二手房基本知识

二手房基础知识

1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

2、房地产市场的三级结构

（1）一级市场——指政府垄断的土地市场（或地产市场）。规划国土部门代表国家以土地所有者和管理

者的身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或其它个企事业单位。

（2）二级市场——指土地使用权出让后，房地产开发商投资开发，从事房屋出售、出租土地转让、抵押

等房地产交易。

（3）三级市场——指房地产使用者将所取得的一定年限的房地产使用权和房产产权再转让的市场，也就

是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是消费者的横向交易，属于消费市场的重新配

置。

销售必备五证：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、

商品房预售许可证

3、二手房：二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二

级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经

济适用房等。（经过一次交易后，再次交易的房产）

4、商品房：指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房

地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

5、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始，取得房产证之前，在这一期间的房产统称为期房房

地产经纪人

6、福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件

的职工，带有福利性的房屋。

7、微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单

位筹资建设，用来解决企事业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

8、房地产经纪人：是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。

9、佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益和经营收益

的结果。根据《深圳市经济特区房地产待业管理条例》规定：房地产经纪业务时，有权获取佣金。

10、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法

律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

11、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。

12、土地证：是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。根据国家有关规定，目前我国颁布的土地证书主要有三种：

1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确

定所有权。

2、集体土地使用证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土

地使用证，确认建设用地使用权。

3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土

地使用权证，确认国有土地使用权。

4、土地他项权利证明书。县级以上人民政府对批准的土地他项权利进行登记造册，核发土地他项权利证

明书，确认土地他项权利。

13、房产证：包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由

不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。作为证书之一种，房产证具有以下显著特点：

(1)房产证只能由房地产主管机关发放。

(2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一

个房产证。

(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放

共有权证。

(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内

容应与登记簿的内容相一致。

14、国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

15、房地产转让：指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为，按现时

有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让续，房地产公司不得给预购房者更

改改名。建筑与结构,建筑物的概念：广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，也包括

构筑物。狭义的建筑物是指房屋。

建筑物的分类：

（1）按使用性质，建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑

通常统称为民用建筑。

（2）按屋数，住宅分为低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层住宅（7-9层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及综合性建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑。建筑总高度超过100M的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

（3）按建筑结构，建筑一般分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。

建筑构造：

（1）基础和地基、

（2）墙体和柱、

（3）门和窗、

（4）地面、楼板和梁、

（5）楼梯、