旅游地产莱州三山逸海营销策划方案初探
海岛旅游业营销策划方案
海岛旅游业营销策划方案一、背景分析随着人们生活水平的提高和旅游观念的转变，海岛旅游成为了人们出游的热门选择之一。
海岛旅游业作为旅游业中的一个重要部分，正面临着机遇和挑战。
海岛旅游业的发展需要采取有效的营销策划方案，以吸引更多的游客，提升产业竞争力。
二、目标市场分析海岛旅游的目标市场主要包括两个部分：国内游客和国际游客。
国内游客是海岛旅游的主要客源，可以通过有效营销活动吸引更多的国内游客。
国际游客则来自于各个国家和地区，需要通过针对性的市场调研和定位，开展针对性的推广活动。
三、市场调研针对目标市场，进行市场调研，了解目标客户的需求和消费习惯，为后续的营销策划提供依据。
可以通过问卷调查、实地走访、数据分析等多种方法进行市场调研。
四、定位与品牌建设根据市场调研结果，确定海岛旅游业的定位和品牌建设方向。
定位可以根据目标客户的需求和市场竞争情况来确定，可以选择豪华高端、休闲度假、亲子户外等不同的定位方式。
品牌建设包括品牌形象设计、品牌故事塑造、品牌传播等方面，通过全方位的品牌建设，树立行业口碑和美誉度。
五、产品开发根据市场的需求和定位，对海岛旅游产品进行开发。
可以推出不同类型的产品，满足不同客户的需求，如休闲度假套餐、探险活动、文化体验等。
同时，需要关注产品的创新和提升，以提高客户的满意度和忠诚度。
六、价格策略制定合理的价格策略，平衡市场需求和经营成本。
可以根据旺季和淡季的不同，制定不同的价格体系，提供优惠活动、组织团购等方式，吸引更多的客户。
七、营销渠道拓展通过多种渠道进行营销，包括线上和线下。
线上渠道包括电商平台、社交媒体、搜索引擎等，通过精准的定位和推广，吸引潜在客户。
线下渠道包括旅行社、展览会、户外活动等，可以通过合作共赢的方式，扩大海岛旅游产品的曝光度。
八、服务质量提升提升服务质量，增加客户的满意度和忠诚度。
可以通过培训员工、改善设施设备、提供定制化服务等方式，不断提升服务水平。
九、市场推广活动通过营销活动，增加品牌知名度和影响力。
三山岛旅游发展战略规划
三山岛旅游发展战略规划三山岛是中国山东省的一个著名旅游景点，位于东海的黄岛区境内。
三山岛以其独特的自然风光和悠久的历史文化而闻名于世。
为了进一步发展旅游业，需要制定一项旅游发展战略规划，以推动三山岛旅游业的可持续发展。
首先，三山岛旅游发展战略规划应该注重改善交通基础设施。
现有的交通网络需要进一步完善，包括修建新的航线和港口，以方便游客来往于三山岛和周边地区。
同时，公路和铁路运输也需要改善，以提供更加便捷的交通方式。
此外，还可以发展海上观光运输，为游客提供更加多样化的交通选择。
其次，三山岛旅游发展战略规划还应注重提升旅游服务质量。
这包括培训和提高旅游从业人员的专业素质，以提供更好的服务体验。
同时，要加强对旅游景点、旅游设施和餐饮服务等方面的管理和监督，确保游客的权益得到保护。
此外，可以发展更多的导游和旅行社，为游客提供更全面、多样化的服务。
第三，三山岛旅游发展战略规划还应注重保护和开发自然资源。
三山岛拥有丰富的自然资源，包括山脉、海洋和自然保护区等。
保护这些自然资源，防止环境污染和破坏，并规划合理的旅游线路和景点，以提供给游客更好的旅游体验。
同时，可以开发一些生态旅游项目，例如骑马、登山和野餐等，以丰富游客的旅游选择，同时又不会对环境造成太大的影响。
第四，三山岛旅游发展战略规划还应注重文化遗产的保护和传承。
三山岛有许多历史文化遗产，例如古建筑、遗址和传统习俗等。
应加强对这些文化遗产的保护和修缮工作，以保护历史文化的完整性和原貌。
与此同时，可以开发一些文化旅游项目，例如古建筑参观、传统民俗表演和手工艺品制作等，以培养游客对三山岛的文化认同感。
最后，三山岛旅游发展战略规划还应注重宣传和推广。
可以通过各种媒体渠道和旅游展会等方式，向国内外游客介绍三山岛的独特魅力和优势，提高其知名度和美誉度。
