深圳仙湖前期策划报告二期定位报告102p
深圳高新区生物医药孵化器二期项目建议书(定稿)
深圳高新区生物孵化器二期项目建议书二OO七年十二月十二日第一章总论 (1)一、项目背景 (1)1. 项目名称 (1)2. 行业概况和项目情况简介 (1)3. 项目主管部门 (2)二、项目概况 (3)1. 项目拟建地区、地点 (3)2. 编制依据 (3)3. 项目建设进度 (4)4. 投资估算和资金筹措 (4)三、结论和建议 (5)第二章项目背景和发展概况 (6)一、项目提出的背景 (6)1. 国家和行业发展规划 (6)2. 项目发起人和发起缘由 (8)二、项目发展概况 (8)1. 一期项目情况及其成果 (9)2. 项目地址 (10)三、投资的必要性 (10)1. 满足中小生物医药企业的需求，提高其竞争力 (10)2. 树立深圳生物自主创新孵化器品牌的需要，促进产业集群的成熟 (12)3. 提高为本地企业进入国际市场的能力，能吸引国际生物医药企业 (14)4. 发展生物医药产业的重要载体，促进深圳产业结构转型 (15)5. 对深圳市的经济、科学文化和社会发展产生积极影响 (16)6. 优化和完善深圳生物医药内部产业链结构，实践科学发展观的需要•• (17)19 第三章需求分析与拟建规模一、生物孵化器现状 (19)1. 国内科技企业孵化器发展概况 (19)2. 国内生物医药孵化器分布及运营状况调查 (20)3. 替代项目调查 (20)二、生物孵化器需求分析 (21)三、生物孵化器二期拟建规模 (22)四、生物孵化器项目发展预测 (25)五、项目推广战略 (26)第四章建设条件与场址选择 (28)一、现有场址资源 (28)二、建设地区的选择 (29)1. 自然条件 (29)2. 社会经济条件 (29)三、项目地址方案 (31)第五章环境保护与劳动安全 (33)一、建设地区的环境现状 (33)二、项目主要污染源和污染物 (34)三、环境影响分析 (34)1. 建设期环境影响 (34)2. 运行期环境影响 (36)四、环境保护措施 (36)1. 污染控制标准 (36)2. 建设期环境保护措施 (37)3. 运行期环境保护措施 (38)五、环境影响评价 (39)六、节能措施分析 (39)七、节水措施 (40)八、劳动保护与安全卫生 (40)九、通风、空调（制冷）工程 (41)十、安全设施 (42)十一、消防设施 (43)十二、防雷工程 (43)第六章组织机构和人力资源配置 (44)一、组织机构设置 (44)二、人力资源配置 (44)第七章项目实施进度安排 (46)一、项目招标 (46)二、建设实施进度计划 (46)第八章投资估算与资金筹措 (49)一、投资估算 (49)1 •投资估算范围、依据 (49)2 •估算方法 (49)3 •投资估算 (50)4 •总投资估算表 (51)二、资金筹措 (53)第九章财务评价 (54)第十章结论与建议 (57)一、生物孵化器二期项目的必要性 (57)二、项目选址 (58)三、建设规模及投资 (58)四、项目存在问题及解决建议 (58)五、对拟建方案的社会和经济效益的结论性意见 (59)附图、附件 (60)第一章总论一、项目背景1. 项目名称深圳高新区生物孵化器二期2. 行业概况和项目情况简介深圳市发改局和科信局于2006年联合发布《深圳生物医药产业“十一五” 发展规划》（以下简称《规划》），重点发展生物医药产业，到2010年，深圳市生物医药产业规模将达到年总产值700〜1000亿元。
深圳四季山水二期项目营销执行报告2010年全策行117页
1四季山水二期销售执行报告全策行.深圳 2010年1月11日2目 录1. 一期回顾总结 ............................................................................................................................................................................................. 5 1.1 成交客户基础特征分析 ...................................................................................................................................................................... 5 1.2 形象认知 ............................................................................................................................................................................................ 11 1.3 硬件设施 ............................................................................................................................................................................................ 12 1.4 物业服务 ............................................................................................................................................................................................ 14 1.5 推广历程 ............................................................................................................................................................................................ 14 1.6 营销活动 ............................................................................................................................................................................................ 17 1.7总结 (19)2. 