高层住宅工程项目整体策划方案81页PPT
高层住宅及别墅项目策划汇报PPT课件
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xxx项目部
穿插施工重点策划内容
前期施工方案策划——装修图、预制墙板深化、铝模深化图。 1、装修图：在桩基础完成前完成出图； 2、预制墙板深化图：在地下室底板完成前一周完成深化； 3、铝模深化图：在地下室完成前完成深化；
主要解决：避免局部尺寸不符造成大量打凿砼、水电预埋位置不 符造成后改、避免因尺寸冲突造成铝模要返厂修改。 人力配置策划——熟悉工人储备、根据人力需求配置稳定工人班组。
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xxx项目部
地下室阶段 打桩
进度推演
±0.00结构层
主体施工阶段
主体阶段 地下室阶段
进度推演
安装及初装阶段 主体阶段
±0.00结构层
进度推演
安装及初装阶段 主体阶段
进度推演
安装及初装阶段 主体阶段
进度推演
72、73、74安装及初装
进度推演
安装及初装阶段
1、确定排水管道的纵横坐标，确定止水节 的位置。 2、控制好止水节的垂直度，必要时需上下 垂线控制。 3、确定好止水节的位置后，用钢钉把止水 节固定与模板上。 4、最后用装有黄沙的编织袋塞入止水节内， 对止水节进行保护。
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xxx项目部
（四）穿插施工
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（图1）
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（图2）
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xxx项目部
（图3）
（图4）
（图5）
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（图6）
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xxx项目部
（三）整体卫浴施工
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住宅楼项目工程管理策划(图文并茂)
监理阶段
总监
桩基、围护、 土方开挖
1
基础、地库
1
主体结构（至 外架拆除）
1
高层精装修、 景观市政
1
竣工验收
1
高层入住配合 阶段（后改造）
0
别墅入住配合 阶段（后改造）
0
专监
土建监理
安装监理
精装监 理
景观监 理
资料监理 合计
1
3
0
0
0
0
5
2
3
1
0
0
0
7
2
5
1
0
0
1
10
1
3
1
1
1
1
9
1
4
1
0
0
0
7
1
3
1
2016-10-30
售楼处、 样板房、 景观示范 区
外墙涂料 装修
2016-9-29 2016-9-18
市政、景观
2016-9-8
开放评估、风险 排查
2016-11-11
开放
2016-11-13
2016-10-31 2016-10-18 2016-11-15 2016-11-12 2016-11-12
二、宗地周边市政情况
雨水排放井（正式）
污水排放井（正式）
自来水接驳（正式）
通讯接驳（正式）
西
燃气接驳（正式）
电力接驳（正式）
北
规划道路（现
一期示范区）
东
薛家南路
南
基本农田
南
西
基本农田
北 东
三、项目基本经济指标
用地面积：49977；总建面：114351.2；容积率1.60；绿地率30%； 住宅总户数：565；机动车停车位：680；
高层住宅项目建筑工程施工组织设计方案
高层住宅项目建筑工程施工组织设计方案、《项目管理方案》适用于本工程在建项目。
2、施工过程中使用新结构、新材料、新工艺、应用新型施工机械及采用新的检测、试验手段，必须经过试验和技术鉴定，并制定可行的技术措施，形成新的技术工艺标准补充条文，报监理、甲方审批试行。
3、桩基工程、大型土石方、深基坑支护、大体积砼、大跨度、转换层、预应力工程、大型钢结构制安、玻璃幕墙、冬期施工、外脚手架工程及超高顶架搭设、有特殊工艺要求的工程（耐火隔热、保温、特种混凝土、防腐蚀）、特殊工序（地下防水、焊接）等特殊部位、结构、工序的施工，必须制订有针对性的技术措施，报监理、甲方审批后方可施工。
4、施工过程中应严格执行国家、行业及地方颁布的技术标准和技术规程，以及各种建筑材料、半成品和成品的质量标准，认真执行甲方有关的施工管理规定。
5、《项目管理方案》内容与国家、行业及地方的现行标准、规范有抵触或不符之处，应按国家、行业及地方现行标准、规范的有关规定执行。
6、施工应按施工阶段的设计图纸进行，设计图纸须经会审后方可投入施工。
如发现设计图纸与国家、行业及省市现行设计、施工规范和操作规程有抵触之处，应由施工管理人员(项目经理、项目技术负责人、施工员等)向设计单位、工程监理或建设单位反映解决，在未有明确意见前不得施工。
