房地产营销与管理

一、单选题1、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为四个资质等级。

其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资本不低于（D）的房地产开发。

A、2000万元B、3000万元Ｃ、4000万元Ｄ、5000万元2、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为四个资质等级。

其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（A）房地产开发。

A、2000万元B、3000万元Ｃ、4000万元Ｄ、5000万元3、房地产开发的程序主要分为(D)阶段。

A、投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B、投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C、投资机会选择与决策分析、设计阶段、施工阶段、经营和服务D、决策分析、前期工作、施工阶段、经营和服务4、国务院颁布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例为（B）%。

A、15B、20Ｃ、25Ｄ、305、招标人采用邀请招标方式的，应当向（B）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A、2B、3C、4D、56、公开招标是指招标人以（A）的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

A、招标公告B、招标文件C、投标邀请书D、投标须知7、招标人应当自发出中标通知书之日起（A）内，向有关行政监督部门提交招投标情况的书面报告。

A、15天B、21天C、30天D、35天8、与邀请招标相比，公开招标的最大优点是（D）。

A、节省招标费用B、招标时间短C、减小合同履行过程中承包不违约的风险D、竞争激烈9、施工合同通用条款规定，当合同文件中出现含糊不清或不一致时，下列中解释顺序排列正确的是（C）。

A、中标通知书、协议书、专用条款、通用条款B、中标通知书、专用条款、通用条款、图纸C、协议书、中标通知书、专用条款、通用条款D、专用条款、协议书、中标通知书、通用条款10、根据专用条款约定的内容和时间，不属于发包人的工作范畴的是（C）。

A、办理土地征用，拆迁补偿、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件，并在开工后继续解决以上事项的遗留问题B、向承包人提供施工场地的工程地质和地下管线资料，保证数据真实，位置准确C、提供年、季、月工程进度计划及相应进度统计报表D、确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场交验1、国有建设用地使用权出让最高年限关于居住用地的规定是（A）年。

A、70B、60C、50D、402、国有建设用地使用权出让最高年限关于工业用地的规定是（C）年。

A、70B、60C、50D、403、国有建设用地使用权出让最高年限关于商业、旅游、娱乐用地的规定是（D）年。

A、70B、60C、50D、404、从房地产投资的角度说,风险是指(B)。

A、房地产投资结果的好坏程度B、获取预期投资收益的可能性大小C、房地产投资项目激烈竞争程度D、房地产开发程度5、以下在房地产投资风险中属于系统风险的是（D）。

A、资本价值风险B、比较风险C、时间风险D、通货膨胀风险6、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（A）。

A、销售收入B、开发利润C、成本利润率D、投资回报率7、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（B）。

A、找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率等作为其分析对象B、从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素C、分析时要设定不确定因素的变化范围D、对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素8、房地产抵押合同自签订之日起（B）日内，抵押当事人应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

A、15B、30C、45D、609、以下不属于房地产企业预售商品房应当符合的条件是（C）。

A、已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证》B、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》C、按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的20%以上，并确定施工进度和竣工交付日期D、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证明》10、下列属于房地产开发项目融资前分析指标的是（D）。

A、项目资本金净利润率B、总投资收益率C、项目资本金财务内部收益率D、项目投资财务内部收益率1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（C）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A、7B、10C、15D、302、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（D）。

A、评价主体的多元性B、评价目标的多样性C、评价值的不确定性D、评价方法的多样性3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（B）。

①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案③明确评价目标④选定合适的评价方法A、①③④②B、③①④②C、④③①②D、④①③②4、以下不属于项目经理职责的是（A）。

A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩B、建立各种专业管理体系并组织实施C、对项目目标进行系统管理D、对资源进行动态管理5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（C）。

A、建设单位B、设计单位C、施工单位D、监理单位6、以下不属于施工阶段特点的是（D）。

A、以执行计划为主B、需要协调的内容多C、持续时间长、合同关系复杂D、影响投资的程度最大7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（B）。

A、材料费B、现场管理费C、措施费D、机械费8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为(A)年。

A.5B.4C.3D.29、建筑容积率的计算公式是（D）。

A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积B、住宅建筑面积/居住区用地面积C、住宅建筑面积/住宅用地面积D、居住区总建筑面积/居住区用地面积10、（C）是指为房地产经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的经纪行为。

