连锁餐饮店多因素分析表

多因素分析表-----连锁餐饮店
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项目制作者：张娟
小组成员：王孙媛何传平王建奎李艳芝马静杨臣
注：此表我们选取以一家连锁餐饮店为例，来简单设计一下它的多因素分析表，从而做出比较理性的判断，通过多方面的分析最后做出正确的选址决策。

附：餐饮店选址分析
（一）因素分析
1、人口状况分析
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由于餐饮业是一个人性化的行业，它的产品直接面对顾客，所以人口状况的分析对于选择一个合适的门店位置十分重要。

其中包括商圈人口规模、人口主要构成、收入水平、消费习惯、受教育程度和年龄分布等等，主要包括以下内容：
（1）人口规模
即商圈内居民的数量与密度，人口数量是衡量商圈内需求大小的重要参数。

通常，人口约多，人口密度越大，潜在需求量就越大。

（2）人口结构
人口结构主要是了解商圈内人员的主要构成，即商圈内是以常驻居民为主、工作人员为主还是商业流动人员为主，这三部分人口的消费特点各有不同。

此外，还要了解这些潜在消费者的年龄结构、性别、文化程度、职业构成等等。

（3）收入水平
一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们愿意支付的价格。

当人们的收入在满足一切生活所需的消费时，一般地，他们会愿意支付更高价值的商品或服务，选择更高层次的消费，以达到自我实现与自我满足。

这就是著名的马斯洛需求论。

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（4）消费习惯
消费习惯主要通过该商圈内同类或相似类别餐厅的调查，了解消费者选择到餐厅就餐的时间、条件和愿意支付的价格水平等等，通过对消费者消费行为的调查，不仅有助于门店的选址，而且为将来餐厅的经营也具有积极的指导意义。

2、交通状况分析
通状况对于商圈分析有着十分重要的意义。

调查的内容主要包括商圈周围的公交系统，道路状况，是否有公共汽车或电车停车站，是否有地铁站连接，是否有配套停车场等。

一般而言，餐饮门店所在地周围拥有良好的公路或轨道交通系统会不仅会使顾客量增加，而且也便于餐厅材料的配送。

通过对交通状况的调查，一方面可以了解到达商圈的便利程度，另一方面也可以大体掌握本商圈过往人口的基本流向。

3、竞争状况分析
餐饮企业门店选址不仅需要分析顾客状况，还应将商圈范围内的竞争状况列入考察范围。

尽管某一商圈的消费特点与目标市场很接近，经济状况良好，人流量大，但如果竞争过于激烈，仍然不是最佳选择。

同样，一个地区即便人口少，经济状况一般，如果竞争较缓和，也可能不失为较好的选址。

一般行业的竞争状况可以分为两个不同的部分来考虑：一是直接竞争，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能所导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的。

例如，全球两大连锁快餐肯德基和麦当劳，经营的都是汉堡包、炸薯条等快餐类食品，经营种类基本相似，门店选址相近，所以对双方来讲是构成直接竞争，是消极的。

二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不
同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作用，对快餐企业有时也是有利的。

例如，在很多城市中所拥有的美食街、啤酒街等，由各种经营内容、经营档次不同的快餐店构成，在有限的空间内形成集中性选择，形成“羊群效应”，吸引了大量的顾客光临。

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分析一个商圈的竞争激烈程度，主要分析该商圈餐饮企业的饱和指数，饱和指数是通过需求和供给的对比，测量这一地区企业的饱和程度。

一般来说，饱和指数高，意味着该地区竞争相对缓和，销售潜力大:而饱和指数低，则意味着竞争相对激烈，销售潜力小。

饱和指数是餐饮连锁企业选址的一个重要的衡量指标。

4、发展潜力分析
潜在商业价值评估是指对拟选开业的快餐店位置的未来商业发展潜力的分析与评价。

评价餐饮企业门店位置的优劣时，既要分析现时的情况，又要对未来的商业价值进行预测评估。

主要从以下几个方面进行评估：
（1）拟选的餐饮门店地址所在区域在未来城区规划中的前景及其商业价值。

（2）所在区域未来是否会建写字楼、公园、剧院、博物馆纪念场所、学校、科研机构、购物中心等。

（3）未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。

（4）是否有“羊群效应”，即是否会形成城市餐饮的聚集区，可以满足顾客的消费选择，从而达到商业聚集效应。

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（二）门店参数分析
1、客流分析
所谓的客流分析主要是调查分析备选门店附近中心商圈的日客流量、客流分布时间比、客流流向、速度以及客流人群等。

一般已备选门店前作为实践地，分析全天营业时间内所经过的客流数量、流向等。

并对其客流分布时间、人群加以分析。

除此之外，根据客流的口碑效应，及交通捷运情况，预测潜在客流。

2、店面可见度与方位分析
餐饮连锁企业门店的可见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知。

而方位则可以增加客流流动的顺畅性。

一般商业街交叉路口的门店选址，可以从多个方位可见，且是客流流动的重合地段，我们称其为“街角效应”。

在这里，两条街道的客流和车流汇集于此，从而有更多的行人和车辆通过；橱窗陈列的面积增加；通过两个或多个入口，得以缓解人流的
拥挤。

而对于购物中心、购物广场而言，一般店面的可见度多位于入口处或广场一层，其次为电梯入口，在人流的必经处增加店面的可见度。

3、物理条件分析
所谓的物理条件分析主要是了解门店所用建筑物本身以及所处地区的基础设施情况。

建筑物本身的评估主要包括建筑物的年份与现状，便于对建筑物的使用、维修等提供依据。

建筑物的结构和条件以及楼层的分析。

建筑物结构和现有条件会影响到对门店装饰装潢的时间和成本的预估。

楼层高低也会直接影响到门店客流情况。

通常，门店根据其所处位置可以分为地下店、店中店、地上店。

最后，还要分析门店的形状和面积，以此计算门店的最优化有效使用面积。

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除此之外门店所在地区的基础设施情况也影响到门店经营的顺畅度，例如道路的设施状况，雨天是否好走，汽车驶入是否方便等，都会影响客人选择是否前来就餐，无形中影响商圈范围。

水、电、气的供给状况，例如水质的好坏直接关系到烹饪的效果。

周边其他商业设施的配备，一般在旅游区、购物区、写字楼集中区的餐饮门店相对客流较多，前两个则为流动性客流，后者多为固定客流。

4、占用成本分析
门店的占用方式主要包括自有和租用两种方式。

自有房屋主要是房屋购置成本，但其避免了房屋租赁续约、租赁方限制装修等问题，同时还可以作为不动产，形成资产保值。

但是也存在其前期成本投入高，如果不经营短期不能收回成本的缺点。

但大多数餐饮企业仍愿租用店面。

一方面是在中心商业区和区域购物中心，绝大多数店面都是租用的。

另外还可以降低餐饮企业的初始投资，减少风险，取得黄金地段的租约，立即获得使用权和客流，同时减少长期承担的义务。

但租赁房产进行餐饮经营也存在相关弊端，如对运营灵活性的限制，对转租和出售门店的限制，可能出现的不续约问题，未来租金增加及无法从房地产增值中获益等。

营销104
(第3组)
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