7、施工项目应建立健全技术责任、技术复核、合理化建议管理等制度，做好施工组织设计和施工方案的编审工作，加强计量、检测设备的管理。
8、分部、分项工程的施工作业前，现场施工管理人员应将具体的施工准备、工艺标准、质量要求和注意事项等向操作人员进行交底，尤其是一些重要部位和关键工艺的施工，应有针对性地进行技术交底，并制订、实施相应的跟踪检查措施，确保施工质量符合标准。
9、操作人员必须领会设计图纸要求和技术交底要求，施工过程中应自觉坚持自检、互检、交接检制度，发现问题，及时整改。
10、在施工过程中，施工管理人员应按现行有关的建筑安装工程质量检验评定标准进行定期或不定期的检查，发现问题及时处理。
高层住宅楼工程项目前期策划方案
高层住宅楼工程项目前期策划方案编制：审核：审批：建筑集团公司目录1.编制依据 (1)2.工程概况 (4)2.1地理位置 (4)2.2建筑特征 (4)3.主要管理目标 (4)3.1工期目标 (4)3.2质量目标 (5)3.3安全目标 (5)3.4文明施工目标 (5)4.项目机构配置及管理人员配备策划 (5)4.1项目机构配置策划 (5)4.2项目管理人员配备策划 (7)5.合同风险策划 (7)5.1直接风险及对策 (7)5.2间接风险及对策 (8)6.施工组织设计及施工方案策划 (9)6.1施工流水段及施工顺序策划 (9)6.2模板选择策划 (10)6.3大型机械设备布置策划 (10)6.4脚手架型式策划 (11)6.5季节性施工策划 (11)7.项目质量计划策划 (12)7.1质量目标 (12)7.2质量风险分析及对策 (13)8.项目成本策划 (13)8.1合理部署降低成本措施 (14)8.2采用合理的施工工艺降低成本措施 (15)8.3严控质量降低成本措施 (15)8.4节约材料（料具）投入降低成本措施 (17)9.生产资源计划编制策划 (18)9.1工期计划策划 (18)9.2分包计划策划 (18)9.3劳动力计划策划 (19)9.4机械计划策划 09.5料具计划策划 (1)9.6资金计划策划 (1)1.编制依据1.1 国家现行规范、标准；1.2建筑集团公司与某市房地产开发有限责任公司签订的《住宅小区高层住宅（A标段）工程施工合同》及补充协议；1.3 住宅小区A标段施工设计图纸；1.4 公司现行有关制度规定。
2.工程概况2.1地理位置住宅小区A标段工程项目位于某市大街西端, 大街与路交汇处。
我公司承建的A标段工程位于场区最西侧，包括04、05、06三栋高层及相应地下车库部分。
2.2建筑特征A标段地下室为一层6B级人防地下室，局部6级；地下室层高为4.75米（主楼部分）和4.80米（汽车库部分）。
高层住宅楼工程项目前期策划方案
高层住宅楼工程项目前期策划方案一、项目背景随着城市化的快速发展，高层住宅楼已成为城市居住的重要形式。
本项目旨在满足城市居民对高品质居住环境的需求，提升城市形象，推动地方经济发展。
二、项目目标1、提供高品质的住宅环境，满足居民的居住需求。
2、实现项目投资的经济效益和社会效益双赢。
3、确保项目按时、按质完成，实现可持续发展。
三、项目内容1、土地获取：通过合法途径获取项目所需土地，确保土地性质、面积、位置等满足项目要求。
2、规划设计：根据项目需求，进行概念规划、方案设计、施工图设计等。
3、施工建设：按照施工图进行施工，确保工程质量、安全、进度等。
4、销售与售后服务：项目完成后进行销售推广，提供相关售后服务。
四、项目策划方案1、市场调研：对项目所在城市的市场需求、竞争情况、政策环境等进行深入调研，为项目决策提供数据支持。
2、土地获取策略：根据市场调研结果，制定土地获取策略，包括土地性质、位置、价格等方面。
3、规划设计方案：邀请知名设计机构进行概念规划、方案设计等，确保设计方案的创新性、实用性和可持续性。
4、施工建设策略：选择具有丰富施工经验的建筑公司，制定详细的施工计划，确保工程质量和进度。
5、销售与售后服务策略：制定销售推广策略，提高项目的知名度和美誉度；提供优质的售后服务，增强客户满意度。
五、项目实施计划1、第一阶段（1-3个月）：完成市场调研、土地获取等工作。
2、第二阶段（4-6个月）：完成规划设计方案，确定施工队伍，开始施工建设。
3、第三阶段（7-12个月）：完成主体结构施工，进行内部装修和配套设施建设。
4、第四阶段（13-15个月）：完成项目竣工验收，进行销售推广和售后服务准备。
六、项目风险管理1、市场风险：密切市场动态，及时调整项目策略，确保项目的市场竞争优势。
2、政策风险：了解相关政策法规，与政府部门保持良好沟通，确保项目符合政策要求。
3、施工风险：加强施工现场管理，确保工程质量、安全和进度。
高端住宅项目策划报告ppt课件
07年房地产政策影响
新政对市场的影响
1)新政对普通收入家庭改善型置业者有较大影响; 2)对于富裕型家庭改善型置业影响不大,一次性付款的比例会增加; 3)对于投资客有较大抑制作用; 4)短期内成交量会下降,但由于刚性需求足,房价仍呈上升趋势.
