房地产定价中的目标与方法(1)
房地产定价中的目标与方法
房地产定价中的目标与方法房地产定价是指确定房地产市场上的房屋价格，是供需关系的结果以及市场信息的综合反映。
房地产定价的目标是实现市场的供需平衡，既要保证房屋的出售和购买能够顺利进行，也要让市场价格能够正常波动而不至于过度繁荣或崩溃。
为了达到这一目标，房地产定价需要采用一系列的方法和工具。
首先，房地产定价的目标之一是合理回报。
房地产开发商投资巨大，需要回收资金并获得利润。
因此，在定价时，开发商需要考虑投资回报率和成本回收周期。
他们通常会根据房屋的质量、地理位置、配套设施等因素，确定售价，并将其与投资成本相比较。
其次，房地产定价的目标之一是尽可能地满足购房者的需求。
不同的购房者有不同的需求和购买能力，因此，定价时需要充分考虑市场的需求状况，以及目标购房者的购买力和购房意愿。
开发商可以根据市场调查和分析，确定目标购房者的需求，并结合不同购房者的需求差异，制定相应的价格策略。
此外，房地产定价还要考虑市场的竞争状况。
在房地产市场竞争激烈的情况下，开发商需要通过定价策略来获得竞争优势。
他们可以通过制定合理的定价，吸引更多的购房者，并在激烈的竞争中脱颖而出。
但是，定价过低可能会降低开发商的利润，定价过高又可能导致销售不畅，因此，开发商需要综合考虑市场供求关系和竞争状况，确定合适的定价水平。
在房地产定价中，常用的方法和工具包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是通过对市场上类似房屋的交易数据进行比较，找出相似房屋的价格水平，并以此为依据进行定价。
这种方法常用于二手房市场，开发商可以根据周边相似房屋的成交价格，确定自己房屋的市场定价范围。
收益法是基于房地产的土地使用价值和产权回报率进行定价的方法。
开发商可以通过评估房地产的租金收入和房价增值潜力，确定房屋的市场价格。
这种方法常用于商业地产和投资性房地产的定价。
成本法是以房地产的建设成本为基础，考虑利润率和市场需求情况进行定价的方法。
开发商可以根据建造房屋所需的材料、劳动力成本和管理费用等，确定房屋的成本，并结合市场需求和利润率的考虑，制定房屋的售价。
2024年房产销售人员工作计划例文（6篇）
2024年房产销售人员工作计划例文一、业务能力的深化1、强化团队协作在团队中，我认识到个人能力的提升与团队协作密不可分。
在与郝姗两个月的共事中，我发现了我们性格上的相似与差异，这些互补性有助于我们在工作中互相补充，发现并改正自身的不足。
新的一年，我将更加注重团队的凝聚力，因为团结是促进我持续成长的基础。
2、深化项目理解作为销售，对项目的精通至关重要。
年前的传单散发和人际交往让我对项目有了深入理解，但在面对客户时仍会出现新问题，显示出我对项目及相关房地产知识的掌握还不够。
新年之后，我将重点加强对项目的了解，以及对房地产知识的学习，以确保能熟练解答客户的问题。
3、设定明确目标目标是引导我前进的灯塔。
每月初，我会设定实际可行的目标，从独立流畅地完成任务开始，逐步达成销售目标，直至超越期望。
我会记录下工作中遇到的问题及解决方案，定期回顾以巩固知识并发现新的见解。
二、个人能力的增强销售的核心在于说服力，而我在此方面尚有欠缺。
因此，提升自我首先要提升我的销售技巧。
我将广泛阅读销售和销售策略的书籍，同时密切关注房地产行业的动态，以保持知识的更新。
实践是检验真理的唯一标准，我将从基础做起，重新学习销售流程，通过模拟操作加深对项目的理解，熟悉客户关注的合同条款，并学习相关法律法规。
在与客户的互动中，我会不断发现问题，通过团队讨论找到解决方案，以此提升自我。
我会细心观察他人的销售策略，尤其是同行，初期模仿他们的应对方式，经过自我提炼，逐渐形成自己独特的解答策略。
2024年房产销售人员工作计划例文（二）一、目标设定本计划旨在实现销售目标____万以及小组人员扩充____人。
其核心目的是确保指标的达成和目标的实现。
二、任务目标1. 全面且深入地理解我们“产品”的地理位置优势，并能灵活运用。
2. 收集并分析客户信息____条，信息来源包括个人知识库和外部研究。
3. 确定并锁定具有购买意向的客户____家。
4. 努力达成销售指标。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
房地产项目价值梳理范本(一)2024
房地产项目价值梳理范本（一）引言：房地产项目的价值梳理是投资者在决定是否投资某个项目时必不可少的环节。
通过对项目的价值进行系统的分析和梳理，可以帮助投资者更好地评估项目的可行性和潜在收益。
本文将从五个大点出发，对房地产项目的价值进行详细阐述。
正文：一、项目地理位置的价值1. 城市发展趋势分析2. 项目所处区域的发展前景3. 交通便利程度及对项目的影响4. 附近配套设施的完善程度5. 周边环境状况及对项目的影响二、项目规模与布局的价值1. 项目用地规模与可开发面积分析2. 项目开发的规划与布局设计3. 项目的建筑风格与质量4. 项目内部功能设置与配套设施5. 项目的景观设计与绿化率考量三、项目市场需求的评估1. 目标用户群体的细分与分析2. 当地房地产市场的需求现状3. 类似项目的市场占有率分析4. 项目的销售策略与定价策略5. 需求预测与潜在购买力评估四、项目竞争力分析1. 类似项目的比较优势与劣势2. 同类项目的市场份额及竞争态势3. 项目的差异化定位与竞争策略4. 开发商的品牌形象及信誉评估5. 项目的销售速度与市场占有率预估五、项目投资回报分析1. 项目的总投资额与回报周期估算2. 单位面积价格与租金收益预测3. 项目的融资方式及成本评估4. 项目的现金流量分析与风险控制5. 投资回报率与内部收益率的计算与分析总结：通过对房地产项目的价值进行梳理，我们可以全面评估项目的潜在收益以及投资风险，并在决策过程中有针对性地进行思考和分析。
地理位置、规模与布局、市场需求、竞争力和投资回报是项目价值梳理过程中的关键点。
只有充分了解这些方面的信息，投资者才能做出明智的决策，实现长期可持续的投资回报。
