项目策划方案范文3篇

项目策划方案范文3篇目录第一部分：商业部分 1-大连市概况 5 1-1大连市概况 5 2-大连市的商业分析 5 2-1市场回顾 5 2-1-1国营商场同合资商场共存 5 2-1-2超市效应 6 2-1-3商场相对比较集中7 2-2大连商业分析7 2-2-1大连现时商业总存量7 2-2-2未来商业供应7 2-2-3市场售价及租金反映10 2-3大连商业个案分析11 2-3-1大连胜利广场11 2-3-2大连大世界家居广场12 2-3-3大连奥林匹克购物广场13 3- 项目的商场部份分析15 3-1项目概况15 3-2项目swot分析16 s——项目优势16 w——项目劣势16 o——机会17 t——威胁18 4-市场定位18 4-1国内市场形势19 4-2大连商城的形势21 4-3本项目覆盖地域及经济潜力22 4-4市场需要什么23 4-4-1商场档次分析24 4-4-2商场类型25 4-4-3商场主题分析25 4-5本项目产品定位26 4-5-1档次定位26 4-5-2本项目的主题定位28 ※ 首创旅游式主题的商业物业概念28 ※ 主题新颖的吸引28 ※ 市内旅游文化的支持28 ※ 对消费人群的吸引力29 ※ 借用概念的吸引力29 ※ 借用其它元素的吸引力30 4-5-3形象定位30 4-5-4项目定位的发展优势31 4-6项目产品设计建议33 4-6-1针对项目整块建议33 4-6-2针对 a、b、c、x地块的业态？33 4-6-3针对d、e地块规划35 4-6-4针对d、e地块的业态设置35 4-7项目的特色如何营造38 5-商场的租售策略40 5-1目标客户40 5-1-1销售目标客户40 5-1-2招商客户40 5-2租售时机40 5-3租售策略41 5-3-1租售推广策略41 5-5主要促销手段45 5-6招商条件46 5-6-1租金优惠46 6-商场的经营管理47 6-1角色47 6-1-1对内经营47 6-1-2对外经营47 6-2目标48 6-3效果48 6-3-1旺人（消费人流）48 6-3-2旺场（投资者和商家）49 6-3-3旺财（经营收益）49 6-3-4运用多元化经营策略，50 6-4商业物业主要经营管理模式50 6-4-1经营模式比较50 6-4-2采用经营模式的论证52 6-4-3结论52 7-经营推广53 7-1推广活动53 7-2信息系统建议53 7-4经营促销手段参考54 8-经营管理组织架构55 9-商业招商经营运作优势55 9-1-1具有较强的商业招商能力，55 9-1-2具有实际招商操作经验，55 9-1-3具有引入主力店的成功经验56 9-1-4丰富商业经营运作经验，57 9-1-5服务品牌57 第二部分：住宅部分 1-大连住宅市场概况分析59 2- 项目的优势劣势分析60 2-1项目优势：60 2-2项目劣势：60 3- 目标客户的定位和分类61 3-1住宅的目标客户分析61 3-2公寓的目标客户分析61 4- 项目定位62 4-1项目理解62 4-2产品定位62 4-3形象定位63 4-4项目形象包装64 5- 产品建议64 5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议64 5-1-1对a、b、c、d号楼功能说明64 5-2户型设计建议：67 6-项目命名的初步建议67 6-1项目整体命名67 6-2商业命名67 7- 住宅与商业的互动分析68 7-1住宅与商业的统一性68 7-1-1住宅统一性体现68 7-1-2商业统一性的体现68 7-1-3 住宅和商业的协调68 7-2住宅和商业开发推售的互动策略69 6-3说明71 第一部分：商用物业 1-大连市概况 1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。

大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。

2-大连市的商业分析 2-1市场回顾 2-1-1国营商场同合资商场共存 1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。

