房地产项目投资分析与风险控制论文
房地产项目投资决策探析
房地产项目投资决策探析【摘要】随着我国房地产业的飞速发展，关于房地产的开发领域的法律也越来越完善。
因此，房地产开发的利润空间正在逐渐缩小，风险却在不断增加。
所以，在进行房地产投资开发前，掌握好充分的资料，进行有效的决策分析，是科学有效的对房地产投资的前提。
【关键词】房地产；项目投资；决策一、房地产的投资概念和基本类型房地产投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在掌握了大量的相关信息后，通过科学的分析手段，并进行定理分析，对房地产项目的投资方案进行选择的过程。
通常房地产投资决策由决策、决策目标、决策对象、决策环境四个要素。
房地产项目投资按照不同的标准来划分有不同的类型：按投资分析方法来说，分为定量分析和定性分析；按照决策目标来分析，分为多目标决策和单目标决策；按照制度决策的方式来说分为多层决策与单层决策。
房地产的项目投资期权分为以下几种方式：一种是延迟投资期权也叫等待期权，是指开发商可以根据市场的情况决定何时动工，拥有延迟投资的权利，这种能够降低项目失败的风险。
一种是扩张期权，开发商会根据价格的波动，产品的供应情况在市场中投入少量的资金进行试探，这种选择被称为扩张期权。
还有一种方式为分阶段投资期权，由于一次性投资的规模越大，风险就会越大，所以房地产企业将项目分为若干个相关联的部分，每一个阶段的投资都根据市场的需求而变化，这种期权方式又称为分期滚动方式。
最后一种是收缩期权，当房地产的销售出现较大波动时，为减少损失，投资者可以酌情进行收缩开发或者中止开发[1]。
二、房地产项目投资分析的内容1、经济分析的概念经济分析是指企业依据国家相关的财政和税收方面的制度与法规来分析某一个项目的可行性，并研究项目的投资收益、投入产出比等方面的数据，从而为项目的负责人进行投资做出相应的决策参考作用。
一定要注意的是，企业进行经济分析的前提必须是项目数据分析人员能够对影响项目的所有因素都要做出合理的推断与判断。
在当前的社会中，由于社会因素的变化较快，所以经济分析人员也要具备能够随机应变的基本素质。
《房地产公司财务风险研究国内外文献综述2500字》
房地产公司财务风险研究国内外文献综述1．国外研究现状Edward I. Altman .（2017）在结合前人的基础上，给财务风险管理构建出了一套既全面又完善并且十分完整的框架，这个框架可以用于企业的风险管理中，能够提高企业处理潜在风险的效率，很大程度上可以降低企业的财务风险，提高企业的竞争力。
Christopher J. Clarke .（2018）认为，界定一个企业所面临的财务风险的大小时，需要考虑到该企业财务管理活动中实际现金流的波动状况，并提出在一定的时间内，如果实际的现金流波动的幅度越小，则代表着该企业在这个时间段的投资活动越成功，所带来的投资收益会更好。
Bartram S M 和Brown G W（2019）认为，房地产行业的发展前景主要受到国家政策的影响这种现象，房地产行业的正常经营和稳定发展，与国家宏观政策的动态变化有着很大的关系，因此企业要想制定出科学且有效的管理机制，必须要以掌握国家的宏观政策为前提。
Deakin, E. B. A.(2019）首次采用财务比率的方法来预测企业财务风险，以非破产企业与破产企业作为研究对象，研究样本数为19家公司，他主要调查这些公司的财务数据，将其财务数据作为因变量，他判断该企业是否存在财务风险利用的是净利润、股东权益比以及负债比三个指标进行评估的。
James G. Van.(2019)认为，完善的企业财务防范管理能力对于企业来讲至关重要，如果企业存在财务风险就会导致这个企业存在经营风险，会面临着破产的风险。
因此Alexandre Ttindade(2018)针对财务风险问题提出了一些见解，他认为，避免财务风险的出现可以建立完善的财务经济体系，利用体系来保证企业风险有人管理，这样会降低发生经济问题，有利于企业的发展。
就像Song J.(2019)说的那样，房地产作为高收益的行业，必然会存在高风险，风险和收益是成正比的。
但是为什么会存在财务风险呢？就像Zhao S, Zeng M.(2019)所说的，是因为市场经济就会存在一定的不确定性，市场就会存在风险，这类风险一般就是财务风险，财务风险的出现既有内部原因，也有外部因素。
房地产投资项目风险分析