商业地产租金定价方法及价差处理
商业地产租金定价方法及价差处理住宅的价差处理方法（链接）1、朝向差价。
一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。
若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。
2、楼层差价。
对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。
对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵，二、五层次之，一、六层最便宜3、边间差价。
对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二面采光的房屋次之。
对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。
4、面积差价。
因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。
当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。
而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。
5、视野差价。
如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松自然，这样的房屋一般价格较贵。
而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。
6、产品差价。
房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。
以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。
7、设计差价。
室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。
另外，如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。
8、口采差异。
一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一些；有13、14号码的便宜一点，含有8、6、9号码的贵一点。
房地产渠道营销怎么做(一)2024
房地产渠道营销怎么做（一）引言概述：房地产渠道营销是指通过多种渠道和手段，将房地产产品推广和销售给潜在客户，是房地产公司获取市场份额和实现销售目标的重要手段。
本文将从策划市场推广活动、构建合作伙伴关系、优化销售渠道、提升销售技巧和建立客户关系五个大点，详细阐述房地产渠道营销的实施方法。
正文：1. 策划市场推广活动- 研究目标市场：了解目标客户的需求和偏好，包括地域、购房需求等方面的调研。
- 制定推广计划：根据目标市场的调研结果，制定具体的推广策略和计划，包括宣传渠道、媒体选择等。
- 创新营销方式：积极探索新的推广方式，如社交媒体、短视频等，以吸引更多潜在客户的关注。
2. 构建合作伙伴关系- 与经纪人合作：寻找合适的经纪人合作，利用他们的人脉资源和专业成果，扩大销售渠道。
- 与房产中介合作：与信誉良好的房产中介建立合作关系，通过他们的渠道将产品推广给更多客户。
- 与金融机构合作：与银行、贷款机构等建立合作关系，为客户提供房屋贷款、分期付款等金融服务，增加购房的便利性。
3. 优化销售渠道- 建立线上销售渠道：建设专业的房产销售网站和APP，提供在线看房、预约等功能，方便客户进行购房流程。
- 开展线下销售活动：组织开盘活动、房展会等线下活动，吸引客户参与，并提供专业的销售顾问进行产品介绍和咨询。
- 拓展销售渠道：与合作伙伴共同开设销售办事处、销售展示中心等，提供更多便捷的购房途径。
4. 提升销售技巧- 培训销售人员：定期组织销售技巧培训，提升销售人员的沟通能力和业务水平，以更好地为客户提供服务。
- 加强团队合作：鼓励销售团队间的信息共享和互助合作，形成合力，提高整个渠道的销售效率。
- 推行个性化销售：针对不同客户需求制定个性化的销售方案，增加购买动机和满意度。
5. 建立客户关系- 机构化客户管理：建立客户档案，定期跟进客户需求和购房进展，提供个性化的服务和咨询。
- 加强售后服务：提供完善的售后服务体系，处理客户投诉和问题，在购房后维持良好的客户关系。
如何守住价格底线(实用议价技巧
如何守住价格底线（实用议价技巧）文章来源:柳州房地产资讯网发表时间:08-07-13如何守住价格——议价技巧客户之所以会购买，主要原因是：1、产品条件与客户需求相符合；2、客户非常喜爱产品之各项优点（包括大小环境）；3、业务员能将产品及大小环境之价值表示得很好，客户认为本产品价值超过“表列价格”。
一、在议价过程中，我方业务人员必须掌握以下原则：1、对“表列价格”要有充分信心，不轻易让价。
2、不要有底价的观念。
3、除非客户（1）、携带足够现金及支票能够下定；（2）、能够有做购买决定的权利，否则别作“议价谈判”。
4、不要使用“客户出价”作价格调整（即以客户出价作加价）。
因此，不论客户出价在底价以上，或以下，都要拒绝该价位。
（表示公司不可能接受）5、要将让价视为一种促销手法——让价要有理由。
6、抑制客户有杀价念头的方法：（1）、坚定态度，信心十足；（2）、强调产品优点及价值；（3）、制造无形的价值（风水、名人住附近等）7、促销（自我促销、假客户）要合情合理。
二、议价过程的三大阶段1、初期引诱阶段(1) 初期，要坚守表列价格。
(2) 攻击对方购买（下定吧！否则机会会被别人取得）。
但最好别超过二次。
(3) 引诱对方出价。
(4) 对方出价后，要吊价——使用“幕后王牌”来吊价。
(5) 除非对方能下定金，否则别答应对方出价。