A、房地产居间B、房地产行纪C、房地产代理D、房地产经纪形成性作业一一、简答题1、房地产开发与经营可以划分为几个阶段？居住房地产开发与经营程序中的主要工作有哪些？答：房地产开发与经营可以划分为投资决策阶段、前期工作阶段、施工实施阶段、经营和服务阶段。

居住房地产开发与经营程序中的主要工作有：1投资机会寻找2投资机会筛选3初步可行性研究4详细可行性研究5项目资本金的筹措6建设用地使用权的取得7项目备案8项目营销策划9房地产开发项目手册的领取10勘察11建设用地规划许可证的取得12方案设计13初步设计14施工图设计15建设工程规划许可证的取得16项目报建17施工许可证的取得18监理单位的选择19施工单位的选择20部品，材料，设备的选购21地基与基础工程施工22主体结构施工23商品房预售方案的确定24商品房预售许可证的取得25商品房预售26主体结构以外的其他工程施工27竣工验收28初始产权的取得29质量保证书和使用说明书的准备30商品房现售31商品房交付32商品房保修33物业管理2、招标有哪几种方式？房地产开发项目应当具备哪些条件才能进行施工招标？答：公开招标和邀请招标。

③④房地产开发项目应当具备的条件：（1）招标人已经依法成立。

①招标人已经依 法成立；②初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准； 招标范围、招标方 式和招标组织形式等应当履行核准手续，已经核准； 有相应资金或资金来源已 经落实；⑤有招标所需的设计图纸及技术资料。

3、简述建设工程施工合同文件的组成。

答： 1．协议书。

2．中标通知书。

3．投标书及其附件。

4．专用条款。

5．通用条款。

6．标准、规范及有关技术文件。

7．图纸。

8．具有标价的工程量清单。

9．工程报价单或 施工图预算书。

以及合同履行过程中双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件形成性作业二二、简答题1、房地产开发项目财务分析中融资前和融资后财务分析指标有哪些？房地产开发项目财务分析中融资前的分析指标有：（1）项目投资财务内部收益率；（2） 项目财务净现值；（3）项目投资回收期。

融资后财务分析指标有：1、盈利能力分析指标（包括项目资本金财务内部收益率、投资各 方财务内部收益率、总投资收益率、项目资本金净利润率等），2、偿债能力分析指标（包 括利息备付率、偿债备付率、资产负债率等），3、财务生存能力分析指标（包括净现金流 量、累计盈余资金等）。

2 房地产开发用地有哪几种取得方式？国有建设用地使用权出让年限是如何确定的？房地产开发用地取得方式有：国有建设用地使用权划拨；国有建设用地使用权出让；国有 建设用地使用权转让。

应在《国有建设用地使用权出让合同》中明确国有建设用地使用权出让年限，但不能超过 国家规定的最高年限。

国有建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地 70 年;(2)工业用地 50 年; (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年; (4)商业、旅游、娱乐 用地 40 年; (5)综合或者其他用地 50 年。

三、计算值某开发企业申请贷款 8000 万元，期限 3 年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为 A 级，项目风险等级为 AAA 级。

试计算贷款综合风险度。

（信用等级系数为 70%、贷款方式系 数为 50%、贷款期限系数为 130%、项目风险等级系数为 80%）综合风险度=信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目风险等级系数=70%*50%*130%*80%=36.4%答：该贷款的综合风险度为36.4%形成性作业三一、简答题1居住区的规划设计主要包括哪几个方面的内容？居住区分级；2居住区规划总用地与居住区内建筑；3居住区规划布局与空间环境；4住宅建筑的规划设计；5公共服务设施；6绿地；7道路；8竖向；9综合管线；10综合技术经济指标2房地产开发项目竣工验收应当具备哪些条件？竣工验收条件：1）完成工程设计和合同约定的各项内容。

2）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。

工程竣工报告应经项目经理和施工单位负责人审核签字。

3）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出了工程质量评估报告。

工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。

质量检查报告应该经项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

5）有完整的技术档案和施工管理资料。

6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。