12万达楚河汉街经营模式分析172047909
XX年武汉楚河汉街商业步行街考察报告
XX年武汉楚河汉街商业步行街考察报告篇一：商业步行街调研（光谷楚河汉街）商业步行街专题调研光谷步行街和楚河汉街调研调研成员：土木工程与建筑学院建筑102 班胡珊珊调研时间：调研项目：光谷步行街（武汉市武昌区鲁巷广场）楚河汉街（武昌区中北路上姚家岭附近）调研目的：了解步行街的整体规划布局、周围交通流线、建筑造型处理。
调研方法：实地考察、网上查阅相关资料、询问当地客服的工作人员。
．光谷步行街1.整体规划布局世界城光谷步行街总占地约41.79 万平方米，总投资近100 亿元人民币。
项目是复合了五星级酒店、高档写字楼、商业步行街区以及高档住宅“四位一体”的大型城市中心建筑群，总建筑面积约180 万平方米，其中商业近80 万平米、住宅近80 万平米，内有10000 多个沿街当铺，可同时容纳300 万人在这里逛街，是武汉当前最大的商业地产项目之一。
项目地块呈不规则长方形，中心轴线长约1800 米，平均宽度170米，全长1350米，XX年被联合国授予“世界最长步行街”称号；项目用地性质为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。
光谷步行街自西向东依次规划为现代风情街、西班牙风情街、意大利风情街、法式风情街和北欧风情街。
大风情街广场，自东向西，从欧州文化的标志凯旋门开始，依次是莱茵广场、杜塞尔多夫广场，至罗马凯撒广场，朱丽叶婚庆广场、蒙提拿破仑广场、柏林广场、毕加索广场、西班牙广场、斗广场，下沉广场。
2.周围交通流线世界城•光谷步行街位于湖北省武汉市武昌光谷广场，沿旧关山路一直延伸到关山一路，是湖北省武汉市中部崛起的最重要的城市配套建设项目，是武汉市“一市两心”城市发展的旗舰型项目以及带动武昌核心商业圈东移的标志性项目，建成以后，世界城将成为武汉市购物中心，节庆中心和时尚中心。
光谷步行街西北连接鲁巷广场、珞瑜路、民院路；东南接通雄楚大道、关山一路等多条城市主干道，数十条公交线从门口穿行。
轨道交通二号线的终点站就在光谷广场。
楚河汉街案例分析
拥有1700 个座位的8 厅影院美嘉欢乐影城 南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台 拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区
三里屯
工人体育场北路
北区：
逾60 部电梯及自动扶梯 下沉式花园及车辆和直达的露天庭院
北京三里屯—南区
南区以青春动感时尚为主，建筑面积9.06万平方米，拥有11 幢建筑，平面布局形式为分散式，每座建筑都有 自己的个 性，自成一派，但在颜色上又有 机的结合在一起形成有机 的整体，并环绕 着中心广场。
国际时尚这一街区主要业态为服饰零售，且基本上为 国际知名时尚品牌，档次较高 餐饮为颇受小资群体喜爱的较高消费业态，与此街区 零售业态吸所引客群档次一致
品味生活这一街区，以餐饮、零售业态为主，比例约 为1：1 餐饮中有一半为简餐快销食品 零售业态以珠宝首饰、服饰为主，品牌属中高档次
北京三里屯
位于朝阳区西部。东起三里屯路，西至新东路，北邻无轨电车二厂，南抵工人体育场北路。 北京三里屯village是集购物、休闲、艺术、娱乐为一体的人文风尚汇。 功能：购物、休闲、艺术、娱乐。
中海翡翠 湖岸别墅
西郊古北 国际别墅
恒联名人 世家别墅
嘉松中路
欢乐谷 佘山森林公园
青浦奥特莱斯
广场占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米 目前广场A区拥有30多个商铺，主要经营国际大牌的折扣商品；B区和C区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以 及国内著名品牌；广场内设有餐饮休闲区。
穿插其中，传统与现代和谐统一。
武汉楚河汉街业态
8%
6% 32%
餐饮 服饰 百货 珠宝饰品 其他 娱乐生活
8%
12% 5% 35%
9%
零售 其他 餐饮
万达地产运作模式研究
万达地产运作模式研究近年来万D的成功引得无数人研究模仿，有关万D模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万D，江汉路万D、菱角湖万D、经开万D、积玉桥万D、楚河汉街，未来预计要开10个万D），二三四代万D均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万D本人亦曾造访多次，对于万D的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万D的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万D说到第一代万D，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万D大力扩张的时期，万D计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万D购买了9座万D广场分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万D正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万D集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万D广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万D广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万D抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万D的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万D，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万D影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。
楚河汉街调研报告
招商部 2014.1.20
地理位置