环境分析 ................................................................................................................................................................................................... 21 2.1 宏观环境分析 .................................................................................................................................................................................... 21 2.2 中观环境分析 .................................................................................................................................................................................. 33 2.3微观环境分析 (44)3. 项目分析 ................................................................................................................................................................................................... 50 3.1 项目基础分析 .................................................................................................................................................................................... 50 3.2项目TOWS 分析 (53)34. 项目定位 ................................................................................................................................................................................................... 60 4.1 市场定位 ............................................................................................................................................................................................ 60 4.2 目标群体定位 .................................................................................................................................................................................... 62 4.3 形象定位 ............................................................................................................................................................................................ 65 4.4荣耀家族概念 (67)5. 营销战略 ................................................................................................................................................................................................... 71 5.1 项目价值体系 .................................................................................................................................................................................... 71 5.2 项目价值传播分析 ............................................................................................................................................................................ 77 5.3 营销总纲 ............................................................................................................................................................................................ 82 5.4阶段性媒介选择 (96)6. 物业发展建议 ......................................................................................................................................................................................... 113 6.1 建议集总 .......................................................................................................................................................................................... 113 6.2 客户接待标准流程 .......................................................................................................................................................................... 115 6.3 现场接待客户流程 ............................................................................................................................................ 错误！未定义书签。
