预期冲击与中国房地产市场波动异象_杨柳
房地产市场波动原因分析
房地产市场波动原因分析导言：房地产市场一直是引人注目的焦点。
近年来，中国房地产市场经历了多次波动，引发了广泛的讨论和研究。
本文将从经济、政策、社会等多个角度分析房地产市场波动的原因，并给出相应的建议。
一、经济因素房地产市场波动的一个重要原因是经济因素的影响。
经济周期的起伏、利率水平的变化以及就业状况的改变都会对房地产市场产生重要影响。
经济环境的好坏直接影响到人们的购房意愿和能力。
1.1 经济周期的波动经济周期的波动对房地产市场影响巨大。
在经济繁荣时期，人们购买力增强，对房地产的需求旺盛，市场热度高涨。
而在经济低迷时期，人们购买力下降，对房地产的需求减少，市场表现低迷。
因此，经济周期起伏是房地产市场波动的一个主要原因。
1.2 利率水平的变化利率水平的变化对购房市场也有较大的影响。
当利率较低时，购房贷款的成本较低，刺激了购房需求。
而当利率上升时，贷款成本增加，购房意愿降低，市场需求减少。
因此，利率水平的变化也是导致房地产市场波动的因素之一。
1.3 就业状况的改变就业状况的改变也会对房地产市场产生重要影响。
就业岗位的增加会带动人们的收入增加，增强了购房能力。
而就业市场的不稳定对人们的购房意愿造成顾虑，从而减少了市场需求。
另外，大量外出务工人员的返乡购房需求也会对房地产市场产生一定的影响。
二、政策因素政策因素是房地产市场波动的另一个重要原因。
政府宏观调控政策的出台和调整直接影响到房地产市场的走势。
2.1 货币政策调控货币政策对房地产市场起着重要的影响。
政府通过调整货币政策，决定贷款利率和货币供给量，从而影响市场的流动性和购房人群的购房能力。
一些限制性政策的出台会导致房地产市场回暖，而一些宽松政策的推出会刺激市场需求。
2.2 政策法规的调整政策法规的调整也会对房地产市场产生较大影响。
例如，土地供应政策、房贷政策、税收政策等的调整都会对市场供需关系和价格走势产生直接影响。
政策的明文规定和限制对市场参与者的决策造成了重要的影响。
房地产调控政策频繁出台楼市波动加剧
房地产调控政策频繁出台楼市波动加剧随着中国经济的快速发展，房地产市场成为各界关注的焦点。
为了遏制房价上涨、保障人民的居住需求以及防范系统性风险，中国政府近年来频繁出台房地产调控政策。
然而，这些政策的频繁出台却引起了楼市波动的加剧。
一、调控政策背景及影响1.1 调控政策背景随着中国城市化进程的推进，房地产市场的火热也带来了诸多问题。
过快的房价上涨使得普通百姓难以承受高昂的购房成本，使得社会贫富差距进一步扩大。
为了解决这一问题，中国政府开始出台房地产调控政策。
1.2 调控政策影响然而，频繁的调控政策出台也带来了一系列负面的影响。
首先，不稳定的政策环境使得房地产市场的投资预期不确定，导致了投资者的观望心态，使得市场交易萎缩。
其次，部分调控政策过于严厉，使得房地产开发商面临着巨大的资金压力，项目的推进受到限制。
最后，频繁的调控政策使得市场参与者对政府的信任度下降，进而影响了市场的稳定性。
二、楼市波动加剧的原因2.1 政策频繁调整房地产调控政策的频繁调整是导致楼市波动加剧的主要原因之一。
由于房地产市场的复杂性和波动性，政府往往需要通过不断调整政策来适应市场的变化。
然而，频繁的调整使得市场参与者对政策的可靠性产生怀疑，导致投资者犹豫不决，市场交易受到抑制。
2.2 地方保护主义另一个导致楼市波动加剧的原因是地方保护主义。
在中国的房地产市场中，各个地方政府都希望通过房地产市场的繁荣来促进自身的经济发展。
为了吸引人才和投资，一些地方政府会通过放松调控政策来推动楼市的发展。
然而，这种地方保护主义会导致楼市出现大起大落的情况，加剧市场的不稳定性。