房地产投资项目风险分析作者：田志军来源：《科学与技术》2018年第14期摘要：近几年来，国民经济迅速发展带动了房地产行业的兴起。
房地产投资不同于其他投资，它是一项高收入高风险的投资项目，且投资金额较大、投资时间较长，为了能减少房地产投资中风险出现的几率，让投资者得到最大的经济效益，在房地产投资之前做好投资项目的风险分析是非常重要的。
然而，在目前的房地产投资当中，投资项目风险分析却又是一个常常被忽视的问题，基于此，本文将对其进行分析，规避防范房地产投资中风险出现的概率。
关键词：房地产投资；项目风险；风险特征；风险分析房地产市场在近几年国民经济发展的推动下得到了极大的发展机遇，呈现出良好的发展态势。
在房地产项目投资当中，存在诸多的投资分析要素，投资的风险控制就是其中之一，开展房地产投资项目的风险评估可以预见投资项目中存在的风险因素，为投资决策以及投资实施过程中的风险控制提供依据，减少因投资风险对房地产投资收益带来的影响，确保投资商在房地产投资中得到的经济效益。
本文将从房地产投资项目风险的概述，房地产投资项目风险的特征，房地产投资项目风险分析三个方面来进行深入探讨，为房地产项目投资工作寻找新思路，明确新方向，获得新办法。
一、房地产投资项目风险的概述房地产投资是一种实体投资，不同于资本投资，它是一项专业性、技术性、综合性比较强的投资活动，具有投资金额大、投资回收期长等特点，在投资过程中的风险也较高。
在房地产投资过程中，既会遇到房地产经营风险和财务风险这种有形风险。
也会遇到政策风险和自然风险这些无形风险，无论是哪一种风险，都足以让房地产的投资遭受到巨大的经济损失。
这些风险的存在会使投资商的每一项投资决策都充满了不确定性，让投资决策和投资活动存在着潜在风险。
而要想尽可能地规避和减小房地产投资项目中风险，就需要对房地产投资过程中的各种不稳定性因素进行详细分析，以此来提高房地产投资决策的科学性与合理性，减小投资风险对投资带来的收益损失，让投资商得到最大化的经济效益[1]。
房地产项目投资分析
房地产项目投资分析房地产投资一直是吸引投资者眼球的领域之一。
在决定进行房地产项目投资之前，投资者需要进行全面的投资分析，以了解项目的潜在风险和收益。
本文将对房地产项目投资分析的重要性、主要内容和分析方法进行探讨。
一、投资分析的重要性房地产项目投资是一项长期且风险较高的投资活动。
投资者需要充分了解市场环境、项目背景和潜在风险，以便做出明智的决策。
投资分析的重要性体现在以下几个方面：1.风险评估：投资分析可以帮助投资者评估项目的潜在风险，包括市场风险、法律风险和资金风险等。
通过对风险进行全面评估，投资者可以更好地控制风险，降低投资风险带来的损失。
2.收益预测：投资分析还可以帮助投资者预测项目的潜在收益。
通过对市场需求、竞争情况和项目规模等因素的分析，投资者可以合理预测项目的未来收益，从而为投资决策提供依据。
3.决策支持：投资分析结果可以为投资者提供决策支持，帮助他们做出符合自身风险偏好和预期收益的投资决策。
投资者可以通过分析结果进行比较和选择，选择最适合自己的投资项目。
二、投资分析的主要内容房地产项目投资分析主要包括市场分析、财务分析和风险评估三个方面。
下面将对每个方面进行详细说明：1.市场分析：市场分析是投资分析的核心内容之一。
投资者需要对目标项目所在地区的市场环境进行全面调研，了解该地区的人口结构、经济发展水平、产业结构等情况，以及该地区是否存在旺盛的房地产需求。
通过市场分析，投资者可以评估项目的市场前景和潜在购房人群。
2.财务分析：财务分析是投资分析的另一个重要方面。
投资者需要对项目的财务数据进行详细分析，包括项目的投资成本、预计销售收入、预计盈利水平等。
通过财务分析，投资者可以判断项目的盈利能力和预期收益，从而决定是否进行投资。
3.风险评估：风险评估是投资分析过程中必不可少的一环。
投资者需要全面评估项目的潜在风险，包括市场风险、战略风险、法律风险等。
通过风险评估，投资者可以了解项目可能面临的挑战和风险，并采取相应的风险管理措施。
关于房地产开发项目的不确定性分析
关于房地产开发项目的不确定性分析摘要：房地产开发项目的不确定分析是房地产项目开发之前的投资风险前馈控制过程。
近年来，我国房地产业发展很快，但同时也暴露出诸多问题。
本文分析了房地产开发项目的敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析。
希望通过本文的研究提供一套具有可操作性的、规范化的可行性理论与方法，以提高房地产项目投资决策的科学性与准确性。
