房地产企业开发成本核算及分配
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项当今首级四级或五级科目核算内容三级或四级科目科目 - 二级或三级）土地征用及拆迁赔偿指为获得土地开发使用权而发生的各项花费，主要包含以下内容：政府地价支付的土地出让金、土地赔偿费、土地开发费向政府部门缴纳的契税、土地使用税、土地使用金土地有关的税费、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地更改用途和超面积补交的地价等。
合作款项赔偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房子成本和相应税金等。
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁赔偿净支拆迁赔偿费出，布置及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。
从前年度余额转入指在获得土地开发权以后、项目开发先期的水文地先期工程费质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等先期花费。
主要包含以下内容：包含初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘探费，沉降观察费，日照测试费、环境评估勘探测量费费、交通影响剖析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积测量费等。
规划设计费规划费规划设计模型制作费、方案评审费、成效图设计费、整体规划设计费。
地质勘探设计费、施工图设计费、改正设计费、环设计费境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等全部设计费。
其余可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。
包含安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设备费、集中供热参建费、散装水泥专项资本、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新资料基金 ( 或墙改专政府报批报建费项基金 ) 、教师住所基金 ( 或中小学教师住所补助费) 、招招标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审查费等。
还包含项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费、 ** 费（如建设用地规划允许证、建设工程规划允许证、建设工程施工允许证、预售证等）。
招标及失标费包含全部招标及失标费，如勘探工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。
房地产成本费用的归集与分配
房地产成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。
有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
前期工程费2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
基础设施费3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
房地产企业成本核算的会计科目有哪些你知道吗
房地产企业成本核算的会计科目有哪些你知道吗房地产开发企业的成本核算是一项非常复杂的工作，这是由房地产项目的特性所决定的，房地产项目投资项目具有建设周期长、资金投入量大、成本核算环节多、成本分配复杂、金融投资风险高等特点。
所以正确进行成本核算及分配，是房地产开发企业会计的首要任务，因此，对于房地产企业成本核算科目的深刻了解也是必要的。
1.房地产开发企业成本核算的会计科目（1）开发成本：可类比于工业企业的“生产成本”；（2）开发间接费用：可类比于化学工业企业的“制造费用”；（3）开发产品：可类比于工业企业的“产成品”。
2.开发成本开发成本科目开发成本会计核算企业在土地、房屋、建设项目设施和代建工程的开发过程中所酿成的各项费用。
开发产品成本按用途可分为四类：（1）土地开发成本：房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发与此相反生的各项直接费用和开发间接费用。
（2）房屋开发成本：房地产开发企业开发计划各种可行性研究房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
（3）基础建设设施开发成本：房地产开发企业开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发新产品成本的公共配套设施所再次出现的各项费用支出。
（4）代建工程成本：房地产开发企业告知知会委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他建筑工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
3.开发间接费用开发间接费用核算中小企业内部独立核算单位直接组织管理开发项目而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；为建造开发家电产品借入资金而发生的借款费用，据此企业会计准则，将符合借款资本化条件的还款费用计入开发间接费用。
4.开发产品开发产品核算的是企业已完工仍未开发产品的实际成本。
包括土地、房屋、配套设施和代建工程等，具体是指企业已经完成全部开发计划过程，并已验收合格，合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。
房地产企业——“开发成本”明细科目设置与核算【会计实务操作教程】
8、其他