三、如何应对楼市波动加剧3.1 完善房地产调控机制为了应对楼市波动加剧的问题，我们需要完善房地产调控机制。
一方面，政府应该确立长期稳定的调控政策，减少政策的频繁调整，给市场参与者提供更可靠的投资环境。
另一方面，政府还需要加强对调控政策实施的监管，确保政策的执行力度和效果。
3.2 推动房地产市场的长期发展除了完善调控机制，我们还需要推动房地产市场的长期发展。
中国房地产市场的波动与政策影响分析
中国房地产市场的波动与政策影响分析中国房地产市场波动的原因可以归结为以下几个方面。
首先，需求和
供应的关系是市场波动的主要因素之一、当需求大于供应时，房价上涨，
市场热度高；反之，当供应大于需求时，房价下跌，市场降温。
其次，金
融市场的变动也会对房地产市场产生影响。
例如，利率的变动会影响购房
者的购买能力和贷款成本，进而影响市场需求。
此外，资本市场的变动也
会对房地产市场产生间接的影响，因为投资者倾向于将资金转移到回报更
高的资产类别上，这就导致了市场的波动。
政策对中国房地产市场的影响是多方面的。
一方面，政策的出台往往
会导致市场的剧烈波动。
例如，限购政策的出台会导致市场需求迅速降低，从而导致房价的下跌。
另一方面，政策的调整也会对市场产生积极的影响。
例如，政府放松限购政策会增加市场需求，从而推动房价上涨。
此外，政
策的实施还会影响开发商的开发意愿和投资者的投资意愿。
例如，政府提
高土地供应量会刺激开发商的积极性，增加房屋供应。
综上所述，中国房地产市场的波动与政策密不可分。
需求和供应的关系、金融市场的变动以及政府政策的调控都会对市场产生影响。
政府在制
定政策时需要谨慎权衡各种因素，避免产生市场的过热或过冷。
仅通过平稳、长期有效的政策调控，才能实现房地产市场的稳定发展。
房地产市场波动的原因及其影响因素分析
房地产市场波动的原因及其影响因素分析房地产市场一直是国民经济中的重要部分，对于GDP的贡献率、就业率、物价水平等方面都有着重要的影响。
然而，房地产市场也是一个波动性较强的市场，经常出现热潮和调整周期。
本文将从市场供求和宏观经济因素两个方面对房地产市场波动的原因以及影响因素进行分析。
一、市场供求因素市场供求是引起房地产市场波动的一个重要因素。
供求关系决定着市场价格和需求量的变化。
当需求量大于供应量时，房地产市场价格会上涨；当供应量大于需求量时，房地产市场价格则会下滑。
而房地产市场波动也主要是在需求和供应两个方面发生。
1、需求因素需求因素主要是人口总数和人口结构的影响。
随着中国经济不断发展，人民消费水平不断提升，以及户籍制度的放宽，城市人口逐渐增多，这些都直接促进了房地产市场的需求。
另外，人口的年龄结构也会对房地产市场需求产生影响。
年轻人在刚刚开始独立生活时往往需要购买房产，而随着年龄的增长，人们的房屋配置需求也会发生变化，从而影响房地产市场的需求情况。
2、供应因素供应因素主要是土地的供应和房屋建设的影响。
国家对土地和房屋的政策和规划，以及国家宏观经济的发展水平，都会对土地和房屋建设产生影响。
如果土地资源短缺，土地的价格和成本较高，就会影响房地产市场整体的价格和供应量。
而如果国家对房地产市场控制政策过于严格，会导致房地产市场供应量不足，价格上涨，甚至出现爆涨。
二、宏观经济因素宏观经济因素是引起房地产市场波动的另一个重要因素。
宏观经济环境的变化，对于房地产市场的投资、销售等方面都会产生影响。
下文将介绍宏观经济中影响房地产市场波动的两个方面。
1、经济发展水平经济发展水平是影响房地产市场波动的一个重要因素。
当经济发展处于较好的状态时，居民收入水平会有相应提高，从而促进人民对于房地产市场的购买行为。