深圳城市更新项目定位报告
自建房 48%
工业区配套 宿舍 18%
公租 其他 租住房屋类型占比
房 类型
4% 4% 长租公寓
7%
ห้องสมุดไป่ตู้
商品房 32%
自建房 53%
40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0%
各价格区间占比
据统计，商品房、自建、合建房和工业区配套 宿舍占全市住房总量八成以上。
在深圳租赁市场占据主流地位的有三类：商品 房、自建房及长租公寓。其中城中村自建房占 比超五成，成为租赁市场最重要的供应。
➢ 早在2012年，深圳市土地利用总体规划已经确定深圳新增用地即将耗尽，在这种背景下，深圳启动了新一轮土地改革
，聚焦存量土地二次开发利用，结合产业转型升级、社会结构转型、功能结构完善等各项要求，推动深圳从依托土
地和人口的数量扩张转变为质量、结构、效益并重的深度城市化。
租赁现状
租赁居住占比达八成，35岁以下占比2/3，超过1000万人住在城中村
深圳市“城中村整治”项目 ——横岭三区定位报告
商管部
2023年1月
发展背景
深圳作为改革开放先驱城市，率先面临存量土地二次开发利用问题
➢ 深圳是具有改革开放特征并且是几个改革开放城市中建设发展最为成功的城市。四十年的飞速发展让深圳极具吸引力 ，汇集了全国的高端人才，融合了四面八方的文化，成为了独一无二的特区城市。
第二阶段(2009.11-2016.11) • 2009年深圳市颁布《城市更新管理办法
》,首创"城市更新单元”概念。也标志 着深圳城市更新迈入第二个阶段。
逐步 成熟
统筹 调整
初步 发展
第三阶段(2016.11至今) • 2016年深圳连续颁布《深圳城市更新十三五规
090302中航龙华项目策划定位报告
新盘中以中等面积两房、三房为畅销户型 面积集中在80㎡左右
专业＋服务 创造地产新价值
宏观 市场
9·27前与近期二手房成交数据与近期成交数据对比
200 150 100 50
161
113 105 89
132
115
98 75 75
88
124 118 96106
89 105 92 74
容积率
产品特征
推出/预 计推出
时间
开发商
目前工程情况
3.3
城市综合体
未知
深国投商用 置业
未有动态
——
未知
未知
香港地铁物 业
未有动态
1.2
连排+独立 别墅
10年上半 年
鸿荣源
建筑工程2008-2备 案
2.7/3.2
小高层、高 10年上半
层住宅
年
绿景集团
地块平整阶段
2.3
小高层、高 09年上半 卓能集团
25%
26%
45% 41%
31%
37%
31% 32%
30%
20%
15% 18%
20% 19% 15%
1113%% 14%
10%
10%
0% 全市
罗湖
福田
南山
盐田
宝安
龙岗
07年7-9月 换房客户比 例 07年10-12 月换房客户 比例
08年换房客 户比例
07年7-9月换房客户比例
40%
46%
38%
41%
➢住宅产业化的进一步推动
2007年9月底，深圳首次“全市住宅产业化工作会议”上表明，我市将力争在2008年底前实 现全市全装修住宅销售比例达到30％，并力争2010年彻底“消除”毛坯房。2007年11月2日 ，和记黄埔（深圳）地产公司以5.1亿元购得观澜横坑水库南侧两地块，总面积为85184.72㎡ ，成交地价为6840元/㎡。两地块的开发均会实行住宅产业化规定，实行精装修销售。
深圳振业城二三期别墅项目营销执行报告策划人员必备文案-101页word资料
振业城2期营销执行报告纲要：本报告所指“振业城2期”，是指包括振业城二、三期在内的振业城2#地块所开发之湖滨别墅、联排别墅、叠加别墅以及多层洋房住宅产品。
本报告主要从市场推广方面为振业城2期的推售制定整体策略，并将整体策略分解至每一营销推广执行阶段。
目录第一篇、区域宏观经济走势分析 (3)一、2006年深圳市经济发展概要 (3)二、2006年各区经济发展横向分析 (4)三、龙岗区经济发展纵向分析 (5)四、深圳市经济发展前瞻 (7)第二篇：深圳市房地产市场发展分析 (10)一、深圳市房地产市场发展宏观分析 (10)二、深圳市中高档房地产项目分析 (13)三、深圳市中高档市场客户分析 (25)第三篇、项目定位分析 (29)一、项目基本情况分析 (29)二、重点竞争项目基本情况对照 (31)三、项目SWOT分析及对策 (33)四、项目营销推广定位 (35)第四篇、项目营销执行策略 (43)一、项目经营目标 (43)二、营销战略与策略 (44)三、入市时机与入市姿态 (49)四、整体推售节奏建议 (50)五、营销推广建议 (55)六、现场包装建议 (59)七、销售物料配合 (68)第五篇、项目营销执行方案 (71)一、营销推广进度安排 (71)二、形象预热期推广策略及具体安排 (74)三、公开强销期推广策略及具体安排 (83)四、持续热销期推广策略及具体安排 (89)五、尾盘消化期推广策略及具体安排 (94)六、营销费用测算 (100)第一篇、区域宏观经济走势分析一、2019年深圳市经济发展概要1、国民经济健康平稳增长，四大支柱产业主导作用更加突出。
2019年全年本市生产总值达5684亿元，增长15％；规模以上工业增加值2723亿元，增长17.2％；全社会固定资产投资1272亿元，增长7.7％；社会消费品零售总额1671亿元，增长16.2％；进出口总额2374亿美元，增长29.9％，其中出口总额1361亿美元，增长34.1％。
天健深圳宝安a004-0102地块项目定位策划报告
宝安中心区占据前海物流中 心、大铲湾港区和航空城组 成的深圳西部物流区的核心 位置，对深圳西部物流带的 形成将起到重要支撑作用。 宝安中心区的崛起，使珠江 入 海 口 这 片 7 ． 18 平 方 公 里 的土地蕴涵着巨大的社会经 济能量，不仅对宝安产业格 局产生影响，而且将成为大 珠三角地区新的经济亮点。
2006年4月
深圳实施 新版预售合同
2006年3月
基于前两次报告对于项目的定位和区域客户的基本研究，在宏观调控力度不 断加大和宝安中心区最新拍卖的震撼，未来市场也随之变得更加扑朔迷离！
宏观调控市场模型
需求
当前价格
当前位置
短缺
市场化路径
期望价格
旺盛 中间路径
沉寂
过剩
供给
近两年调控的主要路径
理想的调控路径
市场影响： 宝安大道和深南大道连接工程于2005年底动工兴建，预计2006年9月 份建成通车，届时宝安大道将成为宝安中心区一条重要的客运道路。为 宝安中心区的房地产市场带来更多的关内客户，为商业的发展注入原动 力。