（底价以上）2、引入成交阶段(1) 当客户很有兴趣时，必然会要求让价或出价（开出一个价位）您的否定态度要很坚定——提出否定理由：A、你只能议价××元B、提出假成交资料，表示××先生开这种价格，公司都没有答应C、表示这种价格不合乎成本（分析土地成本、建安成本、配套费、税、贷款利息、管销成本等）(2) 当双方进入价格谈判时（对方出价与我方出价谈判），要注意气氛的维持。
(3) 当双方开出“成交价格”时（如62万，我立即购买）,若在底价以上，仍然不能马上答应。
新居住1+x复习题含答案
新居住1+x复习题含答案1、如信用卡每月还款额超过月收入的30％，银行会认为负债过高。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：B3.5必备业务知识2、因城施策是国家住房限购政策的核心，对购房者有影响的是楼盘所在地城市的限购政策。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：A《1.4任务实施》“2.收集当地城市户籍家庭住房限购政策”3、房地产中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：A3.5必备业务知识 1.房地产中介服务费4、开展客户满意度调查不需要使用交通工具。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：B1.4任务实施1.工作准备5、投资型客户是指，以盈利为主要目的，包括长期投资(出租)和短期投资(转让赚取差价)。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：A4.5必备业务知识 3.客源需求和动机6、房地产经纪行业是典型的现代服务业。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：A《1.7任务拓展》“1.房地产经纪企业重视满意度调查数据分析”7、需求动机是指引起人们购买房地产产品的愿望和意念，是激励房地产消费者产生消费行为的外在原因。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：B4.5必备业务知识 3.客源需求和动机8、购房者资质就是指购房者购买房产应该具备的条件及其状况。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：A《1.5必备业务知识》“1.购房者资质”9、物价会影响房地产市场供给。
物价走高，将加重开发商成本，从而将抑制房地产项目开发的供给，价格会降低。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：B2.4任务实施 2. 项目价格影响因素分析10、水平价差通常是依据各楼层的平均垂直价格，评估同一楼层之间朝向、采光、私密性、格局等因素之优劣程度，写出同层平面中各户的单价。
( ) 正确错误A、正确B、错误答案：A2.7任务拓展 1.房地产价格偏差的特殊因素11、首套房和二套房的首付比例一般是相同的。
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房地产定价中的目标与方法
俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”。
价格策划是房地产营销策划的关键。
随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场的逐渐成熟，理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。
本文将在对房地产定价目标与方法进行对比分析的基础上，寻找定价策划的可循之规。
一、选择定价目标
定价目标是整个价格策划的灵魂。
一方面，它要服务于房地产项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。
房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
利润最大化是许多企业的定价目标。
当该宗物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价。
一方面靠促销激发需求，另一方面有计划地供给，就可获得最大限度的利润。
利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。
所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。
由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。
以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占
有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显。
资料表明，企业利润与市场占有率正向相关。
提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
城建集团对望京小区开发的事实证明了进行超大规模的综合开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。
一般地讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。
房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。
稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。
良好的形象是企业无形的资产，只有精心维护，才能源源不断地创造产品附加值。
新鸿基地产在XX市场上采取的就是稳定高价策略，其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同。