然而，当经济不景气时，往往伴随着经济总量缩小、投资萎缩、生产率下降等诸多问题，就会影响人民对于房地产市场的购买能力和购买意愿，从而导致房地产市场出现波动。
房地产市场的价格波动原因
房地产市场的价格波动原因房地产市场作为一个重要的经济部门，其价格波动对经济发展和社会稳定具有重要影响。
不同时间段和不同地区的房地产市场，其价格波动原因可能存在差异。
本文将从供需关系、宏观调控政策、金融环境和市场预期等方面探讨房地产市场价格波动的原因。
一、供需关系供需关系是影响房地产市场价格波动的重要因素之一。
当房地产市场供给增加而需求减少时，价格往往会下跌；反之，当供给减少而需求增加时，价格则会上涨。
供给的增加可能源自于新建住宅的增加、老旧房屋的改建或市场库存的释放等。
而需求的增减则与人口增长、城镇化进程、宏观经济条件以及购房者的购买力等多种因素相关。
供需关系对房地产市场价格波动产生了直接影响。
二、宏观调控政策宏观调控政策是指政府通过宏观经济手段对房地产市场进行调控的行为。
政府通过调整货币政策、税收政策、土地供应政策等手段，影响购房者的购买力、投资者的投资意愿以及开发商的开发行为，进而对价格波动产生影响。
例如，政府加息、提高首付款比例、限制购房数量等举措都会对房价形成一定的制约，使得房地产市场价格趋于稳定。
反之，政府给予购房者税收优惠、降低贷款利率等政策则会对价格波动形成一定的促进。
三、金融环境金融环境对房地产市场价格波动起着重要作用。
银行信贷政策的松紧程度、贷款利率的高低、货币供应量的波动等都会对购房者的购房意愿和能力产生影响，从而对房价产生间接影响。
当金融环境宽松时，购房者贷款容易，购房需求增加，价格上涨的压力较大；相反，当金融环境收紧时，购房者贷款难度加大，购房需求减少，价格下跌的压力较大。
四、市场预期市场预期是指市场参与者根据对未来发展的判断和预期，在当下做出的行为决策。
市场参与者的预期会对房地产市场价格波动产生重要影响。
例如，如果市场参与者普遍预期房价会上涨，那么购房者会倾向于尽快购买房产，进而催升价格；反之，如果市场参与者普遍预期房价会下跌，购房者则会观望，导致价格下降。
市场预期的变动会对市场价格波动产生积极或消极的反馈。
房地产经济波动的影响因素及对策
房地产经济波动的影响因素及对策房地产作为国民经济的支柱产业，不仅关乎国民经济的发展，也直接影响着人们的生活品质。
随着经济波动的不断发生，房地产行业也受到了极大的冲击。
在这种情况下，我们有必要对房地产经济波动的影响因素及对策进行深入的分析和研究。
1. 宏观经济影响宏观经济的走势对房地产市场产生着直接的影响。
经济周期的扭转、通货膨胀、货币政策的调整等都会对房地产市场产生较大的冲击。
在经济下行周期，由于消费能力下降，购房需求下降，房价也会出现下跌；而在经济高速增长时，购房需求增加导致房价上涨。
2. 政策因素政府的宏观调控政策对房地产市场的影响也是不可忽视的。
调整贷款利率、房地产税收政策的改变、土地供应政策等都会对房地产市场产生影响。
3. 土地供应土地是房地产的基础，土地供应的限制将直接影响房地产市场的供应和需求关系。
土地供应过少将导致房价上涨，过多则将导致房价下跌。
4. 市场竞争房地产市场的竞争也是影响房地产经济波动的因素之一。
市场上存在着许多开发商和房地产公司，他们之间的竞争将影响到市场价格和销售状况。
5. 金融政策房地产市场所涉及到的大量资金操作对房地产市场的波动有着重要的影响。
金融政策的宽松或者收紧都会对房地产市场产生直接影响。
二、房地产经济波动对策1. 加强监管政府应加强对房地产市场的监管，完善相关法律法规，防范房地产泡沫的产生。
对房地产市场的供应和需求进行合理的调节，防止房价的过度上涨或下跌。