同时，可以与其他旅游景点进行合作，开展联合推广活动，以吸引更多的游客来到三山岛旅游。
总之，制定一项旅游发展战略规划是推动三山岛旅游业可持续发展的关键。
海岛旅游营销策划方案
海岛旅游营销策划方案一、引言海岛旅游是目前国内外旅游市场上的一大热门旅游项目。
随着人们收入的提高和休闲观念的改变，海岛旅游市场的潜力巨大。
为了更好地开发和推广海岛旅游资源，本文将就海岛旅游的市场现状、目标市场、市场策略、推广渠道等方面进行分析，并提出相应的营销策划方案。
二、市场现状分析1. 海岛旅游市场的发展趋势随着旅游业快速发展，海岛旅游市场呈现出快速增长的态势。
尤其是近年来，随着人们对休闲度假的需求不断增加，海岛旅游市场潜力巨大。
据统计，2020年国内外游的人数已经达到50亿人次，年均增长率超过10%。
2. 目标市场的细分根据海岛旅游的特点和需求，将目标市场分为以下几个细分市场：（1）家庭型市场：主要以家庭出游为主，关注休闲度假和亲子互动体验。
（2）青年型市场：主要以年轻人为主，注重个性化、刺激的旅游体验。
（3）情侣型市场：主要以情侣为主，关注浪漫、放松的旅游环境和氛围。
（4）中老年市场：主要以中老年人群为主，注重养生保健和疗养旅游。
三、市场策略1. 产品策略针对不同的目标市场，推出特色产品，包括家庭套餐、情侣套餐、冒险探险、海岛婚礼、疗养度假等不同的主题产品。
结合海岛特色资源，打造独特的旅游体验。
2. 定价策略根据海岛旅游目标市场的消费水平和购买能力，合理定价，并提供不同档次和价位的产品供消费者选择。
3. 促销策略（1）联合推广：与主流旅游网站、OTA 和旅行社合作，加大推广力度。
例如，与携程、去哪儿网等签订合作协议，合作举办海岛旅游主题活动，通过联合推广吸引更多游客前往海岛旅游。
（2）会员营销：建立会员制度，激励会员促销。
针对不同的目标市场，制定不同的会员福利政策，例如针对家庭市场推出儿童免费、赠送门票等优惠措施；针对青年市场推出专属折扣和特色活动等。
（3）线上推广：通过社交媒体、微博、微信公众号等平台，发布线上活动和促销信息。
通过精准的定向投放，吸引目标市场的关注和参与。
4. 分销策略（1）与旅行社合作：与国内外知名旅行社合作，开展海岛旅游产品的销售与推广。
海边运营计划方案
海边运营计划方案一、项目背景海边旅游业是一个充满活力和潜力的市场，吸引着大量游客前来休闲度假。
为了更好地开发海边旅游资源，我们拟定了以下海边运营计划方案。
二、目标1.提升海边度假区的知名度和吸引力；2.提高游客满意度和回头率；3.实现海边度假区的全年经济可持续增长。
三、策略1. 优化旅游服务•建立完善的游客服务中心，提供24小时咨询和服务；•提高服务人员的服务意识和专业素养；•拓展旅游产品，满足不同游客的需求。
2. 开展市场推广•制定多样化的营销方案，包括线上线下推广；•加强与旅行社、OTA平台的合作，拓展客源；•利用社交媒体平台进行品牌宣传和推广。
3. 提升景区设施•升级和完善海边设施，如沙滩、游泳池、水上活动设施等；•建设更多休闲娱乐设施，吸引更多游客；•加强环境保护和景区清洁工作。
4. 开展活动策划•组织丰富多彩的主题活动，吸引游客参与；•举办海滩派对、文化节庆等活动，增加景区互动性；•设立定期特色节日活动，增加游客黏性。
5. 数据分析与调整•建立数据分析系统，监测游客反馈和行为数据；•根据数据分析结果，调整经营策略和优化服务；•不断优化运营计划，提高经营效益。
四、实施方案1. 时间安排•第一阶段：优化服务和设施，准备市场推广方案，预计耗时2个月；•第二阶段：推行市场推广和活动策划，实施数据分析，预计耗时3个月；•第三阶段：根据数据分析结果调整方案，持续改进，实施周期长期。
2. 资源投入•人员：增加服务人员和活动策划人员；•资金：投入市场推广费用、设施升级费用等；•物资：提供景区运营所需的各类设备和物资。
