德汇广场概念性规划服务建议书

上海中则上海中上海中则上海中目录（一）服务说务说明篇明篇•项项目理解…………………………1.1•服服务方案及方案及费费用报价………………1.2•团队团队团队介介绍…………………………1.3（二）中则介绍篇•中中则简则简介介…………………………2.1•中中则历则历程程…………………………2.2•案例展示案例展示…………………………2.3•服服务范围…………………………2.4•专业专业专业特征特征…………………………2.5灾后重建后重建，，肩负重托1.1.1 1.1.1 项项目理解德汇广场前身是乌鲁木齐一家知名的国际性大型服装批发中心，在年初的一场火灾中付之一炬。

因此重建工作的肩负着社会的重托和经营者的期待，新的德汇广场能否以崭新面貌和更具国际化的功能配备，密切关系到德汇在国际批发行业的口碑。

鉴于目前对德汇项目了解有限，中则仅从相对常规角度对前期服务工作做了简要表述。

具体服务内容以双方协议为准。

可持可持续经营发续经营发续经营发展是展是展是检验检验检验定位的唯一定位的唯一定位的唯一标标准1.2.1 1.2.1 服服务方案及收方案及收费标费标费标准准大型商业地产项目往往包含多种功能的经营业态，但是围绕着这些功能配置该如何来进行布局，使各个功能主题明确、相互促进、互不干扰，同时达到最有利于项目旺场和实现租金收入最大化的目的。

中则将结合区域的市场需求、国际批发中心的发展趋势，同时兼顾社会期待、经营者要求及德汇的战略目标对德汇广场进行规划。

1.2.2 市场研究篇通过对城市发展现状（包括经济、人口、城市规划等）的信息收集，对商业环境（包括商业发展现状、竞争环境、市场供需等）调研，对项目目标客群的研究，以及项目自身综合价值的研判，充分利用中则在市场和消费研究方面的沉淀，对项目得生存环境进行全面分析，解解决项决项目定位的背景和由因目定位的背景和由因目定位的背景和由因问题问题问题。

以上内容，中则将提交《《市场调场调查研究查研究查研究报报告》。

市场需求需求决决定项目定位方向根据前期对项目的市场研究成果，和政府、德汇、经营多方对项目操作的高度要求，同时兼顾项目本身得立地情况，充分结合中则对商业业态选址标准的深刻理解，以及庞大得商家验证资源（与商家进行定位互动，以验证项目定位得正确性），从而保保证项证项目定位得准确性和可操作性目定位得准确性和可操作性目定位得准确性和可操作性。

以上内容主要解决项目的规划方向，将提交《《市场定位核心策划位核心策划报报告》。

对于项目定位目定位，，可执行性是基准基于项目立地情况，以及项目的功能结构，中则将结合自身对客流研究、商家的入驻建筑要求等多方面的研究，对项项目划布局划布局进进行合理建行合理建议议，包括主次出入口、项目交通规划、业态面积配比、商家落位等。

以上内容主要解决功能布局问题，将提交《《产品建筑品建筑规规划设计建议》、《《商铺及主力商及主力商场规场规场规划划设计设计建建议书议书》》以业态规业态规划指划指划指导导建筑建筑规规划根据产品定位的市场依据及规划理念的设计原理，对追求的营销目标设定推广模式，同时对项目的盈利模式进行可行性剖析，对项目的市场总体形象、租售策略等进行全方位整合。

以上内容主要解决产品功能、产品档次和主题形象等问题，将提交《《项目整体目整体营销营销营销策划策划策划报报告》等。

1.2.5 1.2.5 整体整体整体营销营销营销策划篇策划篇合理的合理的营销营销营销模式是定位的延伸模式是定位的延伸1.2.6 1.2.6 工作工作工作进进度篇《市场调查研究分析报告》（约15个工作日）《市场定位核心策划报告》（约7个工作日）《产品建筑规划设计建议》（约7个工作日）《商铺及主力商场规划设计建议书》（约15个工作）《项目整体营销策划报告》（约10个工作）总计总计工作完成工作完成工作完成时间约时间约时间约505050个个工作日工作日（（部分工作同部分工作同时进时进时进行行）1.2.7 1.2.7 服服务收费报费报价价项目前期服务费用为：人民币叁拾捌万元（我方人员差旅费及现场工作费用另计）费用支付方式：签订服务合同后五个工作日内委托方向中则支付人民币贰拾万元； 《市场调查研究分析报告》 《市场定位核心策划报告》 《产品建筑规划设计建议》 《商铺及主力商场规划设计建议书》 《项目整体营销策划报告》 以上以上报报告提交后告提交后，，支付中支付中则则剩余壹拾捌万元1.3.1 1.3.1 服服务团队务团队介介绍代晶慧总经理在本次项目中负责项目统筹把控总报告方向中国大卖场商业预测模型创建者，城市商业结构客源瓜分模型创建者，担当万科、中海二大地产公司的住宅项目的研究方案设计达10年之久，担当家乐福、易买得等国际一流商家的商业研究方案设计达6年之久，15年来积累了200多个商业地产、零售商业、消费者研究经验。

