融资模式对比表及案例

借款公司、境内 开具保函银行、 境外贷款银行、 境外借款公司
牵头银行、多 家银行、信用 评级机构
上市公司、 股东、券商
外管局、银监会 是
银监会 是
证监会 无
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借款用途
无
日常运营
工程款
支付地价
无
多用于支付土地 款或工程款
用于境外日常运 营
无
无
常见融资模式对比表
R1 序号 对比 开发贷款 13 债权-股权 认定 债权 委托贷款 债权 R2 R3 R4 R5 企业借款 非债 R6 政府借款 非债 R7 发债 债权 R8 永续债 非债 R9 内保外贷 债权 R10 银团贷款 债权 R11 配股 股权
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1、四证齐全 2、自有资金 1、四证齐全 投入达到银 2、自有资金投 行要求的比 放款条件 入达到银行要 例 求的比例 3、融资主体 资质达到二 级资质以上
无
签订工程款支 保证借款用于 付补充协议 支付工程款
无
无
1、一般选择土地 款未缴清的新项 目； 2、以委贷形式发 放，取得国土证 后需办理抵押登 记； 3、后补四证。
6
担保方式
项目土地抵 押，在建工 程抵押，集 团或上市公 司保证担保
项目土地抵 押，在建工程 抵押，集团或 上市公司保证 担保 用款方式灵 活，不占用授 信额度
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优点
成本低 银行审批流 程繁琐，审 批时间长， 对用款有严 格要求，对 销售回款有 严格监管
上市公司或项目 公司宣布分红才 付息，若上市公 根据合同约 司及项目公司在 定按月或按 出票时以赶工 以赶工奖形式 每半年或一 任何一年都不宣 季支付利息 奖形式一次性 半年结息支付 支付 年一次 布分红，则当年 和财务顾问 支付6%的利息 应付利息将递延 费 至次年支付，利 率也相应上浮 50%，但以16%为 项目土地阶段性 抵押，项目公司 担保贷款 地区公司担保 100%股权质押， （保证、抵 集团最高额保 、地产集团担 无 无 集团保证担保， 押和质押） 证担保 保 上市公司代偿承 、信用贷款 诺（双担保概 念） 与施工单位或 单笔融资规模 手续简便、 数额较大， 供应商达成协 大；对资金用途 周转性强、 较为灵活 成本低 资金用途限 议即可，流程 限制小，可用于 成本较低 制较小 相对简单 支付土地款； 年化成本 款项仅限用于 成本不能税前 成本相对较 12%，相对较 对应项目开发 抵扣 高 高；期限较短 建设
银监会 是 不能用于支 付土地款， 只能用于四 证齐全后的 项目开发建
银监会 否
银监会 是
出票人：项目 公司或地区公 司 承兑人：项目 资金方：银行、 公司或地区公 信托、券商等 施工方、项目 政府、项目公 信用评级机 司 资产管理公司 公司、银行 司 构，证监会 受票人或收款 委托银行： 人：与项目公 托管银行： 司合作的施工 单位或材料公 司 银监会、人民 银监会 银监会 证监会 银监会、证监会 银行 计入开发成本 只用于应付未 付的工程款或 别的款项 否 否 是 是
流动资金贷 商业承兑汇票 款 债权 债权
锁定几个优质 项目，保证现 金流充裕，并 提前一个季度 将需归还的本 金和利息汇入 指定账户 数额巨大，若 为离岸贷款成 本较低，树立 良好的市场形 象 前期费用较 高，筹划过程 复杂，对项目 审查较严格， 审批流程复 杂，谈判费用 较高
无
无刚性兑 付，融资成 本低 相对于市场 是利空信 号；不参与 配股的股东 股权将被稀 释
流动资金贷 商业承兑汇票 款
1
概念
资金方通过委 托银行向项目 公司发放贷 款，满足项目 公司中长期的 资金需求
由资金方募集资 施工方向银行 满足生产经 金，通过资产管 地区公司为支 申请流动资金 营过程中的 政府作为资金 理公司或基金公 付应付未付工 贷款后，再将 短期资金需 方向项目公司 发行一定期 司发起资金管理 程款而向施工 资金借给项目 求，保证生 提供借款，一 限还本付息 计划，以委托贷 方开具的商业 公司，该笔资 产经营活动 般用于支付土 的有价证券 款的形式发放给 票据，作为短 金仅限用于该 正常进行而 地款 项目公司，并由 期融资方式 项目的开发建 发放的贷款 托管银行对资金 设 现行监管
银团贷款是指 配股是上市 由两家或两家 公司根据公 以上银行基于 司发展需 相同贷款条 要，依照有 件，依据同一 关法律规定 贷款协议，按 和相应的程 约定时间和比 序，向原股 例，通过代理 东进一步发 行向借款人提 行新股、筹 供的本外币贷 集资金的行 款或授信业务 为 。 1、最近三个 会计年度连 续盈利 2、拟配售股 份数量不超 过本次配售 股份前股本 总额的百分 之三十 3、采用证券 无 法规定的代 销方式发行 4、近三年以 现金或股票 方式累计分 配的利润不 少于最近三 年实现的年 均可分配利 润的百分之 二十
Libor或 Hibor+1%~4%
Libor或 Hibor+1%~4%
股东分红
4
期限
2-3年
2-3年
一般1年
纸质6个月； 电子1年
6个月-1年
1-3年
2-3年
2-3年
短期3-5年，中 期7-10年，长 期10-20年
无
5
利息支付 方式
根据合同约 定按月或按 季支付利息 和财务顾问 费
根据合同约定 按月或按季支 付利息和财务 顾问费
常见融资模式对比表
R1 序号 对比 开发贷款 银行对房地 产开发企业 发放的用于 住房、商业 用房和其他 房地产开发 建设的中长 期项目贷款 。 委托贷款 R2 R3 R4 R5 企业借款 R6 政府借款 R7 发债 R8 永续债 R9 内保外贷 一是“内保”， 二是“外贷”。 “内保”就境内 企业是向境内分 行申请开立担保 函，由境内分行 出具融资性担保 函给离岸中心； “外贷”即由离 岸中心凭收到的 保函向境外企业 发放贷款。 R10 银团贷款 R11 配股
每季度、半年或 一年一次
每季度、半年 或一年一次
根据董事会 决议，一般 一年一次
足额保证金
审批流程快，资 金用途不限，成 本低
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缺点
成本较高，且 不能税前抵扣
金额较小、 期限较短
成本较高
要求保证金
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相关机构
银行、项目 公司
委托方：即资 金方 贷款人：地区 公司
特定银行
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监管机构 利息税前 抵扣
1、申请外债指 标； 2、开立保函。
3
成本 （年利 率）
基准利率上 综合成本不超 浮不超过40% 过10%
基础利率上 浮40%
5%-12%
7%-10%每年
基准利率
5%-15%
第一年为10%，第 二年为10%，第三 年为13%，第四年 及之后为16%，且 资金成本率以16% 为限；另财务顾 问费率为每年2% 至项目清算之日 止