3. 绩效评估•每月对各项指标进行绩效评估，分析数据，调整方案；•定期召开评估会议，总结经验、分享成果和改进方案；•根据评估结果调整运营计划，确保目标的完成度和效果。
五、总结海边运营计划方案旨在提升景区服务质量，提高游客满意度，增加收入，实现景区的可持续发展。
通过优化服务、加强市场推广、提升设施和举办活动等综合策略的实施，相信能够取得良好的效果并为景区带来新的发展机遇。
海边旅游景区营销方案
海边旅游景区营销方案
作为一家旅游景区，我们专注于海边旅游的吸引力和独特性，为游客提供独一无二的体验。
下面是我们的营销方案：
1. 利用社交媒体：我们将在各大社交媒体平台上建立品牌形象，并通过发布精美照片和视频来吸引用户关注。
我们还将与有影响力的旅行博主和社交媒体达人合作，邀请他们来体验我们的景区，并分享他们的体验。
2. 举办线上活动：我们将开展一系列线上活动，如摄影比赛、旅行故事征集等，吸引更多的用户参与并分享他们在我们景区的美好时光。
我们将为获胜者提供奖品，同时将他们的作品展示在我们的官方网站和社交媒体账号上。
3. 与旅行社合作：我们将与当地和国际旅行社建立合作关系，推广我们的景区。
我们将制定特殊的优惠政策，吸引旅行社将我们的景区纳入他们的旅行线路中，并提供给他们各种推广材料，如海报、折页等。
同时，我们也愿意提供特别定制的旅游行程，以满足不同旅行社和游客的需求。
4. 举办主题活动：我们将定期举办各种主题活动，如沙滩派对、音乐节、海洋保护活动等，吸引更多的游客前来参与。
我们将通过广告投放、传单派发等方式宣传活动，并邀请当地媒体和网络红人前来报道。
5. 加强口碑营销：我们将通过提供优质的服务和令人难忘的体验来努力获得游客的口碑推荐。
我们将培训员工，确保他们熟
悉景区的各项服务和设施，并能够及时回答游客的问题。
我们还将设立客户服务中心，接受游客的反馈和建议，并及时解决问题。
以上就是我们的海边旅游景区营销方案。
我们相信通过我们的努力，我们的景区将能够吸引更多的游客，并成为他们心目中的理想旅游目的地。
海岛旅游营销策划方案怎么写
海岛旅游营销策划方案怎么写一、市场背景分析海岛旅游一直以来都备受游客青睐，赏心悦目的沙滩、碧海蓝天的景色、丰富多样的海洋生物以及独特的海岛文化吸引着众多游客。
近年来，随着旅游业的快速发展，越来越多的海岛旅游目的地涌现，竞争也日益激烈。
在这样的市场环境下，如何制定一套有效的营销策划方案成为海岛旅游经营者需要思考和解决的问题。
二、目标市场分析1. 目标游客群体分析分析目标市场，了解目标游客群体的特征，可以帮助确定更准确的营销策略。
在海岛旅游中，目标游客群体通常包括以下几类：年轻人、家庭出游、蜜月旅行、亲子游、探险旅行等。
2. 目标市场容量估计通过对目标游客群体以及相关市场数据的分析预测，可以估计出目标市场的容量。
此后，需要进一步评估海岛旅游目的地自身的竞争力和潜力。
三、竞争环境分析竞争环境分析是指对于竞争对手及其市场占有率、产品特点、价格策略、渠道分销等进行调查和分析。
通过对竞争环境的分析，可以确定产品的差异化优势，制定切实可行的营销策略。
四、海岛旅游目的地优势分析在制定营销策划方案前，需要对海岛旅游目的地的独特优势进行分析。
海岛目的地的优势可能包括独特的地理位置、丰富的自然资源、独特的文化价值等等。
这将有助于制定有针对性的营销策略，提升目的地的竞争力。
五、营销目标设定根据以上的市场分析和对竞争环境、目标市场、目的地优势的考察，需要设定合理的营销目标。
一般来说，营销目标可以分为市场份额、销售额、客户满意度等几个方面。
六、营销策略确定根据营销目标的设定，制定相应的营销策略。
常见的营销策略包括市场定位策略、产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略等。
1. 市场定位策略：根据目标市场特点，确定明确的目标客户群体，进一步明确与竞争对手的定位差异。