政府应根据市场需求和经济发展的实际情况，合理安排土地供应，适时释放土地储备，以满足市场需求。
3. 控制金融投机加强金融监管，防范金融机构对房地产市场的过度投机，在货币政策上保持稳健，避免金融资金大量流入房地产市场。
4. 加大政策支持除了限购、限贷等调控政策对于房地产波动的控制外，政府还可以通过给予购房者补贴或者税收优惠等政策来稳定市场。
5. 引导市场需求政府应加大对住房租赁市场的培育力度，逐步拉大居民住房与人均收入的距离，引导市场需求朝着平稳和可持续的方向发展。
房地产市场的波动与调控
房地产市场的波动与调控随着中国改革开放的进行，城市化进程不断加快。
房地产市场的发展也随之蓬勃发展。
然而，这个市场往往存在着波动和调控的问题，给经济和社会带来不稳定因素。
一、房地产市场波动的原因1.市场供求失衡随着城市化进程的进行，人民生活水平的提高，需求不断增加，导致房地产市场持续升温。
尤其是以一线和二线城市为主的地区更是供求失衡的重灾区。
短期内，房地产市场热度有时会超过实际需求，因此市场波动是不可避免的结果。
2.政策调整政策调整是影响房地产市场波动的重要原因之一。
调整往往会影响人们购买房屋的信心，从而直接导致房地产市场的波动。
3.金融市场的变化房贷利率、资金供应等金融市场的变化都会对房地产市场造成一定的影响。
如果政府出台的货币政策过于紧缩，则会导致房贷利率上升，房地产市场的热度下降。
反之，政策的宽松则会使房地产市场热度升高。
二、房地产市场的调控对于波动的房地产市场，中国政府也积极地出台了一系列的调控政策。
其中包括限购、限售和加大土地供应等措施。
1.限购政策限购政策是房地产调控中最常见和最直接的手段之一。
限购政策的实施能够有效地控制房屋需求，以达到稳定房价的目的。
2.限售政策限售政策是对投机行为采取的一种手段。
通过加强对房屋交易的监管，减少炒房的投机行为，从而达到促进房地产市场稳定和健康发展的目的。
3.土地供应土地是房地产市场的重要组成部分。
政府可以通过适当加大土地供应量，以降低土地价格的同时，增加房屋的供应量，为市场进一步的发展提供保障。
总之，对于房地产市场的波动，政府必须采取行之有效的政策手段予以调控。
合理的政策调节能够控制房价的上涨，促进市场的健康发展，进而推动经济的持续增长。
房地产市场价格波动
房地产市场价格波动房地产市场是一个金融与实体经济相结合的重要领域，在现代经济中扮演着举足轻重的角色。
然而，房地产市场的价格波动一直是人们关注的焦点。
本文将探讨房地产市场价格波动的原因、影响因素以及未来发展趋势。
一、价格波动的原因1. 宏观经济因素宏观经济因素是导致房地产市场价格波动的主要原因之一。
经济周期的波动、货币政策调控以及产业结构的变动都会对房地产市场的供求关系产生影响。
例如，经济增长放缓会导致购房需求减少，从而使房价下跌。
2. 政策调控因素政策调控也是价格波动的重要原因。
不同国家和地区的政府对于房地产市场都会采取不同的调控措施，如限购政策、贷款政策等。
这些政策的调整会直接影响到房价水平和交易活动，从而引起价格的波动。
3. 土地供应与开发周期土地供应与开发周期也是房地产价格波动的因素之一。
当土地供应有限时，开发商会增加开发速度以满足市场需求，从而推高房价。
相反，土地供应过剩时，开发商为了避免库存积压，可能会降低房价进行促销。
二、价格波动的影响因素1. 经济风险房地产价格波动对经济风险有着直接的影响。
当房价上涨过快并超过市场承受能力时，房地产市场就存在着泡沫化的风险。
一旦泡沫破裂，将对金融体系和实体经济产生重大冲击。
2. 消费者购买力与信心房地产市场价格波动也会直接影响到消费者的购买力和信心。
