房地产项目定位做法总结
房地产项目定位的三面
房地产项目定位的三面在房地产开发领域中，项目定位是至关重要的一步，它决定了项目的发展方向、市场定位及运营策略。
而项目的定位不仅局限于某一个方面，而是需要综合考虑多个因素。
本文将从三个方面探讨房地产项目定位的重要性和方法。
一、产品定位项目的产品定位是指确定项目的产品特点、属性和目标受众。
在进行产品定位时，开发商需充分了解市场需求、竞争对手和目标消费群体。
比如，某地区居民对低密度、高品质住宅的需求较高，那么开发商就应该将项目定位为高端住宅区，注重绿化规划和物业服务。
另外，还需要考虑项目类型，比如住宅、商业、写字楼等，以及是否集中发展或多元化发展。
项目的产品定位需要综合考虑市场需求、土地条件、竞争对手等因素，以确保项目在市场上有竞争力。
开发商可以通过市场调研、人口统计数据、市场趋势等多种手段，为项目定位提供依据。
二、市场定位市场定位是指为项目确定目标市场及市场细分，明确项目在市场中的地位和竞争策略。
通过市场定位，可以帮助开发商更好地了解目标受众的需求，从而针对性地开展市场营销活动。
市场定位需要考虑多个因素，如项目所在地区的经济发展情况、人口结构、消费习惯等，并与项目的产品定位相匹配。
比如，某地区的年轻人群体多，对时尚、便利的购物环境有需求，那么商业开发项目可以将目标市场定位为年轻人群体，并选择适合的品牌和业态进驻。
为了确定市场定位，开发商可以进行市场研究、竞争对手分析、行业趋势预测等，以便更好地把握目标市场的需求和竞争情况。
三、运营定位运营定位是指为项目确定合适的运营策略和目标。
一个房地产项目的成功与否，很大程度上取决于其运营能力和服务质量。
通过运营定位，可以为项目制定合理的运营目标和策略，从而提供优质的居住环境和良好的居住体验。
针对不同类型的项目，运营定位有所不同。
比如，住宅项目可以注重物业管理和社区服务，商业项目可以注重租户引进和宣传推广，写字楼项目可以注重办公环境和配套设施等。
同时，开发商还需要考虑项目的定位是否与运营目标相匹配，以确保项目在运营过程中能够持续发展。
房地产项目定位
房地产项目定位1. 引言房地产项目定位是指确定一个房地产项目在市场中的定位，包括目标客户群体，产品特点以及竞争优势等方面。
房地产开发商通过精确的定位，能够更好地吸引潜在购房者，提高项目的销售和收益。
本文将介绍房地产项目定位的重要性以及如何进行项目定位。
2. 房地产项目定位的重要性房地产项目定位是一个房地产项目成功的关键因素之一。
一个明确的项目定位有以下几个重要作用：2.1 吸引目标客户群体通过项目定位，房地产开发商能够确定目标客户群体，并了解他们的需求和偏好。
这样就能在设计和营销上更加精准地满足客户的需求，从而吸引更多的潜在购房者。
2.2 区分竞争对手在竞争激烈的房地产市场中，准确定位能够帮助项目与竞争对手区分开来。
通过确定项目的独特卖点和不同iating的房地产项目不仅能够在竞争激烈的市场中脱颖而出，还能够在潜在购房者心中建立起项目的形象和品牌。
2.3 优化资源配置项目定位有助于房地产开发商在资源配置上更加精确和高效。
通过了解目标客户群体的需求和购房能力，房地产开发商可以更好地规划开发策略、确定产品规格以及定价策略，从而优化资源的配置和利用率。
3. 房地产项目定位的步骤3.1 市场调研首先，房地产开发商需要进行市场调研，了解市场的需求和动态。
通过市场调研，开发商可以了解目标客户群体的特点、喜好和购房能力，以及竞争对手的产品定位和市场份额。
3.2 确定目标客户群体在市场调研的基础上，开发商需要明确目标客户群体。
目标客户群体的确定需要考虑多个因素，包括年龄、收入水平、职业、家庭状况等。
3.3 确定产品特点和竞争优势根据目标客户群体的需求和市场调研结果，开发商可以确定项目的产品特点和竞争优势。
产品特点主要包括产品设计、户型规划、建筑风格等方面；竞争优势可以从地理位置、价格、配套设施等方面进行彰显。
3.4 制定营销策略最后，开发商需要制定相应的营销策略来推广和销售项目。
营销策略应根据目标客户群体的特点和偏好进行针对性的制定，包括定价策略、宣传渠道、销售渠道等。
