汉正街商贸区概念性改造规划方案
武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算分析20120612a
武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算分析一、本项目综合技术经济指标如下：规划用地面积：17.42公顷规划净用地：14.41公顷道路控制用地：3.01公顷容积率：5.42地上总建筑面积：91.3万平米（1）住宅建筑：14万平方米（2）商业建筑：29万平方米（3）SOHO：35.3万平方米（4）办公：7万平方米（5）酒店: 6万平方米二、本项目投资估算方案（一）：在房屋交付使用时按预计最理想化100%销售，实现销售总金额约为人民币1910000万元。
其中：住宅销售金额：14万平方米×均价1.5万元/平方米=210000万元；商业销售金额：29万平方米×均价4万元/平方米=1160000万元；SOHO销售金额：35.3万平方米×均价1.5万元/平方米=529500万元；办公销售金额：7万平方米×均价1.5万元/平方米=10500万元；酒店暂未考虑出售：6万平方米。
三、本项目投资估算表（一）：其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周期三年）：土地成本1408966万元×（6.4×1.3）%/年利率×3年=351678万元。
本项目投资估算表（二）：其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周期三年）：土地成本935296万元×（6.4×1.3）%/年利率×3年=233450万元。
本项目投资估算（三）：其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周期三年）：土地成本518453万元×（6.4×1.3）%/年利率×3年=129406万元。
详见附表：武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算表(一)武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算表(二)武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算表(三)武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算结论及建议一、项目投资估算结论武汉汉正街东片旧城改造项目按目前我司规划设计的概念性方案提供的规划指标（容积率为5.42），在保证项目拆迁进度、土地招拍挂实施、资金充足的前提下，开发总建设周期约为四年，我司对该项目进行初步投资估算：假设一：该项目前期拆迁实行全货币补偿的情况下，并且房屋交付使用时按预计最理想化100%销售总金额为1910000万元，但我司实际投资开发总成本约为人民币2532554万元，预计预亏622554万元。
武汉·汉正街·国际商贸中心CD地块定位研究报告
汉正街·国际商贸中心CD地块商业、文化、景观定位研究报告2004-10一、CD地块营销目标以合理的销售价格在较短的销售周期内完成C地块商业部分的销售/招商任务，并在推广策略方面注意项目整体的一致性、互补性与衔接性，注意体现整体规模效应与细部业态差异化，注重商业文化的导入，注重体现对武汉商业地产投资趋势的引导作用。
二、项目整体定位分析项目整体定位：汉正街·国际商贸中心（武汉龙王庙商贸广场）位于汉正街东端，原有业态基础为服装、鞋业、床上用品、干鲜调料等批发商业。
在此基础之上，我们拆除大兴路鼎力、华航、大兴、金兴四大鞋市以及干鲜调料、床上用品批发市场，规划建设以鞋业、服装为主的批发专业卖场结合滨江时尚生活中心及依托于龙王庙公园广场的旅游商业街区为一体的国际商贸中心。