当房价上涨时，消费者购买力下降，购房成本增加，可能会抑制购房欲望。
相反，当房价下跌时，消费者可能会觉得购房成本较低，从而增加购房的意愿。
3. 房地产市场稳定性价格波动会直接影响到房地产市场的稳定性。
价格的大幅波动会引起市场信心的动荡，投资者可能会撤离市场，从而加剧市场的不稳定性。
在不稳定的市场环境下，房地产市场的发展也会受到限制。
三、未来发展趋势房地产市场价格波动是一种常态，但未来的发展趋势将受到多种因素的影响。
1. 供求关系的平衡供求关系是决定房地产市场价格的重要因素。
未来，随着城镇化进程的推进，人口流动和迁徙将影响到房地产市场的供求关系。
房地产市场波动的风险分析与应对策略
房地产市场波动的风险分析与应对策略随着中国经济的高速发展，房地产市场也在不断地发展和变化。
房地产市场作为经济的重要组成部分，对于整个中国经济起到了至关重要的作用。
然而，房地产市场的波动也是不可避免的。
本篇文章将对房地产市场波动的风险分析与应对策略进行探讨。
一、房地产市场波动的原因1.政策因素政策是房地产市场波动的重要原因之一。
政府出台相关政策时，往往会对房地产市场产生巨大的影响。
政府的调控政策不同，对房地产市场的影响也不同。
例如，政府出台限购、限价等措施会导致房地产市场需求减少，进而导致二手房市场的价格下跌。
而政府出台优惠政策，如房贷利率的下调，会导致房地产市场的需求增加，进而导致房价上涨。
2.经济因素经济因素也是导致房地产市场波动的重要原因之一。
如国家经济增长速度的放缓、金融政策的变化、国际金融市场的动荡等，都会对房地产市场产生影响。
例如，全球经济放缓，中国经济增长速度下滑，会导致房地产市场需求减少，房价下跌。
3.地区因素地区因素也会影响房地产市场的波动。
如地理位置、基础设施建设、人口流动等，都会对房地产市场产生影响。
例如，城市建设城轨、高速公路等基础设施建设，城市发展较快，对房地产市场更有利。
而地理位置不佳，基础设施建设欠缺的地区，市场需求较少，房价相对低廉。
二、房地产市场波动的风险1.市场需求风险市场需求风险是指房地产市场需求变化，对房价产生影响的风险。
需求变化可能是由于政策、经济、社会、文化、地理等原因引起的。
市场需求风险会导致房地产市场的价格波动，对购房者和开发商都有影响。
2.供应风险供应风险是指房地产市场供应变化，对房价产生影响的风险。
供应标的物包括新建商品房和二手房。
供应风险可能是由于建材价格、人工成本、房屋建设周期等因素导致的房屋供应量减少，从而引起房价上涨。
3.变革风险变革风险是指社会、经济、政治等方面的变革或改革，对房地产市场带来的影响。
例如增值税税率的调整、所有权的变化等，这些变化对房地产市场会带来影响，引发房价波动。
预期对我国房地产市场宏观调控政策的影响分析
品的供 给和需求 ， 供需决定 了交易价格的波动 ， 价格会 自动
回归到 市场供求均衡点 的价格水平 ， 这就 是瓦尔 拉斯均衡 理论 。但是在耐用品 、 资本品市场中 ， 由于存在信息 的不对
存在偏差 、调控手段存在不足 以及地方政府对调控政策执 行不力等原 因外 ， 笔者 拟从 市场 预期的角度 来探讨 其对 …
上升到 Ｄ ，住 宅价格 又一次 实现 了上涨 。如 此反 复 ，导
１ ． ％ ，城 乡居 民收入继续增长 ，城镇居民人均 可支配收 １９
入 ５０ ３８元 ，同比增长 ９ ８ 。国民经济 继续 回暖形势 日益 ．％
明 朗，支撑房地产市场的外部环境 向着好 的方 向发展。经 济 的基本面不 出现问题 ，房地产业也不会大起大落 。
制 ，即在预期机制下住宅价格 的轮番上涨 。当基本 因素 的
、
预期 与房 地产 价格 波动的关 系
１ 、预期理论在房地产市场 中的适用性
