房地产评估(1)
房地产评估报告(一)2024
房地产评估报告（一）引言概述：本文是一个房地产评估报告，主要对某一特定属性进行评估并提供相关数据和分析。
评估报告将通过如下五个大点来详细介绍和分析该属性的价值和潜力。
一、地理位置1. 地理位置的优势：详细说明该属性的地理位置的独特性和潜在的经济价值。
2. 周边设施和便利性：探讨该属性周边的公共交通、商业设施、学校等配套设施对其增值潜力的影响。
3. 风景和环境：分析该属性附近的环境品质和风景资源对其价值的影响。
二、房屋结构和设施1. 建筑结构评估：详细介绍该属性的建筑结构、材料和设计，评估其质量和耐久性。
2. 设施和设备评估：列举和评估该属性内部的设施和设备，包括厨房、卫生间、供暖系统等，以判断其完整性和现代化程度。
3. 维护情况和更新需求：对该属性的维护和更新状况进行评估，分析其对房屋价值和潜力的影响。
三、市场需求和竞争分析1. 当地房地产市场概况：了解当前当地房地产市场的发展趋势、市场需求和竞争情况。
2. 类似属性的市场反应：比较类似属性的销售情况和价格波动，评估该属性在市场中的竞争优势和潜在买家的需求。
3. 预测未来需求变化：预测未来几年内对该属性需求的变动情况，包括人口增长、经济发展等因素的影响。
四、投资回报和风险评估1. 租金收益率评估：分析该属性租金回报率的可行性和潜力，结合当地市场情况和租赁需求。
2. 升值潜力和预测：针对该属性的市场表现，评估其未来几年内的升值潜力和预测，并分析可能影响其升值的因素。
3. 风险评估和控制措施：评估该属性的风险因素，包括市场波动、维护成本等，提出相应的风险控制措施。
五、总结和建议总结该房地产评估报告的主要发现和结论，给出具体的建议，包括购买、投资或其他相关决策建议。
同时，还可以指出评估中的限制，并提供可能的未来研究方向。
通过以上五个大点的详细分析，可以全面了解该房地产属性的价值和潜力，为相关决策提供有力的支持和依据。
房地产习题1
习题（房地产评估）1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。
取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。
负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。
习题(流动资产评估)1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。
2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。
试评估A产品.3、B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。
该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。
现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。
计算应收票据评估值。
习题(无形资产评估)1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。
经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。
该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。
房地产估价基本术语标准(一)
目次1 总则2 通用术语3 价格和价值4 估价原则5 估价程序1 总则1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语，并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。
1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 通用术语2.0.1 房地产估价real estate appraisal；property valuation房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
2.0.2 房地产估价机构real estate appraisal company依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。
2.0.3 房地产估价师real estate appraiser；property valuer通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格的人员。
2.0.4 注册房地产估价师licensed real estate appraiser；certified property valuer经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5 估价委托人client委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。
2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
2.0.7 估价利害关系人interested parties估价结果会直接影响其合法权益的单位或个人。
2.0.8 估价项目appraisal project；appraisal assignment估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。
2.0.9 估价目的appraisal purpose；purpose of valuation估价委托人对估价报告的预期用途。
房地产评估一级
房地产评估一级房地产评估是指对房地产进行综合评价，确定其经济价值和市场价值的过程。
房地产评估一般分为一级评估和二级评估，其中一级评估是初步评估，主要确定房地产的大致价值范围，为进一步评估提供参考依据。
下面将介绍房地产评估一级的主要内容。
1. 市场调研房地产评估一级首先需要进行市场调研，了解当地的房地产市场情况。
通过调查房地产的供需情况、销售成交情况、房价走势等信息，了解当地的房地产市场动态，为后续评估提供基础数据和参考依据。
2. 资料收集收集房地产的相关资料，包括房产证、土地证、建筑设计图纸、验收合格证明等。
这些资料将提供给评估师作为评估的基础，评估师可以通过这些资料了解房地产的基本情况和特点。
3. 现场勘察评估师将亲自到现场对房地产进行勘察。
通过实地勘察，评估师可以全面了解房地产的外部环境和内部装修情况，进一步判断房地产的价值所在。
4. 数据分析评估师根据市场调研、资料收集和现场勘察的数据，进行综合分析。
评估师会利用评估方法和模型，对收集到的数据进行整理和计算，进一步确定房地产的经济价值和市场价值。
5. 编写评估报告评估师将根据数据分析的结果，编写评估报告。
评估报告一般包括评估目的、评估方法、评估过程和评估结论等内容。
评估报告将对房地产的价值进行详细说明，并提供相应的数据支持和分析。
房地产评估一级是评估的初步阶段，其结果将为进一步的评估提供依据。
一级评估的结果将有助于购房者、开发商、银行等利益相关方了解房地产的潜在价值和投资风险，为他们做出相应的决策提供参考依据。
同时，一级评估也是二级评估的前提，为二级评估提供了重要的数据基础。
因此，房地产评估一级是房地产市场中非常重要的一个环节，对于确保房地产市场的正常运行和健康发展具有重要意义。
房地产估价报告1
房地产估价报告1第一篇：房地产估价报告1房地产评估报告范例一、房屋产权人(单位)：×××二、估价目的：拆迁补偿价格评估三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)五、估价依据1.中华人民共和国《城市房地产管理法》2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;3.评估委托书：4估价评估人员勘察了解的情况;5.房屋所有权证(新北全字00311100号);6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。
另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。
本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
八、估价结果本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：人民币小写：206247元大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元九、评估价格有效期本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。
