1996年房地产估价师房地产开发经营与管理考试真题及答案
1996年房地产估价师房地产开发经营与管理考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是( )（A）收入水平的变化（B）对未来的预期（C）可替代商品价格的变化（D）房地产开发的成本2 成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的( )来确定总承包价格的合同。
（A）利润（B）总管理费（C）不可预见费（D）总管理费和利润3 已知年利率为15%，按季度计算，则年有效利率为( )。
（A）12.55%（B）12.68%（C）15.86%（D）16.73%4 从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。
（A）过去（B）潜在（C）相关（D）未来5 物业出租过程中的租金一律是指单位( )的租金。
（A）建筑面积（B）使用面积（C）可出租面积（D）居住面积6 按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分，承包合同的形式有总包合同、开发商直接发包的分包合同和( )。
（A）成本加酬金合同（B）固定单价合同（C）独立承包合同（D）分包合同7 按照房地产的类型，可以把房地产市场分为( )。
（A）居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场（B）甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场（C）一级市场、二级市场、三级市场和四级市场（D）销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场8 在砖混结构房屋中，设置( )的目的是为了提高房屋的抗震性能。
（A）主梁（B）过梁（C）圈梁（D）基础梁9 常用的采暖方式包括集中采暖、局部采暖和( )。
（A）热水采暖（B）热气采暖（C）锅炉供热（D）区域供热10 在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV( )。
（A）大于零（B）小于零（C）等于零（D）难以确定11 国家颁布的《测量规范》和( )是房地产测量工作依据的主要规范性文件。
（A）《建筑制图标准》（B）《建筑面积计算规则》（C）《地形图图式》（D）《建筑标准图集》12 动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
（A）经营收入抵偿全部投资（B）全部现金流入抵偿全部现金流出（C）净收益抵偿全部投资（D）净收益现值抵偿全部投资13 融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有( )。
（A）流动性（B）经济性（C）安全性（D）偿还性14 在基础图中，±0.00=48.88表示室内地面标高±0.00相当于( )标高48.88米。
（A）相对（B）基础（C）绝对（D）首层楼面15 物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以( )手段管理物业。
（A）行政（B）法律（C）商业经营（D）市场16 在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。
（A）投资计划与资金筹措表（B）资金来源与运用表（C）营业利润测算表（D）全部投资现金流量表17 物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。
（A）能够保值和增值（B）受通货膨胀的影响（C）贷款利率较低（D）经营成本较低18 通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补( )与实际情况不符的缺点。
（A）成本投入的数量（B）成本投入的数量和时间（C）支出与投入的数量和时间（D）销售收入的数量19 一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。
（A）贷款利率（B）存款利率（C）目标收益率（D）无风险收益率20 建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。
（A）建筑装饰部位（B）制造工艺（C）化学成分（D）力学性能二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
21 项目评估中的敏感性分析是分析和预测反映项目经济效益的( )等主要经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。
（A）财务内部收益率（B）总开发价值（C）财务净现值（D）总开发成本22 按构造情况划分，楼盖包括( )等。
（A）肋形楼盖（B）井式楼盖（C）钢筋混凝土楼盖（D）无梁楼盖23 建筑通风系统按动力可分为( )。
（A）自然通风（B）机械通风（C）进气式通风（D）排气式通风24 金融机构在初次为某房地产开发商提供贷款时，需要重点审查的内容包括( )等。
（A）开发商过去的业绩表现（B）开发商的会计报表（C）开发商拟开发项目的情况（D）开发商拟贷款的数量、期限和可接受的利率25 在收益性物业管理中，物业可以用( )等表现指标来评估。
（A）空置率（B）净收益（C）财务内部收益率（D）经营成本26 某商品需求价格弹性系数为1.0，说明在其他因素不变时( )。
（A）价格上涨10%，需求增加10%（B）价格下降10%，需求减少10%（C）价格上涨10%，需求减少10%（D）价格下降10%，需求增加10%27 政府对房地产开发项目的规划管理主要体现在( )等方面。
（A）项目选址和定点审批（B）核发“建设用地规划许可证”（C）核发“建设工程规划许可证”（D）核发“房地产证”28 房地产投资的系统风险包括政策风险、( )等。
（A）或然损失风险（B）市场供求风险（C）持有期风险（D）通货膨胀风险29 现金流量分析是从( )方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。
（A）销售总收入（B）全投资（C）预售收入（D）自有资金30 工程进度计划管理，通常采用( )法。
（A）现金流量图（B）横道图（C）网络图（D）流程图三、判断题请判断下列各题正误。
不答不得分，判断错误倒扣1分。
本大题总分最多扣至零分。
31 财务净现值是指房地产开发项目按目标收益率各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
( )（A）正确（B）错误32 根据核发房屋产权证和土地使用证的需要，应以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，绘制详细的房产分幅图。
( )（A）正确（B）错误33 在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。
( )（A）正确（B）错误34 影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积。
( )（A）正确（B）错误35 成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。
( )（A）正确（B）错误36 融资过程中的费用是指企业为筹集资金而发生的除利息以外的其他各项费用。
( )（A）正确（B）错误37 在房地产开发过程中，开发商总是利用经营管理来实现以最少的自由资金投入获取最大的投资利润。
( )（A）正确（B）错误38 房地产开发中的项目管理工作应该贯穿于开发过程的始终。
( )（A）正确（B）错误39 在房地产市场中，供应数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反。
( ) （A）正确（B）错误40 一般情况下，建筑物荷载的传力方向为梁→板→柱→基础。
( )（A）正确（B）错误41 某出租写字楼只要出租率高，就说明该物业的管理水平高。
( )（A）正确（B）错误42 利率是资金时间价值的一种标志。
( )（A）正确（B）错误43 开发商在使用公开招标的方式选择承包商时，总是选择报价最低者。
( )（A）正确（B）错误44 建筑物内无楼梯时，室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
( )（A）正确（B）错误45 建筑安装工程概算是建筑工程概算的一部分。
( )（A）正确（B）错误四、填空题请在空白处填入最恰当的内容。
46 即使整体经济处于衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资是有效的______。
47 建筑物的内技术层层高超过______的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
48 建筑施工图主要包括：总平面图、平面图、立面图、剖面图和______等。
49 收益性物业管理中所提供的服务具有紧迫的______。
50 工程项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以______为基础，对工程项目按照其内在的逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制。
51 开发项目用地规划红线范围内的土地面积称为______。
52 供求与需求曲线的交点为市场均衡点，其所对应的价格称为______。
53 可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、______和项目的评估决策四个工作阶段。
54 最终付款是指建筑工程完工时的______。
55 房地产开发项目融入的资金必须从币种、数量、期限和______四个方面满足开发项目的需求。
五、计算题要求列出算式、计算步骤。
需按公式计算的，要写出公式。
计算结果保留小数点后二位。
仅有计算结果而无计算过程的，不得分。
56 某投资者以2000万元购入一商业用房30年的经营使用权，如果该投资者期望的投资收益率为18%，问该商业用房每年平均净经营收入是多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标?57 某购楼者向银行申请50万元的抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了递增式还款抵押贷款计划，即月还款额增长率与月收入增长率相等。
若年贷款利率为15%，期限为20年，购楼者的月收入增长率为0.5%，问购楼者首次月还款的金额应该是多少?58 某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。
已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m2，建造成本为1400元/m2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月)，土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。