一
般 商品市场 是一 种确 定性市 场 （ 同时也 是完 全竞
争市场和完全信息市场 ） ，对 于单个需 求者来说 ，价格是
・
收稿 Ｅ期 ：２ １ ０ ２ ｔ ０ ０— ５— ５
格 也是 给定 的 ， 可通过求解利润最大化 函数 ， 确定 该价格下 商 品的供给数量 。因此 ， 市场通 过需 求 和供给定 律调节 商
呈现出逐 步升 高和递增 势头 ，而这种房地产价格的变动 与
房地产的投资规模 、销 售面积的变化相一致 。中国房地 产 市场调控效果不佳 的原 因非 常复杂，除 了调控措施着力点
一
２ 、预 期 具 有 正 反馈 效应
Ｃｓ ａｅ和 Ｓ ｉｅ 在 实证研 究 的基 础上 总 结道 ：基本 面 ｈ ｒ Ｕ
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了分类和总结 ①１，并综合使用商品房销售面 积、 实 际 销 售 价 格 以 及 全 国 房 地 产
开发业综合景气指数（简称 “国房景 气 指 数”②２）三 个 指 标 的 变 动 情 况， 结 合 同
期宏观调控政策及经济基本面发展状况（以 ＧＤＰ 累计增长率为代表），从 宏观
层面综合性地描述了我国房市的波动特征。
第 １６ 卷 第 １ 期 ２０１６ 年 １０ 月
经 济 学 （季 刊） Ｃｈｉｎａ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｑｕａｒｔｅｒｌｙ
Ｖｏｌ．１６，Ｎｏ．１ Ｏｃｔｏｂｅｒ，２０１６
预期冲击与中国房地产市场波动异象
杨 柳 李 力 吴 婷＊①
摘 要 本文在总结２００１—２０１４年间 中 国 经 济 与 房 市 运 行 经 验 事实的基础上，构建了包含房地产市场的新凯恩斯模型，并引入技 术等四 类 预 期 冲 击。 研 究 结 果 显 示： 技 术 预 期 冲 击 为 房 价 ２００２— ２０１２ 年 间 缺 乏 基 本 面 支 撑 的 飙 升 以 及 ２０１３—２０１４ 年 的 下 跌 提 供 了 解 释；而借贷预期冲击和不可预期的利率冲击对房产需求变动的主导 有助于解读调控政策 “调量不调价” 现象；在房价上涨 “替 代 效 应” 的作用下，预期借 贷 紧 缩 冲 击 经 由 经 济 人 行 为 调 整 会 产 生 房 市 “越 调越涨”的困境和房价飙升与消费疲软共存的房市过热现象。
本文从中国房地产市场调控的实情出发，构建了一个包含房市的新凯恩 斯模型，并引入了经济增长、通货膨胀、金融环境和货币政策四类对房市运 行至关重要的预期冲击，重点考察这些冲击对于宏观经济波动和房市运行的 影响。与本研究相关的文献可以分为两支，一支是对预期因素在房市中作用 的研究，如前文所述，国外对预期因素如何影响房市波动的研究正在不断深 入。在国内学术界的 相 关 研 究 中， 陈 建 （２００９） ②４ 等 认 为 对 住 宅 价 格 增 长 的 预
衡层面，且对房价预期形成的微观机理未加剖析。此外，预期冲击在宏观模
型中的引入主要用于回答经济 周 期 驱 动 力 （庄 子 罐 等，２０１２） ③７ 或 是 政 策 实 施
效果（吴化斌等，２０１１④８；王晓芳和 毛 彦 军，２０１２⑤９）。对 于 预 期 如 何 经 由 微 观
主体经济决策从而影响房市运行，现有文献尚未涉及。另一支与本研究密切
表 １ ２００１ 年 以 来 房 地 产 市 场 运 行 特 征 及 重 要 宏 观 调 控 政 策
市场阶段
调控政策
１．２００３ 年 ６ 月 中 国 人 民 银 行 发 布 《关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 管 理 的 通 知 》。 ２００１—２００５年 ２．２００３年８月国务院１８号文件明确房地产为支柱产业。