随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件1.估价假设条件我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;(2)该物业可以在公开市场上自由转让;(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(4)不考虑特殊买家的额外出价。
房地产存货评估指引-(1)
房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。
其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
贵阳碧桂园房地产资产评估报告(一)
贵阳碧桂园房地产资产评估报告(一)贵阳碧桂园房地产资产评估报告1. 简介•本文根据对贵阳碧桂园房地产的资产评估报告进行分析和总结。
•碧桂园是中国知名的房地产开发公司，其在全国各地拥有多个项目。
2. 市场前景•根据报告分析，贵阳市房地产市场持续增长，尤其是高品质住宅项目的需求较高。
•碧桂园房地产项目的地理位置和配套设施都具备发展潜力，能满足市场需求。
3. 项目概况•报告详细介绍了贵阳碧桂园房地产项目的规划和建设情况。
•包括项目用地面积、总建筑面积、住宅户型和楼盘配套设施等信息。
4. 报告评估结果•根据专业评估师的数据分析，该项目的市场竞争力较强。
•项目的销售额、租金回报率以及资产价值等方面表现良好。
5. 潜在风险和挑战•报告指出了贵阳碧桂园房地产项目所面临的潜在风险和挑战。
•包括市场竞争压力、政策变化、经济环境波动等影响因素。
6. 报告建议•根据报告的分析，针对潜在风险和挑战，报告提出了相关建议。
•如加强市场推广、优化产品结构、灵活应对政策变化等。
7. 结论•综合报告分析，贵阳碧桂园房地产项目的市场前景良好。
•报告中提到的风险和挑战可以通过正确的策略和管理得以应对。
以上为贵阳碧桂园房地产资产评估报告的简要总结和分析。
通过对该报告的了解，我们对该项目的市场竞争力、潜在风险以及未来发展方向有了更深入的了解。
希望这份报告对相关决策者和投资者有所帮助。
8. 潜力与发展方向•根据报告显示，贵阳碧桂园房地产项目具备相当的发展潜力。
•贵阳市的经济增长和人口增加为房地产市场提供了可持续的动力。
•项目周边的基础设施和公共服务也在不断完善，增加了房地产项目的吸引力。
8.1 优势与特色•报告指出，贵阳碧桂园房地产项目具备以下优势与特色：–地理位置优越，交通便捷，周边配套设施完善。
–项目规划合理，住宅户型多样化，符合市场需求。
–碧桂园品牌影响力强，良好的口碑和信誉。
8.2 发展策略•针对该项目的发展，报告提出了一些建议的发展策略：–加强营销活动，提升知名度和市场份额。
房地产估价实例(1)
A的成交日期：2000年1月31日 B的成交日期：2000年3月31日 C的成交日期：2000年7月31日 A的交易情况： ＋2 ； 房地产状况：－8 B的交易情况： ＋5 ； 房地产状况：－4 C的交易情况： －3 ； 房地产状况：+6 交易情况的正（负）值表示可比实例的成交 价格高（低）于其正常价格的幅度； 房地产状况的正（负）值表示可比实例的房 地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况 导致的价格差异幅度。
另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月 31日为 1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3； 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000 年1月1日至2000年2月31日基本保持不变； 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月 比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。 试利用上述资料估算该写字楼2000年10月 31日的正常市场价格。
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作 为比较法的估价结果，则： 估价对象价格（单价） =（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3 =6373.17（人民币元/平方米）
例4-14：为评估某商品住宅2002年10月 24日的正常市场价格，在该商品住宅附 近地区调查选取了A、B、C三宗类似商 品住宅的交易实例作为可比实例，有关 资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格： 3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日
例7-2：需要评估一宗“七通一平”熟地 2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为 5000平方米，土地剩余使用年限为65年， 建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品 住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅 的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方 米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为 建筑安装工程费的12%，第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费， 第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专 业费用
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V＝800000－19200×7＝665600（元）
非生产用房的耐用年限和残值率
钢筋混凝土结构：
60年，0％
砖混结构一等：
50年，2％
砖混结构二等：
50年，2％
砖木结构一等：
40年，6％
砖木结构二等：
40年，4％
砖木结构三等：
40年，3％
简易结构：
10年，0％
耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限
1、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素
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房地产评估(1)
第三节 房地产评估的成本法
一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房
地产的价格构成。 二、适用范围
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时， 其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格 时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格
是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由 生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地 使用权价格，而房价一般是指所有权价格。
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了解土地价格的特性很重要。
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房地产评估(1)
房地产评估(1)
（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost）
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 n 例题 7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单 价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/ 平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