关键词：房地产项目；不确定性分析；风险在房地产开发项目的财务评价和国民经济评价中，引用了大量的技术经济数据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期等，这些数据都是评价人员借助于市场调查资料或已有的数据对未来情况进行的预测和估计。
由于多种原因，对有关因素的未来情况无法作出精确无误的预测，因此项目实施后，实际情况不可能与预测情况没有出入，也就是说，预测和估算进行项目经济评价的结果具有不确定性。
项目的不确定性是由多种因素造成的。
投资者最关心的是，哪些因素将对投资效益产生影响，在其可能波动的范围内，对项目的投资效益将产生多大的影响。
不确定性分析就是以计算和分析各种不确定性因素的变化对投资项目经济效益影响程度为目标的经济分析手段。
其经常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈亏平衡分析。
一、敏感性分析敏感性分析又称敏感度分析，是研究经济效益分析中某些不确定性因素对分析结果的影响及其影响程度的分析方法。
敏感性分析借助于某些指标随变量的变动而变化的计算分析，找出影响项目经济效益最大、最敏感的因素；确定这些因素的最佳波动范围，最乐观及最悲观的边界条件，掌握效益指标随某些变量变化而变动的规律；寻找引起这些变化的原因，从而帮助投资者制定相应对策，使项目经济效益尽可能达到最可靠而且最优的理想程度。
一般来讲，房地产开发项目的敏感性分析按如下步骤进行。
（1）确定分析指标。
分析指标的选定，是项目敏感性分析首先要解决的问题。
确定分析指标，应符合如下原则：与经济评价指标相一致的原则，与经济分析阶段相一致的原则，突出重点的原则。
【《房地产企业财务风险防范及优化策略—以万科集团为例(论文)》4100字】
房地产企业财务风险防范及完善对策研究一以万科集团为例目录引言 (1)一、万科集团财务风险分析 (1)（一）公司简介 (1)（二）财务风险分析 (2)二、万科现存财务风险 (3)（一）筹资渠道单一不足 (3)（二）投资决策分析不到位 (4)（三）营运资金周转不畅 (4)三、万科集团财务风险解决对策 (4)（一）多元化拓宽筹资渠道 (4)（二）加强投资决策的科学性分析 (5)（三）加强营运资金管理力度 (5)结论 (5)参考文献 (6)引言在整个的国内经济的体质当中，地产行业可以说是属于先导性以及基础性都非常好的产业了，是有着一定的主导地位的，极大地促进了经济的增长。
国内的很多政策都是配合房地产行业的建设以及销售，根本目的便是要持续扩大对其的管控强度。
在2014年，国内的房地产行业可以说是一个飞速发展的时期，房地产行业的生产总值增加的是非常的快，所以说是迎来了行业以及货币政策的双宽松的时期。
本文基于以上的背景，将万科集团选作了研究的对象，先是通过对财务风险的有关理论以及对财务风险的控制方法进行叙述，把万科集团公司的实际问题进行有效的结合，找到公司的财务风险的根源所在地方后，在提出相对应的控制办法，这样的话是能够提高整个公司的风险意识，促进了整个公司长时间稳定的发展。
一、万科集团财务风险分析（一）公司简介万科集团是我国住宅物业开发的领先公司之一。
该公司成立于1984年8月，于1988年涉足房地产市场。
经过多年的努力，已成为我国房地产业的几大巨头之一。
该公司的业务遍及国内外，营业利润多年来一直是我国最畅销的房地产公司。
万科集团截至2018年底完成项目销售面积和数量分别为206.8万平方米和250.3亿元。
万科集团成功的原因是保持其价值不变，不被利益所诱惑，依靠其专业能力从市场中公平地受益。
万科集团首先强调客户，高标准的职业道德和对诚信的追求，并受到业界的好评。
（二）财务风险分析1筹资风险分析筹资风险主要是指公司因资金使用不当造成损失而无法及时清偿债务，或因生产活动借款而无法及时偿付的可能性。
房地产项目投资风险评价及控制措施的分析
房地产项目投资风险评价及控制措施的分析摘要：自我国1994年在土地方面落实分税制改革后，为了进一步稳定房地产市场，又推行一系列随市场而变化的政令，但由于地产行业周期性长、回报慢等特征，加之政策因素和市场的变化，对风险的评估与控制显得尤为重要。
本文系统阐述当前比较常见的房地产项目投资风险评价方法，并从前期开发、中期施工以及后期经营等方面进行分析，给予针对性地改善措施。