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析市场定位是指企业在市场中寻找和确定自己的目标市场，并为该市场提供独特的产品或服务。
房地产项目市场定位分析是通过对目标市场的细分和调研，确定房地产项目的定位策略，以满足市场需求并获取竞争优势。
本文将对房地产项目市场定位分析进行详细阐述。
一、市场细分市场细分是指将整个市场按照一定的标准进行划分，以便更好地了解不同细分市场的需求和特点。
在房地产项目市场定位分析中，可以从以下几个方面对市场进行细分：1.地理位置：根据项目所在地的地理位置特点，可以将市场细分为城市中心区、郊区、乡村等不同地理位置的市场。
2.人口特征：根据目标市场的人口特征，如年龄、性别、收入水平等，可以将市场细分为年轻人、中年人、高收入人群等不同人口特征的市场。
3.购房目的：根据购房者的不同目的，如自住、投资、商业用途等，可以将市场细分为自住市场、投资市场、商业市场等不同购房目的的市场。
二、市场调研市场调研是指对目标市场进行详细的调查和研究，以了解市场需求、竞争对手、消费者行为等信息。
在房地产项目市场定位分析中，可以采用以下方法进行市场调研：1.问卷调查：通过设计问卷，对目标市场的购房者进行调查，了解他们的购房需求、购房预算、购房偏好等信息。
2.访谈调研：与目标市场的购房者进行面对面的访谈，深入了解他们的购房动机、购房决策过程、对不同项目的评价等。
3.竞争对手分析：对目标市场的竞争对手进行调查和分析，了解他们的产品特点、定价策略、市场份额等信息，以便制定有效的竞争策略。
三、定位策略定位策略是指确定房地产项目在目标市场中的定位和竞争优势，以便满足市场需求并与竞争对手区分开来。
在房地产项目市场定位分析中，可以采用以下策略进行定位：1.差异化定位：通过提供独特的产品特点和服务，与竞争对手区分开来。
例如，提供绿色环保的建筑设计、豪华的配套设施等。
2.成本领先定位：通过降低成本，提供价格更具竞争力的产品。
例如，采用先进的建筑技术和材料，降低施工成本。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
房地产项目定位报告
应对措施
提升项目品质和服务水平，增强项目竞争力；加强品 牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度；开展差异 化营销，突出项目特色，吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂，可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响，引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题，可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求，提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户，提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户，打造独栋、联排等低密度住 宅产品，提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等，满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型，面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等，结合预期利润，确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研，了解区域房 价水平、竞品项目定价策略，为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素，定期对 项目价格进行评估和调整，以保持项目的 市场竞争力。
