
二、前期工程费前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。
1、勘察设计费包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。
勘测丈量费:包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费:施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等.建筑研究用房费：包括材料及施工费。
2、报批报建增容费报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。
房地产开发企业成本核算办法
《房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合******实际情况及管理要求，特制定本办法。
第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位。
第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。
成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。
2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。
3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算围，计算口径必须一致。
第五条成本核算应根据计算期已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、容真实、准确及时。
按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。
第三章成本项目和开支围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。
第七条成本开支围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。
2．耕地占用税。
3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。
4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。
房地产开发成本费用项目及核算内容
房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一)成本项目一般包括下列六项:1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费(二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费（1）土地征用费:①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税（2) 拆迁补偿费:①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费,管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费（4）土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费.2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2）规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费（3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
(5）临时设施费:工地甲方临时办公室，临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.（6）预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
（7）其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.3、基础设施费（1）道路工程费:开发项目内道路铺设费。
房地产成本核算各成本要素分摊原则
房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。
也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。
有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。
直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。
房地产公司项目成本分类与核算作业指引
5.3.2.1.1.政府地价及市政配套费
支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
5.3.2.1.2.合作款项
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
5.3.2.2.4.临时设施费
临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
临时办公室：租金、建造及装饰费用。
临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
5.3.2.3.主体建筑工程费——指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用；
5.3.2.3.1.基础造价
建筑研究用房费；包括材料及施工费
5.3.2.2.2.报批报建增容费
报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报处理费、桩基咨询及检测费、降水。
5.3.2.3.2.结构及粗装修造价
主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
5.3.成本费用项目及核算内容
5.3.1.成本项目——开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：
房地产项目成本核算方法指引
房地产项目成本核算方法指引成本核算方法指引是对房地产项目成本核算的流程和方法进行规范和指导的文件，它包括成本核算的步骤、方法和主要注意事项。
下面将介绍一种常用的房地产项目成本核算方法指引。
一、成本核算步骤1.确定核算对象：确定项目的核算对象，这包括项目的地块、建筑物、设备等。
2.收集原始数据：收集项目各项费用的原始数据，包括土地成本、建筑材料费用、劳务费用、设备投入费用等。
3.制定成本分类表：根据项目的特点和需要，制定成本分类表，将各项费用按照一定的分类标准划分，方便后续的核算和分析。
4.按照分类表核算费用：根据成本分类表，将各项费用进行核算，包括费用的计算和摊销。
5.编制成本报表：根据核算结果，编制成本报表，直观地反映了项目的各项费用。
二、成本核算方法1.直接成本法：直接成本法是将各项费用直接分配到项目的不同阶段，然后计算各个阶段的总成本。
这种方法简单直观，但对于复杂的项目会存在一定的误差。
2.比例成本法：比例成本法是将各项费用按照一定的比例分配到项目的各个成本要素中，然后计算各个成本要素的总成本。
这种方法对于复杂的项目能够更准确地分配费用。
3.单位成本法：单位成本法是将项目的总成本除以项目的总产值，从而计算出单位面积或单位建筑面积的成本。
这种方法可以直观地反映项目的经济效益。
