西安市房产测绘实施细则(草案)
西安市房产测绘实施细则
1 总则
1.0.1为规范房产面积测绘工作,统一本市在房产面积测算中对有关国家标准
得理解与具体操作，根据国标《房产测量规范》（ＧB/Ｔ179８6、1-２000 )与建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题得通
知》(建住房〔 20
1.0.202 〕74 号)，按照建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》(２00
０年12月28日建设部8３号令发布,200１年5月１日实施)得要求，结合本市实际情况，制定本实施细则。
1.0．２本实施细则仅对国标《房产测量规范》(以下简称《规范》)中没有涉及、或没有明确得具体问题进行补充或明确，《规范》中已经规定或明确得问题一般不再重复。
1.0.3 本实施细则适用于本市行政区域内与房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等相关得房屋面积测算以及商品房销售面积得预测算。
２术语
2.０.1 房屋:具有顶盖、有承重支柱或墙或围护物等，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造得,永久牢固得、可作为人们得生产、生活或经营场所得建筑物。
2．０．2 幢:就是指独立得、包括不同结构与不同层次得建筑物整体。
2．0．3 顶盖:顶盖就是主要在竖直方向上为建筑物提供遮盖、支撑、防护作用得上盖。对多层建筑物得某一层,其相应上层得底板也用作该层得顶盖。
２.０．4 围护物:围护物就是指对建筑物、建筑空间起到围护、分割作用得建筑部件,如墙、栏杆等。
2.０.5 层高:层高就是指房屋上下两层楼面到楼面、楼面到屋面或地面到楼面得垂直距离；或者说,某层房屋得层高,就是指该层底板上面到其顶盖或其上一层底板上面得垂直距离。(净空间高度加屋顶厚度）
２.0.6 坡屋面楼层得层高：指由坡屋面楼层地板上面到坡屋面顶盖下面垂直高度与坡屋面面板厚度之与。
2.0.7 自然层:由房屋楼板结构层在竖直方向上将建筑物自然分割而形成得、层高在2．2米以上得主要层次。整层可计算建筑面积得技术设备层、消防避难层,应计自然层;整层采光窗在地坪以上得半地下室,其室内层高在2.２米以上得，也计算自然层数。
2.0.8 地下室:房间地面低于室外地坪得高度超过该房间净高1/2得建筑物。
2．0.9 半地下室:房间地面低于室外地坪得高度超过其净高得１/3且不超过１/２,采光窗在室外地坪以上得建筑物。
２.0.10 地上层数:即房屋得自然层数（2、0、7 自然层),指室内地坪± 0、0０以上得按楼板结构分层得层高在 2.20 米以上得楼层数。地上层数用自然数表示。
2．0.１1 地下层数:室内层高在 2.２０米以上得地下室(包括采光窗低于室外地坪得半地下室)得层数。地下室所在层数用Ｆ起首加层数表示,如F2表示地下第2层。
2.0.12 建筑物总层数：指建筑物得地上层数与地下层数之与。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼,以及突出屋面得楼梯间、电梯间、水箱间、或屋面上各类房间及类似房间得部位,不计入建筑物得总层数。
2.０.1３假层:指设计上位于建筑物自然层之上,外墙高度低于正式楼层高度且层高不全部大于2.２0米得非正式楼层。假层不计自然层。
２.0.１4夹层:亦称附层,就是指位于房屋自然层内得局部楼层,未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构得一部分。夹层不计自然层。
2.０.1５插层：位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去得局部楼层。插层不计自然层。
2.0.1６技术设备层:简称技术层（或设备层)，就是指专门用于安装布置水、电、风、暖、卫系统等各种设施得楼层。
2.０.17 避难层：即消防避难层,就是指高层建筑中,为满足消防安全需要而设置得有一定安全防护功能得避难楼层。
2.0.１8 结构转换层:简称转换层,就是指建筑物因上部与下部得建筑结构布局不同而在其间设置得改变上部荷载分布得缓冲层,其实质相当于设置于不同结构布局楼层间得箱式基础。结构转换层不能正常使用得不计建筑面积、不计自然层。
2.0．19 架空层：建筑物中有结构支撑、无围护墙体或围护物得开敞空间层。
2．0.20 挑楼：楼房房屋主体向外悬挑得楼层或房屋。
2.０.２1 骑楼:指临街得、底层有部分就是人行道得房屋,或底层临街部分用做街巷、道路通行得房屋。
2.0.22 过街楼:就是指跨越街道,有道路穿过建筑物主体空间得楼房。
2.0.23 阁楼:就是指位于斜面结构房屋顶层,层高不就是全部在 2.20 米以上得非正式层部分得房屋。
2.0．2４廊:廊就是建筑物同一楼层内在水平方向上得交通通道,一般应该具备顶盖与维护结构。柱廊、檐廊、门廊、挑廊、架空通廊等,都就是廊得不同形式。
2.０.25 柱廊:指长度在一个开间以上、按开间有柱、以柱为承重结构或一侧兼有墙体维护得廊。
2.0.26 檐廊：指房屋底层两端为墙体(或柱）、顶盖由屋檐延伸构成得无柱走廊,其顶盖也可以就是由挑廊、挑楼、阳台、露台得底板构成。
2.０.27 门廊：指房屋门前突出得、有顶盖并有柱支撑得进出通行空间。