一期2005年底开盘 二期2008年中开盘
芜湖县城区
独别300-500㎡ 双拼250-260㎡
南陵县城区 排屋250㎡左右
独别1.2-1.3万/㎡ 排屋3000-4000元/㎡
排屋4500元/㎡
75-650万元
115万元左右
独栋销售二套，排屋销 售40%。
2005年初销售，周期 长 排屋销售速度慢
芜湖开发新区
新政对开发商的影响
加大了打击囤积土地的力度,对于开发商的融资能力要求增高; 对于靠“捂地”等市场升温带来利润最大化的市场已一去不返，开发商的利润获取将转而依靠专业化高效运作项 目能力、融资能力和土地取得能力的提升。
新政对本项目的影响
本项目属于别墅高端物业，置业型目标客户所受影响较小，因此影响甚微。
年8月22日起上调金融机构 构一年期存款基准利率上调
中 国 人 民 银 行 决 定 从 2007
年8月15日起，上调存款类
金融机构人民币存款准备
现行 金率0.5个百分点，这是央
行在年内第6次动用这一货
人民币存贷款基准利率。金
融机构一年期存款基准利率 上调0.27个百分点，由现行 的3.33%提高到 3.60%；一 年期贷款基准利率上调0.18 个百分点，由现行的6.84%
◆别墅产品不含独栋的项目
高层住宅项目建筑工程施工组织设计方案
第一章、总则、《项目管理方案》适用于本工程在建项目。
、施工过程中使用新结构、新材料、新工艺、应用新型施工机械及采用新的检测、试验手段，必须经过试验和技术鉴定，并制定可行的技术措施，形成新的技术工艺标准补充条文，报监理、甲方审批试行。
、桩基工程、大型土石方、深基坑支护、大体积砼、大跨度、转换层、预应力工程、大型钢结构制安、玻璃幕墙、冬期施工、外脚手架工程及超高顶架搭设、有特殊工艺要求的工程（耐火隔热、保温、特种混凝土、防腐蚀）、特殊工序（地下防水、焊接）等特殊部位、结构、工序的施工，必须制订有针对性的技术措施，报监理、甲方审批后方可施工。
、施工过程中应严格执行国家、行业及地方颁布的技术标准和技术规程，以及各种建筑材料、半成品和成品的质量标准，认真执行甲方有关的施工管理规定。
、《项目管理方案》内容与国家、行业及地方的现行标准、规范有抵触或不符之处，应按国家、行业及地方现行标准、规范的有关规定执行。
、施工应按施工阶段的设计图纸进行，设计图纸须经会审后方可投入施工。
如发现设计图纸与国家、行业及省市现行设计、施工规范和操作规程有抵触之处，应由施工管理人员(项目经理、项目技术负责人、施工员等)向设计单位、工程监理或建设单位反映解决，在未有明确意见前不得施工。
、施工项目应建立健全技术责任、技术复核、合理化建议管理等制度，做好施工组织设计和施工方案的编审工作，加强计量、检测设备的管理。
、分部、分项工程的施工作业前，现场施工管理人员应将具体的施工准备、工艺标准、质量要求和注意事项等向操作人员进行交底，尤其是一些重要部位和关键工艺的施工，应有针对性地进行技术交底，并制订、实施相应的跟踪检查措施，确保施工质量符合标准。
、操作人员必须领会设计图纸要求和技术交底要求，施工过程中应自觉坚持自检、互检、交接检制度，发现问题，及时整改。
、在施工过程中，施工管理人员应按现行有关的建筑安装工程质量检验评定标准进行定期或不定期的检查，发现问题及时处理。
某房地产项目全程策划(ppt 81页)
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华侨大学土木学院 毛茂松
主要内容
§1 房地产项目策划基础 §2 房地产项目策划的内容体系
参考书目 [1]张央济.房地产项目全程策划及成功运作模式全集.中国知 识出版社 [2]贾士军.房地产项目全程策划.广东经济出版社
⑷ 周边市政配套设施调查 ★ 购物场所 ★ 文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★ 娱乐、餐饮、运动 ★ 生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★ 历史人文区位影响
1.2 区域市场现状及其趋势判断
⑴ 宏观经济运作状况 ① 国内生产总值 ★ 第一产业数量 ★ 第二产业数量 ★ 第三产业数量 ★ 房地产所占比例及数量 ② 中国房地产开发业景气指数 ③ 国家宏观金融政策 ★ 货币政策 ★ 利率 ★ 房地产按揭政策 ④ 固定资产投资总额 ★ 全国及项目所在地 ★ 其中房地产开发比重 ⑤ 社会消费品零售总额 ⑥ 商品零售价格指数 ★ 居民消费价格指数 ★ 商品住宅价格指数 ⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用
第六章 房地产 市场细分与定位
1.6 开发节奏建议
⑴ 影响项目开发节奏的基本因素 ★ 政策法规因素 ★ 地块状况因素 ★ 发展商操作水平因素 ★ 资金投放量及资金回收要求 ★ 销售策略、销售政策及价格控制因素 ★ 市场供求因素 ★ 上市时间要求
⑵ 项目开发节奏及结果预测 ★ 项目开发步骤 ★ 项目投入产出评估 ★ 结论
5.4 价格定位及策略
⑴ 项目单方成本 ⑵ 项目利润目标 ⑶ 可类比项目市场价格 ⑷ 价格策略
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46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克