地铁快线
地铁快线：1号线一期工程已经于2004年底建成开通， 1号线续 建段工程已于2005年10月份正式动工，土建工程当年12月份开始 施工，预计2009年7月底竣工。
转型，以产业结构调整为根本手段，加快经济增长方式转变，提高经济运行质量和效益。 对本项目的影响：产业结构的转型以及区域经济的快速发展将为本项目带来更多高端客户
宝安区经济发展趋势
宝安区外出口总额 2005年占全市总额的42%，排全市第一。经济发展进一步呈现出强势增长势头。
宝安
644022%%%
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两条轴线：新区将设置中央绿 轴和发展主轴两条主要轴线， 分别正对大小南山及大小铲岛 。中央绿轴以中心广场、中央 公园、海滨广场为主线，中央 公园两侧局部安排文化娱乐和 会议展览设施；发展主轴以购 物广场、步行街为主线，两侧 布置商业建筑和商务办公设施 。
南海祈福仙湖酒店开业推广及品牌传播策略提案p
南海祈福仙湖酒店开业推广及品牌传播策略提案项目品牌质素分析地理位置——该项目位于佛山市南海区仙湖湖畔.占地12.6万平方米,背山面湖,俯瞰120公顷自然风光(de)仙湖.在交通干线西环路边、多条交通干线(de)交汇点,距佛山市15-20分钟车程,距广州市中心半小时左右车程.环境因素——项目东面风光潋滟(de)仙湖,南北连绵(de)青山丘陵,湖光山色,区内围绕水和东南亚沿海景观(de)园林设计(de)主题,景观与交通道路相连贯,酒店设施掩映其间.硬件特色——集商务、娱乐、饮食为一体(de)园林式度假酒店.除酒店各类固有设施外,还结合环境因素设有10栋半山单体旅业别墅、9000平方米(de)人造沙滩泳池、15300平方米(de)钓鱼场、欧陆风情码头、渔村开放式餐厅、沙滩排球场及其他康乐设施,一应俱全.装修标准——4星级酒店标准建造软件特色——由香港资深酒店专业管理人员负责管理、完善(de)物业管理、妥贴(de)家政服务、严密(de)保安巡查.品牌优势——原祈福品牌经过多年(de)积累已经深入民心,在各阶层受众已树立良好社会形象和品牌形象,有助于建立南海祈福其品牌形象和个性.竞争对手分析——隐贤山庄位于东莞,广深线边,建设较早,以个人散客为主要顾客群,特色只有餐饮一项目前还有美誉度,其他因无周边项目支持,未算如意；——碧水湾项目新推出,位于从化,以温泉特色为主要诉求,目前广告力度不够,未能建立品牌个性；——鸣泉居为政府项目,有优秀(de)地理优势,环境质素较高,但对社会开放有限,未能大面积推广,以团体客为主；——长隆酒店地理适中,设施标准很高,同时背靠香江动物园和长隆夜间动物园,使项目品牌知名度很大,品牌价值确立,团体和散客都能兼顾,宣传力度也较大,是本项目及原番禺祈福酒店(de)竞争对手.——南海高尔夫球会,位于同区(de)南海丹灶仙湖.主要以高尔夫球会所形式作推广,但其有五星级创始会所、中西餐厅、水吧/卡拉OK、多功能宴会厅、游泳池、蒸气浴、按摩、沐足、练习场、中途岛等多样功能齐全(de)设施.在设施种类、周边环境上也与南海祈福不相上下.但其不是商务度假酒店为推广主题.枫丹白鹭酒店 ,南国桃园内一家准五星级(de)度假型酒店.以鹭鸟自然保护区(de)湖边特设(de)“观鹭屏”和各类齐全(de)商务、度假、娱乐设施为卖点.其酒店(de)经营定位和拥有(de)商务会议、度假别墅、酒店设施、自然环境与南海祈福不相上下,为本项目同区内最大(de)竞争对手.但其在广告推广力度上略嫌不足.竞争优劣对比分析优点：–南沙、番禺、南海三家祈福酒店联盟,品牌声势大.–商务、度假旅游、娱乐设施齐备、酒店定位清晰、专业酒店服务完善,独具风格(de)仙湖自然风光环境.劣点：–南海祈福所处(de)仙湖度假区一直在前期都未有足够(de)宣传.–南海祈福酒店短期依托在原祈福新村(de)品牌下,未有其独特(de)品牌形象和个性.–目标市场区内区外竞争对手众多,又适逢非典高峰期后,同行市场竞争加剧.–目标市场和目标群体对品牌(de)认知度不足,短期推广有难度.机会点：–区内及周边(de)竞争品牌规模相对小,且未建立核心概念和系统(de)推广策略,未有成熟品牌形象上,未有明显市场领导者.–珠三角地区经济发达,交通便利,商旅市场潜在需求大.目标市场定位重点市场为佛山、南海和广州及周边地区.次重点为其他珠江三角洲地区及港澳地区.为针对珠江三角洲地区,佛山南海地区将以餐饮、休闲渡假为推广主题,广州、顺德、中山地区以特色旅游、商务活动、团体会议为推广主题,深圳、港澳地区把餐饮、旅游和休闲渡假捆绑销售.以旅游带动商务概念,巩固商务资源,最终树立商旅地位第一(de)领导品牌.消费群体市场分析年龄——２０岁以下属于低消费阶层,不属本项目目标消费群,但会参与消费,属附属消费群；２０～３０岁属积极消费群；３０～４０岁属实力消费群；４０～５０岁属负担消费群；５０～６０岁属理性消费群；６０岁以上属被动消费群.职业——学生属弱势消费,个体经营和小商业者属理性消费,公务员、私营企业主属经常消费,外资或新经济企业员工属积极消费,其他属被动消费.人群——个人单独消费占个人消费1/3,个人多数是三两相约消费；家庭为单位(de)消费较常见,但多数为散客类型,近范围(de)以餐饮为多,远范围(de)以度假为多；团体由于量大、单位消费额大,多以商务为多.市场行为个性划分消费群目标市场群体定位南海祈福(de)目标市场群体可以锁定最大消费(de)商务人士、享受品致旅游生活人士（太空雁族、恋家犬族、多头兔族）,针对他们(de)需要进行推广.但为品牌(de)丰富和价值(de)增长,对其他族群阶段性仍需维系认知度.目标对象定位主要是20－50岁有中高以上稳定收入,对生活质素要求较高(de)人士,拥有相对较高(de)收入和消费能力,事业较成功,但普遍感觉工作和生活压力大,并透过不同(de)方式进行缓释,他们对居住(de)要求比较全面,对生活质素提升(de)期望比较强烈,对地理位置、周边环境都有较高(de)要求,对新鲜事物(de)接受能力较强,普遍对生活持正面积极(de)态度.品牌内涵分析自然(de)生态环境,洗涤商海尘嚣优雅(de)休憩空间,焕发商机脉搏精致(de)世界美食,畅谈商界资讯高端(de)服务品牌,提升商旅品位配套(de)休闲设施,舒展心身活力365天(de)节日安排,丰富旅游乐趣品牌核心概念——为商旅人士提供最佳服务,商界精英荡涤心灵尘嚣之地,尽显商务合作契机最优良氛围环境.分品牌定义——商旅港湾心之所栖（荡涤心灵尘嚣之地商务之行精致品味）（南海祈福仙湖商旅盛世腾飞）（荡涤心灵,品位之旅）品牌个性描述——时尚、极具品位、远见、大气,举手投足间都散发摄人魅力,是一位商界精英骄子.广告阶段分析广告传播目标目前正当“非典”高峰期过后(de)旅游业、餐饮业、商务市场复苏重新启动(de)新时期,消费群体逐渐适应、排除“非典”影响,消费信心日渐提升(de)良好时机,“南海祈福仙湖酒店”(de)新开业正好适逢该阶段是一个良好时机,稍后紧接而来(de)国庆节、圣诞节、元旦、春节均为旅游、餐饮业(de)旺季,为进一步快速打响“南海祈福”品牌、建立品牌良好(de)社会形象和品牌个性、稳固占有市场,提升商务形象成为目标市场(de)高端第一品牌奠定优势基础.2003度广告目标本年度广告推广期为2003年9月－2004年1月.