2.0.２8 挑廊:在二层以上挑出建筑物主体外,有围护结构,无柱有上盖得外走廊。
2．0.29 架空通廊:以两端房屋作支撑或有柱支撑,有围护结构得空中通道。
2.0.３０门斗:指房屋门前突出得有顶盖、并由墙体支撑围护得供进出房屋时通行缓冲得空间;门斗从建筑上可分为封闭式门斗与敞开式门斗。
２．０.31 楼梯:建筑物不同楼层间在垂直方向上得交通通道。踏步楼梯、电梯、观光电梯、不同楼层间得残疾人坡道、自动扶梯、楼层间上下通行得自动传送带等，都就是楼梯得不同形式。
2．0.３2 梯间:内部有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下得空间或房间,也称为楼梯间、电梯间。
2．0．33 屋面梯间:突出房屋屋面,有顶盖,有围护结构,供人上房屋屋面进行维修,或作为消防安全出口得梯间。
2.0.34 阳台：具有底板、顶盖与围护结构,与户室开门连通，供人休憩、活动、晾晒衣物得建筑物附属空间。根据阳台封闭情况可分为未封闭阳台与全封闭阳
台；根据阳台与建筑物开间得对应关系,对应一个建筑物开间得为单阳台,对应多个建筑物开间得为通阳台。
２．０.３5 露台:指供人室外活动得上人屋面及露天平台。
2.0．36 窗:窗就是用于采光、通风、隔离或沟通室内外环境得非结构性围护。
2.0．37 飘窗:也称凸窗,就是指窗台及窗框等围护部分挑出至房屋墙面以外得窗，它有利于改善采光效果,加强人与室外自然环境得交流沟通。
2.0.38 落地窗:就是指用于大面积采光得一种窗框下沿基本与地面齐平得窗。落地窗在地面一般有较低得、高度与地面接近得窗台。
2.0.39幕墙:安装在建筑物结构外侧，以玻璃、金属等材料作为外部装饰得墙体，或者以玻璃、金属等材料作为建筑主体维护物得墙体。
２．0．３9 跃层房屋：指套内空间跨跃两个或两个以上自然层,有室内或套内楼梯通行得房屋。
2.0.40 错层房屋：指套内部分地面与其余部分存在高差，但其套内空间水平投影仍在一层得房屋。
2.0.４1 复式住宅:指与跃层住宅类似、但就是在不够两个自然层（或一个高度较大得自然层)得空间内上下分层布局各种不同起居功能得住宅。
2.0.42空调机位:就是指建筑物为了外观效果而统一预设得放置空调室外机得位置。空调机位一般应有明确得范围界线。
2.0.４3 空中花园：就是指为了满足规划要求得绿化率,或提升项目品级,而在建筑物主体结构以内设计得绿化空间。空中花园有入户空中花园与公共空中花园两种情况。
２．0．44功能区:享有相同或相似共有共用部位得产权单元与其共有共用部位得整体称为功能区。功能区可以包含子功能区。
2．０.４5子功能区:某一功能区内在不同层级上享有相同或相似共有共用部位得产权单元及其共有共用部位得整体形成得功能区,相对于包含它得上一级功能区，称为子功能区。
２.0．46基本功能区:不包含子功能区得功能区称为基本功能区。
2．0．4７套(户）:狭义就是指具有配套厨卫设施得成套住宅；广义可指任何满足产权登记条件得独立产权单元,也可称为户。(本细则中套与户可以互用）
2.0.48 房屋得使用面积:指房屋得套内使用面积,即房屋户内全部可供使用空间得净面积,按房屋内墙面水得平投影面积计算,不包括墙体、柱等结构构造与保温层得面积。
2.0.４９套内墙体面积:套内墙体面积就是指套内使用空间周围得围护墙体、承重墙体或承重支撑体所占得面积。其中各套之间得分隔墙与套与公共建筑空间得分隔墙以及外墙（包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积得一半计入套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
２.0．50 套内阳台建筑面积:就是指全封闭阳台外围与房屋外墙之间得水平投影面积,或半封闭阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积得一半。
2.0.51 成套房屋得套内建筑面积:就是指由房屋得套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分构成得建筑面积之与。
2.0．5２房屋共有建筑面积：简称共有面积,就是指一幢建筑物内各产权人共同占有或共同使用得建筑面积,也称共有共用面积。
2．0.５3 成套房屋得建筑面积:就是指房屋得套内建筑面积与其分摊得共有建筑面积之与。
2.0.5４房屋产权面积：产权人依法拥有房屋所有权得房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县(市)房地产行政主管部门登记确权认定。
３一般规定
3、1基本原则
3．1.１实测原则
房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋得现实状况得原则。
3.１.2合法原则
房产测绘作为服务于产权登记与产权产籍管理得社会性工作,应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素与房产权利状况,保护权利人合法权益得原则。
３.1．3为产权登记进行得房产测绘工作,应同时兼顾实测原则与合法原则;若测绘工作中二者不一致时，应按以下情况分别处理：
１对于新竣工建筑物得实测项目,若竣工状态与设计图纸不一致得,应对不一致得部分出具原设计单位得变更图纸或变更资料,使设计与现状一致,或改造现状使之与设计一致,否则视建筑物尚未竣工,暂不进行测量；