关键词：房地产项目；投资风险；风险评价；风险控制引言：近年来，随着城市化进程的不断深入，房地产市场竞争激烈，由于影响房地产投资的因素较多，极大程度上提升了地产投资的风险。
目前，在风险评价方面存在分析框架不清晰、评价方式单一、决策难、监管不全面等问题，急需为地产投资企业的经营风险进行管控，有效遏制潜在风险。
1房地产项目投资风险评价方法1.1专家调查法专家调查法又被称为德尔菲法，一般会由地产投资企业聘请专业人士根据业务经验进行会议商讨，其优势在于简单、节省成本，首先，由企业聘请合适的专家组建小组，相互之间不可进行面对面交流；其次，需要以无记名的形式，研究某一项目；最后，将所有专家研究所得的信息进行汇总，并将综合分析后的材料反馈给专家。
在此需要留意只能使用专家调查法的三种情况，其一是资料不全或与资料与实际情况存在明显差距时，需要用专家调查法来节约时间成本；其二是影响因素较多且涉及领域较广的时候，如环境、政治、舆论等非技术范畴的内容；其三是涉及到一些新技术时，一般情况下，当数据和现有的分析模式无法支撑风险评控时，需要聘任专家进行指导[1]。
1.2环境分析法环境分析法是现阶段比较常用的投资风险评价法，主要用于识别特定风险，结合投资区域的外部环境进行评价，如购房者、租房者、竞争对手、政府部门的政令、建筑商等，详细分析投资环境，预测风险类型和造成的影响。
1.3概率分析法概率分析法的侧重点在于“随机性”，能够对影响因素进行量化评估，投资者会根据概率的大小而确定造成投资风险的因素，在明确风险类型后进行科学控制，为相关决策提供重要参考。
房地产项目投资分析报告
房地产项目投资分析报告I. 简介房地产投资是一项风险较大但回报丰厚的投资活动。
本报告将对某个房地产项目进行投资分析，以帮助投资者做出明智的决策。
II. 项目背景该房地产项目位于市中心地段，周边配套设施完备，交通便利，具有较高的发展潜力。
项目计划开发一个综合型住宅社区，包括公寓、商业用地和社区设施。
投资者应对项目进行综合分析，以确定投资的可行性。
III. 市场需求分析1. 人口增长：该地区的人口持续增长，预计未来几年内将继续增加，因此对住宅需求的需求也在提高。
2. 经济发展：该地区的经济活力不断增强，引进了多家外资企业，促进了就业机会的增加，进而推高了住宅需求。
3. 市场竞争：尽管市场竞争激烈，但该地区的住宅供应依然有限，因此仍存在较大的市场空间。
IV. 项目可行性分析1. 土地成本：项目所需土地已获得，且土地成本适中，不会对投资回报率造成过大的压力。
2. 建筑成本：由于市内建筑材料和劳动力成本较高，成本预算需要检查并进行适当的调整。
3. 销售预测：根据市场需求和周边房价，进行合理的销售预测分析，并确保售价与市场相符。
4. 融资计划：制定合理的融资方案，平衡债务比率，以确保项目稳定运营并获得预期回报。
V. 风险评估1. 政策风险：房地产行业受到政府政策的影响较大，需对政策的变动进行及时了解，并思考应对方案。
2. 市场风险：市场需求的突变可能会对项目产生负面影响，需制定灵活的市场营销策略，以适应市场的变化。
3. 工程风险：工程建设可能面临设计、施工等方面的风险，需慎重选择合作伙伴并严格监督施工过程。
VI. 财务分析1. 利润预测：通过对项目各项收入和支出进行分析，预测项目的利润情况，以便确定投资回报率和回本周期。
2. 投资评估：通过计算内部收益率（IRR）和净现值（NPV）等指标，评估项目的投资回报情况，并与其他可行投资项目进行对比。
VII. 结论与建议综合考虑市场需求、项目可行性、风险评估以及财务分析等因素，本报告认为该房地产项目具有良好的投资潜力。
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浅析房地产项目投资分析与风险控制中图分类号：f293文献标识：a文章编号：1009-4202（2012）01-017-02摘要随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产作为一个高投入、高回报、高风险的行业，房地产投资过程中面临的各种风险因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。
本文通过对房地产投资风险分析，并对此提出防范对策，从而有效地规避和降低房地产投资风险，以保证房地产投资收益。
关键词房产项目投资分析风险控制房地产业国民经济发展趋势随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。