，为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响，如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制，及时了解政策动 态，为项目决策提供依据；与政府部门保 持良好沟通，争取政策支持；在合同中约 定政策变动情况下的处理方式，降低风险 损失。
房地产项目市场定位
浅谈房地产项目市场定位我国房地产行业经过多年的发展历程已经成为国民经济支柱行业，市场与行业已逐渐趋向成熟与规范，并开始向品牌竞争时代迈进。
由于市场竞争的日趋加剧与市场的不成熟，地产项目的定位还存在着产品设计雷同、概念过度传播、传播主题单一等诸多问题。
本文在对房地产市场定位分析的基础上，论述了房地产市场定位的具体策略和要点，并结合具体项目实际分析了如何进行有效的市场定位。
一、房地产项目市场定位分析（一）房地产项目市场定位的概念分析房地产开发项目的市场定位通常它包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造三方面的内容，其中市场细分是前提与基础，市场调研是核心，品牌形象培育和卖点打造则是市场定位的关键内容。
市场定位和目标市场不能混淆，两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场就是企业决定要进入的市场。
企业在对整体市场进行细分之后，要对各细分市场进行评估，然后根据细分市场的市场潜力、竞争状况、本企业资源条件等多种因素决定把哪一个或哪几个细分市场作为目标市场；而市场定位则是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所处的位置，针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度，强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客，从而使楼盘在市场上确定适当的位置，也就是说，市场定位是开发商要把楼盘留在顾客心目中的位置和印象。
市场定位应该包括目标市场的选择，而目标市场的选择则是市场定位一个重点。
比如，天津的经济适用房和限价房项目——双港新家园、华城佳苑等项目，开发商眼下的目标市场就是限价房和经济适用房，而根据它的地理条件和周围人群限制，市场定位必须盖好限价房和经济适用房，保证质量，保证工期，保证服务。
和同样的限价房和经济适用房相比，打造自己的品牌，提升自己的信誉，让顾客充分的了解自己。
同时，进一步开发商品房项目，扩大规模，逐步做大做强。
（二）房地产市场定位的价值分析进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。
房地产项目核心价值提炼及定位
房地产项目核心价值提炼及定位房地产项目的核心价值提炼及定位是每一个开发商和投资人关注的焦点问题，也是决定一个项目成功或失败的主要因素。
在市场竞争日益激烈的今天，如何抓住市场机会，找到项目的核心价值点，实现定位精准和差异化，是发展房地产项目的关键所在。
一、核心价值提炼的必要性房地产项目的核心价值，是指项目能够给消费者带来的真正的价值，是项目凭借其独特的优势在市场上脱颖而出的关键所在。
当一个房地产项目具有独特的核心价值时，它的竞争优势将避免与其他同类项目产生口径不同的冲突，而能够更好的满足消费者的需求，从而实现市场份额的增加和持续的销售增长。
因此，房地产开发商必须深入挖掘项目的内在价值，从消费者的角度出发，以创新的思维方式发掘出项目的独特优势。
二、区分项目的属性与特点对于房地产项目定位的核心价值提炼，首先需要明确区分项目所具有的属性和特点。
房地产项目的属性通常是指项目所在的区位、建筑风格、物业配套等无法改变的实质特征。
而特点则是指对于项目而言与众不同的部分，它们可能是由于不同的市场需求、开发商的创造性特质，或者是产品功能的不同而产生的。
明确项目属性和特点之后，才能更好的掌握项目所蕴含的核心价值。
三、从消费者需求出发，定位核心价值在明确项目的属性和特点之后，接下来需要考虑的是从消费者需求出发，如何发现项目的核心价值点。