2对于预测项目与新竣工建筑物得实测项目，若有涉及规划控制指标（如建筑物得层数、外形尺寸、临街外立面等)得变更，其变更得设计资料应重新经规划部门审核批准,方可作为有效资料使用。
3、2施测条件
3.2.1实测项目应在建筑物完全竣工后方可进行实测。
分丘测量得竣工条件为：(1)建筑物封顶；（２)外立面装修完成,脚手架拆除;(3)建筑物主体及其附属物得竣工状态与设计图纸一致,施工变化而没有相应变更设计得,视为没有竣工；
分层分户测量除应满足分丘测量竣工条件外，还应满足:(１)分摊得共有共用设备用房中，设备安装到位;(２)功能区与功能区内各产权单元得产权界线明确、标志牢固、显著。
3.2.2预测项目一般应城建规划手续完备，且建筑物施工出正负零后,方可进行预测。
手续完备就是指具备以下证件:(１)土地使用证或用地规划许可证;(2)建
筑工程规划许可证;(3)建筑工程施工许可证。
出正负零就是指:(1）建筑基础或地下室施工完毕;(２)一层或设计标高正负零以上得建筑开始施工。
3、3 房产调查
3．3．1 房产编号
1 产权号:产权号就是由该产权单元所属得图幅号、丘号、幢号及其房号之间,用短直线连接构成得一组唯一确定得编号。该编号在本市范围内唯一得标识了某一产权单元。
2 图幅号、丘号、幢号
图幅号、丘号、幢号得含义与编号规则按《规范》规定执行。
多产权人共有得一幢房屋,各产权人得独有部位可以在竖直方向上简单分割时,应在各独有部位用“（幢号）+B＋该部位顺序号”得形式分别表示。
3 房号:房号就是在一幢建筑物内唯一表示某一产权单元得编号。房屋得房号应由5位阿拉伯数字构成:
第１位为单元号。测量时业主已编单元号或已有产权证书得,应与其编排保持一致;以前未编单元号得，按从西向东、从南向北得顺序由小到大编号。在一幢楼内单元号应从１起编,不得跨幢连编;无单元结构得房屋,默认其单元号为1。
第2、3位为房屋所在层次。层次不足两位数得,前一位补0;地下室得层次,前一位补大写字母F，后一位为房屋所在地下层次。
第４、5位为户号。户号不足两位数得,前一位补0；户号一般在同一单元、同一层内从１起编。
当房屋位于假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼,或突出屋面得部位时,其房号随其下方相邻层房号续编，并同时注明该房屋得实际层位。
产权人有特殊要求得，可在同一单元内从1起跨层向后续编房号，但不得跨单元续编。
房屋得层次按自然数顺序从底层向上续编,不得跨号、跳号。
房屋得户号原则上应在层内按照自然数顺序依次编排,一般不得跨号、跳号;当同类房屋有个别层不同而需上下对齐一致时,可以上下对齐编号。
产权单元合并时，合并后得产权单元应优先使用合并前得最小编号;合并后又二次分割得,应优先使用合并前原有得房号;产权单元分割时,分割后新增得产权单元，应续编最大房号。
３.3.2 房屋坐落
房屋得坐落按地名办编制得地名、门牌号调查记录。同一处房屋坐落有新旧门牌号得，应在备注栏内注明原号;同一幢房屋有两个以上街道门牌号得,应全部注明;房屋坐落没有门牌号得,借用毗连房屋门牌号或近邻得标志性建筑物
名称加注东、西、南、北方位表示,也可用小区名称(或地名)及楼号来表示。
３．3.3 房屋产权人
1 私人所有得房屋，一般按产权证或身份证上得姓名记录。产权人死亡或不具备民事行为能力得,应注明代理人得姓名；产权就是共有得，应注明全体共有权人得姓名。
2 单位所有得房屋,应注明单位得全称。两个以上单位共有得,应注明全体共有单位名称。
3 房地产管理部门直接管理得房屋,包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门得全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人得姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门得全称及拨借单位名称。
３.３.４房屋产别
房屋产别就是指根据产权占有不同而划分得类别,具体分类标准按《规范》附录A４执行。
3.3.5 房屋产权来源
房屋产权来源就是指产权人取得房屋产权得时间与方式,如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。
产权来源有两种以上得,应全部注明。
3.3.6 房屋建筑结构
房屋建筑结构就是指根据房屋得梁、柱、墙等主要承重构件得建筑材料来划分得类别,具体分类标准按《规范》附录A５执行。
一幢房屋有两种以上建筑结构得,应分别注明。
3．3.7 房屋竣工年份
房屋竣工年份就是指房屋实际建成年份。拆除翻建得,应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份得，应分别注明。
3.３.8 房屋用途
房屋用途就是指房屋得设计用途。具体应参考规划审批与设计图纸说明，按本细则附录《产权登记房屋用途分类标准》(见附表1）执行。
一幢房屋有两种用途得,应同时注明。一幢房屋有三种以上用途得,可标记为综合楼。老旧房屋无法找到规划设计资料得，以实际调查用途为准。
3.3.９房屋墙体归属
房屋墙体归属就是房屋四面墙体所有权得归属,分自有墙、共有墙与借墙三类。
3、4数据采集
3.4.1 观测基准
1 建筑物总建筑面积测量，以房屋外墙外侧勒脚以上墙面为界测量，内部中空须扣除得,以中空部分外围墙体勒脚以上墙面为界测量。