对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。
一、房地产投资风险的含义1901年在美国的a·m·willet 的博士论文《风险与保险的经济理论》中给出了最初的风险定义：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。
在这一定义中主要强调的是不确定性和客观性的风险特点。
根据相关的风险理论研究，一般定义为：也即是人们对未来的行为不确定性，从而导致最终后果与之前所预定的目标发生的负偏离。
用通俗的话来讲，风险就是人们不愿发生的不幸事件的概率，再或许就是未来损失所发生的不确定性。
房地产项目的投资风险既是在房地产项目投资过程中所引起的损失产生的相关不确定性。
客观世界充满了不确定性且变化多端的，任何一个房地产投资项目都存在一定的风险和损失的不确定性，通常情况下，房地产项目投资风险主要来自获取信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。
二、房地产投资风险的细分及识别为了保证房地产风险分析的最终质量，我们有必要对房地产投资过程中的每个可能存在的风险因素进行综合科学的细分与辨识，使房地产投资决策者能有效且更好地把握风险的变化规律和本质，从而采取有效的预防措施或相关对策从而减少风险和损失（图-1 房地产投资风险因素系统结构图）。
（一）自然风险，即是因一些自然因素的不确定性，从而对房地产商品在生产经营过程带来或直接造成的影响，或对房地产商品直接产生的破坏，对房地产经营者和开发商带来的经济损失。
这些风险是人们对自然力无法控制或自然本身发生的异常变化导致的。
我们通常所说的自然风险主要包括：洪水、火灾、地震、滑坡、风暴以及施工现场的地质条件等。
虽然这些因素所引起的风险发生几率比较小，但风险一旦发生，往往给房地产业带来非常严重的危害。
针对这些自然风险的防范，开发商往往通过利用投保来避免或减少相应损失。
但投保之前，如果房地产开发商能对该地区的天文资料、环境条件、气候条件、地质地貌等作一定的分析与了解，就可适当减少投保成本，并增加房地产投资收益。
（二）政治风险，既由于国家政策、法律法规的潜在变化给房地产市场商品经营者与交换者带来的不同形式的经济利益损失。
它通常会给房地产投资收益带来间接或直接的影响。
如国家控制农业用地向非农业用地的转化以及土地的有偿使用权，可能会减少土地的供给，也将直接导致开发成本的增加；再譬如国家相关税收政策的变化，也将直接影响着房地产投资收益的高低。
政府这些政策对房地产投资所带来的影响是全局性的，因此，由于政府相关政策的更改或变化而带来的相应风险最能影响房地产市场效益的变化。
尤其是市场环境不完善的情况下，政府政策变化的风险对房地产商品最终效益的影响尤为重要，目前我国的房地产市场还有待加强和进一步完善。
因此房地产开发投资商必须密切关注房地产政策局势的相关变化趋势，以便及时顺应发展趋势对可能引发的风险进行及时处理。
避免因政府政策变化而引起的房地产投资风险，最有效的办法就是选择国家政府有收益保证的、鼓励的、有税收优惠政策的项目实施投资。
（三）经济风险，由于经济形势变化而引起的且对于市场需求存在一定的不利影响，通常这种影响可能是因经济的滑坡对整个物业市场的影响，或许是因经济的发展对某一类型的物业或者某一特定地区物业所造成的相关影响。
等这一系列与经济发展和经济环境息息相关的不确定因素，一旦它们出现，往往会对房地产市场带来巨大的影响。
常见的经济风险包括：财务风险、融资风险、市场供求风险、工程招投标风险、地价风险、国民现存经济状况发生变化的风险等。
（四）技术风险，这种技术风险就是指因科技进步、技术结构以及相关变量的变化带给房地产经营者和开发商的损失。
如：因市场科技的进步给房地产商品的适用性构成的相关威胁，迫使房地产开发商通过不断投资来进行房产商品的不断改造和翻修等因素造成的经济损失。
常见的技术风险包括：建筑工艺和施工技术革新、材料改变和更新、设备故障或损坏、施工事故、建筑计算失误或设计变动、建筑的相关生产力因素短缺、信用等风险因素。
（五）社会风险，通常指因人文社会环境因素的不断变化对房地产市场带来的相关影响，并使得从事房地产商品经营和生产的投资者带来了相应的损失。
通常如一些社会治安、区域发展、公众干预、城市规划、文物保护等都会给房地产商品带来社会性的风险。