2. 产品策略：根据目标市场需求和竞争环境，创新、改进旅游产品，提供独特的体验和服务。
例如，提供定制化旅游服务、开展特色海岛活动等。
3. 价格策略：根据目标市场和竞争环境，制定合理的价格策略，包括满足不同客户需求的不同价格层次。
城市岛居
城市岛居摘要：文章通过对案例的解读，试图探索当今国内旅游经济背景下楼盘开发模式，创作中通过充分挖掘潜在的资源价值，赋予项目一个鲜明的特色，增强楼盘的吸金力。
关键词城市岛居自然水系特色商街中图分类号：tu984 文献标识码：a 文章编号：现代城市，创造了文明，也湮没了山水，在日益繁华和喧闹的都市能拥有一块属于自己的净土，成为现代城市居民难以企及的梦想。
无论是维珍集团总裁理查德·布兰森的necker岛，还是船王奥纳西斯拥有的scorpion岛，从东方到西方“岛居”深深吸引着世界各地名流的目光，然而，对于居住在莱州三山岛的人们来说，融合浪漫与风情的岛屿生活真就遥不可及吗？地理区位莱州地处黄河三角洲，是“黄三角”区域首家省级滨海生态旅游度假区，同时又是山东半岛蓝色经济区的重要组成部分，拥有丰富的自然、地理、人文资源，具有开发旅游度假式住宅小区的优越条件。
本案位于莱州市三山岛，距离莱州湾仅2公里之遥。
该项目可规划用地13.04公顷，规划总建筑面积19.55万㎡，容积率为1.5。
基地北临滨海路，永和路，东接西二路，南邻南一路，地理位置优越，交通便利。
东侧相邻地块为莱州两个旅游度假式小区，分别是黄金海岸小区与三山逸海小区。
经济区位通过解读“莱州市三山岛区控制性详细规划”及现场勘查本项目周边情况，莱州市有意向在环莱州湾区域打造一个生态旅游观光度假区。
随着经济快速发展，人均可支配收入的大幅攀升，以及中国旅游消费观念的改变，烟台的旅游地产置业所需的经济环境已初步形成。
作为中国魅力城市，滨海的烟台以其独特的旅游资源，漫长的海岸线、舒适的生活环境和优越的自然环境，正日益成为广大房产投资者追捧的对象。
加之，一些开发商把分时度假的理念引入房地产开发，兼顾了投资者休闲度假和投资置业的需求。
成片区的旅游地产开发，吸引了越来越多国内外各地投资者的瞩目。
根据以上分析，将本项目的市场定位为：拥有较高投资价值，适宜居住度假的精品楼盘。
(跃虎传播)某海景房年度方案
6、推广策略6.1推广目标项目——强势打造三山逸海项目的高端品牌形象，将项目包装成高起点、高品质、高关注的莱州湾旅游地产代表，并配合销售节点进行多种主题推广活动，最终实现项目产品的高价热销。
品牌——通过对三山逸海项目的品牌推广活动，辅之以安联地产其他项目的衬托，树立安联地产的优良企业形象，最终形成以企业品牌促进项目销售、以项目形象带动品牌形象的良性循环，使安联地产成为能够与万科、龙湖、中海等并肩而行的国内一线地产品牌。
区域——着重宣传莱州和三山岛的区域价值，突出项目升值潜力，以此来带动三山逸海项目的销售和安联企业品牌的提升。
6.2基础推广信息6.2.1创意点——北纬37°借助北纬37°这一优势地理区位，与世界同纬度名城相联系、类比，将三山逸海项目提升到与这些名城等同的水平上来，构建出三山逸海“与世界名城比肩”的品牌形象，从而吸引目标客户并促成购买。
.类比名城城市特征类比卖点旧金山金矿、交通、海港城市，金融、贸易和文化中心丰富自然资源，交通发达塞维利亚开拓新大陆时期的繁华商城和海港，吉普赛女郎、沙场斗牛士国家开发战略，新机遇，激情澎湃西西里岛辽阔富饶，气候温暖，风景秀丽，橘林、柠檬园和橄榄树林气候宜人，环境秀美，三万亩松林波尔多皇室行宫，世界顶级红酒，韵味、积淀高贵、典雅、品味、专属雅典欧洲文明发源地，文化、哲学、科学两千年养生秘境，历史、文化沿着北纬37度向东，我们邂逅了旧金山的第一桶金，艳遇了塞维利亚的狂热拼搏，领略了西西里岛的斑斓世界，品味了波尔多的甘苦人生，拜读了希腊雅典的文明睿智，最后皈依到三山岛的原生态心灵归宿——人生，亦是如此一场从水手到船长的幻彩历程。