周伟副总经理在本次项目中负责商铺及主力商场规划报告部分近7年零售及商业地产全程服务实操经验。

主要服务过的商业地产项目有苏州永利广场、盛泽财富中心、金鸡湖时代广场、阳澄食街等李洪斌研究经理在本次项目负责市场研究、市场定位的报告部分中国商圈富裕程度评估指标创建者，住宅房产户型配比模型创建者，在美国佐治亚大学学习期间，就系统的研究商圈业态的共存关系，并应用到上海梅陇镇、无锡商业大厦、北岸长风三个商业项目中，对于业态的组合定位，起到了良好的作用。

李红明商业地产营运经理项目整体营销策划报告部分6年丰富的商业策划经验，主要服务的项目有安徽蚌埠商之都购物中心、泰州鹏欣国际广场、苏州桐泾城市广场、水上乐园、非凡第五街、金光大道、新浒商业1号等商业项目等。

中则作为ESOMAR会员单位，与美国阿莫斯塔克学院，国内的复旦大学、北京广播学院、上海零售商业研究中心等以擅长商业研究的院校保持良好的合作，这使中则可以随时扑捉到最新的商业学术体系，从中吸纳有效的知识体系。

同时中则的商业地产研究中心，一直从事全球性的商业标杆性项目的研究，从中积淀成功要素，使中则担当的商业项目，具有全球化的眼界和系统的理论体系支撑。

避免了商业策划定位容易犯的致命问题，单纯靠项目团队的2-3名核心人员的商业经验，永远做常规商业项目的复制工作。

始终吸取借吸取借鉴鉴商业理论研究体系研究体系，，并有并有选择选择选择的的结合到合到实实际的项目中目中，，形成具有形成具有实战实战实战性的操作性的操作性的操作过过程1.3.2 1.3.2 理理论体系介体系介绍绍与巨人共舞与巨人共舞，，与世界同行中则是一家长期服务于知名地产商及国内外著名零售商的专业商业顾问公司。

在地产、零售行业，成绩斐然，沉淀了深厚的行业根基，对市场、商家和消费者需求三方面的研究积累，使得我们深刻理解客户所要解决的问题。

与著名地产及零售商的长期合作，使得我们的研究视角开阔，可以有效的融合先进的理念，来自不同国家或地区的经验，使我们服务，具有高度性和实战性。

2.1.1 中则简介2.2 2.2 中中则历则历程程地产服务经验务经验：：累计完成了180多个地产项目（含部分住宅项目）市场调研与定位策划等服务研究技研究技术术水准水准：：开发了“户型配比模型”、“建筑经济指标分析”、“问卷设计有效性体系”、“项目销售辐射预测模型”等专业技术获得殊得殊荣荣的主要代表案例的主要代表案例：：全国第一个生态住宅项目：万科.郎润园第一个健康住宅项目:沿海.建设部健康小区获得唯一五项综合大奖的项目：“证大。

水清木华”2004年地产标王项目：上海建国路项目深厚的深厚的专业专业专业基基础——1212年地年地年地产产研究沉淀服务过务过的主要地的主要地的主要地产产及营运营运商商：零售服零售服务经验务经验务经验：：零售商业的消费者需求研究，零售渠道建立研究，零售门店评估研究，商场的业态组合研究，商场的营销策略研究，城市商业结构研究达近百个项目经验 商业研究技研究技术术：中则是ESOMAR ESOMAR会员单会员单会员单位位，美国阿莫斯塔克阿莫斯塔克学学院中院中国国合作伙伴合作伙伴。