（六）国际风险，主要是指因国际经济环境的相应变化，从而给区域性经济活动带来的影响，这种风险对整个社会所有经济都会有很大的影响。
对房地产商品来说，通常说的国际风险包括：国际投资环境风险、国家风险、货币汇率变化风险、国际经营风险、国际货币利率变化带来的风险等等。
（七）内部管理和决策风险，通常指因房地产开发商的决策出现失误或经营管理的过程不完善而导致与预期收入水平不相符以及预期效益不能够实现的风险，通常所说的内部管理和决策风险有：投资地点、投资方式、投资类型的选择风险以及人、物、财组织管理的风险等等。
有上可知，引起房地产投资过程中发生风险的因素比较多，且带来的严重后果程度也非常迥异。
如果在房地产投资时，忽略或完全不考虑这些主要风险因素，那风险分析必定失去了它应有的价值和意义。
但如果把每个风险因素都包罗万象的加以考虑，也势必会导致问题的复杂性，不但不现实而且也不恰当。
房地产投资风险分析以合理科学的缩小风险因素的不确定性为主要目标，通过寻找影响房地产投资风险的主要因素，来合理为投资决策者提供最合理科学恰当的风险对策。
三、房地产开发风险的防范对策房地产的开发风险防范，大体上分为两种途径：一是在经济损失发生之前，通过采取各种预防控制手段，也即是通常说的事前控制，力求将经济损失的发生防患于未然；二是在经济损失发生之后，通过采取相应的补救措施，进行及时补偿，也即是我们常说的事后控制。
（一）投资风险回避。
投资风险回避既房地产投资者在对房地产投资风险进行具体分析和识别以后，发现若对某项房地产活动进行投资将会带来经济利益风险的损失时，通过事前控制手段，改变原有的行为方式或事先避开风险源地，采用拒绝实施或主动放弃这些将会导致风险损失存在的相应投资活动，事前消除房产投资风险隐患。
（二）投资风险减轻。
投资风险减轻是通过降低房地产风险的可能性或减少风险后果的不利影响。
通过对已知的风险、不可预测风险或可预测风险的预测，项目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投资风险。
（三）投资风险预防。
风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。
风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。
（四）投资风险转移风险转移。
是指房地产投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。
房地产风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。
（五）投资风险分散与组合：风险分散。
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。
风险组合。
风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。
在房地产投资方面同样适用。
（六）投资风险自留：当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。
风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。
风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。
四、小结综上所述，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应该同时从主观以及客观两方面同时采取必要措施，以提高投资效益，从根本上降低投资风险。
主观上，投资者必须重视投资可行性研究，树立强烈的风险意识，从多层不同角度对风险问题进行总体把握。
客观上，投资者还必须对当前今后国内、国际上经济形势、政治、社会发展趋势以及国家地方政策进行全盘了解，并以此为基础，对投资设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。
只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。
总之，房地产投资项目分析是一项非常复杂的系统工程，不但需要扎实的理论功底更需要社会经济现象的深刻剖析。
并由此得出切实可行的项目决策。
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