2016年武汉楚河汉街调研报告_项目规划业态分析

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楚河汉街案例分析

南区：
拥有1700 个座位的8 厅影院美嘉欢乐影城南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区
三里屯
工人体育场北路
北区：
逾60 部电梯及自动扶梯下沉式花园及车辆和直达的露天庭院
北京三里屯—南区
南区以青春动感时尚为主，建筑面积9.06万平方米，拥有11 幢建筑，平面布局形式为分散式，每座建筑都有自己的个性，自成一派，但在颜色上又有机的结合在一起形成有机的整体，并环绕着中心广场。
国际时尚这一街区主要业态为服饰零售，且基本上为国际知名时尚品牌，档次较高餐饮为颇受小资群体喜爱的较高消费业态，与此街区零售业态吸所引客群档次一致
品味生活这一街区，以餐饮、零售业态为主，比例约为1：1 餐饮中有一半为简餐快销食品零售业态以珠宝首饰、服饰为主，品牌属中高档次
北京三里屯
位于朝阳区西部。东起三里屯路，西至新东路，北邻无轨电车二厂，南抵工人体育场北路。北京三里屯village是集购物、休闲、艺术、娱乐为一体的人文风尚汇。功能：购物、休闲、艺术、娱乐。
中海翡翠湖岸别墅
西郊古北国际别墅
恒联名人世家别墅
嘉松中路
欢乐谷佘山森林公园
青浦奥特莱斯
广场占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米目前广场A区拥有30多个商铺，主要经营国际大牌的折扣商品；B区和C区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌；广场内设有餐饮休闲区。
穿插其中，传统与现代和谐统一。
武汉楚河汉街业态
8%
6% 32%
餐饮服饰百货珠宝饰品其他娱乐生活
8%
12% 5% 35%
9%
零售其他餐饮

旧城改造与城市更新案例—武汉楚河汉街

旧城改造与城市更新案例—武汉楚河汉街
一鸿城市改造研究中心旧城改造与城市更新观点：
旧城改造与城市更新交替是永恒不变的话题。

旧城改造中有很多人担心，会对历史文化造成恶劣影响。

其实，只要选择正确的改造单位和改造方法，对旧城改造进行合理规划和设计，将旧城改造与传统文化相融合，共同为城市发展做贡献。

旧城改造与城市更新案例：
武汉的楚河汉街是位于武汉市的核心地段，楚河汉街斥资500亿元，总建筑面积340万平方米。

其中楚河是在原有的生态景观和历史建筑的基础上，对其进行旧城改造，改造后的滨河地带绿树成荫，一年四季景色不断，吸引了大批游客和市民休憩散步。

汉街将则是将现代化的时尚元素融合在现代建筑和欧式建筑中，将传统和现代化的景观相融合。

武汉的楚河汉街是武汉的历史文化积淀的地方，更是现代文明和传统文化交相辉映的场所。

是旧城改造与传统文化和谐相处，共同发展的最好证明。

武汉万达楚河汉街商业街区案例研究2012年

开盘销售率为69%；
均价16000元/平米，
开盘销售率为88%；
户型写字楼写字楼写字楼写字楼
面积 126-132 144-149 213-225 236-249 合计
推出套数 136 68 68 68 340
推盘比例 40% 20% 20% 20% 100%
内部销控 63 32 29 33 157
区位属性：位于中北路商务区，是“东湖、沙湖联通工
程”的核心启动项目。
住宅面积酒店开发商
主要功能：购物、休闲、餐饮、娱乐、居住、办公。
武汉万达东湖置业有限公司
高尚居住：155万㎡
滨湖休闲：2.6万㎡商务办公：44.3万㎡【已推10.5万㎡、均价18000元/ ㎡】
启动区
商业娱乐：33万㎡【已开业汉街面积18万㎡，全部持有】
成功点分析
控制核心商业界面
借鉴：汉街大部分核心界面的商业都为持有经营型，只有少部分靠近住宅区的商业散售，这样可以很好的控制业态，又可以实现现金回笼；另外汉街的店招标识系统也均纳入了立面景观设计，为商业街的风情感添色不少；
对主力店的店招有严格的控制，确保商业形象不杂乱与风情的有效展示；风情商业展示新方法：橱窗背投视频
聚仁·商业案例库
楚河汉街（万达中央商业街）
此报告仅供客户内部使用，版权归新聚仁机构（中国）所有，未经新聚仁机构书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
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项目管理-中国湖北武汉中央文化区汉街项目解读推介_33页_万达