在过与近百家与近百家国内国内国内外一流外一流零售商的合作零售商的合作过过程中程中，，不断探索并借探索并借鉴鉴零售公司的零售公司的实战实战实战研究技研究技研究技术术，开发开发了了国内领国内领先的商先的商先的商业业研究技究技术术：RM模型（商业地产业态组合比例计算模型）BS模型（购物中心班车对销售额的影响计算模型）AM模型（商圈结构模型）AE模型（建筑配比经济分析模型）商业决业决策支持策支持策支持数数据库经过经过121212年的市年的市年的市场场研究研究积积累，中则形成了二形成了二个个商业决业决策支持策支持策支持库库，为有效的有效的开开展市展市场场咨询工作提供了基本保障“商业数据库”:涵盖了中国430个城市的人口分布“中则零售商业建筑指标库”丰富的商业经验商业经验————7年零售业服务经历家乐福0202--0707年度合作伙伴年度合作伙伴担任：华东区、东北区所有店面选址数据提供、分析、决策建议百思百思买买中国战国战略合作伙伴略合作伙伴担任：全国六城市商业环境战略研究易初易初莲莲花跨年度合作伙伴担任：华东区店面商圈分析、店铺选址、销售预测乐购乐购030303--0707年度合作伙伴年度合作伙伴担任：商圈分析、店铺选址、销售预测易买得0606--0707年度合作伙伴年度合作伙伴担任：华东区店面商圈研究、销售预测、竞争店研究、消费者研究长期合作伙伴有期合作伙伴有：：家乐福、易初莲花、乐购、易买得、百思买等，主要担当商场的选址评估咨询，消费者的商业需求研究。

业务发业务发展背景展背景展背景：：与近百家知名零售商形成长期合作伙伴关系，共同进军商业地产领域。

主要代表案例是主要代表案例是：：全球第一地产品牌商开发的项目：.美国TSM的新江湾城亚洲第一大地下商业项目：和记黄浦地下城中国第一家高科技商场：米高梅-北岸长风 上海顶级商场之一：梅龙镇广场部分部分长长期品牌合作商期品牌合作商：：谙悉商悉商业业地产全程全程运运作——5年商年商业业地产积产积累累2.3 2.3 商商业案例展示中国首个融入高科技影融入高科技影视视拍摄娱乐摄娱乐的大型的大型的大型购购物中心——米高梅米高梅..北岸北岸长风长风总建筑面积：约290,000㎡上海上海顶级顶级顶级大型大型大型购购物中心之一——梅龙镇广场多凌多凌广场项广场项广场项目定位中目定位中目定位中则则解决4大问题问题：：1.商场，住宅，写字楼的建筑分配比例2.商场、写字楼的招商方向3.消费者的住宅需求、商业需求4.集团购买的主要需求百货、SHOPPINGMALL——无锡商业大厦 SHOPPINGMALL——无锡商 ——无锡中则担当无锡商业大厦改造，商业定位咨询，主要 解决业态的构成及比例，重点引进品牌，消费者的商业 需求分析21业务范 2.4 业务范围中则已形成业务互动，专业经验与客户资源共享的三大业务体系 已形成业务互 业务 专业经验与客户资源共享的三大业务体系 与客户资源共享的三大业务商业地产服务前期调 前期调研策划 招商代理 销售代理 市场调研、业态定位、业态组合布局、建筑规划 目标商家策略、招商推广策略、招商执行 销售策略、推广策略、销售执行零售及餐饮娱乐业调研服务 零售及餐饮娱乐业调研服务 饮娱乐业调研服市场调研 场调研 商家选 商家选址 营业额测算 营业额测算 商圈调研、消费者需求调研分析 商家选址、聚客能力分析 科学测算商家的营业额住宅地产 住宅地产服务市场调研 场调研 产品建议 品建议 营销代理 营销代理 产品类型、价格、面积区间、户型、客源调研分析 产品类型、户型、面积配比、配套等规划建议 营销策划、销售代理22在商业 方面的专业 专业特征 2.5 中则在商业地产方面的专业特征特征一： 特征一：中则的眼界能使商业项目定位准确，推进招商良好实现 的眼界能使商业项目定位准确， 业项目定位准确 招商良好实现做商业需要眼界： 做商业需要眼界：中则12年的地产、零售服务，对商圈、消费者、商家、发展商有全面的深 12年的地产 零售服务 年的地 商圈、 商家、 展商有全面的深 刻了解。