品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。
拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。
当然，在某些特殊时期，企业也需要制定临时性定价目标。
如：当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。
但是一旦出现转机，过渡性目标就应让位于其他长远定位目标。
二、确定定价方法
定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格X围的技术思路。
房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。
成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格。
固定成本加成主要从静态出发，立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用，再加上预期盈利作为销售价格。
成本加成定价带有明显的卖方市场色彩。
变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价，其理论依据是只达到销售量盈亏分界点，贡献额不仅可弥补固定成本，而且会带来利润。
当物业面临着严峻的竞争形势时，短期内用此种方法可排挤竞争对手，攫取市场份额。
盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。
由于它们是以预测的销售量为参数，而销售量又是价格的函数，互动的两种变量很难把握，以此制定的价格也难以与顾客的要求相适应。
竞争导向定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。
其具体做法有三种：1、在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商，可借助其品牌形象好，市场动员能力强的优势，使产品价格超过同类物业的价格水平。
高价不仅符合其精品定位市场目标，也与以稳定价格维护市场形象的定价目标相一致。
万科房地产在XX住宅市场的力作——俊园，就是在大势趋于平淡的情况下，以每平方米过万元的高价昂首入市，取得良好的销售效果和经济效益。
2、对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业，适宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优惠让利于买方。
这样可以促进销售，扩大市场占有率，提高企业在行业中的声望。
运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行周密分析，在
促销中借其声威，并突出宣传自身优势。
1998年XX祈福新村推出时，正是针对当地大名鼎鼎的碧桂园采用了挑战者定价，很快成为市场的新热点。
3、物业推出时，也可选择当时市场同类物业的平均价格。
一般认为平均市价是供求均衡的结果。
以随行就市方法定价，既会带来合理的平均利润，又不破坏行业秩序，因而为市场追随者普遍采用。
虽然其定价目标缺乏特色，但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场，不失是一种稳妥方法。
尤其适用于产品特色性不强、开发者行业地位一般的物业。
需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产价格。
在实际运用中又有认知价值和差异需求两种不同的形式。
所谓认知价值定价是指在买方市场条件下，根据购买者对房地产的认知价值定价。
认知价值的形成一般基于购买者对有形产品、无形服务及公司商业信誉的综合评价，它包括实际情况与期望情况的比较，待定物业与参照物业的比较等一系列过程。
品牌形象好的物业往往能获得很高的评价。
只要实际定价低于购买者的认知价值，即物超所值，购买行为就很容易发生。
这种“以消费者为中心”营销理念运用的关键在于与潜在购买者充分沟通、掌握调查数据、并对其进行整理分析。
所谓差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象，分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。
该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价格体系提供决策参考。
不同的定价方法需要不同的条件，也会产生不同的结果。
成本导向是计划经济时代的“科学管理方法”。
由于它仅在“知己”的基础上定价，对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解，所以只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合；竞争导向以“取得赛跑中的胜利”为经营理念，注重行业相对价格，比成本导向更贴近市场供求，但交易的实现取决于交易双方的利益吻合，只研究如何在供给群体中合理定位，忽视购买群体的反应，其定价难免一厢情愿。
竞争导向定价法一定时期内虽有助于制定有效的竞争策略，取得销售成果，但却忽视了需求在价格形成中的重要作用，往往会导致“无效供给”；需求导向定价则是从市场需求出发制定房地产价格，它能行之有效地激发潜在需求，使房地产产品从根本上实现交易的可能性。
而且，它能使房地产价格“一步到位”，避免价格的剧烈波动，减少投机。
成本导向定价要求对企业自身生产能力有准确的把握，竞争导向需要明智的行业定位，而需求导向则跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。
策划人员必须牢牢把握项目自身特点，结合公司经营优势，顺应房地产市场行情，通盘策划，理性抉择，才能取得好的营销效果。