WUHAN CENTRAL CULTURE DISTRICTHAN STREET PROJECT PROMOTION《清明上河图》：世界最早水岸商业盛景中国古代商业繁荣高峰■ 北宋画家张择端不朽画作《清明上河图》，再现了1000年前北宋首都汴京古老商业的繁华盛景。

■ 汴京为当时中国水路交通中心，世界著名的商业中心。

■ 画作再现货栈、客栈、酒楼、医馆及各种零售业的组合……北宋丰富多彩的市井生活令人神往。

中国 . 汉街：现代版清明上河图中国现代商业巅峰之作■ 中国未来十年商业史上不可复制之作 ■ 世界级的规划、世界级的品牌、世界级的作品■ 中国商业地产航母万达集团投资500亿专门打造一个项目PART.1中国武汉●世界瞩目PART.1中国：全球经济增长最快的国家■ 2010年成为世界第二大经济体：2010年经济总量超过日本。

对世界经济增长的贡献超过25%。

■ 全球消费力最旺盛的国家：2010年中国奢侈品消费额达120亿美元，成为全球最第二大奢侈品消费国。

PART.1武汉： 4小时经济圈驱动中国■ 中国特大交通枢纽型城市，未来中国经济第一线：武汉地处中国版图最中心，形成全国高铁网，至北京、上海均为4小时；武汉架起世界性空中走廊，国际、国内航线达160余条，通达国内外60多个城市。

4小时经济圈覆盖全中国75％的人口和80％的GDP产值■ 武汉是中国发展最快的城市、中国商业消费尖端城市，GDP万亿元城市；910万人口，600多万流动人口，消费力旺盛，商业发达闻名全国；经济总量在中国15个副省级城市中排名前五，武汉发展再次跃升为国家级战略。

■ 未来世界最大城市之一：世界500强争相落户各国纷设总领事馆。

武汉·东湖 :王者之湖商赢天下■ 东湖:湖北的中南海，毛泽东主席除中南海外，工作生活时间最长的地方。

■ 中国最大的城中湖，国家级5A 城市中央风景区，世界自然风光名胜。

■ 东湖地处的武昌区是武汉城市的地理几何核心，城市休闲中心；是湖北省委、省政府机关所在地，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，云集党政机关、金融机构、教育医疗等优势资源，接驳城市轨道、高架路网。

武汉楚河汉界

基本简介武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，夜景地理位置相当于武汉市的几何中心。

项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。

项目整体规划由万达商业规划院牵头，联合国内外各行业顶尖设计公司参与完成设计。

武汉中央文化区一期楚河汉街是整个项目的重要内容，也是武汉市大东湖生态水网构建工程的启动工程、纪念辛亥革命100周年的核心项目。

2011年9月30日，楚河汉街开业，项目总建筑面积21万平方米，从开工到开业仅用8个月时间，建设速度创造业内纪录，而且建筑品质、招商品牌全国领先，受到湖北省、武汉市各级领导高度赞扬，获得社会各界广泛认可，在全国产生轰动效应。

楚河汉街开业后，国庆假期吸引客流超过200楚河汉街夜景万人，成为全国假期人流排名前三的热点区域。

楚河汉街绘就现代“清明上河图”。

楚河汉街不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，经济社会综合效应十分显著。

“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，是文化区的灵魂。

楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。

水面宽度40至70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米。

滨河景观带绿树成荫、步移景换，为武汉市民提供优美的休闲场所。

万达集团重金打造五艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于武汉东湖、沙湖、楚河的水上旅游观光。

汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，传统与现代和谐统一。

针对武汉市楚河汉街的规划设计研究

针对武汉市楚河汉街的规划设计研究作者：宋勇来源：《科技与创新》2016年第11期摘要：楚河汉街又称“汉街”，是武汉市中央文化区一期项目的重要内容，其建设目的在于打造城市历史文化和生态景观相结合的综合工程。

楚河汉街以8个月完工的高建设效率和全国领先的建筑品质及招商品牌获得了社会各界的广泛认可，并成为极具人气的商业文化步行街，但在后期发展中也暴露出规划建设和定位上的不足。

针对楚河汉街的规划设计进行了研究、分析，试图发现其中的问题，希望能对其他商业街的规划建设有所帮助。

关键词：楚河汉街；商业文化街；规划设计；景观设计中图分类号：TU984.2 文献标识码：A DOI：10.15913/ki.kjycx.2016.11.036文章编号：2095-6835（2016）11-0036-02商业街是当下城市中常见的商业活动组织形式，它不仅能满足城市生活的需求，还能促进区域经济的发展，而通过将地域文化特色与商业相结合形成的商业文化街更具有吸引力。