四、建筑安装工程费：核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的 各项费用。 1、建筑结构工程了：基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位
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精装修、室内精装修 、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具 等费用。 2、设备及设备安装工程 室内水暖气电管线设备、室内设备及安装：空 调、电梯、高低压配电等、消防系统 、智能化系统：保安、电信、卫星 电视等。 3、室外总体工程：道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；园林 环境工程 绿化建设、建筑小品等；其他 4、工程管理费 工程监理费、咨询费、施工合同外奖金、质监费、验收 费 5、预提 6、其他 五、公共建筑配套设施费：核算开发过程中，根据有关法规，产权及 其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产 的公共配套设施支出。具体内容如下： 1、会所、物管楼 2、儿童乐园 3、学校、幼儿园 4、游泳池 5、网球场
6、预提
7、其他 六、资本化利息：核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇 兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 具体包括：
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1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费 七、开发间接费：核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开 发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘 前的费用支出。具体包括： 1、工程管理费 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工
二、前期工程费：主要核算在取得土地开发权之三通一平” 等前期费用。具体包括： 1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计
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房地产成本核算规范
房地产成本核算规范第一章总则1-1 为了加强成本管理, 规范企业房地产生产成本核算, 对旳计算库存商品成本, 便于成本资料旳比较和分析, 根据国家颁布旳有关会计准则、会计制度以及企业董事会和集团企业旳管理规定, 制定本规范。
1-2 企业房地产生产成本核算旳任务是: 建立和完善成本核算基础工作, 合理确定成本计算对象, 对旳归集和分派生产成本及费用, 及时、精确、完整地提供成本核算资料, 以便及时发现成本管理中存在旳问题, 寻求减少成本旳途径。
1-3 各房地产开发企业, 应建立成本核算责任制, 不停完善成本核算基础工作, 改善成本核算措施, 严格按照国家以及集团企业成本管理旳规定, 对旳组织成本核算工作, 并自觉接受集团企业旳监督。
第二章成本核算旳基本程序成本核算旳一般环节:第一步: 根据成本核算对象确实定原则和项目特点, 确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目, 核算和归集生产成本费用。
第三步: 按受益原则和配比原则, 确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间旳分派措施、原则。
第四步: 将归集旳生产成本费用按确定旳措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。
第五步: 编制项目生产成本计算表, 计算各成本核算对象旳开发总成本。
第六步: 对旳划分已竣工和在建库存商品之间旳生产成本, 分别结转竣工库存商品成本。
第七步：对旳划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供), 根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承担旳成本, 对旳结转竣工库存商品旳销售成本。
第八步：编制成本报表, 根据成本核算和管理规定, 总括反应各成本核算对象旳成本状况。
第三章成本核算对象确实定3-1 成本核算对象确实定原则: 应满足成本计算旳需要；便于成本费用旳归集；利于成本旳及时结算；适应成本监控旳规定。
3-2 各单位可根据上述原则, 参照下列条件, 结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等原因和管理需要等当地实际状况, 确定详细成本核算对象。
浅谈房地产开发成本及其核算
其他与 土地有 关 的费 用。这是房地 产 开发成本 的最 重要组成 部分 ，大约 占
后勘察 、 规划设计 、 目可行性研究 、 项 场地平整 、 大市政配套 费 、 防费用 以 人 厦 取得政 府有关房 地产开发所需 证照 而发生 的费用 ，这部 分费用与 土地 费 用紧密相连 。如果取 得的土地是三 通
利润 的结算 ，这样 才能充分发挥 成本 核算 的作用 ＝
２ 成本项 目的设立 正确 分成
般行业相 比， 具有建设周期长 、 投资
数额大 、 投资风险高等特点 ： 因此 ， 大 多数 开发企业 必须通 过银行贷 款来解 决 资金需要 ．这样 就产生数 额较大 的
利息 支出。
金额是 固定 的 ， 同签订后不再变动 ， 合
区内的道路 、 供水 、 电 、 供 供煤 、 排污 、
通讯 、 绿化等费用。 这类 费用项 目种类 繁多 ． 标准不一 ， 许多费用项 目由垄断 性经 营企业 或事业单 位执行 ，任意性
很强， 标准普遍较高 。 配套及费用项 目
是房地产开发 成本 中受外界 因素 影响
最 大的一 块费用 支出 ，一般 占项 目总
２ ０ ．／ ＝ ０ ２ Ｊ 海财税 ３
２ ５
维普资讯