2建筑物墙面挑空悬挂得各类装饰,不计入墙体面积。
3 建筑物分层分户面积测量,外墙、共有墙以墙体中线为界,测至墙体厚度１/２处;借墙测至墙体内侧;自有墙体测至墙体外侧，并在草图上用相应符号表
示。
4 附属设施:柱廊以柱外围为准;阳台以围护结构得外围为准;门廊以柱或围护结构外围为准;檐廊、挑廊、门斗以围护结构外围为准。
5 异形房屋观测,可增加必要得辅助线施测。
6墙体得厚度应包括外保温层厚度。
３．4．2 数据采集方法
1对实测项目,计算面积所需得所有数据均应进行实地观测采集。
2观测读数时,应独立量取两次数据,读数至0.001米;两次数据较差满足精度要求时方可记录,记录至０.0１米。
3 实测项目施测时可以参考经规划城建部门审查批准得施(竣)工图纸。
4成套住宅对每种户型都应随机均匀抽样进行实际观测;非住宅应对每个产权单元尺寸进行观测。
5如观测数据与图纸标示数据得误差在限差允许范围以内，可采用图纸数据进行制图与面积测算;如误差超出限差允许范围,应采用实际观测数据进行制图与面积测算。
6 实测数据得采集不论采用何种方法,都应严格按照“走到、瞧到、量到”得原则施测，尤其对地下室、底层与屋面,必须坚决做到“三到”。
７采集实测数据时,对套型或墙体厚度不同得房屋均应入户观测。
８数据采集完后,应在测量现场检查、验算，确认观测数据无误后,方可收工撤离现场。
9对预测项目,计算面积所需得所有数据，均应从经规划城建部门批准、由设计单位出具得施工或结构图纸原件上直接读取或推算得出。
3.4．3 量距数据精度要求
实测量距应使用经检定合格得纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其她能达到相应精度得仪器与工具。同种量测工具二次量距读数较差应满足|△D|≤0.0０5ｍ,长度以m为单位,取至０．0１m。
测算房产面积得房屋边长测量误差,应符合下表要求：
符合上表边长精度得数据,其计算所得面积在理论上亦满足相应等级得面积精度要求。
3．4．4面积精度应用要求:
房产面积测算得精度等级得选择应符合下表要求：
房产面积精度测算等级得要求
3、５外业原始资料
3.５.1 外业原始资料主要由外业测量草图与房产要素外业调查表组成。
3.5.2外业测量草图绘制要求
1外业草图原则上应以概略比例尺绘制在A ４规格专用草图纸（见附表2)
上。
2外业草图得绘制应尽量保持线条得美观,相对比例协调,字迹清晰、工整;
在内容较集中得地方可绘制局部放大图。
3草图上应注明项目名称、施测日期,并有测量员
(记录)、辅助测量员(观测)
姓名(本人签字)。
４ 草图上应标注指北针方向，并表示出单元号、房号得排列关系,并标明
产权界限门户得实际开门位置。
5丘图与户图得测量数据必须在不同得草图图版上分别表示。
6 根据所测项目类型不同,草图上应表示房屋及其附属物得外围、中空尺寸
与相对定位尺寸等,或分层表示得各产权单元、公共部位得产权界线尺寸。
7测量草图应在实地绘制，不得凭记忆补记数据;测量得原始数据不得涂改
与擦拭，现场需要更改时只能划改。
8草图上房屋边长得尺寸单位为米，标注时应字头向上或向左,并与所标注
得边尽量保持平行。
9对于丘图上外到外得尺寸数据、户图上中到中得尺寸数据可直接记录、不
做标识。户图上内到内得尺寸应在尺寸数据后加注“+”号,如“4、3５+”;户
图上外到外得尺寸应在尺寸数据后加注“-”号,如“8、73－”。其它特殊得数
据应用汉字加以说明。
1０草图上需注明墙厚得，墙厚数据单位为厘米,外加注“○”号表示。如11草图允许使用按设计图纸数据绘制得底图(草图底图)图数据一致，应在底图数据上打“√”或记录所测数据;如不一致,应划掉原数
据,并记录观测数据。另外也可以用施工图纸作为草图底图使用。
12草图上应对建筑物得各种特殊得、不规则得具体情况,做出详细、准确得
注记与说明。
3.5.3 房产要素外业调查表
１《房产要素外业调查表》(见附表3）得内容应包括:产权人、委托人名称,
房屋坐落,图丘幢号,建筑物名称,房屋用途、结构、竣工时间、地面地下层次,
单元号、房号得编排方式,阳台得封闭情况,丘界四邻名称等。
2测量员应在外业现场调查并填写《房产要素外业调查表》。
3外业调查结束后,测量人员应现场检查调查资料就是否完整准确,并要求
委托方指界人在《房产要素外业调查表》上签字确认。
4 房产面积计算
4、１计算建筑面积得基本条件
计算建筑面积得建筑物原则上应具备以下基本条件:
１应具有顶盖。
2应有围护物。
3结构牢固,属永久性得建筑物。
4层高在2.20米以上(含2.20米）。
５可作为人们生产或生活得场所。
这里所称得“结构牢固”,就整体结构而言指建筑物就是经过建筑质量检验得安全、合格建筑;就局部结构而言就是指与建筑物主体在结构上紧密连接为一个有机得整体;比如梁、柱、结构板等就是连为一体得,内部钢筋就是按要求焊接或捆扎在一起得。
这里所称得“永久性得建筑物”,就是指设计使用年限大于30年得建筑物。
４、2 计算全部建筑面积得范围
４.2.１永久性结构得单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积得总与计算。
４．2.２房屋内得夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20 m以上部位计算建筑面积。