配备国际领先的物流、仓储服务及细致完善的经营管理与广告推广服务，旨在530年汉正街源地为各地商家打造屹立华中重镇，辐射全国乃至全球市场的商品集散中心、产品发布中心、价格指导中心、商业会展中心。
项目定位层次分析：在这份报告中我们着重对CD 地块在项目整体中的功能做细致分析，并以此为依据结合文化、景观等优势，尝试在商业、文化、景观三方面对CD 地块做定位研究，提出营销实施建议。
由地段决定，地段没有问题由产业发展决定，发展没有问题由引导投资趋势决定，引导没有问题综合定位是由什么决定的？不同业态的组合需要衔接与过渡，需要项目各地块功能的协调与互补。
稳固现有鞋业、服装批发经营商户配套先进的物流、仓储及经营管理服务结合景观、建筑充分体现汉正街文化、龙文化业态的规划、布局合理，商业配套设施的共享，商业人流的区分与叠加。
三、CD地块规划定位：商贸广场CD地块的主要使用功能是旅游纪念品贸易卖场为主，结合集特色小吃餐饮、文化娱乐休闲等多种功能。
结合D地块龙王庙公园，设计成类似上海城隍庙的旅游纪念品商场，在D地块结合地形的升起建筑一个旅游车停车库。
汉正街部分街区分析
断或确 定诊断
2
Company Dr.4 name
四、上位规划
3
Company name
四、上位规划（政府指定药引）
武汉市总体规划（2010-2020） 中心城区控制性详细规划（2004-2010） 硚口区C01片控制性详细规划（2007）
4
Company Dr.4 name
四、上位规划（总体规划2010-2020）
Company name
5
四、上位规划
中心区控制规划（2004-2010）
大 型 公 共 建 筑 集中 文 化 街 区 保 护 ？
6
文 化 教 育
几乎 没有
绿 地
稀缺
Company name
四、上位规划
硚口区控制规划（2007）
现状图
7
规划图(商业集中入主)
Company name
四、上位规划 法定图则（时间？）
汉 街 建 详规设计
调研诊断报告
Dr.4
（出场序） 出场序） 刘电 邓书航 肖颖颖 李达
诊断流程
1 2
准 备
（挂号 内科）
•资料（病历） •考察（望） •访谈（闻问） •分析（切）
历史演变（生平） 区位现状（体征）
• 可能诊
结 论
（诊） 上位规划（医书、院规） 相关案例（往届病例）
14
Company name
总结（诊断书）
：汉 街
病症：道路狭窄、乱建 乱搭、基础设施低等， 商业层次低级，居民 生活水平低下。
病灶: 入口，道路，中心 商业结构，腐朽的脑袋。
临 ：换血换髓，扩 建道路，保留贸易文 化、街道名称、街道 尺度、形式和特有空 间风格。
汉正街拆迁改造升级，涉及民族和平三特竹牌新安九如宝善等片区
汉正街拆迁改造升级，涉及民族和平三特竹牌新安九如宝善等片区汉正街核心区作为武汉市旧城改造集中主战场，硚口区正在通过征收改造、谋划产业、招商引资来实现转型发展，其中征收改造需结合实际情况科学合理制定年度征收计划目标，然后逐步分批实施。
前期，硚口区完成了汉正街核心区改造范围内银丰片、汉正街东片、工业学院片的土地整理及出让工作，打造了云尚武汉国际时尚中心、武汉恒隆广场、复星外滩中心，推进了汉正街整体转型发展的总体趋势。
目前，硚口区大力推进三特片、长江食品厂片A2、B地块的房屋征收，积极谋划汉正街东片扩大片、石码正巷片等项目旧城改造工作。
待疫情工作结束，对于市级政府的土地储备政策调整，市政府明确项目储备主体后，我区将克服资金、房源筹措等困难，也将提请市政府协调，各市级平台支持汉正街商务区土地征收，成规模成片征收，实现整体开发，加快推进汉正街东片扩大片、六角南巷片、石码正巷片、竹牌片项目征收工作。
后期，带动新安九如片、宝善红燕片征收，实现汉正街中央服务区全部改造完毕。
从中央到地方都高度关注汉正街的复兴与发展，市委专门发布了《汉正街复兴总体设计方案》，汉正街迎来了高速发展和改造更新的重要历史机遇。
市、区两级城改部门正在多方努力，统筹推进汉正街中央服务区建设。