• 武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉 市的几何中心。项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投 资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游 、商业、商务、居住功能的 世界级文化旅游项目。项目整体规划由万达商业规划院牵头，联合国内外各行业顶尖 设计公司参与完成设计。武汉中央文化区的规划设计定位是“中国第一，世界一流， 业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。武汉中央文化区一期楚河汉街是整个项 目的重要内容，也是武汉市大东湖生态水网构建工程的启动工程、纪念辛亥革命100周
•
最具建筑特色
汉街是中国最具建筑特色的城市商业步行街，主体采用民国建筑风格，红灰相间的清 水砖墙、精致的砖砌线脚、乌漆大门、铜制门环、石库门头、青砖小道、老旧的木漆 窗户，置身其中，仿佛时光倒流。同时，汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑 穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的完美融合。
——时尚流行品牌最全
多种业态，集合200多个国内外一流商家。汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素
的现代建筑和欧式建筑穿插其中，传统与现代和谐统
• A区是"品味生活"，最引人注目的
是蜡像馆。虽然还未正式开馆，但
是为啦抢先于市民接触从上海空运 了三个名人蜡像成龙、刘翔、妮可
基德曼，提前来暖场”此时，市民
可以免费进场与偶像合影不过，考 虑到场地限制。每次只让十位市民
进场
建筑与外立面
汉街特色
• 中国最长
汉街因楚河而生，沿南岸而建，总长1.5公里，是目前中国最长的城市商业步行街,(也 是世界最长的商业步行街）。 • 最具文化品位 汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化为核心，突出文化特色，引进大量文化 品牌，其中包括一批世界级文化项目，如世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内电影 文化主题公园等，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街。
武汉万达楚河汉街商业街区案例研究
武昌
环线
一环内
57.77万㎡
总建筑面积 253.1万㎡
28万㎡
万达广场 15万㎡
45万㎡
电影文化公园 8万㎡
155万㎡
汉秀剧场 2.5万㎡
18万㎡
容积率
武汉万达东湖置业有限公司
高尚居住：155万㎡
商务办公：44.3万㎡ 【已推10.5万㎡、均价18000元/
㎡】
启动区
商业娱乐：33万㎡
【已开业汉街面积18万㎡，全部持有】
聚仁·商业案例库
楚河汉街（万达中央商业街）
此报告仅供客户内部使用，版权归新聚仁机构（中国）所有，未经新聚仁机构书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
此报告仅供客户内部使用，版权归新聚仁机构（中国）所有，未经新聚仁机构书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
此报告仅供客户内部使用，版权归新聚仁机构（中国）所有，未经新聚仁机构书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
电影文化主题公园
建筑创意取自楚汉文化 精髓“编钟”。总座位 数达到3500 座。共设 有25 个影厅，囊括 IMAX 巨幕厅、3D 影 院、4D 影院， 5D 影 院，飞行影院、体验影 院等。同时拥有目前国 内最大球形天幕。
目前已建至地上三层， 预计2013年6月开业
预计2014年开业
预计2014年年底开业
汉街 停车位
28万方 240个
全长 1500米 开业时间 2011-9-30
内街
J4
6月24日开盘，推出J2及J4 段58套房源，面积段1004000平米，主力面积段200 平米，当日销售58套，报价 50000-60000元/平米；开 盘销售率为100%；此次开 盘并未对外公开开盘。仅对 大客户开盘。
万达广场模式分析
万达王健林：订单商业物业与商业地产未来文章标题:订单商业物业与商业地产未来大连万达集团股份有限公司董事长兼总裁王健林 2004年12月10日15:12 焦点广州尊敬的孙雄会长、各位来宾、记者朋友:大家下午好！今天来之前我准备了一个纲要，本来想就商业地产理论上的问题进行阐述，例如商业地产的未来，空间发展趋势一些问题进行阐述。
昨天到了以后，同业界的同行聊天，他们对我讲，更希望了解万达集团这三年来，在订单地产上的得失体会。
他们很多人想做商业地产，所以今天我临时决定不用稿了，我结合万达集团三年来的商业地产的经验、体会、得失谈几点心得。
如果一定要制定题目，我就讲商业地产的六大要素，这是我一家之谈，不一定对，我说的这几点体会是对准备长期做商业地产，将商业地产作为长期发展方向，作为支柱产业的人比较有用，对于有一些人就想谋取短期利益的人不一定有用。
在介绍心得之前，我简单介绍一下大连万达的订单地产。
万达集团在全国已经有15个城市，开工建设动工的有15个中心，面积达到220万平方米，拆迁和报建的有5个，总面积近300万平方米。
我们有一个目标，是在2010年确保开业40个，力争做到50个购物中心，总面积达到600万平方米，营业收入达到40亿，在2006年可以实现20个开业，15个动工。
订单地产主要有四点：万达集团和15家主要的零售企业其中有12家是跨国零售企业，八家是世界500强企业，签订了战略合作协议。
大家一起在中国共同发展购物中心，重要的四点：第一是共同选址。
现在已经取消了地域行业限制，跨国公司想去哪里都可以，以前想去哪里发展要提前申请。
一、先讨论后再寻找地，提供地给零售商，大家对这一点进行确认，有的零售商感兴趣就去，不感兴趣不就去，我们有时间的限制，所以就是共同选址。
二、制定初步的方案，方案制定后，根据零售商的意见，比如说这个城市大一点，人口多一点，有的要求的铺多一点，有的要求在前面，有的要求在后面。