确立品牌内涵,通过一系列(de)媒体推广及SP活动快速在社会和目标群体中建立良好(de)品牌形象形成概念.配合媒体攻势及搞好公共关系,扩大知名度,于今年内使“南海祈福”(de)品牌深入目标市场中.把握今年“非典”高峰期过后(de)良好时机,迅速提升酒店(de)销售额,占领大份额(de)目标市场为将来成为目标市场中第一领导品牌打下基础.广告策略1电视+报纸杂志+电台+网络平面+DM直邮=整合广告传播手段SP促销+PR公关活动各种媒体组合(de)整合运用,以多种载体(de)广告形式,全方面针对性地覆盖目标市场,保证目标对象接触广告讯息(de)平均接收率.媒体投放攻势、媒体合作推广及SP、PR活动紧密配合,电台、报纸、电视、平面DM及软性广告宣传相间结合,进行最有效(de)整合传播,交叉覆盖重点目标市场达致最佳(de)广告效果 .广告策略2“轻重兼备”— 9月至10月初酒店开张前期及开张期间保持强势(de)媒体宣传及SP、PR活动.10月底至11月则减少大型媒体投放量,利用费用低廉电台广告及系列SP活动后续影响、软性文章广告保持稳定(de)广告宣传.12月-2004年1月则提升大型媒体(de)投放配合其他小众媒体(de)投放,并利用系列(de)SP、PR活动加强旺季(de)宣传效果,提高稍后(de)各大节日(de)销售,由此达致加强前期品牌形象(de)固化深入及进一步占领目标市场.媒体策略整合电台、报纸、电视、平面媒体资源,软硬结合相间,于整个广告年度保持轻重兼备策略.–9-10月为大型强势媒体配合SP活动大造声势;–10月底-11月则调整强势媒体(de)投放量,尽量利用小众媒体、媒体合作活动、软性广告、平面媒体、DM后继保持广告宣传效果;–12-2004年1月逐渐加强媒体投放力量配合SP活动以在旺季达致提升销售额(de)目标并为下一步(de)广告推广打下基础进行铺垫.媒体选择及应用报纸、杂志媒体前期以新快报、广州日报、南方都市报、和佛山日报为主力推介,后期则以软性文章为主,并可同时适当投放一些如直通车、商业资源、财富、美食导报、城市画报、that’s、I like等非主流媒体和时尚媒体,但可直接面向目标受众,发挥更强(de)广告针对性,并能选择2-3家媒体做专访报道.电视媒体以目前广州、佛山地区(de)电视收视情况,我们依然选择收视率最高(de)翡翠、本港两个频道(de)黄金时段.选择省市有线、卫视电视网、广东南方电视台、佛山电视台进行投放.同时,适量投放有线台凤凰卫视,以优惠(de)价格增加暴露频次,加强品牌形象.如春节期间可选择优惠套餐,以优惠(de)价格进行15秒广告投放,以加强品牌形象.电台媒体选择广州电台、广东珠江经济广播电台、佛山电台,选择旅游、时尚和美食栏目,并加强媒体合作利用媒体(de)受众资源,可结合媒体举办系列(de)SP活动并送出适量礼品以增加与受众(de)亲密度和美誉度.平面+网络+户外+DM媒体特点：直达消费者和目标群体,使其更有效地丰富酒店(de)详细推介资料、活动资讯及形象.无论在户内或户外都能达到很好(de)广告促销及口碑宣传效果.1-酒店宣传画册2-各类SP、PR活动使用(de)宣传单、优惠券、海报、小册子等3-户外喷画、广告牌、车身及候车亭广告4-网络广告软性广告1．除了利用各种媒体(de)硬性广告形式外,软性广告对于酒店长期形象(de)宣传、建立和巩固(de)作用也是非常大(de),费用相对硬性广告而言也低廉很多节省广告费用,并能起到其他硬性广告所不能达到(de)宣传效果,可使社会及目标消费者更深入认知了解品牌.2．充分利用电台、报纸、杂志(de)媒体栏目进行文章报道、专访、新闻炒作、专栏评述,使社会及目标对象进一步接收到酒店(de)开业信息、设施、综合实力、服务特色、饮食时尚主张及各种近期活动等信息.媒体投放计划初案（略排期）SP & PR 阶段品牌告知期PR活动系列： 2003年9月11日—10月25日,寻找当代世外桃源,“南海祈福”广告语有奖征集品牌建立期SP活动系列：1.2003年10月1日,“盛世腾飞、南海祈福”南海祈福仙湖酒店开业联合番禺祈福酒店十周年庆典活动2.2003年10月1日—10月7日,盛世腾飞、南海祈福国庆欢乐节3.2003年10月1日—12月20日,南海祈福尽情加油月4.2003年10月底,祈福商界精英俱乐部品牌延伸期SP活动系列：1.11月10日-11月21日,南海祈福冠名电台专栏2.继续完善祈福商界精英俱乐部(de)组建招募工作品牌维护期SP活动系列：1．南海祈福狂欢万圣节2．2003年12月24－26日,圣诞节3．2004年1月1日,新快报车友会商务推广4．2004年1月20-23日南海祈福新春同庆PR1简述—活动主题：“寻找当代世外桃源”,“南海祈福”广告语有奖征集活动时间：2003年9月11日—10月25日活动目标：建立强化品牌形象,增加广告吸引力,协助目标销售(de)达成,将活动时间跨度延至10月下旬可保持开业前后都能有较佳(de)关注度,并该时期内(de)各个SP 活动提供宣传载体,节省宣传费用.活动内容：竞赛与抽奖、免费送礼混合式推广活动,参加者不受年龄限制.一、只要写下一句自认为最能够代表“南海祈福仙湖酒店”品牌定位(de)语句（5~9字）,回答问卷上(de)问题（当代世外桃源在哪里）寄回指定地点即可参加此活动.二、如果参加者只是回答问卷上(de)问题,就只能参加抽奖活动.三、凭广告到南海祈福酒店参加“盛世腾飞、国庆祈福欢乐节”即可获赠纪念品一份及部分消费优惠.吸引目标顾客参加在酒店举办(de)各种美食品尝、水上活动等.活动效果预测：通过竞赛活动进行品牌建设,既可以得到理想(de)广告语,又能扩大品牌(de)影响.且活动广告带有抽奖征文(de)互动因素,比一般(de)纯品牌广告会更能引起受众(de)关注,以凭广告获赠纪念品及消费优惠更可引出国庆黄金周(de)旅游活动、消费信息.另外此类型活动(de)参加者及高关注对象大部分为广告公司、企业、媒体(de)策划与文案撰稿人员,这些群体中不乏企业团体活动(de)组织者,有利于酒店日后进行商务市场推广.宣传形式报纸、电台、网络广告（21cn或网易,活动协办,以banner/网页形式）、电视活动预算：媒体购买17万元,SP经费（奖品、奖金、SP项目制作）1万元.合共：18万元SP2简述—活动主题：“盛世腾飞、南海祈福”南海祈福仙湖酒店开业联合番禺祈福酒店十周年庆典活动活动时间：2003年10月1日活动地点：A．番禺祈福酒店 B．南海祈福仙湖酒店活动目标：提高品牌知名度,让参加庆典(de)嘉宾增强对品牌(de)认知度和美誉度,并为接下来(de)十一黄金周旅游旺季活动作铺垫增强宣传效果.活动内容以祈福品牌腾飞为主线、“盛世腾飞南海祈福”为主题贯穿整个活动,除了喻意祈福品牌(de)盛世发展,祈福连锁品牌已经发展至南海地区,并且南海祈福(de)开业庆典中最具特色(de)从番禺祈福放飞祈福鸽到南海祈福配合开业剪彩庆典(de)活动形式也能贴切地符合整个活动(de)主题.