万科城项目工程总结(part 1)

及时支付资金+厂家考察——施工进度问题。
探讨：限定型材品牌问题
铝合金门窗型大，大部分为拱形 窗，需另行开窗 铝合金门窗、涂料等影响外立面施工的关键分项 工程滞后，将导致工程进度、质量和成本等项目 一系列管理问题
■案例三：结构反梁问题
案例描述：
设计院套用项目部组织进行防渗漏节点研 讨做法，将出露台的结构梁设计为上反450 高，安装铝合金门窗后需设臵三个台阶踏 步。
造城实录
• About Dream town
-----王卫锋
• 设计管理篇
• 进度管理篇
------陆术东
-----陆术东
• 设备专业篇
-----宋建立
• 质量管理篇
-----陶程才
• 园建专业篇
• 市政配套篇 • 领导发言
-----张世铭
-----舒建平
• 设计管理篇
------陆术东
一、About
究竟什么是西班牙？
• 摸索出来的效果 • 模仿的世界 • 名词解释：拱、坡屋面、陶瓦、线 条、铁艺、质感涂料、实墙、艳丽 色彩、三色砖……
考验工程人员的建筑学知识
二、西班牙想说爱你不容易
——2.2 设计管理和图纸问题
■ 图纸设计周期： 设计周期: ●03年8月~04年3月，有效时间6.5个月，包括从概念设计到地一版本施工图纸。
1 2 3 4 5 6 外立面分色图纸未能按时确定，造成 铝合金门窗设计延误 栏杆安装后设计后，设计方案变更 人工湖方案变化不定 外墙按照加气砼砌块设计，后改成红 砖 成品线条无节点做法，需重新设计 C3楼建筑调整引起结构变化
对项目影响分析
延误工期25天 增加成本10万，延误工 期12天 延误工期7天 延误工期7天，增加结 构风险 延误工期10天，影响外 架拆除 延误工期7天,补偿15万.
■户型样板
提前做好实物样板，邀请公司领导现场走访样板； 设计人员每阶段现场巡查—最小代价变更。
二、西班牙想说爱你不容易
—设计问题案例分析 ■案例一：平地洋房增加地下室 问题描述：
万科城一期平地洋房首层和二层均带地下储蓄室，在2004年7月下旬，项目部邀请公司和 领导来现场指导工作，发现在平地洋房地下架空层有较大的可利用空间，为了给客户提供 更多的可使用面积和增加更多的附加值，公司决定增加地下室面积，此时地下储藏室 施工完毕，离开盘时间仅有2个月时间。 ● 在增加地下室改造工程施工过程中，公司领导再次提出增加卫生间，而这个问题是项 目部多次提出并再三确定不需设臵卫生间。 ● 增加地下室结构板，存在的问题很多，风险较大而且无法根本消除：工期、技术可行 性、结构安全度降低风险等 ，项目部坚持专业观点来分析和解决技术问题。
●
解决过程：
技术可行性专题讨论： 防渗漏问题：项目经理部组织深大设计院、万创公司进行了技术可行性专题讨论，会议认 为：增加地下室底板如采取建筑构造底板，存在严重渗漏隐患，防渗漏技术处理困难，因 此增加底板需按照结构底板考虑。新旧混凝土和挡土墙与梁上端接口等节点防水处理
●
结构安全问题：原设计基础连梁仅考虑拉接作用，如果增加结构底板，此部 分基础连梁需要重新设计，对原基础进行加固；部分承台间距不满足结构强 制性规范要求，影响新、旧独立基础结构安全； 技术和施工方案确定：专家会诊（张道真）
●
设计任务书和设计输入方式适当改革—图文 并貌，做好事前控制
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重视图纸和设计版本变更管理
关注整体利益，改变本位主义：尊重万创现 有状态，协作共处, 将设计计划管理纳入工程 管理重要组成部分，尤其是关键工序定样，如 铝合金。
● ●
施工样板、材料样板建设
警惕创新产品和设计变更给项目管理带来的 风险—改变见变更就法的做法，坚持专业观点 不能忽视的设计人员选择—所谓的多道审核 关，实质最关键的是设计人员
备注
公司领导现场修改设 计不足 小高层主体结构完工 后 道路施工完毕后进行
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A3-A5部分线条凿除
C1/C4结构梁凿除与加高/A3-A5/B1B5反梁改造 小高层-1楼/1楼室内外标高的调整
影响外架拆除，增加成 本5万
工期30天，增加成本80 万 增加成本20 结构标高未能满足建 筑要求
直接与设计院沟通，加快沟通效率
定期召开设计问题现场协调例会和现场巡视——过程控制
■ 建立样板示范区：
进行材料、做法和工艺研究，加快决策 过程；委派专人进行协调、跟踪和管理
作用巨大！（事后分析，还是
晚了一些。教训）
地面做法
涂料样板
■两家设计单位协调问题
统一技术做法和构造标准； 召开联席会议。
●
砸掉结构梁、柱和楼板的设计变更要慎重！
■案例四：建筑施工图纸与报建图纸不符 案例简述：
商业街公寓2层房在预售查丈时发现面积超过销售要求，提出设计变更砸掉已施工的 屋面楼板，经优化设计后改为用砖墙封住——解决返工和渗漏隐患问题。
■案例五：合同附图审核问题 案例简述：