三山逸海，心享北纬37度原生态岛居生活。
6.2.2主推广语（Slogan）：北纬37°原生岛6.2.3卖点归纳一、安联品牌：安联地产北纬37°鼎级力作——三山逸海，领驭中国原生态岛居生活。
从北京到上海，从深圳到合肥，从苏州到莱州，安联地产立足北京，放眼中华，执掌长三角、珠三角和环渤海等核心区域，产品遍及全国；2011年，安联地产强势进驻北纬37°三山岛，倾力钜献首席原生大盘——三山逸海。
旅游地产莱州三山逸海营销策划方案初探
旅游地产莱州三山逸海营销策划方案初探一、背景介绍莱州三山逸海是位于山东省烟台市莱州市的一个旅游地产项目，项目坐落于三山镇，紧靠黄海，自然风光优美，拥有得天独厚的地理位置。
目前，莱州三山逸海正处于旅游地产规划和开发阶段，需要制定一份行之有效的营销策划方案，以吸引更多的游客和投资者。
二、目标群体分析1. 旅游者：主要包括烟台市及周边地区的居民，以及国内外的旅游者。
他们对自然景区、近海海滩和文化底蕴钟情，在旅行中寻找放松和休闲的机会。
2. 投资者：主要包括房地产投资者和开发商。
他们在寻找具备投资潜力的旅游地产项目，希望通过投资获得良好的回报。
三、市场分析1. 地理位置优势：莱州三山逸海位于山东半岛的东北部，毗邻著名的烟台市，在交通便利的同时也具备自然风光优美的特点。
2. 旅游需求增长：随着人民生活水平的提高和旅游文化的兴盛，旅游需求呈现稳定增长的趋势。
尤其是近海旅游项目，吸引力更加突出。
3. 市场竞争形势：莱州市周边存在其他旅游地产项目，竞争激烈。
因此，莱州三山逸海需要找到独特的卖点和差异化策略，提高市场竞争力。
四、营销策划方案1. 品牌定位策略：将莱州三山逸海定位为集自然风光、海滩休闲、文化底蕴于一体的高端旅游地产项目，打造一个能够提供全方位休闲与娱乐体验的度假胜地。
2. 市场推广渠道选择：a. 网络营销：通过建设专属官方网站、开展社交媒体推广、搜索引擎优化等方式，提升品牌知名度，吸引目标客群。
b. 公众号运营：建立并运营莱州三山逸海的官方微信公众号，发布旅游攻略、优惠活动等内容，引导用户进一步了解项目并参与互动。
c. 旅行社合作：与国内外知名旅行社进行合作，推出特色旅游线路，增加旅游者的选择和参与意愿。
3. 旅游产品创新策略：开发多样化的旅游产品，包括自然景观观光、海滩度假、文化体验等内容，满足不同旅游者的需求。
同时，打造特色烟台海鲜美食街，成为一道亮丽的风景线。
4. 地产投资者招商策略：a. 投资者路演：组织投资者路演活动，向潜在投资者介绍项目规划、前景和投资回报等信息，激发他们的兴趣。
莱州地产项目规划方案-最新版
莱州地产项目规划方案项目背景莱州市位于山东省东部沿海地区，是一个经济繁荣、交通便利的城市。
近年来，随着城市化进程的推进，莱州市房地产市场持续升温，面临着不少发展机遇。
作为当地房地产开发企业，我们决定在莱州市区开发一套高品质的住宅，以满足当地人民的住房需求，并为城市发展贡献自己的力量。
规划目标本项目旨在打造一座雅致、安全、舒适的住宅区，突出人性化、环保节能、智慧化等特点，为居住者提供更优质的生活环境。
具体规划目标如下：1.布局合理、建筑美观：本项目由十栋公寓楼组成，建筑风格为现代简约，采用智能化配套设施，使建筑更加美观大方，并且保证房间的通透性与采光性。
2.环保节能、智能化：本项目在供暖、电力等方面采用节能环保技术，提高能源利用效率，同时引入智能化管理系统，为居住者提供更便捷、高效的生活。
3.空间优化、人性化：在布局设计上，本项目强调公共活动场所的设置，拥有健身房、游泳池、篮球场等场所，以及各种生活设施，满足居住者多样化的需求。
项目计划项目范围本项目位于莱州市区北部，总用地面积为20万平方米，主要包括十栋公寓楼、各种配套设施、一些公共空间等。
立项时间本项目于2020年年初启动，经过多次论证和方案设计，于同年年底正式获得立项批准。