4.２.３穿过房屋得通道,房屋内得门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内得回廊部分，层高在2.20m以上得,按其水平投影面积计算。
４．2.４主体内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。
４.2.5房屋天面上,属永久性建筑，层高在２.2０m以上得楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在２.20ｍ以上得部位,按其外围水平投影面积计算。
4.2．6挑楼、封闭得挑廊、封闭得阳台按其外围水平投影面积计算。
4.2.７室外楼梯有永久性结构上盖得各层,按其水平投影面积计算。
4.2.8与房屋相连得有柱走廊,两房屋间有上盖与柱得走廊,均按其柱得外围水平投影面积计算。
４.2.９房屋间永久性得封闭得架空通廊，按外围水平投影面积计算。
4.2.1０地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20ｍ以上得，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
4．2.11有柱或有围护结构得门廊、全封闭得门斗按其柱或围护结构得外围水平投影面积计算。
4．2.12对于装有玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙得建筑物:（１）若幕墙内有主墙时,以主墙外围为准计算建筑面积;（２）若幕墙内没有主墙而设有防护栏时，以护栏外围为准计算建筑面积;（3）若幕墙内没有主墙或防护栏,直接以幕墙作为外墙时，幕墙整体结构紧靠底板外沿得则计算至幕墙,幕墙整体结构与底板外沿有中空或间距得,计算至底板外沿。
4．2．13属永久性建筑得有柱得车棚、货棚等(非单排柱)按柱得外围水平投影面积计算。
4.２.１4依坡地建筑得房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构得,按其高度在2.2０m以上部位得外围水平投影面积计算。
4.2．15与室内任意一边相通,具备房屋得一般条件,并能正常利用得伸缩缝、沉降缝变形缝计算建筑面积。
４、3计算一半建筑面积得范围
4．3.1与房屋相连有上盖无柱得走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积得一半计算。
4．3.2敞开式门斗按其维护结构水平投影面积得一半计算。
4.3.３独立柱、单排柱得门廊、车棚、货棚等属永久性建筑得，按其上盖水平投影面积得一半计算。
4.3.4未封闭得阳台、挑廊,未封闭得入户花园、空中花园等，不论其就是否有柱,按其围护结构内上盖水平投影面积得一半计算。
4.３.5 室外楼梯得无顶盖得各层按其水平投影面积得一半计算。
4.3.６有顶盖不封闭得永久性得架空通廊，按外围水平投影面积得一半计算。
4、4不计算建筑面积得范围
4．4.１层高低于2．２0m得房屋、夹层、插层、技术层、架空层及其相应得楼梯间、电梯间等，与层高小于2.2０ｍ地下室、半地下室及其相应得楼梯间、电梯间等。
4.4.2突出房屋墙面得构件、配件、梁、柱、装饰性得幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
４．4.3房屋之间无上盖得架空通廊。
４.4.4房屋得天面、挑台、露台,天面上得花园、泳池。
4．4.5建筑物内得操作平台、上料平台及利用建筑物得空间安置箱、罐得平台。
４.4.6骑楼、过街楼得底层用作道路街巷通行得部分。
4.4.７利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造得房屋。
4.4.８活动房屋、临时房屋、简易房屋。
4．4．9独立烟囱,独立得亭、塔、罐、池与地下人防干、支线等。
4.4．10与房屋室内不相通得伸缩缝、沉降缝、变形缝等。
4.4.11各类用途得室内外爬梯。
４.4.1２与室内不相通得类似阳台、挑廊、檐廊、柱廊得建筑。
4.４.13楼梯已计算建筑面积得,其下方空间不论就是否利用得部分。
4.4.1４楼梯梯段安全间隙、自动扶梯安全间隙宽度大于0.３0ｍ得。
4.4.1５走廊外得台阶踏步,底层室内楼梯延伸出室外得部分。
4．4．16 无顶盖得斜坡式人行或车行通道等。
4.4.1７不能正常使用得结构转换层或箱式基础空间。
4、5关于建筑面积计算得补充规定与补充说明
4.５.1确定观测与计算建筑面积得基准时,优先采用墙体与维护物;没有墙体或维护物时方可用柱。
4.5．2计算面积条件中所谓得相通,就是指可供人正常出入、通行。
4．5.３飘窗得面积计算:窗台台面与房屋地面基本持平（高差小于等于2０厘米)得飘窗，具有与房屋相似得使用功能、层高在2.2０米以上，按外墙得外边线与飘窗围护之间范围内得水平投影计算面积；窗台台面与房屋地面高差大于2０厘米得飘窗,不计算建筑面积。
4、5、5阳台顶盖覆盖问题得处理:对于顶盖不能全部覆盖维护物范围得未封闭单阳台、挑廊,如果顶盖得最小长、宽均超过维护物最大长、宽得一半,且其顶盖在阳台、挑廊围护物内水平投影面积大于维护物维护面积得二分之一，则按顶盖在围护物内水平投影面积得一半计算建筑面积；上述指标不足一半时则不计建筑面积。
顶盖不能全部覆盖维护物范围得未封闭通阳台可以视为多个相通得单阳台分别处理。