本项目户型（140种）和设计变更繁多，万创花费大量精力绘制和核对图纸，因项目 设计负责人变更，开盘后方提交合同附图，这离与业主签定买卖合同仅有三天，合同 附图审核成为重要的紧急工作。
存在问题：
设计图纸修改三版，图纸质量不高部分 诸如LOFT等变更影响较大
●
三边工程，产生大量变更和返工，致使 质量风险增加，成本增加；
●
在特殊的年代，在原图修改的图纸 用于战斗现场
■ 设计变更问题：
截止04年9月底，共收到设计变更320份 截止04年12月底，共收到设计变更460份
序号 图纸问题描述
备注
多次方案修改
多次方案修改 经公关同意采用 增加成品线条设计工 期 施工方提出高达50万 元的索赔 影响制约室外园建
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平地洋房地下室改造
工期25天，成本287万 元
序号 图纸问题描述
8 9 10 开盘区域门洞尺寸修改 小高层增加屋顶混凝土构架 B区路网的调整
对项目影响分析
影响工期15天，增加成 本10万 影响外架拆除15天增加 成本30万元 成本增加8万
面对：
全新设计风格 ●3版更新的设计图纸 ●460份设计变更 ●抽象设计图纸 ●类似设计师也会疑惑的颜色收口问题 ●商业与住宅的巨大差异 ……
●
设计也不容易，我们该怎么办 ？
无防渗漏节点做法
二、西班牙想说爱你不容易
—2.3 设计问题的对策
■事前设计输入：输入设计要求和《经验教训一览表》。 ■提前介入：项目部在设计阶段即介入和跟踪设计管理。 ■成立决策领导小组：缩短办事流程和加快决策进程（从公司层面授权，对项目 高度重视） ■集中办公： 成本、设计、项目和工程均到项目现场办公，加强信息沟通和集体决策 设计院定期到项目现场办公，每人每天150元——缓解万创人员不足
●
成本问题： 大量的植筋将对工期和成本造成较大影响，改造工程成本287万元。
工期问题： 最不利施工计划和应对措施 改造工程实施单项奖金。
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一句话总结：坚持专业观点
■案例二：铝合金专项设计和定样问题 案例描述：
■铝合金门窗特点：大、拱形，新型型材开模、节点做法 ■存在问题：
●分隔图纸和定样工作比计划延误30天，现场在“等米下锅”
图纸设计最短周期：9个月（非标）。
存在问题： ● 国外设计公司不愿或赶工效率低，满足不了本项目短平快的开发要求；
● ●
引进创新新产品，方案阶段花费时间长，施工图纸设计的周期短
分批出图，前后图纸矛盾或发现前期图纸问题，修改频繁
施工图设计过程中，各专业没有足够的时间进行核对和协调；
施工图纸质量粗糙，三边工程再度重演。。。。。。
解决过程：●邀请工来自部、客服中心、销售事务组、设计院、万创和项目部同事共同组织规模庞
大的附图核对小组；（计划失控教训） ●对其进行专题培训和交底（审核内容及注意事项等），分工明确后到现场核对。现 场上午检查的问题，设计院下午就完成图纸修改工作。（危机处理经验）
抢答：五图一型一表？ 报建图、施工图（含变更）、销售附图、合同附图、物业管理用 图、销售模型、合同装修做法表
二、西班牙想说爱你不容易
——2.1新的建筑风格带来困惑
起初我们认为：万科城就是四季花
城的升级版本，无非就是规模扩大 了，既不是复杂的山地建筑，也不 是异地突起的超高层，没有太多的 技术难题和外围协调，是否在项目 管理方面应该是得心应手呢？
– 设计周期不够 – 设计风格难以把握 – 工程防渗漏节点 – 工程工期 – 工程质量难题 – 工程成本控制 – 周边配套问题 ……
以上仅为金额超过5万元的部分设计变更，变更对项目影响仅从工期和成本两个方面进行了分析， 因此引起的质量隐患、质量成本、人力资源等管理成本和现场协调工程量成倍增加无法量化，
但设计/成本/项目经办工程师疲于奔命足以说明一切。
二、西班牙想说爱你不容易
——2.2 设计管理和图纸问题
■节点设计问题：
设计院施工图纸在立面节点做法，建筑和 结构不符； 各种构造做法、节点细部做法均未做详细 说明和图纸示意； 防渗漏节点方面存在严重的渗漏隐患；
和供方单位； 项目部同事苦于再三样板模拟施工组织和等 待确定样板后的采购协调工作；
全新的建筑风格增添项目管理风险
二、西班牙想说爱你不容易
——2.2 设计管理和图纸问题
■ 图纸版本变更：指图纸完全更换
2004年3月27日第一版，第一版图根本目 的是报建性质； 2004年5月第二版，外立面修改，门窗修 改； 2004年6月第三版，LOFT停工修改；
-----原始邮件----» » » »
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发件人: CHG03.师俐 发送时间: 2004年6月9日 12:06 收件人:CLG01.陆术东; CLG14.蒲克; CLG09.陶程才 主题: 现正在调整广场道路,学校前的道路暂时不要作