在进行商业文化街的规划设计时，要充分考虑人口、经济等方面的状况，同时把控好商业与文化之间的关系，合理的定位是商业文化街成功的必要条件。

1 楚河汉街概况1.1 楚河汉街的背景项目楚河汉街是武汉中央文化区一期项目的重要部分，是大项目中的小核心部分。

武汉中央文化区是由万达集团打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务和居住功能的世界级文化旅游项目。

该项目的规划设计定位是将其建设成“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，打造世界文化新品牌。

项目规划包括楚河汉街、万达广场、汉秀剧场、电影乐园、星级酒店、高级写字楼和高档住宅楼群。

楚河汉街作为其中的重要部分，是整个项目的文化内涵所在。

1.2 研究楚河汉街的角度建成之初，楚河汉街就赢得了广泛的关注和旺盛的人气，而人们也习惯仅从独立商业文化街的角度去审视其规划设计和定位。

但实际上，楚河汉街作为商业集团投资项目的一部分，其规划及定位必然服从整体利益。

武汉商业项目考察报告

万Fra bibliotek第二代产品：组合店
万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在 15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积 80％以上。盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。案例：成都财富中心、王府井、伊藤洋华堂等纯商业购物中心
万达第三代产品：综合体
城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体 40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。案例：万达广场、龙湖天街系列、华润万象城系列等城市综合体
由于总体用地较大，设计中不得不用多条内街来使得商业能够划分为小铺面，设置了一个尺度较大的中庭作为这个综合体的中心，并有其他的一些小中庭。总体而言，商业效果和人气一般。这个项目对我们的可借鉴性较小。
项目概况
在光谷步行街内部还有一个已经建成的西班牙风情街，后期还有德式风情街和法式风情街（在建）。这是一个纯室外的商业步行街，商业布局采用内廊和外廊相结合的形式，形成多变的商业街道空间。商业街区通过三个广场串联其整个商业街区。
古典与现代的结合
建筑细部
总体而言，除了建筑外立面的线条外，建筑的细部不多，且重复率较高，如欧式门头、砖砌的凹凸线条等。
砖砌的凹凸线条
精致的入口
精致的入口
精致的入口
商业模式：商业布局考虑为独栋式，采用整租整售的形式，即建筑一至顶层为一个商户。这样避免了二层三层的室外走廊的出现，建筑立面更为干净，且利于建筑风格的营造。街道尺度：建筑高度多为2-3层，局部为45层。街道尺度约在1:1—1:2之间，这样就提供了较为宽阔的街道尺度，餐饮可以自由的摆放外摆区桌椅。