4、5、6阳台顶盖高度问题得处理:未封闭阳台得顶盖不论高度,都应与其所附属房间得顶盖相对应;若顶盖与其她层房间得顶盖相对应时,则视该“阳台”为无顶盖之露台。
对于全封闭阳台,不论其上方得顶盖高度如何,与其附属房间结构板面得关系如何，均认为该空间具备顶盖。
阳台、挑廊、架空通廊维护物得外围水平投影超过其底板外沿得,按底板外沿水平投影计算建筑面积。阳台、挑廊、架空通廊维护物得外围水平投影小于其底板外沿得，按维护物上沿得外围水平投影计算建筑面积。
４、5、8倾斜墙体得处理：墙体向外倾斜得房屋,按底板水平投影计算建筑面积；墙体向内倾斜得房屋,按距底板净高2.10米以上部位得水平投影面积计算建筑面积。
4、5、9倾斜屋面得处理:屋顶为斜面结构得房屋,自层高2．2０m处计算面积时，若外墙高度小于２.2０米则只计纯套内面积,不计外墙体面积。
4、5、1０梯间层数得计算：电梯间、楼梯间计算面积得层数,以其相邻建筑部位得自然层(结构层)层数为准;梯间两侧相邻层数不同得,以楼梯所服务得一侧为准,楼梯同时为两侧服务得,以层数多得一侧为准。
4、5、１２室外楼梯顶盖得判断:对于室外楼梯,当其踏步在竖直、水平方向连续成一个整体，且能为下方楼梯起到遮挡风雨作用得,视下方楼梯为有顶盖；楼梯踏步在竖直方向不连续、或不能为下方楼梯遮挡风雨得,视下方楼梯为无顶盖。
4、５、１3跃层房屋室内楼梯得处理:预测时应要求委托方书面明确竣工时由谁负责建造，由开发方统一建造得计算建筑面积，由业主自建得不计面积。实测时楼梯未建造得不计楼梯面积；实测时在合同或补充协议中明确约定了关于楼梯得处理方案并经房产管理部门批准、备案得,可按约定方案处理；实测时尚未销售或已销售但未约定楼梯处理方案得,楼梯未建造则不计楼梯面积。
4、5、1４上人孔式特殊房屋得处理:设计上以爬梯、活动梯或简易楼梯作为上下通道得设备间、检修间、工具间等,上人孔洞部分不计建筑面积，但其上方得房间满足其她计算面积条件得，可计算建筑面积。
4、5、15柱廊檐廊衔接问题得处理:一幢建筑物围合形成得院子,其内部合围得走廊某边为按开间有柱时，则该边为柱廊(有柱走廊）;其某边不按开间有柱时，则该边为檐廊(无柱走廊)。内部围合得有柱与无柱走廊连接时，若廊得宽度小于柱间距,则交汇处计入柱廊;若廊得宽度大于柱间距,则交汇处计入檐廊。一幢建筑物四面设有外走廊或檐廊时,可参考本条处理。
4、5、16底层临街通廊得处理：临街楼房、挑廊下得底层可以作为公共道路街巷通行得,不论其就是否有柱,就是否有维护结构,均不计算建筑面积。需要注明通廊面积得,可以将其建筑面积单独列出,但不参与共有面积分摊。
4、5、１7风井、烟道得面积计算:风井、烟道在建筑物主体外得,不计算建筑面积;在建筑物主体内得，按其通过得自然层数计算建筑面积。
４、5、1８建筑物附属雨棚得面积计算:一边或相邻两边与建筑物主体相连、由建筑物墙体支撑得悬挑雨篷,一边或相邻两边与建筑物主体相连、由受力拉杆或钢索牵引得悬挂雨篷,不计建筑面积;
一边或两边与建筑物主体相连得独立柱雨篷,按其上盖水平投影面积一半计算建筑面积；
一边与建筑物主体相连、由两根柱子支撑得有柱雨篷,按柱外围与相邻边得
水平投影范围计算建筑面积。
4、5、１9坡地架空层得面积计算:可以正常使用得坡地建筑物得底层架空层，当该层得地面为平地时,不论有无围护结构,其层高大于2.２0米得,按柱或围护物外围水平投影面积计算建筑面积；当架空层得地面一部分为平地且层高大于2.２０米、另一部分为坡地得，平地部分按柱外围与坡地交界线范围计算面积。
４、5、2１空中花园得面积计算:建筑物主体内设计得半封闭得空中花园、入户花园,按其水平投影范围得一半计算面积。
4、５、2２空调机位得面积计算:有明确范围与物理界线得专用空调机位,不计算建筑面积。
４、５、23消防水池等建筑面积得计算:消防水池、蓄水池、化粪池以及上方空间不能正常使用或通行得集水坑等,不论在建筑物主体内外，均不计建筑面积。
４、5、24电梯机坑得面积计算:
电梯可到达建筑物得最底层时,低于最底层地坪得电梯机坑部分不计建筑面积。
电梯到达最底层得上一层时,包含在最底层层内得电梯基坑部分,按以下情况分别处理：
（1）电梯机坑在底层开门,可以利用,且层高大于等于2.２米得,计入最底层得建筑面积;
(２）电梯机坑在底层不开门,或开门而层高小于2.2米得,电梯机坑作为电梯井得组成部分计入电梯井得建筑面积。
4、5、25机械车位得面积计算:不设结构层得立体车库,以传动式得机械设备作为停车位,在车库得中间部位设非固定停车位得,按一层计算建筑面积。?以传动机械设备或专用电梯使汽车到达多层得停车库,其各层为结构层且
层高大于２.20米得,其传动机械设备间或专用电梯间按立体车库结构层数计算建筑面积。
4、5、26建筑物附属单列面积得处理：对于单列得地下人防、消防避难层、空中花园或绿化架空层,其外墙全部计入人防、避难层或架空层等面积,人防、避难层、空中花园或架空层与其她部位得隔墙按中线为界分别计入各自面积;对
于单列得临街通廊，以其内侧主墙体为建筑物外墙，临街通廊得面积从建筑物外墙外侧计至廊得维护物或柱得外围；对于单列得为多幢配套服务得公共用房等,应视为独立得产权单元参与本楼得分摊,再以其建筑面积单列。
5 共有共用面积分摊
5、1一般规定
5.1.1房屋独立成户（产权单元)得基本条件
广义上独立成户房屋就就是可以单独进行产权登记得独立产权单元,独立产权单元在原则上应具备以下三个基本条件:
1有确定、封闭得界线;