经查，前期宝善堂片为市级储备项目，土地储备主体为武汉市土地整理储备中心武汉长江新城分中心，因前期该中心尚未准备充足资金房源，不具备启动该征收项目的条件。
城市发展有时序性，考虑该片区老旧程度严重等问题，硚口区政府也将积极上报市级部门，待充分准备房源资金后，适时启动该区域的征收工作。
汉正街金昌商业城未纳入三旧改造及房屋征收计划，不会启动拆迁。
崇仁片未纳入2020年三旧改造及房屋征收计划，暂不会启动拆迁。
祟仁A片至武胜路片区暂无拆迁改造项目。
汉正街（6、13、16换乘站，复地、未来嘉里中心所在地）依据新一轮轨道交通线网规划，轨道交通13号线起于临空经济区，经天河机场、汉口、武昌、南湖至东湖高新区，与6号线于六渡桥换乘，最终线路站点设置需在工程可行性研究阶段确定。
武汉汉正街实施方案
武汉汉正街实施方案为了进一步提升武汉市汉正街的城市形象，改善市民和游客的出行体验，我们制定了以下实施方案：一、提升街道环境。
1. 对汉正街的路面进行重新铺设，确保道路平整，减少行人和车辆的颠簸感，提升整体道路质量。
2. 在汉正街两侧种植花草树木，打造绿化带，增加街道的绿化覆盖率，改善空气质量，营造宜人的环境氛围。
3. 对沿街建筑进行整体外观改造，统一立面风格，提升街区整体的美观度。
二、优化交通管理。
1. 设立公共自行车停车点，鼓励市民和游客使用公共自行车出行，减少汽车尾气排放，缓解交通压力。
2. 安装智能交通信号灯，优化交通信号配时，提高交通效率，减少交通拥堵。
3. 加强交通巡逻，规范街道停车秩序，保障行人和车辆的通行安全。
三、丰富商业业态。
1. 引入具有特色的文化创意产业，打造汉正街的文化艺术氛围，举办各类文化活动，吸引更多市民和游客前来体验。
2. 打造美食街区，引入特色餐饮品牌，丰富街区的餐饮选择，提升汉正街的美食文化魅力。
3. 支持当地手工艺品和特色小商品的销售，丰富街区的购物选择，增加游客的消费体验。
四、加强环境卫生管理。
1. 增加垃圾桶设置，加强对垃圾分类和回收的宣传，提高市民和游客的环保意识。
2. 加大环卫工作力度，保持街道的清洁整洁，定期进行街道清扫和垃圾清运，提升街区的整体环境卫生水平。
五、加强社区治安巡逻。
1. 增加社区巡逻力量，加强对汉正街周边的治安巡逻，维护街区的安全稳定。
2. 加强对街区内商铺的安全管理，确保市民和游客在汉正街的消费安全。
六、加强宣传推广。
1. 制作汉正街宣传片，通过各种媒体渠道进行推广，增加汉正街的知名度和美誉度。
2. 制作汉正街宣传手册，向市民和游客介绍汉正街的历史文化和特色，提升汉正街的吸引力。
综上所述，武汉汉正街实施方案将通过提升街道环境、优化交通管理、丰富商业业态、加强环境卫生管理、加强社区治安巡逻和加强宣传推广等措施，全面提升汉正街的城市形象，改善市民和游客的出行体验，促进汉正街的经济繁荣和社会稳定。
汉正街规划汇总汇报
800
总量达到32.6万人次，较现状（约18.5万人次 600
现状
326
预测
400
）增加76%；机动化出行比例由现状的45.5%
185
200
提升到85%。
0 交通需求（千人）
建筑规模（万方）
汉正街中央服务区天际线（武昌滨江行人视角效果图）
（二）规划目标及策略
坚持“以人为本、公共交通优先、可持续发展”的交通规划理念，以突出轨道交
13号线主要途经古田二 路、广华路、新华路、友谊路 、武昌古城粮道街、丁字桥路 、南湖大道、高新二路，可有 效分流轨道2号线客流。
（三）轨道交通规划
天河机场
古田二路
汉口站
新汉阳站
国博中心
武汉站
规划新增轨道
武昌站
光谷中心
光谷八路
（三）轨道交通规划
2、轨道13号线走向方案
经多方案比选，规划推荐13号线在汉 正街内沿人字绿轴-金融岛绿轴-过江至武 昌，设站3处，全面覆盖银丰、金融岛等高 层建筑密集区，新增轨道运能约4-5万人次 ，线路方案已纳入新一轮武汉市轨道线网 修编。
2、汉正街老街改造规划