如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m2，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?若考虑土地增值税因素的影响，且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和，问该项目的开发商成本利润率有何变化?59 某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营。
该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为18%。
试求该投资项目的净现金流量，计算该项目的财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期，并判断该投资项目的经济可行性。
物业经营期内现金收入与支出表单位：万元参考答案：一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 C9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 C13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 D20 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-61
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-61单项选择题1、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是()。
A、物业管理和设施管理B、物业管理和资产管理C、资产管理和投资组合管理D、设施管理和投资组合管理2、()是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A、物业管理B、资产管理C、绩效管理D、投资组合管理3、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是()。
A、定期进行资产的投资分析和运营状况分析B、室内布局与空间规划C、设计和调整房地产资产的资本结构D、持有或出租分析4、()的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
A、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理参考答案及解析1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是物业管理。
物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
参见教材P336。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是物业管理。
物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
参见教材P337。
3、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是设施管理。
设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。
参见教材P337。
4、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产资产管理。
房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-91
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-91多项选择题1.【习题】房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括()。
A.工程质量保修书B.可行性研究报告C.竣工图D.住宅使用说明书E.竣工验收备案表『正确答案』ABCE『答案解析』本题考查的是竣工验收。
项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。
办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：工程竣工验收备案表，工程竣工验收报告，法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，法规、规章规定必须提供的其他文件。
本题可用排除法，只有选项D可以不必移交的资料。
参见教材P91～93。
2.【习题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有()。
A.土地B.劳动力C.资本D.经验E.环境『正确答案』ABCD『答案解析』本题考查的是房地产开发的基本概念。
主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。
参见教材P63。
3.【习题】下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有()。
A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入『正确答案』ADE『答案解析』本题考查的是选择物业租售形式。
选项B大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售。
选项C依委托代理方的不同，可分为买方代理、卖方代理和双重代理。
参见教材P95。
4.【习题】开发商的主要合同关系通常包括()等。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1210-63
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1210-63
二、多项选择题(共15小题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。
全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
)
1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为()投资。
A.建筑安装工程
B.新建和扩建
C.设备与工器具购置
D.迁建和恢复
E.其他费用
2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分
析()。
A.物理结构
B.区域结构
C.产品结构
D.供求结构
E.总量结构
3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有()。
A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1212-53
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1212-53
单项选择题
1、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的()。
A、政治风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、市场供求风险
2、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的()。
A、政策风险
B、机会成本风险
C、未来运营费用风险
D、收益风险
3、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这反映了房地产投资面临()。
A、收益现金流风险
B、未来经营费用风险
C、资本价值风险
D、比较风险。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-69
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-69多项选择题1、下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有()。
A、洪水、地震等灾害不用单独投保B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到2、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。
A、导致房地产实际价值的折损B、导致房地产实际价值上升C、减小投资者债务负担D、加大投资者的债务负担，导致还贷困难E、抑制房地产市场上的需求数量3、房地产投资的个别风险包括()。
A、时间风险B、机会成本风险C、持有期风险D、政治风险E、或然损失风险【答案与解析】1、【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。
选项A 错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单;选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。
参见教材P18。
2、【正确答案】ADE【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产地价格下降。
参见教材P19。
3、【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。
房地产投资的个别风险包括收益现金流量风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险。
参见教材P21～22。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-97
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-97单项选择题1、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距()，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
A、越大B、越小C、没有关系D、无法判断2、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括()。
A、最低租售价格B、最低租售数量C、最低建安成本D、最高土地取得价格3、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A、利润为零时B、利润最大时C、允许的最低经济效益指标D、允许的最高经济效益指标4、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括()分析。