设计指导思想本项目设计主要考虑到以下因素：1.与周边环境协调：本项目所在区域属于莱州市区新开辟的区域，建设工作还在进行中，因此需要考虑与周边环境的协调等问题。
2.商业配套：与房地产企业近期正在筹备的莱州市营销模式相一致，需要考虑在项目中增加商业配套，使住宅和商业有机相融合。
3.居住性：本项目以居住为主，因此需要提高居住性，满足客户的居住需求。
时间规划本项目的整体时间规划计划分为三个阶段：1.前期准备阶段：2020年1月至同年12月，主要包括项目立项、方案设计、环境评估等。
2.建设阶段：自2021年开始，计划用时三年，主要包括土地平整、道路建设、房屋建设、设备安装等。
3.运营阶段：预计自2024年启动，以提供高品质服务为目标，对住宅区逐步进行装修、维护，维护物业的值得回报。
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这里是海， 更是一种关于海的生活
魅力三山岛
情话罗马湾
市场环境分析 项目分析 项目定位 物业发展建议 营销推广方案
市场环境分析
是的，我们知道： 1、 滨海房产热降温已然一段时间，似乎依赖的最重要因素— —海，降温了。没错，山东三四线城市海滨楼盘品质差，项目现场 像一二线城市的经济适用房，或者小产权房，社区建筑外形干燥粗 暴，布局兵营式；景观简单；配套就是空着的沿街底商；户型没有 突破传统居住空间樊篱；价格便宜，倒是应了那句俗话—便宜没好 货。 2、投资型市场的一直在萎缩，房地产市场方面，国家调控， 银根收紧，房产就像锅里的青蛙，即使知道再不行动就被煮熟了， 但似乎没有出口，自身也缺乏能力。 在操作项目的时候——我们会遇到问题，这些问题引导我们走在正确 的道路上，因为我们总是习惯性的回到的我们最初的目标。从最初的 目标出发，或者我们发现这个问题可以忽略；或者我们发现了解决问 题的策略。
“我们”要什么？ “我们”是谁？ “我们”在哪里? ”我们”如何成为我们的客户？
很明显，海景房是用来休闲度假，很多年前就是。那时候，买山 东海景房还是很潮流的事儿，可现在都不好意思说了。 也很明显，为了休闲度假，你的海景房首先要有面子，怎么才能 有面子，就是“围观”的人不但围在着“海景房”周围，而且看你的 眼神里要有“羡慕、嫉妒、恨”才行。
深陷大盘重围，如何突破？ 如何在客户心目中建立本项目可是别的、与众不同、不可 替代的特殊地位
五星级滨海私享渡假酒店住宅
定位阐释： 五星级——泛指最高级别，意指本项目的高品质和高档次； 滨海——指出本项目基本地段属性，温带海景物业； 私享——意指本项目产权销售，产权和使用权归个人所有； 渡假——指出本项目的生活方式和产品用途； 酒店住宅——指本项目最基本的两种功能，惬意投资和假日生 活。
在小径两旁密植绿化，可以给人以步移景异的感觉， 在灌木和大树下还增加了时花，更加绚丽。
楼体四周以灌木花草掩去墙根踢脚，提高了 观赏性，同时阻隔了视线，提高了私密性。
大面积的绿色灌木营造浓密的让你不得不 大口呼吸氧气的感觉 ，大口呼吸吧，前面 有大海的新鲜与湿润，后面有黑松林提 供高负氧离子的氧气
【建筑风格】
写在项目前边的一些声音
我们的海太少了，“我有一个房子，面朝大海，，，。”都是梦 了！！！且，大批的人永远不会有一个房子面朝大海！ 山东高性价比的海景房还没有。 海景房仅仅是属于她脚下的土地和门前的海，不属于任何城市！不 应该强调三亚、青岛和莱州。 另外：投资无所不在，只是有些人不善于发现，我们应该告诉这帮 人，投资无所不在，充分做好项目的价格策略，必将无往不利。
一线沿海的土地资 源、景观资源都有 限的和稀缺的，别 是别墅类 产品更是 如此，这就决定了 这类 产品具有很高 投资 的投资价值，作为 财富累积的最终形 式，豪宅投资 特别 受到新生财富阶层 的追捧。
罗马风情假日