邀请伍德公司对汉正街老街 进行改造规划设计，尊重历史文 脉，结合时代精神，重塑汉正街 的繁荣。
二、交通市政规划
（一）交通发展需求
现状、规划建筑规模和交通需求对比
1200
需求预测：随着建筑规模提升、产业结构 1200
转型，预测汉正街地区远期高峰小时出行人员 1000
764.2
13号线 规划断面方案
新华路隧道
3号线 7号线
13号线
2号线 6号线
（四）快速通道规划
3、 汉正街隧道建设方案
汉正国际商务港概念性规划设计方案
汇报尊敬的各位领导及专家：汉正国际商务港概念性规划设计方案是按照“整体搬迁、彻底转型”的总体导向，建设“国家级现代服务业创新示范区”和“世界级滨水商贸旅游区”为目标，结合目前汉正街地区用地规划要求，就该项目重新调整规划设计方案。
我司现做如下汇报：一、项目背景1.1问题的引出武汉是华中地区最大都市，是全国七大中心城市之一，全市常住人口近1000万人。
汉正街是硚口的一面旗帜，是硚口人民也是武汉人民的骄傲。
但是近年来随着汉正街自身商业模式、经营环境、交通条件等原因，面临了严重的发展瓶颈，汉正街的更新改造已迫在眉睫。
1.2项目开发面临的矛盾●开发容量与环境城市核心区土地资源紧张，要求平衡拆迁容量，必然要采取高容量开发模式。
如何协调开发容量与环境关系，使之成为环境友好型、可持续发展型的开发项目。
●开发容量与交通城市核心区高容量开发易给现有交通条件造成压力。
如何有效组织用地范围的交通系统，协调利用周边区域交通条件，理顺城市核心区交通困扰，打造人性化的便捷交通网络。
●开发容量与市政公共空间利用在城市核心区大型城市综合体开发中需有效组织人车分流的步行系统。
必须打造跨越及穿越市政道路的天桥、平台、地下通道等。
建成立体、安全、舒适的空间步行系统。
●开发容量与地下空间利用城市核心区的集约开发为提高土地利用率，建构完善的步行系统，提高投资效益，增加地下商业空间利用。
二、项目区位及用地现状分析2.1区位分析汉正街地处龟山之北，坐落于汉水与长江交汇的北部地域。
中国自古有“山之南为阳，水之北为阳”的说法，汉正街处在中国两条赫赫有名的大江之北，这种得天独厚的位置在中国绝无仅有，从堪舆学上来说，可谓是占尽了天地灵气。
而更加稀有的是，两江汇聚处，又有一龟山，从地形上来看，形成“二龙抢珠”之势，也可说是“虎踞龙盘”，这样的位置居家则旺家，开铺则旺铺。
本案位于汉正街东南部，汉水北部，南望龟山，与黄鹤楼隔长江相望；城市三环线南北穿过基地西侧。
汉正街东片土地储备试点项目拆迁补偿安置实施方案
汉正街东片土地储备试点项目拆迁补偿安置实施方案为积极推进汉正街东片土地储备试点项目的拆迁补偿安置工作，根据国家、省、市关于拆迁安置规定，特制定本拆迁补偿安置实施方案。
一、本次拆迁将按照以下法规文件执行1、中华人民共和国国务院第305号令--《城市房屋拆迁管理条例》；2、湖北省人民政府第267号令--《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》；3、武汉市人民政府第130号令--《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》；4、武价房字[2002]75号文件--《关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置等标准的通知》；5、武规拆字[2002]7号文件--《关于印发武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定的通知》；6、武规拆字[2003]7号文件--《关于印发武汉市城市房屋拆迁行政裁决管理暂行规定的通知》；7、武规拆字[2003]14号文件--《关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知》；8、武规拆字[2004]3号文件--《关于印发武汉市城市房屋拆迁估价实施意见的通知》等。