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房地产评估(1)
三、影响房地产价格的因素
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
n 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
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房地产评估(1)
（二）我国土地使用权价格体系
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价
2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产
n 土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性
n 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
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房地产评估(1)
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土
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房地产评估(1)
（2）打分法（观察法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库
钢筋混凝 土结构
混合结构
砖木结构
其他结构
结构 部分
G
装修 部分
S
设备 部分
B
结构 部分
G
装修 部分
S
设备 部分
B
结构 部分
G
装修 部分
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房地产评估(1)与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓
（供给弹性小于需求弹性）
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房地产评估(1)
二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项
n 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
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房地产评估(1)
3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
*注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定
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房地产评估(1)
[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让
而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩， 开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元 /亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开 发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%， 银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
（1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润
（2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
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房地产评估(1)
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是 从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包
括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
（二）估算土地开发成本
1、基础设施建设费
2、公共配套设施建设费
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房地产评估(1)
1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
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2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
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房地产评估(1)
n 1. 根据国家规定：
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直 接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其 载体——土地的特性和条件。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
1、估算土地取得成本
土地取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
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房地产评估(1)
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成
本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米
4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米
5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
（二）估算损耗
1、估算土地的损耗 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限
2、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素）
（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年
的折旧为：
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房地产评估(1)
例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2， 耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐 用年限法估算（定额法）其现值。
1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
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房地产评估(1)
第二节 房地产价格
一、房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们
（一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况
对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
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房地产评估(1)
（三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影 响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
S
设备 部分
房地产评估(1)
（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费