那 么 ，前期 费用就高 ， 土地 费用会 降
低 ；如果取得 的土地是七 通一平 ，那 么， 前期费用会 较低 （ 因为土地 费用里 已包含 了土 地出让金 、大市政配套 费 等） ．土地费用就高 ： ３基础 设施 费。主要是指 开发 小
一
总成本 的５ ％以上。 ０ 售价越高 、 地段越
１ 土地 费用。房产商取得土地 的 ． 费， 主要包括土地 出让金 、 土地补偿 （ 包括动迁 、 安置和补偿费用等 ） 和 好 的楼盘 ，土地 费用 占总 成本 的 比重
房地产开发成本核算方法及成本控制对策
房地产开发成本核算方法及成本控制对策随着社会经济的不断发展，房地产行业作为支柱产业之一，日益受到关注。
在房地产开发过程中，成本核算和成本控制是至关重要的环节，直接关系到项目的盈利能力和持续发展。
对于房地产开发成本核算方法及成本控制对策的研究和实践，具有重要的意义。
一、房地产开发成本核算方法1.成本核算的基本原则（1）完整性原则：成本核算应包括所有与项目相关的成本支出，不能遗漏。
（2）权责清晰原则：确保成本核算的主体和责任人明确，责任落实到人。
（3）合理性原则：成本核算应当合理，不得超支，不得漫无边际。
（4）核算精细化原则：成本核算需要做到精细化，对各项成本进行分类、细化、清晰。
2.常用的成本核算方法（1）直接成本法：按照成本直接发生的情况进行核算，包括人工、材料、机械等直接发生的成本。
（2）间接成本法：通过一定的分配、摊销方式对项目间接成本进行核算，如管理费用、折旧费用等。
（3）标准成本法：通过设定标准成本，加以核算及对比，发现成本差异并进行管理。
（4）综合成本法：将直接成本和间接成本合并进行核算，这是一种综合性的成本核算方法，在实际应用中比较广泛。
二、房地产开发成本控制对策1.提高成本控制的意识和水平成本控制是房地产开发过程中必须重视的一个环节。
开发企业应当提高成本控制的意识，加强成本控制管理，提高成本控制水平，实行严格的成本控制制度。
2.建立健全的成本控制制度建立健全的成本控制制度是保证成本控制的关键。
需要根据项目的特点和实际情况，制定相应的成本控制制度，包括成本控制的责任人、成本控制的程序和流程、成本控制的指导目标等。
3.制定合理的成本控制预算在项目立项的初期，应当制定合理的成本控制预算，明确各项成本支出的预期数字，并在后续的执行过程中进行严格控制，避免因为成本超支而影响项目的盈利能力。
4.加强供应链管理对于房地产开发项目来说，供应链管理是非常重要的环节。
优化供应商的选择，合理采购原材料和设备，选择合理的施工团队，都是成本控制的有效手段。
房地产企业成本核算概述
房地产企业成本核算概述1. 引言房地产企业成本核算是指对房地产开发过程中产生的各项费用进行核算和分析的过程。
随着房地产行业的发展，对企业成本的精确计算和管理显得愈发重要。
本文将对房地产企业成本核算进行概述，介绍核算的主要内容和方法。
2. 房地产企业成本核算的对象房地产企业成本核算的对象包括以下几个方面：2.1 建设成本建设成本是指房地产开发项目在建设过程中所产生的各项费用，包括土地购买费用、建筑工程费用、设备购置费用等。
在成本核算中，建设成本是一个非常重要的方面，直接影响到房地产项目的盈利能力和竞争力。
2.2 运营成本运营成本是指房地产项目竣工后的日常运营过程中所产生的费用，包括物业管理费、维护费用、人员工资等。
运营成本的核算对于房地产企业的长期经营和盈利能力具有重要影响。
合理控制运营成本是房地产企业实现可持续发展的关键。
2.3 资金成本资金成本是指房地产企业在项目开发和运营过程中所使用的资金的成本，包括贷款利息、融资成本等。
资金成本的核算对于企业的融资决策和资金使用效率的评估具有重要意义。
3. 房地产企业成本核算的方法房地产企业成本核算可以采用以下几种方法：3.1 直接成本法直接成本法是指将房地产项目的各项直接成本（如土地购置费、建筑工程费等）直接分配到具体的项目中进行核算。
这种方法适用于项目较少、规模较小的房地产企业，核算简单，但对于多项目、大规模的企业来说，直接成本法的精度可能会受到一定的影响。
3.2 间接成本法间接成本法是指将房地产企业的各项间接成本（如管理费用、销售费用等）按一定的分配比例分摊到各个项目中进行核算。
这种方法比较适用于规模较大、项目较多的房地产企业，可以更准确地评估每个项目的成本情况。
3.3 综合成本法综合成本法是指将直接成本和间接成本相结合，综合计算每个项目的成本情况。
这种方法综合了直接成本法和间接成本法的优点，可以更准确地评估房地产项目的成本情况，但相对于其他两种方法来说，计算复杂度较高。
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一、房地产企业成本核算的对象
但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用
房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是
否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区
为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图
预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成
本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积
的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使信息的真实可靠性
大打折扣。
笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算
对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是
规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、
配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准
确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的