二、拆迁范围汉正街晴川桥西侧，东南临沿河大道、北达汉正街、西临汉正街第一大道（具体范围详见武土资规拆许字[2009]13号《房屋拆迁许可证》和《拆迁红线图》）。
三、拆迁人：武汉市硚口区土地储备事务中心拆迁代办单位：武汉鸿图拆迁有限责任公司四、拆迁期限：2009年12月7日起五、拆迁补偿安置办法1、货币补偿安置（1）被拆迁人选择货币补偿方式安置的，货币补偿金额根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价结合被拆迁房屋的合法建筑面积确定。
（具体拆迁补偿价格根据正式评估结果确定）被拆迁房屋评估总价=被拆迁房屋合法建筑面积×（房屋评估综合区位价＋房屋重置价）其货币安置补偿总价=被拆迁房屋评估总价＋按期搬家奖励＋其他补偿。
2、廉租房（1）对符合承租廉租房条件的被拆迁人，按武汉市政府规定的廉租房政策办理手续。
被拆迁人按签订货币补偿协议并交旧房的先后顺序承租廉租房。
汉正街中心商城市场调查报告(修改)
汉正街中心商城市场调查报告一、汉正街商圈简介历史的辉煌：汉正街作为华中地区小商品的聚集地，至今已有500的历史,而汉口的繁盛，与汉正街分不开。
据武汉市汉正街市场管委会统计：以服装、鞋帽、面料、小商品为主要内容的汉正街，目前日均客流量达20万人次。
以每天经营10小时计，每眨一下眼，就有1370元的商品流向全国。
汉正街市场平均每天的商品售出额为4931.5万元，相当武汉市最大最好的百货商场武汉广场9天的销售量。
从经营单一的小百货，发展到服装、副食、家电、鞋类、塑料、文化用品等10个专业大类10万多个品种，汉正街的商品不仅辐射河南、河北、山西、陕西、四川等华中、华西12省市，而且延伸到海外市场，业界权威人士透露,联合国采购信息中心已在汉正街设立了其在中国的第二个采购点.伴随汉正街进入快速发展期，1982年商品销售额为1600万元的汉正街，第二年激增至1。
42亿元,1991年跃升为8。
5亿元。
1999年,汉正街市场销售额突破百亿元，2004年又改写为200亿元，年上缴税收超过亿元以上。
(汉正街商圈地图）汉正街中心商城市场调查报告现状的尴尬：经过了上世纪80年代的高速发展和90年代中前期的极度辉煌后，随着浙江义乌小商品市场、柯桥轻纺市场等异军突起，汉正街开始走下坡路.汉正街市场规模扩大了6倍,税收增速却从31％降到了10。
2%，交易额从全国十大小商品批发市场的前三位降到了第七位.近两年，汉正街个体经营户数量每年以10%左右的速度递减。
汉正街第一代103名小老板中，目前只留下不到10个。
“天下第一街”的美称曾被“水货第一街”的恶名所取代。
大多数武汉人已经不去汉正街了，甚至有武汉人说已经10年没去过了.当初打年货必到汉正街的习惯也慢慢地被到大商场、大超市购物所取代了.现在的汉正街，辐射范围已经从500多个县减少到100多个县，年销售额仅有200多亿元，不到义乌小商品市场的一半。
二、汉正街商圈内各大市场的分析1、汉正街品牌服饰批发广场项目简介项目地处汉正街服装批发中心地带，一期东自九如巷，西临多福路，北靠长堤街,南至大夹街服装批发市场。
汉正街规划实施方案
汉正街规划实施方案汉正街是武汉市的一条重要商业街，也是市民休闲购物的主要去处。
然而，随着城市发展和人流量增加，汉正街的交通、环境等问题日益突出，亟需进行规划和改善。
为此，我们制定了以下汉正街规划实施方案，旨在提升汉正街的整体形象，改善市民的生活环境。
首先，我们将对汉正街的交通进行优化。
在交通规划方面，我们将增加公共交通线路，提升公交车站设施，鼓励市民选择公共交通出行，减少私家车辆通行。
同时，我们将规划建设便捷的自行车道，鼓励市民骑行，减少汽车污染，改善街道环境。
此外，我们还将加强对停车设施的管理，合理规划停车位，减少交通拥堵现象。
其次，我们将注重汉正街的商业发展。