由放飞祈福鸽引出收集拼图画面配合特别(de)开业仪式将开业剪彩活动带至高潮,随后而来(de)隆重午餐舞会更显南海祈福高品味(de)气派及专业服务质素,令宾客对南海祈福品牌有眼前一亮(de)感受.活动大致安排事件时间地点内容番禺祈福周年庆典开始9:00-9:30 待定升旗仪式、放飞祈福鸽仪式除了喻意吉祥、和平盛世、吉庆也代新开业(de)南海祈福送去祝福,更喻意祈福品牌(de)不断延伸发飞.番禺祈福周年庆典活动表演9:30-10:0待定节日表演（略）南海祈福开业庆典开始10:30-11:30待定接待欢迎到场嘉宾、歌舞表演、致词完毕后,万众翘首以待由番禺飞至(de)祈福鸽拼图剪彩仪式11:30-12:00待定祈福鸽到场,工作人员将其绑上(de)拼图除下进行拼图,最后由政导、酒店高层等人将最后构成整幅画面(de)几个拼图同时拼上以拼图进行剪彩仪式.午餐舞会12:30-2:0待定国际标准舞表演,表演结束后午餐舞会尾段将放映南海祈福(de推介片及近期主要活动情况,向与会人士详细进行讲解结束2:30 待定欢送嘉宾（由专人组织其他意欲参观酒店(de)嘉宾参观酒店各项活动效果预测：1.新南海祈福仙湖酒店(de)开业庆典与番禺祈福酒店(de)周年志庆同期举办,增强宣传声势和影响力,在庆祝祈福主品牌(de)基础上对外带出以新南海祈福为重点(de)隆重庆典,尽显祈福连锁式酒店品牌经营(de)强大优势.2.藉南海祈福仙湖酒店隆重特别(de)开业庆典除了向广大社会、媒体、原商务团体客户群、旅行社合作伙伴、目标群体等介绍新开业(de)南海祈福仙湖酒店(de)酒店定位、特色设施配套、优质专业服务等等,从而提高其知名度和认知度外.并且在此同时,向外将南海祈福为十一黄金周长假期而推出(de)各类特色旅游活动配套向旅行社合作伙伴、商务团体客户群、目标消费群体作一推介,为之前准备(de)十一长假期(de)活动宣传作强而有力(de)继续.宣传形式：报纸、电视（广告媒体宣传费用已归入九月份(de)媒体计划）活动预算：媒介人员软性广告费用1万元,表演项目2万元,纪念品费用1万元,礼仪和场地布置、剪彩仪式项目费用5万元合共：9万元活动主题：盛世腾飞、南海祈福国庆欢乐节活动时间：2003年10月1日—10月7日活动目标：延续10月1日开业典礼(de)高潮,引入为十一黄金周旅游消费旺季(de)系列活动,快速增强品牌知名度,提升酒店销售额.活动内容：对酒店内各个特色设施项目进行整体主题包装推介,以渡假乐园形象重点通过旅游公司进行团体销售.例如对水上乐园、沙滩排球场、钓鱼场、风情码头、渔村开放式餐厅等项目设计个性化(de)游艺项目和形象包装,配合异国风情为主题,推出“夏威夷风情水上爽浪乐园”、“南美火辣辣沙滩排球大激战”等旅游节目和游戏、表演项目.活动效果预测：通过十一黄金周(de)系列主题活动和旅游项目包装推介,可迅速提升品牌知名度,使目标消费群体加深对酒店各项特色项目、设施和服务(de)认知度,并能借助系列主题活动配套吸引众多(de)消费团体、散客大幅提升酒店该段时间(de)销售额.宣传形式：报纸、电台、旅行社DM和POP立牌活动预算：报纸媒体4万元,电台1万元,邮政DM 1.5万元,SP活动表演及各项目设施(de)主题设计包装3万元,DM和POP立牌5000元.合共：10万元活动主题：南海祈福尽情加油月活动时间：2003年10月1日—12月20日活动目标：较长时期内不断强化品牌形象,提升销售额活动内容：与南海、佛山主要交通要道(de)加油站洽谈合作,利用加油站直接面向目标群体(de)优良广泛网络向有车一族免费派发传播品牌各个阶段(de)SP、PR信息(de)资料,以在较长一段时期内持续提升特定目标消费群体对品牌(de)知名度和参与度.活动效果预测：通过该活动在10月-1月期间不断强化品牌形象,并且针对目标区域内(de)特定目标消费群体（有车一族）传播各类广告、促销信息,以增加该期间内各类活动(de)销售额.并且保持在区域内(de)品牌形象和知名度(de)持续提升.宣传形式：1.各类DM、酒店宣传册（内有消费优惠券、油站资料、交通讯息、祈福商界精英俱乐部会员申请表等.2.电台广告3.报纸广告4.油站POP活动预算：电台约700次共6.5万元,SP物料制作及活动经费15万元.合共：21.5万元活动主题：祈福商界精英俱乐部活动时间：2003年10月底活动目标：建立忠诚消费群体和酒店商务活动(de)管理推广系统,强化酒店商务形象.活动内容：可与“MBA俱乐部”等商业团体合办祈福商界精英俱乐部,俱乐部在酒店不定期组织一些学术交流、联谊等活动,促进会员之间(de)交流及对酒店商务形象(de)深入认知.会员来源包括社会征集、合办团体自身会员等.活动效果预测：俱乐部(de)建立与发展有助于酒店商务消费群体(de)忠诚度建立,同时由于参加者多为企业内部(de)中高管理层,通过参加俱乐部活动可增加其对酒店(de)了解,而酒店提供(de)优质商务服务也可使他们加强对酒店(de)印象,同时衍生出更多商务消费行为机会(de)发展.宣传形式：宣传DM、电台、俱乐部通讯资料、商务杂志活动预算： 5000元（会员卡及章程资料(de)制作）活动主题：南海祈福冠名电台专栏活动时间： 11月10日-11月21日活动目标：强化品牌形象,增加广告吸引力,传达促销信息活动内容：与珠江经济台或佛山电台合办一个专访栏目,访谈以杰出女性白领中(de)突出人物为对象,每期专访一名.1.以访谈形式介绍被访嘉宾在其事业发展与生活休闲方面(de)情况及趣事；2.听众可通过短讯向被访向被访嘉宾提问；3.节日前后及中段间隔播放酒店广告声带（在活动(de)后半段会加入宣传万圣节活动(de)广告声带）；4.发短讯(de)听众可获得南海祈福(de)消费优惠券；5.被访嘉宾可获得南海祈福(de)食宿优待一次,同时成为祈福商界精英俱乐部会员.活动效果预测：活动通过人物访谈形式,增加了广告接触率,而此类专访(de)对象也会是其所在企业(de)高层管理者,可增加其对酒店商务形象认知(de)效果.同时树立酒店在白领群体(de)知名度及目标受众定位.宣传形式：电台、协办网站广告活动预算： 1.5万元SP7简述—活动主题：南海祈福狂欢万圣节活动时间：当日活动目标：利用节假日提高知名度,利用生活化和个性化游戏提高亲和力活动内容：完整(de)万圣节生活体验――1．儿童索取糖果节目2．化妆晚会3．南瓜主题(de)艺术系列比赛4．万圣节古怪扮相比赛5．种南瓜寄情冠名地点：沙滩、人工湖、码头、餐厅活动效果预测：由于有节假日推动气氛,所以来客(de)参与度较大.有旅行社(de)组织使来客(de)数量和质量有一定(de)保证,并且将活动融入仙湖独特(de)自然环境,更具吸引力.宣传形式：旅行社自主宣传、电台、民间俱乐部、邮政DM活动预算：邮政DM 1.5万元,SP费用2万元,合共：3.5万元SP8简述—活动主题：圣诞节活动时间： 2003年12月24－26日活动目标：圣诞节是一个重大(de)西方节日,充分借助其良好(de)节日气氛带动消费,增强品牌知名度,更延续了万圣节(de)欢乐气氛.活动内容：给情侣们一个新奇而浪漫(de)感受,所以入住(de)套房都经过精心(de)圣诞气氛布置.推出浪漫情侣套餐和旅游套票,并通过系列(de)美食节、自主组织放烟花活动、玩沙雕、鹿车游园等活动,务求使游客感受到浓烈(de)节日气氛.活动效果预测：能达到重点推广南海祈福仙湖(de)特色景点,营造一种人无我有(de)旅游优势,对旅行团体本身也是一种吸引.宣传形式：旅行社自主宣传、电台、报纸、商务杂志活动预算：杂志媒体2万元,电台媒体1万元,邮政DM 1.5万元,SP费用7万.合共：11.5万元SP9简述—活动主题：新快报车友会商务推广活动时间： 2004年1月1日活动目标：重点吸引团体消费和特别服务,提升客户层次和品位,为高素质客户打下基础.活动内容：新快报车友会“仙湖分会”落成典礼,包括车友会(de)介绍、庆祝挂牌与活动介绍等活动.活动效果预测：有媒体参与合作组织,宣传效果得以保证,对高素质(de)团体客户加盟有明显帮助.宣传形式：报纸（新快报）、电台、商务杂志活动预算： 1.5万元。