每一个零售企业都有一个技术部门与我们进行洽谈，大家研究如何做交通、商铺，这些确定后，发文字函，之后才进行技术对接。
《某商业地产武汉中央文化旅游区楚河汉街项目分析报告》(91页)PPT课件
●开创国内文化旅游新标杆
●大幅提升企业形象
●开创业内多项神话 1、2011年10.1黄金周200万人流 2、总工期8个月 3、招商至开街135天 4、从破土到万达的新起点
设计标准化管1理2 部
2第 部分创新—规划的突破
一、经济技术指标 二、招商规划的突破 三、总体规划的完善
万达武汉中央文化旅游区 楚河汉街项目分析报告
设计标准化管理部 2013年6月2日
1
第1部分 使命—汉街的定位 第2部分 创新—规划的突破 第3部分 精彩—风格的演绎 第4部分 成就—地位的奠定
设计标准化管理2 部
1第 部分使命—汉街的定位
设计标准化管理3 部
1 使命 第 部分
一、规划定位
中国第一 世界一流 业内朝拜之地
J3
设计标准化管5理0 部
J3
设计标准化管5理1 部
J4
■ 民国+现代
J4地块（民国风格占比40%）
设计标准化管5理2 部
J4
设计标准化管5理3 部
J4
设计标准化管5理4 部
J4
设计标准化管5理5 部
J4
设计标准化管5理6 部
小结
楚河汉街—— 现代版清明上河图
设计标准化管5理7 部
4第 部分成就—地位的奠定
■ 万达总体规划
设计标准化管1理7 部
2 创新 第 部分
二、招商规划的突破
■ 万达总体规划
设计标准化管1理8 部
2 创新 第 部分
二、招商规划的突破
■ 万达总体规划
1. 优化交通组织 ■ 水路连通—楚河可行船
设计标准化管1理9 部
2 创新 第 部分
二、招商规划的突破
武汉楚河汉街商业综合体、深圳万象城商业综合体、杭州万象城商业综合体案例分析标准版资料
以 杭州造万象5艘城为豪核华心，、集低商贸噪、音金融、、零信息排、放文化的及环办公保于游一体船的，大型都市标志性建筑群.
2公里，水面宽度40-70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米，连通东湖和沙湖，市民及游客或临水休闲，或泛舟河上，一览“两岸
灯火阑珊用、于楼光东树湖影璀、璨沙”的湖美、景。楚河之间水上旅游观光。
“汉街”是万达集团投资600亿倾力打造的“武汉中 央文化旅游区”的重要商业组成部分，建成后将是中 国最长的水岸商业街区。整条汉街将囊括商业、美食、 休闲、娱乐等多种业态，集合200多个国内外一流商家， 其中的汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的 现代建筑和欧式建筑穿插其中。另外，位于汉街中部 的万达广场将汇聚众多国内外时尚品牌，规划建设一 个4万平方米的国际名品百货店，汇聚全球顶级奢侈品 牌。“汉街”为沿楚河布局的亲水步行街，其建筑风筑特色，融入荆楚文化各种元素。“汉街” 位于“楚河”南岸，总长近1500米，总建筑面积18万 平方米。这是一条融入商业、文化、娱乐元素的滨水 美丽商业街区。汉街功能包括商业、美食、休闲、娱 乐多种业态，汇聚近300个国内外一流商家。
武汉 ·楚河汉街
“楚河汉街”是大连万达集团投资600个亿巨资 建造的“武汉中央文化区”，是万达集团目前投资额 最大的世界级文化旅游项目，也是辛亥革命百年献 礼之作。楚河汉街位于武汉市武昌区东湖与沙湖连 通之间，规划面积约1.8平方公里，将按照文化、 旅游、商业、商务、居住五大功能规划设计，沿楚 河、汉街布局建设“汉秀”剧场、电影文化主题公园、 万达电影城、名人广场、大众戏台、5个星级酒店、 商业步行街、万达广场、超高层甲级写字楼等。汉 街于2021年9月30日开业，2021年文化旅游项目全 部建成。该项目将按照“中国第一、世界一流”的目 标定位，建成以文化为核心，兼具旅游、商业、商 务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2.1 规划起点高——做航母，而不是一个项目
➢ 武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。 ➢ 项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，
号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、 兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。
象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会
9/共27
10/共27
客户
运营
土地
产品
发现东沙模式
3.1 土地选择——地段+规模+符合城市发展方向
➢内环核心 ➢快速通道 ➢地铁出口
➢旧改城区 ➢两湖连通工程 ➢武昌总部商务区
11/共27
汉街2011
3.2 产品组合—— 15-20% 带动 80-85% 产品组合 = 城市名片+万达广场+酒店 + 金街+写字楼+住宅
高尚居住区 游艇码头
高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼
宣传项目总建面 340万 摘牌土地总建面 260万
持有公建：39万 =汉街8万+酒店9万+酒楼5 万+剧院2万+万达广场15 万
销售公建：70万 =9栋写字楼46万+汉街4万 +金街5万+住宅底商13万+ 写字楼底商2万
万达广场全国旗舰店
汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店
个性潮流区
国际时尚区
品味生活区
入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书 入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时
城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、 力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、
苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、 宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、
黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、
PLORY、H&M、ONLY、
开发速度 ——借助原有标准化工期模块表，注重产品合力
10年8月
10年12月
11年6月
11年10月 12年2月
4个月 开工
-12.5亿（保证金）
6个月
11年8月
街铺上市/住宅开 工8个
写字楼上市月/酒店开工
10个月
汉街开业
14个月
住宅部分上市/万达广场开
工
24个月
写字楼/住宅交付，酒店开业，万达广场开业
ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、
Jack&Jones、PRICH、NIKE、
LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+ LAVAZZA
入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、 周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯 琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联 通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良 品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红 茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方
宣传总规模 340万 摘牌总建面 260万
文化旅游：20万 商业：24万 酒店：16万 写字楼：45万 住宅：155万 配套：3万 其他：77万（地下部分）
7/共27
2.2联合政府做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通
8/共27
2.3先做名片——迎合政府与客户，改变土地属性
➢ 开工到开业仅8个月 ➢ 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形
13年12月
14/共27
3.5 东沙模式的借力与效果 周转与回报 ——依托生意模式，更大力度利用杠杆
自有价值：城市名片塑造能力 带来效益：两湖连通工程地产集团投入
城市界面 改变
自有价值：商业酒店招商能力 带来效益：现金流产品预售条件提前
项目资金 自平衡
住宅：155万
市政配套：76万 教育2万+电影公园8万及 其他66万
12/共27
3.3 产品组合拉动客户量与质
三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性——占比15-20%
+
+
城市名片 汉街+剧院+电影公园+楚河+游艇码头
世界级文化旅游目的地 改造城市形象，带来经济发展机会
万达商用 万达广场+威斯汀+君悦+皇冠假日
3/共27
1.3运用文化元素，接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图
由执导过澳门《水舞间》的弗兰克·德贡等三大顶级艺术 大师联手打造的秀场
屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北 历史文化名人，提高楚汉文化的影响力
楚河上的游船带游客阅读楚汉文化
以楚文化为元素的汉街大戏台
以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影 院及室内过山车
2/共27页
1.21.5公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力
• 十大国际潮牌引领 • 集成度超越西单大悦城,国内第一 • GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武
汉首开
• 香港名店进驻 • 翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆， • 不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店；
• 121户知名商家云集
➢开业典礼上
•省长王国生： “该工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸 福指数、增强武汉核心竞争力…。” •市委书记阮成发： “该工程…构造了城市的新中心，…让楚河汉街走向世界，让武汉成为世 界旅游目的地。” •万达集团王健林： “汉街是空前的，更是绝后的。”
5/共27
解读万达东沙项目
武汉总部商务区 提升区域档次和客群
三条产品线充分溢价，提供现金流和利润——占比80-85%
13/共27
产品 商业 写字楼 住宅
面积（万方） 20 45 155
均价（万元/㎡） 4-5 1.8 1.7-2
周围价格（万元/㎡） 2-2.5 1.2 1.3-1.5
品牌价值 100% 50% 20%
3.4 运营的高速度严考核
品牌
万达带来的新冲击
2011年10月
2011年9月30日9：18Am 楚河连通东沙，汉街开业
1/共27
1.19.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业
• 细雨濛濛,人流如织。
开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人） ，长假过后仍保持7-8万人/天。
➢“道听途说”——据公司设计部同事C小姐转述： 行人甲：这里很漂亮，谁做的？万科吗？ 行人乙：万科可做不来，这是万达的。
4/共27
1.4省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观
• 辛亥纪念活动路线上，万达独占2/5（市政府出发-经张之洞 公园-首义广场-汉街参观-威斯汀酒店用餐） • 连续3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持续 在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导干 部，最大干部参观团人数达80人