在商业规划方面，我们将鼓励引进更多具有特色的商铺，丰富街道的商业氛围，吸引更多市民和游客前来消费。
同时，我们将加强对商铺的管理，规范市场秩序，提升商业环境。
此外，我们还将加大对老旧建筑的改造力度，提升建筑的外观和内部设施，使之更具吸引力。
再次，我们将重点改善汉正街的环境卫生。
在环境卫生方面，我们将增加环卫工人数量，加强对垃圾处理和清洁工作的管理，保持街道的整洁和美观。
同时，我们还将加强对环境污染的治理，减少噪音和空气污染，提升市民的生活质量。
最后，我们将加强对汉正街的文化和休闲设施建设。
在文化休闲方面，我们将规划建设公共休闲广场和绿化带，提供市民休闲娱乐的场所，丰富市民的文化生活。
同时，我们还将加强对文化活动的组织和管理，举办各类文化节庆活动，提升街道的文化氛围。
总的来说，汉正街规划实施方案将从交通、商业、环境卫生和文化休闲等多个方面进行综合改善，旨在提升汉正街的整体形象，改善市民的生活环境。
我们将积极落实这一规划方案，努力将汉正街打造成为市民休闲购物的理想去处，为城市的发展贡献力量。
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汉正街商贸区概念性改造规划方案本地块位于“中国第一街”的汉正街商贸地区，北临汉正街，南临汉江，沿河大道，西至利济南路，东起友谊南路，属于武汉市一类的黄金区域。
一．地块现状特点：（1）具备良好的景观条件，南朝汉江，隔江是正待开发的南岸嘴景观区，是集住宅、商务、文化与休闲与一体的城市核心景观区，遥望龟山电视塔。
（2）文脉深厚，历史上是“寻财运货，贸迁有天”的水陆商埠，是商品的集散地，商贾贸易聚居地，有着浓厚的商业底蕴。
（3）交通条件极为便捷，沿河大道横贯地块南部，往东接沿江大道可去火车站、客运港及汉口各个方向，两头各有江汉桥和晴川桥，过桥可达汉阳、武昌，利济南路可到汉口。
（4）建筑物及居住人口密度集中，人行拥挤，无方向感，内外交通联系混乱，运输形式多样化，建筑形式杂乱，乱搭乱盖严重，基础设施落后，生存条件低下。
根据对现状条件及发展商要求的理解，我们提出以下设计理念：关注文化性、公共性、舒适性、人性化的商业空间的塑造：有意识增加更多的公共空间，吸引人们有秩序的驻留。
威廉.怀特（William Whyte）曾说过“一个人满为患的人行道无异于一个乏味的运输走道，失去了休息与社交的功能。
”分析中国最近十年来的城市化发展，暴露了城市的一些问题，其中最明显的就是需求更多的公共空间。
“它为人们提供了一个舒适的环境，而不仅仅是一些商店”—Dziewnlski。
我们所要做的是吸引人们有秩序的驻留。
城市的未来及商业设施设计的挑战应基于一条简单原则：即提高人们在场所中体验生活的品质。
首先是人，然后是商业。
一个好的设计空间不仅能吸引顾客，也能吸引商人，他们会愿意以高于平均价格20—25%的钱来租用，使得商业和开发商的经济利益更为成功的实现。
二、分期开发的设想：Market →Commercial street→Shopping mall →Urban mall根据政府的要求，交通的考虑及商业价值的递增性，将整个地块分为三期开发。
一期是对多福南路的改造，两侧商业的呈线性发展。
多福南路按要求是30米宽的由北向南单向行驶车道，考虑到这条区域内的主商业街其商业价值是最高的，因此人流量和车流量也是较高的，对于这条多福路我们设计为带曲线形的半步行道。
半步行道是中间为四车道的行车道，两旁是宽4米的人行步道，在人行步道和车行道之间一侧有每4.5米宽的停车位，一侧为5米宽的室外餐饮、休憩、咖啡座。
等这样的半步行道既考虑到人又考虑到车，车行和人行之间的干扰大大减少，同时缓释了一部分线性街道上的人流，提供了一个“Paul Zuckel”所说的“心理上的避风港”。
做到了将人驻留住，从而增强商业气氛，提高舒适度。
曲线形设计可以减缓车速，而适当的曲率使得车流不会滞留，行走过程中可以感受到空间的流动性，增加趣味，同时将沿江的水体的动势引入区域中，达到一种动态的渗透。