三、主要注意事项1.注意成本分类准确性：成本分类的准确性将直接影响到成本核算的结果，因此在制定成本分类表时要慎重考虑，避免出现漏项或重复项。
2.注意费用摊销时机：对于一些需要摊销的费用，如土地成本、劳务费用等，要根据实际情况确定摊销时机，避免费用过早或过晚摊销，影响项目的经济效益。
3.注意费用计算的准确性：费用计算的准确性将直接影响到项目的成本核算结果，在进行费用计算时要严谨细致，避免出现计算错误导致核算结果的不准确。
4.注意成本核算的及时性：成本核算的及时性对于项目的经营管理非常重要，及时地进行成本核算可以让项目管理层及时了解项目的成本情况，做出相应的决策。
房地产开发企业项目成本核算
房地产开发企业项目成本核算作者：杨芙蓉来源：《财经界·学术版》2011年第10期摘要:房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，成本核算在房地产开发企业项目已经得到了普遍运用，本文首先对房地产开发成本核算存在的问题及原因进行了分析，然后提出了提高房地产行业成本核算水平的一些建议和措施。
关键词:房地产开发企业成本核算问题原因途径一、房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业的特殊性，规模和项目开发周期的不同，因此很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，存在很多问题：(一)成本核算对象不明确房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。
如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
(二)成本费用的归集和分配方法不明确根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。
房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。
如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
(三)成本核算周期不明确产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。
房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决算或延迟决算，进而影响项目结算。
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九、财务费用
财务费用，指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。 根据市场，按照销售额的6%计取。
十、物业启动费
物业启动费，包括物业上的人员配备、办公用品等。 根据市场，按照建安费的2%计取。
十一、不可预见费
不可预见费，又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用 增加的这部分内容。
什么是楼面地价
楼面地价就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。简单地可以理解为在土地上 盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本。
楼面地价＝土地总价／规划建筑面积
＝土地单价／容积率
地价占总成本的20-25%
什么是容积率
容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 容积率的值是指项目用地范围内地上总建筑面积（必须是正负0标高以上的总建筑面积）与
前期费用，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性 研究、筹建、场地通平等费用。 按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同。
三、建安费用
建安成本， 说白了这是建房子的成本； 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建 设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入。
这部分成本占总成本的30%-50%
四、园区内综合配套费
园区内综合配套费，基础配套（道路、绿化、供电、路灯、围墙等）及一些智 能设备（雾森、直饮水等）
按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同。
五、公共配套设施费
公共配套设施费，指征用生地向当地市政交纳的红线外道路、水、电、气、热 、通讯等的建造费、管线铺设费等。 按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同。
项目总用地面积的比值。
值得注意的是，容积率越低的小区，消费者居住的舒适度越高。
容积率的标准
独栋别墅 0.2-0.5
联排别墅 0.4-0.8
多层住宅 1.2-1.5
小高层住宅 2.5-3
高层住宅 3.5-5
容积率是通常是以地块面积为1，地 块内地上的建筑物的总建筑面积对
地块面积的倍数来表示。
二、前期费用
某企业在近郊拿了一块居住用地（100亩），根据国土资源局 备案价为200万/亩。容积率为3-3.5。现行市场均价为6000元/ 平方米。
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房地产项目成本核算
成本核算的意义
开发商在拿地前进行成本核算，旨在确定成本可 行性；拿地后进行成本核算，旨在确定成本可控 性。
经济测算的组成
净
总
利
销
润
额
1、土地成本
2、前期工程费
3、建安费
总
4、园区综合配套费
5、公共配套设施费
成
6、税费
7、营销费用
0.75
本
8、管理费用 9、财务费用
备注：企业所得税为25%
按照风险因素的性质划分，预备费又包括 基本预备费和涨价预备费两大种类型。
根据项目的复杂程度，按前期工程费、建安工程费、园区内配套费、公共配套设施费 、管理费和营销费用之和计取，其计价费率为3-5%。
十二、其他
其他费用包括施工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用和施工噪声 及排污费等内容。
案例
10、物业启动费
11、不可预见费
12、其他
一、地价
地价，就是土地出让金。你可以简单地理解， 开发商得到这块土地所需要支
付的成本， 比如土地出让金、 拆迁费， 甚至润滑贿赂部分的费用， 当然拿地 方式不同， 支付的成本是不同的；
在住房改革前，房子都是政府盖得，土地是通过免费的划拨方式取得。改革后 ，开发商一律在国土资源部的主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、 挂牌等方式取得土地使用开发权。
七、营销费用
营销费用，主要指该项目的推广费用，包括广告设计费，广告代理费，促销活 动费，广告发布费，现场包装费用等 根据市场，按照销售额的2%取费。
八、管理费用
管理费用，属于期间费用。包括工资、福利、折旧费、修理费、办公费、水电 费等其他费用
以土地费用、政ห้องสมุดไป่ตู้征收费用、建安费、工程前期费用、园区内综合费用、公共 配套设施费之和为计价基数，其计价费率为3-5%。
六、税 费
税费占总成本的15%
税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、印花税、耕地占用税
、土地增值税等。
政府收取的费，各地不同，包括审计费、监理费、质检费、工程造价管理
费、人防费、施工图纸审查费、卫生费、治安费等等。
据统计，大约有12 项税，56 项费。
一般来说，税费的计取都有一定的费率准则，但是根据企业性质不同，也有一 定变化。