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。

本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。

长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。

2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。

澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。

麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。

2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。

与麦格理达成协议，并借此套现31亿。

在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。

上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。

现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。

不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。

项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。

所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。

单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。

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楚河汉街调研报告
郑州富田商业管理有限公司-招商中心制
目录
一、项目概况二、项目规划三、业态分析四、总结借鉴
项目概况
外部规划
区位交通
项目位于武汉武昌区，东湖和沙湖之间
东起水果湖边东湖路西至沙湖边烟霞路
北临连通东湖和沙湖的楚河城市主干道：中北路，二环线
城市次干道：沙湖大道、楚汉路、白鹭街、公正路公交系统：周家大湾站，白鹭街站，高王村站，东湖路楚河汉街站，共计26条公交线路轨道交通：地铁四号线-楚河汉街站地铁二号线-洪山广场站
A区：品味生活（共48个品牌）代表品牌有体验服务：薇拉摄影、椰岛造型（5）黄金珠宝：周大福、周生生、浪琴、 I do、通灵、Bloves（6）甜品饮品：星巴克、许留山、满记、仟吉、歌帝梵（8）体验零售：无印良品、悦诗风吟、莎莎（13）餐饮：稻香、翠华、红鼎豆捞、秀玉、俏立方、百艳青花、西提厚牛排、必胜客、肯德基、麦当劳（16）
C区：个性潮流（共47个品牌）代表品牌有潮流服饰：GXG、卡宾、ME city、 Cache（4）体验零售：屈臣氏、孩子王（9）甜品：仟吉（4）配套：工商银行（5）特色餐饮：蓉李记、陶乡精致料理、青花元年、老街烧烤（14）酒吧：A+（4）地方小吃：周黑鸭、老汉口牛肉粉（7）
B区：国际时尚（共54个品牌）代表品牌有快时尚：M&S、C&A、 PILL&BEAR、UNIQLO、ZARA、 GAP、UR、SPAO、 H&M 、 BERSHKA（10）潮流服饰：Only、杰克琼斯、太平鸟、Dazzle、欧时力、5+（12）体验零售：爱来魔像艺术馆、丝芙兰（18）运动集合店：阿迪、耐克、NB（3）甜品饮品：星巴克、DQ、Lady7、哈根达斯（11）
业态布局
品牌数量
楚河汉街合计共149个品牌，其中C区47个，
B区54个，A区48个。
32.5% 36% 31.5%
C区
B区
A区
业种数量
40.3% 59.7%
零售餐饮
餐饮品牌共60个，占比为40.3%。主要集中在街区两侧的C区和A区，带动了零售业态客流的串连性。
业态布局
亮点集合
商业街两旁布置休闲区域，以座椅和欧式花坛。同时，两边复古路灯的设置。给人温馨感觉。
LAVAZA、Jamica blue、辉哥火锅、黄记煌、文华书城、KARTEL
功能分区
项目规划
项目定位
“楚河汉街”是大连万达集团投资600个亿巨资建造的“武汉中央文化区”，是万达集团目前投资额最大的世界级文化旅游项目，也是辛亥革命百年献礼之作。楚河汉街位于武汉市武昌区东湖与沙湖连通之间，规划面积约1.8平方公里，将按照文化、旅游、商业、商务、居住五大功能规划设计，沿楚河、汉街布局建设“汉秀”剧场、电影文化主题公园、万达电影城、名人广场、大众戏台、 5个星级酒店、商业步行街、万达广场、超高层甲级写字楼等。汉街于2011年9月30日开业，2013年文化旅游项目全部建成。该项目将按照“中国第一、世界一流”的目标定位，建成以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。
亮点集合
1、新进品牌有具有互联网思维，文艺范的海马体照相馆，后期对年轻顾客群体具有吸引。 2、与饮品商家合作，划出广告区域，提升收益的同时，也吸引顾客的停留时间。
总结借鉴
总结
学习：项目利用“楚河汉街”的城市旅游文化，将商业与地域特色文化很好的嫁接。业态组合创
新，植入很多体验业态（蜡像馆、画廊、琴社等），更烘托项目的文化内涵。无论在产品组合上，还是街区细节处理上，都有很多值得我们学习借鉴的地方。不足： 1、从规划上看，商业街较长，1.5 公里长的汉街动线单一，无转折点，且除少数节点外，无供人休憩的座椅。 2、另外，停车场入口不明显，周边车辆停放较乱，从外围区看显得街区周边交通较混乱。
外立面设计以明国风情为主题，
体采用民国建筑风格，红灰相间的清水砖墙、精致的砖砌线脚、石库门头、青砖小道、旧式玻璃窗户
景观设计与民俗文化主题相结合，将历史文化
与时尚商业相结合，营造出各色的休闲体验空间和轻松愉快的购物空间。
内部规划
一字动线
建筑布局总体呈“一”字形，以名人广场为节点，通过风格各异的商业步行街连接而成，起于屈原广场，终于太极广场，广场与广场之间通过不同建筑风格及剧场、电影院、蜡像馆等不同经营业态的商业街连贯而成，风格的不同、业态的差异，给人一种持续新鲜的感觉。
谢谢
3、除个别快时尚品牌外，将多层充分利用，大部分品牌只是一楼开店，二三层空置。
借鉴
项目导视系统采用古代中式与现代时尚相结合，同时考采用侧招，从街区一眼望过去，各品牌侧招清晰可见各具特色，且与街区整体格调品牌主招牌风格相映照，搭配合理，并不显杂乱。
借鉴
以红蓝色调为主的复古风圆形雨棚，搭配红灰相间的清水砖墙，为整个建筑加入了色彩点缀。
项目简介
开发商项目地址开业时间商业面积街道长度业态组合消费客群武汉万达东湖置业有限公司武昌区中北路东湖和沙湖之间 2011年9月 210,000平方米 1.5公里餐饮、服装、生活配套、休闲娱乐、文化游客、周边居民、年轻时尚人群
主力租户
IKE、MORGAN、DAZZ LE、无印良品、C&A、优衣库、星巴克、哈根达斯、麦当劳、翠华茶餐厅、
一字动线的设计，在各个区域分阶段设置扶梯，直通主道，增强顾客可达性，同时在正中央处，设立LED大屏，对商场品牌推广宣传作用。另外推广手段有在不同业态连接处设置道旗等。
内装设计内装设计：跨区域相接处，打造星空主题，渲染出现代气息的自然活力，给人们带来新奇的视觉体验。
标示设计
业态分析
业态分析