在这条街上我们设计了3个空间节点，即与沿河大道交汇处的一个商业入口广场。
与汉水街交汇处的圆形广场，用人行天桥将四个角处的建筑串接起来，人流引入立体步行道，即四个角处的共享空间，连接了二、三层的步行廊，使人流自然达到二、三层。
与汉正街交汇的一个弧形入口广场，将汉正街以北的人流吸引过来。
二期是沿多福路向区域内部发展。
除沿河大道区域外的开发，商业形态主要分以小商品批发零售为主，以及大型集中商业和室内商业街为辅助形态，同时设置集中式仓储，立体停车库以及停车场，解决货运和仓储的问题。
三期针对沿河大道景观价值以及地段的商业前景和商业模式的逐步置换，考虑将在沿河区域设置高档商贸区。
以大型商业综合体和商业中心，以及中高档公寓和写字楼、旅馆为主，成为提高整个区域的商业价值的开篇曲，随后可递度开发置换，将前面开发的二期、一期的商业模式，引入类似于上海新天地模式的高档休闲娱乐区，从而完成整个商业区价值提升的置换，提高城市整体品质。
将开发过程中的成本尽量减低到最小化，效益达到最大化。
三、空间结构的构想：整个地块根据城市原有肌理及发展趋势，引入两条主要轴线和两条次要轴线。
一条是横穿和济南路和宝庆正街的生态发展轴，借汉江景观的开发成为沿江的一条景观带，提高整个区域的环境品质，也成为城市景观的一部分。
另一条是贯穿南北沿多福路的经济发展主轴。
原有城市道路基本呈南北方向分布，我们将在地块的南北方向贯穿两条设施轴，将汉江景观引入区域内，同时在东西方向设一条功能轴，这两条次要轴线也是区域内的步行轴。
两条主轴与次要轴线相交，使得整个区域空间连贯，关联性强。
在整个区域的结构中，我们假设了一种“根茎”的隐喻。
“根茎”空间是一种无限联系的、开放的、多孔的、互相之间紧密相连的结构，其实这种空间类型一直有在于传统城市和村落中，我们旨在尊重和保护有价值的中国式建筑群落和城市空间。
街区的建筑类型分为水平向的群房和竖直向的塔楼，从而保证街道空间的人性尺度。
四、功能布局和用地分区：保留原有的道路主要骨架，汉水街及多福路和宝庆正街，在利济南路和宝庆正街之间开一条内部贯穿的货物道路，不作为城市干道，道路以南靠沿河大道作为三期开发的大型高档商贸中心区、集公寓、旅馆、办公、购物中心、商业综合体。
地块东端是一个大型覆土建筑，地面上是城市绿化，下面是地下商城，允分考虑城市景观及对地下空间的有效利用。
道路以北，汉水街以南是小商铺经营区，地块东西两头分设两个货物集散场，集地面停车、立体停车、仓储、货物装卸与一体。
东端立交匝道下是一个大型室内商业街，成为整个小商业经营区在空间上一个大结点，也是一种发展趋势在形式上的先期实现。
同时，保庆正街以东区域遥对汉江对岸南岸嘴景观区，具有较高的景观价值。
沿多福路以线性开发为主，商业形态以中档零售或批发为主，附带旅游休闲设施。
在与汉水街交汇的四个转角结点处，作精品展示区，汉正街与宝庆正街转角处作集中购物中心。
五、交通组织方式：现状中主要车流来自于济南路和沿河大道以及多福北路及汉正街，基本上可以说四面都环有过境交通。
我们根据商业中心的用地布局形态，为分流中山大道到沿河大道的车流，将多福路设计成单行道。
主要车流绕区域外环路行驶，同时汉水街分担区域部分车流。
区域内有两个货运集散地，货运车流从沿河大道来的和利济南路来的在西南端的集散地停卸，从汉正街和多福路来的车流在东北端的集散地停卸，基本保证外来货车不进入区域内，做到内部交通与过境交通分开。
公交站点基本布置在人流集中的附近：沿沿河大道近多福路口布置，与沿河大道另一货运入口相隔200多米；利济路近汉水街口设置；汉正街近多福路处设置。
作到了客运和货运分开。
三期开发和二期开发之间有条内部服务车流，是供内部的商家分时段进行运货的服务道路。
针对现状的各种车型混杂，无感方向，和秩序感而有意识的引导出明确流畅的流线，分时段如晚间允许运货，做到购货车流与服务车流分开。