即调控政策实施后，商品 房 销 售 面 积 会 有 一 定 下 降 （即 交 易 量 减 少）， 但 对 实
际 房 价 影 响 并 不 大 ， 甚 至 出 现 实 际 房 价 继 续 上 涨 的 情 况 。 （３）随 着 结 构 调 整 和
经济增速放缓趋势的确立，房市调控政策自 ２０１４年开始转型，尽管 流 动 性 相
快速发展 ３．２００５年３月国务院出台关 于 切 实 稳 定 住 房 价 格 的 通 知 （“旧 国 八 条 ”），４ 月 出 台 “新 国 八 条 ”。
２００６—２００７ 年 结构调整
４．２００６年５月国务院提出促进房地产业健康发展的六条措施 。 ５．２００６年７月交易盈利部分征收２０％个人所得税；９ 月 二 套 房 首 付 不 低 于 四 成 ， 利
３ 由①于房地产价格的资产价格属性和波 动 的 地 区 差 异 性 ，采 用 全 国 的 季 度 数 据 难 以 具 体 观 察 到 其 波 动 的动态趋势，因此在图２中我们通过使用波动频度较 高 且 对 全 国 房 市 波 动 具 代 表 性 的 全 国 ７０ 个 大 中 城 市 房地产价格指数来对图１进行补充说明。从图２可以看到，从２０１３年９月至２０１４年１２月，全国７０个 大中城市房价环比持续下跌，２０１４年１２月仅深圳一城上涨，此前无一城 上 涨 的 趋 势 持 续 了 连 续 ３ 个 月， 且房价的持续下跌趋势一直持续 到 ２０１５ 年 ４ 月，为 保 证 全 文 数 据 的 一 致 性，此 处 的 数 据 区 间 只 截 取 到 ２０１４ 年 １２ 月 。 ４ 陈②建，“所有权成本、投资者预期与住宅 价 格 波 动：关 于 国 内 四 大 城 市 住 宅 市 场 的 经 验 研 究 ”，《世 界 经 济 》，２００９ 年 第 １０ 期 ，第 １４—２４ 页 。
８．＊ ２００９年４月非改善型二套房贷首付至少四成；６月无偿赠与房屋征收２０％所得税。 ９．２００９ 年 ７ 月 严 格 执 行 二 套 房 政 策 ；９ 月 一 周 两 文 打 击 囤 地 。 １０．２００９年１０月禁止保险资 金 开 发 地 产；１２ 月 住 房 转 让 营 业 税 征 免 由 ２ 年 恢 复 到 ２００９—２０１０年 ５年。 开始抑制房价 １１．２０１０年１月中低价比例不得低于７０％；国务院出 台 “国 十 一 条”；３ 月 国 土 资 源 部 出 台 １９ 条 土 地 调 控 新 政 。 １２．２０１０年４月，国务院出台史上最严厉的宏观调控 “国 十 条”， 一 些 房 价 过 高 的 城 市相继颁布 “限购令”。
相较于发达国家，由于我国资本项目尚处管制之中，房市波动相对独立 于国际房市；而经济发展的 “投 资 拉 动” 特 征 和 房 地 产 行 业 的 特 殊 地 位， 使
＊ 杨①柳、吴婷，华中师范大学经济与工商管理学院；李力，湖 北 大 学 商 学 院。 通 信 作 者 及 地 址：杨 柳，湖 北 省 武 汉 市 华 中 师 范 大 学 经 济 与 工 商 管 理 学 院 ，４３００７０；电 话 ：１３８８６１２１５９８；Ｅ－ｍａｉｌ：ｊｕｔｉｃｅｋｉｔｔｙ＠１６３．ｃｏｍ。 作者感谢国家自然科学基 金 （７１５０３０９８）、中 央 高 校 基 本 科 研 业 务 费 专 项 资 金 （ＣＣＮＵ１４Ａ０５０２８）和 中 央 高校基本科研业务费资助项目“城镇化金融工程问题研究与方案设计”的科研资助，感谢匿名审稿人的 修 改 建 议 ，当 然 文 责 自 负 。