要做到这一点，需要全面掌握市场信息，了解消费者喜好和需求，充分调研分析竞争对手，理解当前市场趋势，并在此基础上进行差异化定位。
具体来说，核心价值点可以从以下三个方面获得：1、项目区位的核心价值项目的区位是房地产开发的关键性要素之一，也是不可替代的，因此房地产项目的区位优势往往是其核心价值。
如一个项目地处繁华商业区，或靠近学区房，都是具有很强的核心价值的。
另外，随着社会经济的不断发展，人们的生活方式和消费理念也在不断更新，根据不同目标人群，不同的区位核心价值也不同。
2、突出产品特点的核心价值每个项目都有其独特的产品特点，或是建筑风格，或是产品功能，甚至可以是项目的配套功能等。
房地产项目定位分析(全套)
房地产项目定位分析(全套)简介房地产项目定位是指在房地产投资中确定项目适宜的市场和产品定位，包括项目类型、规模、板块、定价等。
房地产项目定位的准确性直接影响项目的销售和盈利。
本文将从市场分析、竞争分析、产品定位、品牌定位、销售定位等方面进行详细阐述。
市场分析市场分析是房地产项目定位的关键。
通过市场分析，可以确定产品定位和定价，并从市场的角度预测产品的销售情况。
市场分析包括以下几个方面：1.市场规模：确定适宜的产品申报面积和总建筑面积，同时也要了解整个市场的规模情况，从宏观上预测市场的容量。
2.市场需求：了解卖方和买方的需求，同时也要了解消费者的需求是多样化的，要在此基础上选择市场定位。
3.市场分布：了解市场的分布情况和发展情况，从中找到产品在市场中的定位。
竞争分析竞争分析是指分析与该产品竞争的同类产品或区位的房地产比较，以寻找与西乡白宫“立方”有关的其他住宅或商业开发项目。
竞争分析的基本内容如下：1.同类产品分析：估计市场上同类产品的数量和销售情况，预测市场上相应产品的销售情况。
2.区位分析：分析该区域其他房地产项目的特点和定位，以及其他的相关因素，例如最近的交通、购物中心和学校的情况等。
产品定位在市场分析和竞争分析的基础上，确定适宜的产品定位，包括以下几个方面：1.产品类型：确定项目是商业、住宅还是其他类型，同时还要确定产品的品质、功能和特点。
2.产品规模：确定项目的总建筑面积以及包含的楼层和户数等。
3.产品价格：根据市场需求和竞争情况确定产品定价策略。
品牌定位品牌定位是指通过提供高品质的建筑、服务和环境来赢得客户忠诚度。
品牌定位应从产品规划的骨架、设计和营销推广等各个方面入手。
品牌定位的关键是产品的品质和规格，同时还要考虑到服务和社区环境等因素，营造愉悦的生活体验，提升品牌形象。
销售定位销售定位是房地产项目定位中的最后一步，决定产品的销售渠道和营销策略。
销售定位的内容包括以下几个方面：1.销售策略：确定产品的销售策略，例如销售渠道、销售周期、销售价格等。
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房地产项目定位做法总结时间：2012年2月17日20:00地点：北京地产交流群主体：房地产项目定位做法总结主讲：丰台-大葱-策划个人认为房地产定位是一份只有更好没有最好的工作，在这里不能说是讲课，只是根据自己的专业知识和积累，尽我所能的阐述一下项目定位的一般做法，希望能够达到抛砖引玉的目的。
下面就从项目定位的档次和价格定位；项目的大业态（商业、写字楼、住宅）定位；项目小业态（别墅、洋房、高层）定位；项目的户型配比四个方面来阐述房地产项目定位的一般做法。
一、项目的档次与实现价格定位：(一) 项目的档次和实现价格定位主要依据市场研究的结论。
市场分为三个层次：宏观、中观和微观。
一般是宏观定时机、中观定发展、微观定排位，详解如下：1、宏观定时机：宏观市场研究的最重要意义就在于明确项目的入市时机。
房地产讲：第一时机；第二地段；第三产品。
所以入市时机的选择，和恰当的利用房地产的时势对项目至关重要。
例：2011年3月做的房地产发展趋势预判宏观市场研究长势可判，短势看水平，不管怎么说，明确时机是很难的，但是绝对是必要的。
因为对市场的预判只要比对手提前一点点，所获得的收益或者避免的损失都是不可估量的。
并且通过对宏观市场长期的把握可以对项目的走势有个相对明朗的指导方向。