成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。
所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目
建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会
有误差。
二、房地产企业成本归集
与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下
设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核
算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分
期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，
可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所
设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、
甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以
便于今后的分步分配计算。
合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以
往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进
而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”
科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响
成本的真实性及合理性的，但对于一个大型综合开发项目来说有些成本内容未必就合理了，而且这么做也使得成本的
二、三级明细核算失去意义。所以笔者认为开发企业的成本核算也应借鉴一些制造企业的产品的核算方法，比如品种
法、分批法甚至是分步法等等确定开发产品的类别，进行小类归总，借助于现代计算机技术，对各成本明细费用进行
准确的分配，从而计算出可售单个开发产品的成本，真实客观地反映企业的经营成果。下面就成本项目一一进行说明。
三、成本项目分配
(一)土地成本的分配
土地成本包括土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地使用税、土地闲置费等。如果开发项目中开
发产品单一，那就可以用房管测绘部门所确定的可售总面积或建筑规划部门确定的总面积去与土地开发总成本对比，
得到单位面积成本，进而根据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。如果是综合项目土地用途不一样，出让
价格也不一样，那就必须根据宗地受让的用途分类计价，将商业用地、办公用地、住宅用地、可售配套设施用地的成
本分开计算其相应的成本在住宅成本的计算分配时如果还有不同类别的开发产品，比如普通多层住宅、小高层、高层
住宅及单体别墅或连体别墅，它们的土地成本就包括两部分，即根据单体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的
土地成本的分摊之和。
(二)前期费用的分配
前期费用包括勘察费、规划方案设计费、可行性研究费、环评费、施工图设计费、招标费、政府收取的各项规费、
“五通一平费用”等为项目施工前所做的一切准备而发生的成本费用。前期费用在开发产品的成本中所占比例相对来
说较低，可以根据总费用与总面积直接计算分配。如果其中单项费用很高的话，也可将公摊部分和单体分开计算，总
之，根据重要性原则进行会计处理。
(三)建筑安装成本的分配
建筑安装成本包括土建工程、水电安装工程、室内外装修工程、设备及工器具购置等所发生的费用。这部分成本
在某个单一产品成本中所占的比重是很大的，但是相对于其他成本项目来而言，其分配对象较为明确，可直接按单体
分配到单一产品对象，也可以借鉴工业企业的成本核算方法，对同一类别的开发产品进行分类汇总，比如同结构相同
造价相近、装修标准或档次相同等等。总之是便于计算，能真实准确地反映开发产品的计价成本。
(四)基础设施费的分配
基础设施费包括排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、有线电视、宽带网络、照明费、环卫设施、消
防设施、道路桥梁涵洞、绿化景观等其他基础性工程费用，它的分配相对于其他费用而言，要简单明了，可采用按可
售面积、工程造价比等方法进行分配,这样对客观公允地反映企业的经营成果是没有影响的。
(五)公共配套设施费的分配
公共配套设施包括教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区市政设施建设费、物业管理配套服务设施费、大
型人防工程等配套工程的成本费用。这部分成本的分配要根据受益对象进行，这些配套工程大部分是为了完善项目的
功能或是为了提高项目的服务品质而建设的，大致可分为可单独有偿转让或不能有偿转让的大型配套项目，而可以有
偿转让的配套设施在财务上应该视同开发产品进行核算，这里所指的是不能有偿转让的设施。公共配套设施的成本只
需归集其建造成本，不需要分摊土地等相关的其他成本。分配方法与基础设施费的相同。
(六)开发间接费和财务费用的分配
有些企业的项目公司将开发间接费一些应该计入的管理费用计人开发间接费，这对成本的核算和真实地反映经营
成果是有影响的。
关于借款费用会计准则中所讲的是“固定资产达到预定可使用状态时应停止借款费用的资本化”：而以前的股份
企业中讲的是“开发产品销售前计入开发成本或开发产品成本”，也就是开发产品开始销售后就应该将借款费用计入
期间费用了;而现行税法则规定“借款费用如属于成本对象完工前发生的应按其实际发生的费用配比计入成本对象中：
如属于成本对象完工后发生的应作为财务费用直接在税前扣除”这三者看上去不一致，但是税法的规定显得相对合理，
完工应该是指建筑质量监督部门验收合格，以此时点为界限，这与前二者并不矛盾，因为没有质量监督部门的验收是
不能交房的，换言之也是不算达到可使用状态的。(作者纪学传曾海贤)