关键词 预期冲击，房地产市场，异象 ＤＯＩ：１０．１３８２１／ｊ．ｃｎｋｉ．ｃｅｑ．２０１６．０４．１３
一、引 言
预期是影响房地产市场运行的重要因素。大量经验事实证明，公众预期 与房价波动紧密相关，对未来经济状况预期的变化会通过改变公众的经济行 为决策及对远期住房价格的心理评估而影响当期房市运行。自本次金融危机 凸显了经济波动中房地产市场的重要性后，房市运行与经济周期间的互动反 馈机制成为关 注 焦 点。 近 年 来， 预 期 经 济 周 期 理 论 （Ｅｘｐｅｃｔａｔｉｏｎｓ－Ｄｒｉｖｅｎ Ｃｙ－ ｃｌｅｓ）的发展使得在宏观经济框架下探讨预期因素如何影响房市波动成为可能 。 其中 Ｌａｍｂｅｒｔｉｎｉ（２０１０）发现 对 经 济 增 长 预 期 的 变 动 是 引 起 房 地 产 经 济 周 期 的 重要驱动力量；Ｔｏｍｕｒａ（２０１０）认为对于收入 持 续 高 增 长 的 不 确 定 性 会 产 生 预 期驱动的房地 产 周 期， 而 开 放 条 件 下 的 资 本 流 入 则 加 剧 了 该 波 动。Ｂｕｒｎｓｉｄｅ （２０１１）认为房市周 期 性 波 动 源 于 对 基 本 面 的 异 质 性 预 期，Ｇｏｍｅｓ（２０１２）则 认 为公众对利率的预期推动了美国房市繁荣。
１３．２０１１年１月国务院推出新 “国八条”， 房 产 税 试 点；２ 月 住 建 部 决 定 加 大 保 障 性 ２０１１—２０１３年 住房建设和供应。
抑制房价 １４．２０１３年２月 “国五条” 出台。 政策升级 １５．２０１３年１１月，一线城 市 相 继 推 出 为 收 紧 限 购 及 加 大 土 地 供 应 的 新 一 轮 调 控 政
３２４
经 济 学 （季 刊）
第 １６ 卷
图 ２ ２０１３—２０１４ 年 全 国 ７０ 个 大 中 城 市 房 地 产 价 格 指 数 走 势 图
注：数据类型为月度数据。同业拆借利率为７天加权平均利率。 资料来源：国家统计局、人民银行网。
期与货币幻觉共同推高了房 价， 况 伟 大 （２０１０） ①５ 发 现 预 期 房 价 越 高， 房 价 波 动越大；高波等（２０１３） ②６ 则发 现 房 价 上 涨 预 期 会 推 高 房 价 租 金 比， 固 化 房 价 泡沫。上述研究强调了预期在房市运行中的重要作用，但大都停留在局部均
对宽松且 “限购” 政策纷纷取消，但房价持续下跌且范围不断扩大（见图２①３），
而一系列旨在稳定房价的政策效果也仅限于 “放量”，即 “调量不调价” 的 现
象再次出现。
图 １ ２００１—２０１４ 年 以 来 房 地 产 市 场 运 行 特 征 注：数据类型为季度数据。其中商品房销售额和销售面积皆为累计数据，差分得到 季度值。国房景气指数为月度值，取算术平均得到季度值。商品房实际销售价格通过当 季商品房销售额除以商品房销售面积以及同比 ＣＰＩ获得。图中数字编号与表１中调 控 政 策实施序号相对应，其中，＊ 代表调控政策转型的转折时点。 资料来源：国家统计局网站。
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经 济 学 （季 刊）
第 １６ 卷
得房市运行明显受到经济增长和政策干预的影响。为了较全面地考察房市波
动特点，并梳理其与宏观经 济 基 本 面 及 房 市 调 控 政 策 间 的 联 系， 本 文 在 表 １、
图１和图２中对２００１—２０１４年间中国房市运行特征及重要宏观调 控 政 策 进 行
相关的文 献 则 主 要 致 力 于 在 ＤＳＧＥ 模 型 中， 外 生 嵌 入 抵 押 信 贷 约 束 机 制。
率 为 基 准 利 率 的 １．１ 倍 ， 项 目 资 本 金 最 低 ３５％ 。