2、中观定发展：中观市场研究其实是研究项目所在的区域或者小城市的房地产发展，因为区域的发展决定项目周期内项目的发展历程，同样决定项目的定位起点和发展历程。
研究时的原则是：大城看板块、小城看城市。
例：05年对天津某区域户型、单价和总价的三个发展时期的预测。
通过对中观市场的研究能够比较清晰的认识项目发展的脉络，能够根据项目所设目标，接近明确项目启动时的项目起点。
3、微观定排位：微观市场的研究就项目定位而言是最重要的部分，因为它决定项目定位的起点和目标。
一般操作过程是这样的：第一步：通过定位地段比其他地段，通过定位地段比其他项目，首先确定定位地段名次，这其实是在明确项目的硬性档次水平。
第二步：根据对当下市场产品的研究，找到可以产生溢价的产品空白点、薄弱点、产品突破点，根据综合对比确定项目可达的档次和价格。
这其实是不考虑项目开发商实力的提升硬性档次一个设想。
第三步：认真衡量项目开发商的水平，是否具备对档次突破的能力，如果具备即形成了阶段性的项目档次和实现价格。
第四步：项目有了档次和实现价格的设想，能够简单描述产品形态后，就应该寻找项目的目标客户进行访谈验证。
第五步：校验起点定位与目标的合理性，对照目标对起点定位适度微调。
至此项目起点档次定位完成。
几步几步只是为了描述的需要，实际操作中当然是有穿插有并行。
（二）特殊情况下的项目档次和实现价格定位：第一种：目标定位是开发商以我为主的一种定位方式，或者因为喜好或者因为超强的成本能力或者过高的土地成本或者是因为超强的产品塑造能力，开发商跳出市场根据自身特点给出的项目档次和实现价格。
这种情况下是正常定位的逆操作。
第二种：小城市项目定位因为小城市人口基数少，有收入结构的不连续性，并且市场小开发商良莠不齐。
所以小城市的项目定位操作空间更大，小城市市场与成熟大城市市场的区别就在于对高端产品量的控制。
经验总结：高档看品质、中档看定位、低档看成本。
以我为主的定位也是有上限的，即使可以突破板块的限制，但是突破城市的上限是需要有非常强有力的地段、产品做配合的，即便如此个人感觉也不宜超过城市价格上限的20%。
以上是对项目档次和实现价格定位的总结。
二、项目大业态定位所谓的大业态这里说的是：商业、办公物业和居住物业。
大业态定位简单说是一个测算问题，其核心是定量。
是根据地段属性判断业态价值的基础上，在强规限定的条件下，市场承受许可的情况下，通过计算和比较各业态新增加面积的单方利润临界值来确定各种业态量的一个过程。
（一）不需考虑市场容量的商业定量：地上部分：因为商业利润通常会高于其他业态，但是随着面积的增加，会出现：第一、已经达到强规上限要求；第二、随着面积的增加，再增加部分的单方利润开始下降，会逐渐下降到折减销售困难造成的财务损失接近单方利润第二高的业态水平。
当这两种情况出现时，商业量就已经可以确定了。
例：带底商的写字楼，当商业层数增加时，商业利润会递减，当同一楼层作为商业和作为写字楼利润相近时，就可以根据商业和写字楼的销售难易程度确定商业体量了。
地下部分：地下商业也有着比较大的价值，尤其是繁华地段，所以应尽量加以利用。
以边际效应为零利润最大为原则考虑。
（二）需要考虑市场容量的商业定量：需考虑的点：商圈人均商业面积；商圈单位面积的年销售额；运营商经营能力。
人均商业面积我用的标准是1.2平米/人，超过此数值我判断结论为商业过剩。
年销售额我用的标准是项目商业价格×6%×4与商圈单位面积的年销售额比较，如果标准高于商圈年销售额20%我判断商业过剩。
不同运营商会考虑不同的适合自己经营的面积规模。
例：某市商业区地块定位简化版1. 整体定位。
因项目有“顶级地段+商业、商务、居住用途”的特性，所以市场定位为：顶级城市综合体。
2. 不同物业类型的选择、配比及定位。
(一) 项目的限制条件：项目细分可分为裸露开放的商业、商务部分和隐私封闭的居住部分。
简化项目的地块情况及规划设计条件有：项目占地2.5万平米；覆盖率小于等于45％；住宅10万平米＋商业、商务5万平米。
区域目前有商业价值大于居住价值大于商务用途的特性。
(二) 项目不同物业类型的选择和配比。
1) 项目的商业部分：因为区域市场存在商业价值大于商务价值的特性，所以项目设计过程中应尽量增加商业面积的占比。