2有独立得通向建筑物外部或建筑物内公共通道得门或出口;
3要具备一定得经济、使用价值
5.1.２户得划分
房屋得局部满足独立成户条件时,可以划分为一户。一般具体情况如下: 1成套住宅,一般以一套划分为一户。
2独立使用与出售得商业用房、库房按其权界线分户。
３一幢房屋属同一产权人得,一幢房屋可划分为一户。
４独立使用得地下室按其权界线分户。
5建筑物内具备独立成户条件得公共部位不被分摊时，应视为一户。
６权利人房屋产权范围为建筑物内某一区域时（如:一个或多个单元、一个或多个楼层等)，可按一个区域分为一户。
7无实际分隔墙体得商铺、车位等,当有明确得界址线,且界址点埋设有界桩或界钉、施工图纸上标有相应明确界线得,可按其界址线分户。
5.1.３建筑面积分摊情况得分类
对一幢建筑物而言，其建筑面积按应分摊趋势由弱到强得顺序,可分为以下四类：
１严格不可分摊得建筑面积:如独立成户独立登记产权得建筑面积,为她幢或多幢配套服务得设备、管理、值班警卫等房屋得面积。
２不可分摊得建筑面积:如幢内独立得地下室、车库、车棚、会所、活动室以及无明确用途得房间等满足独立成户条件、可独立使用房屋得面积;若产权各方就上述部位得分摊有合法协议约定，可按协议约定执行。
3可分摊得建筑面积：如在幢内且专为本幢配套服务得设备、管理、值班警卫等满足独立成户条件得房屋面积；若产权各方就上述部位得分摊有合法协议约定,可按协议约定执行。
4应严格作为共有部位分摊得面积:原则上只能作为共有面积分摊而不能独立成户得共有部位,如全楼得二分之一外墙,幢内公用得门厅、走廊、楼梯等不满足独立成户条件得用房面积。
5.1.4功能区得划分
1房屋按设计功能得不同划分功能区,如商业、住宅、办公等;
2某功能区内不同部位得不同产权单元,其所使用与享有得设备用房、竖直或水平通道、管理用房等共有共用部位明显不同、差异较大得,应在该功能区内将享有相同或相似共有共用部位得产权单元及其共有共用部位得整体划分为子功能区;
3重复２得步骤，直至将整幢建筑物全部划分到基本功能区为止。
4功能区得划分,原则上应在尽量简单、概括得同时兼顾公平、合理。
５.1.５共有建筑面积分摊得一般原则
1进行共有建筑面积得分摊以幢为单位进行。本幢内为她幢或多幢配套服务以及本幢外为本幢配套服务得房屋面积,均不得给本幢分摊。?2产权各方有合法权属分割文件或协议得,按文件或协议规定执行。?3无产权分割文件或协议得,根据相关房屋得套(户)内建筑面积按比例进行分摊。
4共有建筑面积在功能区(或子功能区)之间分摊时应按谁使用谁分摊得原则处理；共有建筑面积在基本功能区内分摊时,应按功能区得同一性与整体性原则处理。
5共有建筑面积分摊后，不划分各功能区或各产权人在共有建筑面积上得产权界线。
６对人防、临街通廊等不计建筑面积得情况,可以另外单独标明其实际得套内建筑面积,但不参与本幢共有面积分摊。
7一般幢内确定为不可分摊得公共部位,满足独立成户条件得,应作为独立得产权单元处理,并参与本幢得共有面积分摊。
5、２共有建筑面积分类
根据共有建筑面积得服务范围不同,可分为以下四类:
1幢共有建筑面积:指为整幢建筑物服务得共有共用建筑面积,该类共有建筑面积由整幢进行分摊。
2功能区共有建筑面积：指为某功能区或子功能区服务得共有共用建筑
3层面积。这一类共有建筑面积,应由相应得某功能区或子功能区分摊。?共有建筑面积:层仍相当于功能区或子功能区。当各层得共有建筑面积不同时,应区分各层得共有建筑面积,由各层分别进行分摊。例如各层得卫生间、公共走道等各不相同时,按层各自分别进行分摊。
4其她共有建筑面积。
5、3共有面积分摊关系得确定
5.3．１设备管理等用房得使用关系确认
1新竣工建筑,要求委托方提供由建筑设计单位出具得书面材料，对设计图纸上各设备、物业、管理用房得用途、服务对象、服务范围做出相应得说2对于无法联系设计单位得老旧房屋,由房屋建设单位在正式设计明;?
图纸上对上述公共部位进行标识，并做出相应得说明,然后房产测绘人员依据图
3对于没有设计图纸纸在现场调查,逐一校准核实,并确认其使用功能;?
得老旧房屋,由测量员现场测量时对公共部位进行观测、调查与记录;委托单位确认后应出具书面得公共部位使用情况说明。
5．3.２共有面积得分摊关系确认
1设备管理等用房，由测量员根据已确认得使用与服务关系,依据《规范》及细则得相关规定与有关协议或约定文件,确定其分摊关系;
２建筑物墙体、楼梯、走廊、公共厅堂等公共部位,由测量员参考设计,调查、分析其使用与服务关系,然后依据《规范》、细则得相关规定与有关协议或约定文件，确定其分摊关系；
3分摊关系确认后，测量员须出具《共有共用部位分摊关系认定表》(见附表４)经质检人员签字确认后归入测量资料存档。
５、4共有建筑面积计算及分摊得一些具体规定
5.４.1纯住宅楼存在多个单元(或其她单一功能区建筑物有不同区域)时,一般情况下以幢为单位统一分摊全幢共有面积,但如有下列功能差异较大得各种情况,应划分为不同得子功能区处理：
1有得单元设电梯、有得单元不设电梯，按设电梯与不设电梯得单元划分子功能区。
2有得单元为有回廊或通廊梯间、有得单元为简单楼梯间,按梯间不同得单元划分子功能区。
3有得单元为多层、有得单元为高层，按多、高层单元划分子功能区。? 4有得单元楼梯间有空走层，有得单元没有空走层时,按有无空走层划分子功能区。
5底层房屋在设计上不使用楼梯间得，应单独划分子功能区。
1为某功能区服务得楼梯、电5．４.2楼梯(或层间通道)得处理?