深圳市仙湖植物园升级改造工程可行性研究报告-广州中撰咨询
深圳市仙湖植物园升级改造工程可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳市仙湖植物园升级改造工程概论 (1)一、深圳市仙湖植物园升级改造工程名称及承办单位 (1)二、深圳市仙湖植物园升级改造工程可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳市仙湖植物园升级改造工程产品方案及建设规模 (6)七、深圳市仙湖植物园升级改造工程总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、深圳市仙湖植物园升级改造工程主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳市仙湖植物园升级改造工程产品说明 (15)第三章深圳市仙湖植物园升级改造工程市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)深圳市仙湖植物园升级改造工程生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）深圳市仙湖植物园升级改造工程建设期污染源 (30)（二）深圳市仙湖植物园升级改造工程运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章深圳市仙湖植物园升级改造工程投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、深圳市仙湖植物园升级改造工程总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、深圳市仙湖植物园升级改造工程资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章深圳市仙湖植物园升级改造工程综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳市仙湖植物园升级改造工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳市仙湖植物园升级改造工程所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
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层数 2-5
车位
基本特征
1-3个私 有天有地，有私家院落， 家车位 不与其他建筑相接
Town house
联排别墅
约200-500
2-4
1-2个私 家车位
有天有地，有自家院落， 几个单位相连为一栋建 筑
花园洋房 类TH
约200左右
2-3
底层有12个私家
车位
楼上、楼下纵向划分为 2-3户，横向多为几个 单位相连为一栋建筑， 形式为4-6层的小高层
1.从供应的区域可以看出，在临海片区别墅供应量较大（南山前后海、葵涌、盐田等）；
2.华侨城、香蜜湖等为非临海区域，由于其自身的资源优势、位置优势等支撑了其高端产 品的发展方向；
3.随着关内土地的稀缺性日趋明显，核心区域的供应将显得越发珍贵，相应的价格也将不
断提升。
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告
102p
世联地产仙湖山庄项目组 二 0 0 四年四月五日
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
项目定位
综合分析
客户分析
自 然 禀 赋
竞 争 环 境
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
仙湖，因非凡，而恒久……
地块自然禀赋 项目竞争环境 目标客户分析
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
既有的别墅/TH项目
深圳别墅片区分布 盐田片区
自然景观：山海景观，旅游资源丰富；
环境质素：优；
人文价值：人口密度较低，主要发展旅游业； 交通环境：面临东部交通瓶颈；
知 名 度：作为豪宅片区已有一定知名度； 代表项目：云深处、万科东海岸
成熟程度：后起豪宅片区但发展迅猛，较低；
发展前景：拥有离深圳最近的黄金海岸，不可复制的山海资源，政府重点规划， 发展前景不可估量。
• 交通条件：地理位置距市中心区较远，面临交通瓶颈，由市区仅罗 沙公路一条主干道通往东部，交通情况有待改善；
• 影响力：缺乏豪宅片区氛围，片区发展欠成熟，知名度有待提高；
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
项目现状
• 总用地面积： 34502.6平方米
• 容积率
〈0.6
• 建筑覆盖率： 25%
户均面积
• 深圳历年别墅市场户均面积主要集中在270-340 m2之间； • 历年别墅市场供应，莲塘片区的户均面积最小，说明片区形象相对低档。
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
竞争状况
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深圳别墅市场竞争状况 在售别墅情况
楼盘 棕榈泉别墅
翠林别墅 名商园
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
莲塘片区-发动因素
• 深圳市第一个市级体育公园——仙桐体育公园 • 东部走廊的可行性构想的落实 • 连接香港的莲塘口岸规划 • 地铁规划的逐步实施 • 入世后东部盐田的开发，进一步促进莲塘片区发展
• ……
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莲塘片区-限制条件
均价走势