经模拟：商业部分如为四层，则商业部分可以做到37000平米体量，而地块剩余13000平米的商业、商务用途，这还需用商务用途来补充。
因项目商业整体面积为有某某回购的25000平米为服饰卖场，所以可以某某服饰为依托，打造一个以中档服饰为引领的集购物、餐饮、休闲为一体的小型商业集群。
为增加项目的整体效益可以利用地下空间不计容的特点引入双首层概念，用以增加项目的商业面积来形成商业部分更强的集合人群的能力。
此时的商业面积约为5.7万平米。
所以商业部分的定位表述为：*以某某服饰为引领的*集购物休闲娱乐为一体的*双首层*集合及分散产权并有的*档次为中档＋中低档的*购物中心2) 项目的商务部分因宏观经济的好转形式并没有得到完全确认，写字楼需求一直处于相对疲软的态势，致使写字楼的租金和售价相对较低。
而住宅由于社会闲散游资的大举介入，09年居住型房地产市场价格一直处于较高的增长态势。
在两种力量的共同作用下，商务物业类型的单方利润处于低于住宅的状态。
但是如果改变项目的商务性质为居住，商务地产在使用年限上、水电费的收费上与住宅相比又处于完全劣势。
纵观目前的房地产的物业类型，目前有两种擦边的物业类型可以改变这种劣势：一种为产权式酒店；另一种是LOFT＋SOHO形式。
产权式酒店就我们的地段而言，售价会相对很高。
产权式酒店这种物业类型如果售价过高，酒店管理方不能足额返还约定利润的可能性就会增加，届时会增加我方信誉受损风险。
LOFT＋SOHO这种物业类型好处就在于对于客户购买一层有两层的使用面积，而对于我方增加的只有建安费用，并且粗算下来单方利润也远高于住宅。
但是由于过分擦边仍有一定的政策风险。
所以商务部分的市场定位为：LOFT+SOHO。
即宜商宜住的复式空间。
3) 项目的住宅部分：因为项目位于城市的核心商业区，住宅与商业部分处理成相对独立后为为：顶级城市豪宅。
三、项目的小业态定位这里的小业态定位是指住宅中的别墅、洋房和高层如何配比，三种类型建筑形式并存的地块容积率通常在2.5以下，根据纬度不同，容积率大小略有差异。
这样的地块通常会在城市近郊区出现。
下述方法对于不同容积率的产品在同一地块中配比同样有借鉴意义。
理论上不同物业配比效益最大化具有唯一性。
过程是这样的：1.分别明确各种业态的单方售价和单方除土地外的成本。
2.在多种业态存在的地块中容积率高层在4-10之间，洋房在0.8-1.5之间，别墅在0.3-1.0之间。
可以根据地块形状和经验估定不同业态容积率。
3.单方土地价格/该种业态容积率=该种业态的楼面地价。
4.该种业态售价-该种土地外的其他成本-该种业态的楼面地价=利润。
5.该种业态的容积率×该种业态的利润=该种业态单方土地获得利润。
6.通过试算确定效益最大化方案，得出各种业态的面积。
7.通过动态投资分析验证方案的可行性。
建筑密度的规定也是影响三种业态如何分配的限制条件，但是一般不会产生太大影响。
四、户型配比住宅的户型配比举例说明。
例：某地级市大盘的住宅户型配比观察上表我们发现：1. 销售面积在100-110平米、110-120平米、120-130平米之间的户型比例在60%左右。
并且去化率及销售绝对速度都很快，所以此区间户型应作为我们户型配比的重点。
2. 80-90平米户型总体比例为20%左右，看去化率和销售速度看，现阶段比例显高，这可能由于区域客群属性或者某项目周边生活氛围还不浓厚造成的，仍需继续观察。
但是在本项目开发一期中，比例应适度降低。
3. 90-100平米户型比例较低，销售速度较慢，去化比率却比较高，为市场相对薄弱环节，可改良成三居稍增加比例试探市场。
4. 针对150平米户型，从某实现的销售进度看，确有需求，我们可以考虑有限尝试，在室内取景和具体设计细节上跟其它产品予以区分。
5. 130-140平米之间户型销售速度和去化率都处于中游水平，可以考虑维持现有比例。
以综上为原则并遵循：6. 从试探市场考虑，项目各个面积段应尽力尝试，以利后期项目操作。
7. 以目前市场的主流产品为本项目主力产品，并做适当下探准备。
据以上原则做户型面积及配比如下：写字楼一般单位划分：销售80-200；租赁200-400集中卖场边岛80-100；中岛30-40 汇报完毕。