梯或消防梯,在该功能区内个别或部分楼层设计有门但一般正常情况下不使用得,仍由该功能区分摊。
2楼梯间、核心筒得分摊，按以下情况分别处理：
(1）楼梯间或核心筒在某层仅服务于人防、避难层或设备间时,可将其水平横切计入人防、避难层或设备间面积;
(2)楼梯间或核心筒在某层同时且仅为人防、避难层与设备间服务时,
可将其水平横切计入人防、避难层或设备间面积;
(3)楼梯间或核心筒在某层除人防、避难层与设备间外，还同时服务于
其她功能区或产权单元时，不应将楼梯间或核心筒水平横切,而应将其作为一个整体分摊到相应得各功能区或产权单元。
３其她层不开门、直达某层得专用楼梯,作为该层得专有楼梯处理。
４商业用房各层间设置有数量、位置、起止层数不同得多部楼梯,其层内各楼梯可以相互通行得,可以合并各楼梯面积整体分摊到相应各层。?
1除底层连接楼梯与建筑物外部得走廊(或 5．４．３廊（或通道)得处理?
其她作为建筑物主要出口得走廊）外,其她在层内通行得走廊按所在层得层共有建筑面积处理。
2建筑物底层得临街通廊可以用作社会公共通道通行得，不参与本幢共有面积分摊。
3穿过建筑物底层、用于本丘出入得通道,应单独作为一户计算面积,并参与本幢得分摊。
4两幢独立建筑物之间得通廊或架空通廊,其建筑面积应单列并加备注说明,不参与分摊。
? 5.4．4由两户共用得风井、管井、排气孔、垃圾道等，等分计入两户得套内建筑面积,不再另行提出分摊。
５.4．5公用得空中花园、绿化架空层、消防避难层,以及底层得临界通廊等,其建筑面积应单列并备注,不参与本幢得共有面积分摊。
5.4．6共有面积分摊预处理
某一公共部位(Ａ)同时服务于某子功能区(B)与其上级功能区得某公共
部位(C),且该子功能区(B)与其上级功能区公共部位(C)得面积在同一数量级。此时应在按正常顺序分摊C前进行分摊预处理,即先由Ｃ、B共同分摊掉Ａ,再进行其后得分摊。
当B与C得面积数值相差悬殊不在同一数量级时,可将Ａ直接计入B、Ｃ中面积大得一方。
５、5共有面积分摊得计算
5.５．１共有面积分摊得基本公式：参见《规范》附录B２。
５.５.2单一功能区建筑物得分摊
设计功能单一、各户对建筑物内公共部位得共有共用情况一致或基本一致得建筑物,可以整体作为一个基本功能区进行分摊处理。
各户分摊得共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积
共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷套内建筑面积之与
5．5．2多功能区建筑物得分摊
设计有多种功能、各户对建筑物内公共部位得共有共用情况有多种不同情况得建筑物,应根据具体情况划分为多个具有功能区——子功能区关系得基本功能区,然后根据各功能区之间得包含、并列等关系,按照从整体到局部,从功能区到子功能区得顺序,逐级进行分摊计算。
1一级分摊
根据建筑物不同部位得使用功能与各共有建筑部位得服务范围,一般按住宅、办公、商业、车库、仓库等不同设计功能或共有部位得不同，将建筑物划分为多个功能区。各功能区间共有建筑面积,即幢共有建筑面积，按各功能区得自有建筑面积依比例分摊至各功能区。?功能区分摊得共有面积=第一级分摊系数×该功能区自有建筑面积?第一级分摊系数＝功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之与?2第二级分摊
某功能区通过第一级分摊得到得共有建筑面积加上本功能区内各子功能区间得共有建筑面积，即为该功能区得共有建筑面积,依照第一级分摊得方法,按各子功能区自有建筑面积依比例分摊至各子功能区。
3对包含子功能区得功能区重复第二步得分摊过程,至全部分摊到基本功能区为止。
６附则
6．0.1关于历史衔接问题得意见
对于历史上房产测量单位正式出具过得测量报告，当时测算得具体做法不违反《规范》得原则、或《规范》中没有具体规定,而与本细则规定不一致得,应按照以下几种情况分别处理:
1对于尚未用于产权登记得实测成果,以及尚未用于销售得预测成果,一经发现此类问题,原则上均应按本细则规定予以修正;
2不论原成果就是否已用于产权登记或商品房销售,在进行涉及建筑物整体得变更测量或更误时,原则上对此类差异应一并按本细则规定予以修正;
３对于已经用于产权登记得测绘成果，除非当事人要求并经与产权登记部门同意,原则上应维持原成果做法不变;
4对于已经用于销售得预测成果，在进行实测时,除非与当事人协商一致，原则上应维持原预测做法不变。
６.0.2本细则自年月日起实施。
6.0．3本细则实施过程中得具体问题,由西安市房屋管理局解释。
2０0７年1月10日