北京路---商圈调研分析报告.docx

北京路商圈调研根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。

现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。

改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批著名的时装商场。

这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。

根据资料显示:经过沿线观察后整理出一个包含了主要商场的手绘简图，也作为这次商圈内重点商场调查的指引。

（见下图）：北京路商业设施一览看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题：（一）商业功能单一、辐射能力不强。

北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。

现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。

相比较而言，以商业零售为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。

再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。

（二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。

（三）功能布局紊乱，层次不分明。

尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。

粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北京路的绝对消费主体。

这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽视。

（四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。

北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。

此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。

造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。

步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。

此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。

北京路商圈分析1：各大百货讯息：一、广百百货广百百货(北京路总店)位于广州市繁华的北京路商业街，1991年2月8日开业，是广百百货旗舰店。

继广百股份有限公司2002年4月份正式成立后，5月1日，与广百大厦层层连通的广百新翼落成新张，构建成现代百货公司，并集购物、饮食于一体，百货经营面积扩大至6.63万平方米。

一至九层由广百股份公司统一布局、统一策划、统一管理，建有全市百货公司中规模最大的高科技家电会展中心、运动城、珠宝城、名鞋之都、“现代街市”形式的大型超市、高档食府。

09年上半年，广百百货以低价收购了广百新翼部分物业，不仅为广百百货北京路店增加了经营面积，达到近8万平方米，同时还降低了其租金成本。

广百大厦的停车场设置于高层，是国内第一个空中停车场，有了这些配套设施，广百连续十多年荣获广州市单间零售大店销售第一。

楼层布局：12F 停车场11F 停车场10F 上豪坊美食天地（粤菜、川菜、葡国菜、茶餐厅）9F 皮件、折扣店、家具、宾客服务中心及vip室、棒！约翰餐厅、DQ冰雪皇后8F 视听器材、数码产品、家用电器、厨具卫浴、电脑、通讯器材、摄影器材、办公用品7F 寝室用品、童服、婴儿用品、家居生活用品、文具、玩具、保健器材6F 运动服饰、运动器械、休闲牛仔系列、5F 保健品、药品、烟酒、超市、广州名优特商品专柜、剃须刀、小五金、针织服装、内衣、茶业4F 男士服饰3F 女士时装（精品女装、职业女装、成淑女装）、饰物2F 少女时装（淑女装、休闲女装、个性女装）及饰物，屈臣氏GF 珠宝城、钟表、眼镜、工艺礼品、麦当劳1F 化妆品、香水、精品、名表、眼镜、男女鞋、箱包-1F 名鞋之都从价格区间示意图中可以看出，广百百货北京路店的经营面积占比最大的女装类商品核心价格主要集中在300-500元这个区间，占据了所有女装品牌的50% 以上，少量女服价格在2000元以上。

男装的价格比女装偏高，主要集中在500-800元段，与鞋类价格大致相同。

休闲类服饰价格分布比较广，但还是以300-800元得商品为主。

内衣类和化妆品类主要价格集中在100-300元之间。

皮件类商品价格平均分布在500-2000元之间。

珠宝首饰类商品价格均在2000元以上，而钟表类也有少部分中档商品价格位于800-1200元。

二、名盛广场（天河城百货）名盛广场位于北京路与文明路的交汇处，名盛广场的主入口是北京路中心广场。

名盛广场包括商场、写字楼、商务会所三个部分，是北京路上最高的三个建筑之一。

由香港名盛集团斥资15亿建造，于2004年封顶，占地面积1.5万平方米，总建筑面积14万平方米，商业部分面积7万平方米。

开业之后，曾经过多次变更其商业定位并没有取得成功，最后在资金压力下，名盛广场以低租金整体租给天河城百货经营，部分已租售商铺也采取返租方式将经营权交予天河城百货。

名盛广场在占据优势地理位置的情况下接连败北，究其原因是多方面的。

其一，名盛广场的物业结构不够合理，且改动比较困难；其二，名盛广场早期出售了一部分商铺，导致其产权结构复杂，不乐于整体经营；其三，前期经营定位不够明确，更换频繁。

这一次让天河城百货经营之后，在这个有着较强实力的集团接管经营后，可以说是出现了巨大转机。

8F 酒楼：幸运楼7F 餐饮：九毛九、麻田会、千味刷、萨莉亚、釜杨乌冬、竹风、八千代、喜记、鱼美人6F 名牌折扣店、皮件箱包、客户服务中心5F 运动休闲服饰、体育用品、SUNING苏宁电器、Pizza Hut、味千拉面4F 男士服饰、牛仔休闲服饰、SUNING苏宁电器3F 女士服饰、鞋、内衣家居服、儿童服饰、玩具、儿童游乐园、修改裤脚、许留山2F 女士服饰、保健品、饰品、百佳超市1F 珠宝首饰、化妆品、手表、屈臣氏、星巴克、赛百味、天使简约天河城百货北京路店是天河城百货在广州成功开业的第三家门店，位于北京路步行街的核心地带，是天河城百货精心打造的极具动感时尚气息的新型购物中心，富丽堂皇的内部装饰。