此外，多福路采用限制通过车型的交通分离，可以做到控制区域内部交通状况。
同时多福路也是一条半步行街。
通常封闭机动车交通的一条街未必一定能吸引人，重要的是应组织多种相关活动和功能，连接成为行为结点，综合性的多功能会增进设计结构中的多样性和其它城市要素的活力。
室内外活动的结合也是使用活动设计中的重要方面，露天咖啡屋。
此外，精心设计的室内外空间的穿插及小品布置也是步行街道和建筑联系的例子，如橱窗。
对于横向过街的人流，可以采用尽量减少的措施：（1）加强单侧商业功能统一化，减少过街人流。
（2）设置地下人行通道，直接与半步行街的步行区相连，人不会受到车辆的干扰，同时不会造成人行拥挤。
东西两端的集散地是集仓储、物流配送、集中停车于一体的大型集散地，立体停车库环线上的购物车流快速引入停车场。
停车上采用在人流汇集区的外围的边缘停车方式。
立体停车库考虑沿街底层设置一些商店或公共设施。
人流由多福路向区域内部导入，形成小商品区的一个步行系统。
六、商铺的经营模式：分为几种形态商业模式，大致可概括为线性、组团式、综合体。
线性主要是一期沿多福路的，采用4层，局部5层，局部半地下式的沿街商铺。
组团式的商业模式：力图保留一种传统城市的空间模式。
城区的城市结构象鱼的骨架，一条纵向的主要道路两侧建筑之间留有人们可以自由穿行的巷和院落空间。
这种庭院空间是一种室外的以铺地为主的空间，同时有阳光和通风进入，庭院与街道又有视觉联系，可以通过开敞的入口、店面、通廊来实现。
区域内的8个组团空间（每个组团占地约1公倾），每个组团内的人流可以形成洄游，有适宜的尺度和丰富的空间，使人在空间内的活动自由、放松，增强人们的停留的欲望。
而各个组团间是通过二条横向功能带和二条纵向设施带（设置坐椅、花坛）而相互联系的。
商业综合体的引入源入美国1984年建成的加州圣地亚哥霍顿广场，它涵盖了购物、休闲、娱乐、文化、办公和宾馆，将几块步行街区融入成一个整体，形成一个全室内的步行系统。
同时又有一部分内部的公共空间向城市开放，将其作为一个吸引磁极，将城市活动引入购物中心。
三种模式的分期开发，形成各有鲜明的特色与个性，有效的增强了城市的商业活力，创造了良好的“商环境”。
七、建筑单体：我们追求一个原则：最大化建筑和用地的可穿越性。
每个组团的商铺布局主要分背靠背双向面街的。
在每个组团中基本有3排建筑单体，全部两面临街，从而形成了至少有6个临街商铺面，将所有消极空间变成了积极空间。
这是一种最大化建筑的手段。
同时要求各个建筑单体都要在不同层高，不同位置最大化与其它城市关系相连系，同时为公众提供大量可自由选择和自由活动的城市空间，这些空间存在于在层、屋顶花园、廊桥展览空间，以及其它的公共功能部分中。
将底层部分架空，为普通街道和侧面的广场提供了可穿越的通道。
为了避免商业街道过长导致场所感丧失，我们建议增加面向商业空间的步行道数量。
将面向街道建筑物的第二层或地下层形成更多步行道，各区域间有适当的连续的步行道连接每一个建筑，这些步行道是一个通过楼梯容易到达的。
另外，层的变化增加了使人驻足的边界，它引导人们上去观赏，人看人，或与别人会晤，和在普通的人行道上一样，人们在这种多层的人行道上可以看到下面的人甚至可以喊出租（利用错半层和二层的店面俯瞰街道）。
对于二、三楼价值提长，我们考虑在各个街区的一个点上采用连续的半室外自动扶梯。
在室外形成一个连续的上楼爬升过程，人可以自由选择在各层的停留，而不是非直观的绕行。
各层单体会有一个开间处放大空间，作为局部共享，吸引人的上流。
另外，分层设置功能也是一种手段之一，如将餐饮娱乐或必要性强的商品排在四楼。
八、地下空间的利用：基本上地块利用了大面积的地下区域，包括货物集散场的地下停车库，和整个商业区的地下商城，以及东南角的覆土地下商城。
从一期的线性模式开挖半地下的面街商铺，到全地下的地下通道；每个组团空间中都有一个开敞空间，利用自动扶梯，将人流自然吸引到地下，整个地下区域是一个自由连通的大空间。