• 由于别墅物业的高端性和少量性，总体市场价格区间跨度较大，所以呈现比 较大的起伏，如99年前后银湖别墅个案提升价格；
• 02年、03年豪宅市场的整体升温，别墅物业价格有上升趋势； • 近年来，价格主要在10000-15000元/平方米的区间轻微变动。
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
深圳别墅片区分布 莲塘片区
自然景观：仙湖植物园、梧桐山； 知 名 度：作为豪宅片区有一定知名度； 代表项目：仙湖山庄1期、华景园 环境质素：紧靠珠三角最高峰
国家级森林公园，有最新鲜、最纯净和最优质的空气环境； 人文价值：依托仙湖弘法寺，宗教氛围浓厚，虔诚的祈祷、弘法寺从不间断的
深厚的市场积累；
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
深圳别墅片区分布 香蜜湖片区
自然景观：被誉为“城市中心绿洲”的香蜜湖； 知 名 度：近年发展热点片区，知名度极高； 代表项目：国际公馆、水榭花都、熙园 ； 人文价值：依托香蜜湖发展旅游业，
但未成大气候，人文氛围缺乏； 环境质素：虽紧靠香蜜湖，
• 别墅市场面临着来自其他类型豪宅的挑战。 深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
片区市场
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莲塘
华侨城、沙河 蛇口、前海、后海
香蜜湖
银湖
葵涌 盐田
各别墅分布片区依托不可复制的自然资源，海景、湖景或者山景……
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片区供给单位面积分布
86 TH56 D30 131
88 47
262－288
400-600
TH170-243 D300－500 249－380
315-687
建筑风格
意大利
东南亚
威尼斯 意大利
法国
现代 美式、热
带简约 欧式
销售率 95% 39% 94% 100% 98% 70% 98% 认购
卖点
银湖山湖景观 和片区价值
半山别墅
片区均价分布
1.银湖占有资源的唯一性，作为较早开发的豪宅片区，其价格标杆得到了支撑。
2.香蜜湖片区为02、03年推出别墅项目的主要区域，成为市场热点片区。
3.华侨城作为深圳现有豪宅片区的主要代表，其在人文等资源方面具有相对优势，价格不断
攀升。
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
深圳别墅片区分布 葵涌片区
但位置难以规避外界侵扰，环境质素不及东部； 交通环境：地处市区中心位置，临深南第一大道，地铁即将开通，交通便捷； 成熟程度：目前的中心位置，配套齐全，为成熟生活区； 发展前景：随着“9万3地块”的拍卖，环湖区已几乎没有土地资源可开发。
高尔夫景观、 终身会籍
品牌旅游地产 创意空间，文
化驿馆 空中别墅、山
海景观 大社区、山海
景观 纯别墅
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
深圳别墅市场竞争现况 将售别墅情况
楼盘 推出时间
17英里 2004.5 纯水岸2期 2004 半山兰溪谷 2004
天琴湾
未定
均价 ￥/M2 1500016000 ——
自然景观：纯粹山海景观；
环境质素：优；
代表项目：华侨海景山庄、观海山庄;
成熟程度：低；
人文价值：人口密度较低，有海滨乡村气息；
知 名 度：作为豪宅片区的知名度较低；
交通环境：面临东部交通瓶颈；
发展前景：
随着深圳东渐运动及特 区周边海岸可开发资源 的稀缺，有较广 阔的发 展空间。
深圳仙湖前期策划报告二期定位报告 102p
客户以本地高收入人士为主地域已 经不再局限于传统别墅区域
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历年供给
• 高端产品个盘现象明显，故每年供应量变化较大（97年月亮湾山庄348套）； • 近两年看，由于香蜜湖片区、东部高端项目的涌现，别墅供应量有明显增加趋势。
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竞争分析结论
• 建筑风格：目前市场以意大利、法国等欧陆风格为主；
• 户均面积：联排别墅170-270m2，独立别墅249-687m2， 其中莲塘片区户均面积偏小；
• 价格区间：独立别墅均价￥1-2万/m2；
• 别墅产品主要竞争点： 景观（包括自然景观及人造景观） 环境优势及价格优势（面积赠送）
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梧福 桐利 山房 新社 居区
仙 湖 山 庄 1 期
别 墅 、 洋 房
片区物业分布杂乱，档次分布参差不齐，低档工业尚未退出片区舞台，
制约着片区居住层次提升。
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地块优劣势
优势：
• 在片区内相对标高较高，易于规避外界干扰； • 地块三面为山林环绕，自然环境良好，适合居住； • 华景园、仙桐御景、仙湖山庄1期已形成一定的高尚居住氛围。
劣势：
• 地块本身形状不规则； • 四面为建筑或山林包裹，视野受限； • 景观资源比较有限而且缺乏气质，特别是西南向视觉感受欠佳； • 周边存在一些陈旧物业和过时厂房，档次不统一。
自然环境良好，鸟语花香，但缺乏景观气质；
项目依山铺陈，秩序井然，但外部交通杂乱。
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依据市场经验，一般而言别墅项目的产品组合会由表中三个类型产品中的两种和 三种组成，从而增加产品类型，给客户更多的选择，并可适当降低项目风险。
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变迁沿革
发展阶段
主要区域
萌芽状态 1982－1990
蛇口
罗湖
代表楼盘
怡景花园
阶段特征
主要客户为外资企业客户及社会名 流，基本处于配套较好的生活旺区
全市范围内的竞争，日益激烈的竞争态势
面积范围：Townhouse 170-270m2， 独立/联体别墅249-687m2
均价范围：￥12000-20000/m2 主要风格：欧陆风格、美式风格
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其他产品类型冲击别墅市场
别墅VS其他豪宅
就购买力相当的客户群体，在总价接近的情况下，别墅选择已经面临来 自其他类型产品的冲击。 Example, 云深处，联排别墅：212平米，单价￥10050/m2，总价：￥213万 雅颂居，复式单位：250平米，单价￥13000/m2，总价：￥330万
发展阶段 1991－1993
银湖
金湖山庄 颐园别墅
山庄 青青山庄
华景园别墅 银谷别墅
平稳阶段 2000－
呈现百花齐放，热 翠林别墅 城市山谷
点片区兴起
水榭花都 纯 水 岸