北纬35—41的地中海沿岸，中国只有渤海湾，即三山岛一带的海岸线属合这一标准， 也是中国绝无仅有的温带渡假海湾。 提起地中海，最具有代表性的就是罗马。想到罗马，人们会联想到什么？历史感的建筑，衬得 海湾越发的浪漫。 如古堡般的院落不时探出一丛丛的绿，樱桃树上结满了红的发紫的樱桃果，累累的，压得枝头 都弯了。 这里海水透明度很高，僻静的沙滩是那些喜欢独处的游人游泳的好去处。 到这里的人都留恋往返，享受属于他们的罗马假日。
项目分析
【项目基本情况】
项目定位
1.项目所属片区，海景资源竞争力有待挖掘，无法与青岛、烟台、威海等 成熟海景城市相比。 2.片区个项目自然及景观资源都很丰富，本项目无明显优势。 3.片区内个项目同质化物业，缺少配套，本项目由于规模限制自身配套较少 4.从产品档次而言，本项目难以吸引目标客户。
华旗观海城
关于这个项目网上是这么说的，“看的见的未来 华旗观海城位于胶东半岛之“海滨第一城”---中国莱州，坐落于历史 渊源流长而颇赋神话传奇色彩的风景独特自然资源极为丰富的三山 岛境内，是山东黄金集团与莱州市政府联合投资在三山岛已经展开 开发的特大“四A级景区”的核心位置。小区东侧是规划中的大型湖面、 北侧是高档别墅区、南侧是已经开发的住宅小区、西侧是环海观景 大道和大片的松林。穿过300米的海边防护林便是久负盛名的欢乐金 滩----被山东省水质监测中心评为水质最佳最适宜海浴的“全省四大 海水浴场之一”的“金沙滩海水浴场”。置身于山、海、林之间，可谓 真实体现了“山水又相逢，逍遥密林中“的极至境界。华旗观海城由实 力雄厚、意识超前、信誉及业绩俱优的山东华旗地产置业有限公司 投资开发，是烟台市重点项目。。。
济南 其他
潍坊、东北
注：该数据来源三山岛现有客户调研。
随着中国经济发展，人民财 富增加，休闲渡假需求日益 增长，已逐 渐成为一种时 尚和生活方式，以渡 假为 主的物业也随之兴起，特别 海 南沿海具有稀缺景观资 源和旅游资 源的别墅项目。
渡假
养老
地球是平的，生活水平提高，中 国人的养老观也发生改变，从原 来的 不离乡土，追随子女，到现 在越来 越多地选择东南沿海一些 气侯条件 好，风景怡人，环境清 悠的地方置 业养老。
为什么要先造园？
在项目营销启动的前期，本项目工程进度尚无法达到可对外 展示的程度， 此时更多的是依靠广告宣传，依靠销售人员的 推销讲解，依靠营销包装等 各种营销手段，来引起客户的兴 趣来购买本楼盘。 而根据高端产品特别是滨海产品的操盘经验来看，多次置业或者异地置业 的别墅客群，最关注的是环境，包括自然风光、 园林景观、建筑风格等， 所以先造园林，最能体现项目品质感，按客户的观察顺序，坚持从外向里 包装的原则，在园林 设计和建筑装修细节上要下足功夫，只有拥有一流的 小区环境和园林景观，再配合本项目独特的自然风光，才能成功俘 获高端 置业人群的心。 目前项目一期已经在建，可以在看房通道上两边园林下功夫，以及小区入 口处的设计。
周边实景
• 结论
片区内竞争项目之间，建筑立面、园林设计同质化严重， 虽然有水景优势，但是特点不够突出， 项目销售前期无法达到期望效果。
园林细节处理建议
项目入口处建立形象标识
通往项目的路进行绿化，局部做园林
围墙和入口要风格化
惊艳。。。
惊艳艳。。。
惊艳艳艳。。。
小区内部创造游园体验
买了！！！
车库入口的绿化解决了车道的单调感
客户想要的不是房子，而是温带海岸的假日生活。 我们卖的也不是房子，而是无与伦比的生活享受。
[ Slogan ]
魅力三山岛，静享罗马湾 中国的地中海建筑，这一次只为你！ 海滨生活的收藏家，愿意把一生当作一次长假
物业发展建议
高端物业关注要点
【自然景观】
海 黑松林
【园林细节处理】 现 有
规 划
中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型，休闲度假 成为时尚；观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型，旅游已经脱离了奢 侈品的范畴，逐步向一种生活的常态演变。