地上十层，地下五层，建筑面积达10万平方米。

店内一至六层经营时尚百货，家用电器、数码产品、游艺机中心，七、八层为中西餐美食世界，负层和夹层经营各类精美小商品，负二至负四层是停车场，有600个停车位为驾车人士顾客提供便利。

此外，店内还设有银行、咨询台、多功能客户服务中心以及舒适高雅的VIP室，有专人提供礼品包装、会员咨询，解答商品和服务方面的疑难问题。

从示意图中可以看到，天河城百货北京路店的化妆品、男女休闲牛仔、运动休闲类商品的价格主要集中在100-300元之间。

女装类商品的价格主要集中在300-500元。

皮件类商品价格集中在500元以上。

鞋类商品的价格比较均匀，从100元到800元不等。

珠宝金饰类商品核心价格均在2000元以上。

三、光明广场（摩登百货）作为摩登百货的第七家直营店，首次进入北京路这样的核心商圈，自然隆重其事。

虽然仅仅是2012年9月21日才开始试业，但已经吸引了无数关注的目光。

座落在广百百货北京路店斜对面，也因而带来了一定的客流量。

大家首先关心的是，开业已经七年的光明广场之前一直没有找到消费者的刺激点，发展得不温不火，如今终于有大型百货进驻，跟周边商铺的互动也非常频繁，凭摩登百货会员卡至麻田会、澳华家、吉尔米、京都薇薇、春秋瑞雪养生SPA馆等地可享受折扣优惠。

秉承了北京路一贯的热闹互利做派。

光明广场变身“摩登”后，将以往杂乱的布局一扫而空，迎接消费者的是划一的布局和统一的色调，从观感来说总是比较吸引人。

很多进驻的品牌都以吸引20-35年龄层次的消费者，所以在货架的色块上更显得跳跃活泼，颇有新意。

但有一些店铺还在进行装修，并没有完全重装上阵。

四、风尚广百风尚广百是广百集团打造的又一百货公司，其定位就是时尚百货，引领时尚潮流，传播的是不凡的生活品味。

风尚广百北京路店位于北京路与中山五路交界，其经营楼层从负一楼到五楼，也是集餐饮、超市、服饰、户外休闲等元素与一身。

各楼层分布：5F 运动休闲服饰、名牌折扣场、餐饮——Jack Jones、PLORY、4F 少女服饰、精品、餐饮——ONLY、VERO MODA、ochirly、ES、Elam、sCat、JECCI FIVE、自然元素、IXXUE、HUM、Honeys、Pink doct com3F 少淑服饰、针织内衣、餐饮——SPORT、Lapargay、betu、La Chapelle、Mind Bridge、n0R、viva voce、MIKIBANA、S+、sloggi、fandecie、body pops、Hanamokula2F 潮流服饰、休闲牛仔服饰、手袋、配件——耐克、adidas、LACOSTE、LEVI’S、C.P.U.、cross、CHEVICHON、CAT、Onitsuka Tiger、MANGO、MO&Co、DAZZLE、kipling、ELLE、oilily、convers、1F 化妆品、香水、珠宝首饰、精品、名表、名牌服饰——周大福、周生生、六福珠宝、砖石世家、I Do、千禧之星、Le Bon、L’OREAL、OLAY、美宝莲、Avene、佰草集、梦妆、za、巴宝莉香水、Boss-1F 女鞋、男鞋、休闲鞋、屈臣氏——le saunda、CNe、Belle、BASTO、Tata、金利来、Aee、pierre cardin、kisscat、ST&SAT、CROCODILE、nhn、APPLE、AEROSOLES、OLGA、PIERCING&ROOF、BOKE、卡丹奴、喜来登楼层建筑面积㎡层高楼层承重-1F 2083 5.5m 3.5kn/㎡1F 1743 6.0m 3.5kn/㎡2F 2387 4.0m 3.5kn/㎡3F 2414 4.0m 3.5kn/㎡4F 2863 4.0m 3.5kn/㎡5F 2863 4.6m 3.5kn/㎡合计14353 ——五、新大新百货新大新公司，是广州市历史最悠长的公司之一，可以追溯到1914年，前身为“大新公司”，后更名为“新大新公司”。