A、最高工程费用B、最高租售数量C、最高购买价格D、最高土地取得价格5、“三项预测值”分析方法是()中的一种。
A、概率分析方法B、盈亏平衡分析方法C、多因素敏感性分析方法D、单因素敏感性分析方法答案1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。
当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
参见教材P219。
2、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。
房地产开发项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。
收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。
参见教材P219。
3、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。
临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
参见教材P219。
4、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。
房地产项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。
(新版)房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库(含答案)
D、30 答案：B 解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内， 将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准 许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 11.(2017 年真题)房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。 A、项目施工单位 B、项目设计单位 C、房地产开发企业 D、产品质量监督部门 答案：C 解析：本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计 单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。 12.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使 后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可 能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）。 A、政策风险 B、机会成本风险 C、未来运营费用风险 D、收益风险 答案：C 解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运 营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租， 且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展
3
8.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣 传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法 是（）。 A、目标定价法 B、领导定价法 C、随行就市定价法 D、认知价值定价法 答案：D 解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种， 定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 9.下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。 A、相关房地产类型的在建数量 B、吸纳率分析 C、相关房地产类型的存量 D、改变用途数量 答案：B 解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项 A、C、D 属于供给分析。 10.开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告 和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主 管部门或者其他有关部门备案。 A、14 B、15 C、28
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1211-47
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1211-47
1关于房地产估价误差的说法，错误的是()。
A房地产估价难免会有误差
B房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C不应采用—般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D可通过严格履行估价程序来减小估价误差
【答案】B
【解析】本题考查的是房地估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较，由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
2关于房地产估价结果的说法，错误的是()。
A估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
【答案】B
【解析】本题考查的是估价结果，不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
3估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()
A估价对象适宜采用多种方法估价。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-77
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-77单项选择题1、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资()的重视。
A、各异性B、适应性C、相互影响性D、专业管理依赖2、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是()。
A、房地产投资更易变现B、房地产投资所需资金少C、房地产投资收益更高D、房地产能保值增值3、下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是()。
A、购买房地产股票B、购买商铺C、购买土地D、购买买已建成的房地产4、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A、出售B、抵押C、转让D、经营5、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的()。
A、增量供给B、存量供给C、潜在供给D、总量供给【答案与解析】1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。
从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。
这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。
参见教材P8。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。
参见教材P10。
3、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。
房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券，投资房地产投资信托基金，购买住房抵押支持证券。
参见教材P11～13。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
参见教材P11。
5、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。
房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了房地产市场上的增量供给。
房地产估价师之开发经营与管理试卷含答案讲解
房地产估价师之开发经营与管理试卷含答案讲解单选题（共20题）1. 借贷记账法以（）作为记账理论依据。
借贷记账法以（）作为记账理论依据。
A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式【答案】 D2. 房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。
房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。
A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】 A3. 以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。
以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。
A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】 B4. 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。
A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【答案】 B5. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。
A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】 A6. 相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。
相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。
A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】 A7. 保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。