随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。

迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。

合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。

面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。

天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。

大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。

进入XX年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。

2-1-2超市效应步入XX年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。

世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。

XX年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。

华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。

2-1-3商场相对比较集中闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。

相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。

2-2大连商业分析 2-2-1大连现时商业总存量在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。

2-2-2未来商业供应大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。

而预计到～年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表）商场未来供应表开业年份中山沙河口 XX年3月~12月229，000 110，800 ～年72，500 16，0800 总计331，500 271，600 占百份比55% 45% 大连市主要已开业商场一览表编号项目名称地区位置开业时间商场总楼面建筑面积（平方米）层数（地上）层数（地下）商场管理形式 1 天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段1930 10，000 5 1 百货 1 天津街百货大楼（南楼）中山天津街中段1930 3，000 4 无百货2 大连商场中山青泥洼桥20年前40，000 4 1 百货 3 新友谊商店中山人民路2号1988 3，000 2 1 百货 4 韩国批发城中山长江路1990年以前7，500 3 无店铺 5 秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5，400 6 1 百货 6 中兴大厦中山友好街42号1990-06 35，000 7 2 百货 7 国泰大厦中山天津街西段1994-01 10,800 6 无百货 8 友谊商城中山人民路2号1996-02 12,000 6 2 百货9 天伦商厦中山天津街西段1996-10 13,000 6 无百货 10 新华洋商场中山青泥洼桥1997-05 2,800 3 1 店铺 11 富丽华酒店商场中山人民路中段1998年以前2,000 1 1 店铺12 先施秋林(百货) 中山青泥洼桥1998 20,986 9 1 百货 13 胜利百货中山大连火车站前广场1998-08 147,000 5 3 百货14 迈凯乐大连商场中山五惠路1998-09 50,000 7 1 百货连店铺 15 裕景商城中山大连火车站前广场1999-05 50,000 1 无店铺 16 时代购物中心中山港湾街7号1999-06 13,800 6 1 百货 17 巴黎之春购物中心中山上海路1999-10 23,802 4 2 百货 18 沃尔玛超市西岗奥林匹克广场XX-04 17,000 无 1 百货连店铺 19 奥林匹克购物广场西岗人民体育场北奥林匹克广场XX-04 35,000 无 2 百货连店铺 20 大连百盛购物中心沙河口西安路1997-12 28,000 5 1 百货21 家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口XX-01 13,000 6 无百货 22 华联超市甘井子金三角XX-07 15,000 1 无超市连店铺 23 通发毅电子商场沙河口黄河路663号XX-03 30,000 3 无店铺24 广荣商城沙河口黄河路667号XX-06 27,000 6 无百货 25 全景超市沙河口  沙河口区台山XX-01 5,500 2 无超市连店铺26 长江广场中山区长江路123号XX-05 1,700 2 无店铺 27 新玛特购物广场中山青山街1号XX-10 148,000 8 2 百货连店铺 28 百年商城中山青泥洼桥商业区XX-05 60,000 5 2 百货29 奔德大厦中山人民路18,000 4 3 百货30 大连世界贸易大厦中山同兴街25号XX-10 21,000 7 20 百货 31 伊都锦中山青泥洼桥商业区24,500 6 1 百货 32 金座广场中山中山路47号30,000 5 1 百货连店铺 33 大世界商业中心沙河口五一广场XX-05 71,000 4 2 百货34 成吉思汗国际购物中心沙河口中山路552号160,000 4 1 百货 35 荣德国际商城西岗区奥林匹克广场XX-10 32,000 无 2 百货 36 科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处XX-05-7,800 3 无店铺 2-2-3市场售价及租金反映现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。

现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成。

不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20%至24%，而经营化妆品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表）大连市主要商场招商条件一览表序项目名称发展商/投资商地区招商条件 1 大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率 2 秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率3 友谊商城大连友谊集团中山服装：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率 4 先施百货秋林百货、香港先施中山服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率 5 富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元 6 胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司中山服装：21-25%倒扣率 7 迈凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社中山服装：28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保底） 8 大世界家居广场大连金泰房地产开发有限公司沙河口地上二层租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五层租金：美元每天每平方米0.6-0.65元 9 巴黎之春购物中心大连宏孚大厦有限公司中山服装：23-26%倒扣率化妆品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝：10-13%倒扣率 10 大连百盛购物中心大连天河房地产开发有限公司、百盛集团沙河口服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率 2-3大连商业个案分析 2-3-1大连胜利广场位置：中山区大连火车站前广场开业日期： 1998年8月商场总楼面建筑面积： 147，000平方米楼层：地上六层，地下三层营业时间：上午9时至下午9时※招商条件从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相当不错。