三山岛位于山东半岛莱州湾畔，总面积157.7平方公里，人口7.3万人，海 岸线长34公里，区内现有工业企业380多家，已建立起建材、机械、电子、服装、 塑料、海洋水产、良种繁育、林果种植、畜禽加工出口等30多个门类的生产体 系，部分产品已打入国际市场。 山势南缓北陡，临海嶙峋危立，山上有“盏石”、“仙人坑”、“筷子”、 “手掌印痕”等奇石怪洞，传为秦始皇祭祀所留。登上三山岛，南望一马平 川，千里阔野；北眺茫茫渤海，渔帆点点；东侧十里海滩，沙细滩软，为天然 浴场。上世纪90年代始，莱州先后投资数亿元，在该岛之北建起了国家一类开 放港口——莱州港，可停靠万吨级船舶，成为莱州通往海内外的门户，也为三 山岛增添了新的景观。三山岛还是一块黄金宝地，地下黄金储量异常丰富，全 国设计规模最大的黄金生产基地__原冶金工业部直属三山岛金矿，就坐落在该 岛东南部。在三山岛的海岸线上，有一片广阔的金色沙滩，夏季这里人潮如 织，人们或嬉戏于清澈的海水中，或卧伏于细软的沙滩上，陶醉之态，妙不可 言。在这黄金海岸上，还建有钓鱼台休闲庄、海滨度假娱乐中心等餐饮娱乐场 所，其美味海鲜，多种娱乐项目，更使人流连忘返。
营销推广方案
1. 先造园，再造房，前期用营销手段撬动市场，后期用产品说话。 2. 精准打击、多点营销，多渠道拓展，节省成本，提高效率。 3. 唐伯虎点秋香——“三笑”营销。 4. 抓住旅游黄金季节，前期低价入市，采取“小步快跑”的提价策 略，后期价格拉升提高整体率润水平。 5. 用文化和艺术与心灵直接对话。
欧洲元素
石材与高档涂料的结合
装 修 风 格
奢侈DE尺度
挑空的客厅才显气派
成品庭院 立体景观
下沉式庭院
“亮”丽空间
空中庭院
开阔视界
完善配套
让罗马假日充实到不愿离开健 身 设 施沙滩俱乐部的室内SPA
露天餐厅 游 艇 俱 乐 部
让我们的会所有味道 幼儿园的利用 培训基地 写生基地
对物业品质的一些建议 从销售上讲： 1、对于本楼盘如果是我们来操作的话肯定需要有一样东西吸 引半个大陆区客户的目光。打造北方养生住宅。 2、这种模式在华侨城、成都国色天香都取得了非常巨大的成 功，但是在这里我们可能要面对的就不单单是区域客户了，而 是需要面对的是6.5亿乃至全球的客户。因此我们在这些休闲娱 乐项目的选择上必须推陈出新，能吸引他们的目光。 3、推广宣传上学习迪拜模式，高端、高端、高高端。如果产 品选择平庸最终走向庸俗和失败。 4、让在这里买房成为一种身份的象征，规模巨大的景观工程。 造湖、造河、造地工程，让客户体会到完全与众不同的生活境 界。我们能给你的东西是其他人永远也无法给你的。 5、标志性的建筑，项目的精神图腾，定住眼球工程。
【竞争项目】 黄金海岸：
关于这个项目网上是这么说的，“莱州黄金海岸住宅小区，为中国贡献世界 级滨海养生尊邸！！！” 莱州黄金海岸是由山东黄金集团旗下的莱州黄金海岸旅游地产有限公司投资 开发的大型地产项目。项目占地378亩，总建筑面积30万平方米，绿化率高 达45%，容积率为1.28，是少有的滨海低密度、高绿化率观景社区。项目荣 获国家建设部建设文化中心颁发的“中国旅游文化经典楼盘”和“中国环渤 海典范楼盘成果奖”等多项殊荣。一期工程已经于2006年4月开工建设，二 期工程于2007年5月开工，累计开工达24.5万平方米，全部工程将于2009年 竣工。届时莱州黄金海岸将成为莱州，乃至山东的高端滨海人文品质社区。 项目融住宅和商业为一体，拥有15000平米的商业配套，购物、休闲、娱乐、 医疗等就在家门口。社区公共活动场地，内设小型休憩游乐设施，十分方便 老人儿童使用，为业主休闲、娱乐、健身提供完美配套，营造邻里交流的幽 雅环境。山东首条俄罗斯工艺品商业街和山东半岛最大的俄罗斯娱乐城让您 尽享风格独特的异国情调。” 有描述问题的高度和夸大的宣传看来不能解决现在握在手里的那些个多层产 品。