民法典新规则解读三十三：抵押权与租赁权的关系
民法典新规则解读三十三：抵押权与租赁权
的关系
第405条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
解读：
关于抵押权与租赁权的关系，此前物权法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”该条系关于“买卖不破租赁”规则在抵押担保领域中的体现。
较之于该条规定，民法典第405条所作的修改和完善主要体现在四个方面：
1.将“抵押不破租赁”规则适用的时间节点由“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”；
2.将“已出租”修改为“已经出租”，此为非实质性修改；
3.增加“转移占有”作为“抵押不破租赁”规则适用条件之一；
4.删除抵押击破租赁的相关规定，即“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。
租赁权作为一种特殊债权，受到“物权化”的特殊保护，既是各国立法的通例，也是学界的共识。
此前合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”该条规定即确立了我国“买卖不破租赁”的法律适用规则，这一规则适用客体涵盖了动产与不动产，已被世界各国立法普遍认可，在我国多部法律、司法解释亦有明确规定，比如海商法第138条，担保法第48条，物权法第190条以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（法（办）发〔1988〕6号）第119条第2款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔2000〕40号）第65条、第66条第1款和最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16号）第31条第2款，等等。
优先保护租赁权的法律技术基础在于其“公示性”，对于公示的方式，世界各国规定并不一致。
我国台湾地区，德国等国家要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释〔2015〕10号，以下简称办理执行异议和复议司法解释）出台前，我国立法没有明确租赁权
的公示性要求，但是强调了占有对于租赁的重要意义。
比如，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应
用法律若干问题的解释（法释〔2009〕11号，以下简称城镇房屋租赁合同司法解释）第6条第1款规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。
”由此，在同一房屋存在多份有效租赁合同、承租人均主张履行的情形下，人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。
应当说，城镇房屋租赁合同司法解释第6条第1款明确规定了占有人在“一物多租”情形下的优先权，其关于“占有”的强调对于租赁权的认定和参考具有重要参考价值。
如何正确地认定租赁权成立以及对于这一权利的准
确处理，对于贯彻租赁权特殊保护的立法政策，平衡承租人和第三人等相关主体的利益，十分重要。
法律的基本原则应是权利对于第三人的对抗效力与权利的公示作用相伴而生，权利的对世性越强，公示的机制也就应当越充分完备。
鉴于此前合同法等对租赁权对抗力公示机制规定的缺失，立法上理应对租赁权的公示方式作出明确的规定，以减少分歧，规范适用。
办理执行异议和复议司法解释第31条规定：“承
租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
”“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
”该条规定了案外人主张不动产租赁权异议的审查标准，其出台的重要意义就在于：其区分了租赁关系中的债权行为和物权行为，明确了租赁权物权化的公示方式，即租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权；如欲享有物权的对世效力，按照物权的公示原则，承租人应以占有的方式对外公示。
民法典第405条将办理执行异议和复议司法解释第31条的立法精神上升为法律，明确规定了“转移占有”为租赁权物权化的公示方式。
根据民法典第405条规定，“抵押不破租赁”规则的适用条件是：
1.抵押权设立前，抵押财产已经出租
民法典第402条规定：“以本法第395条第1款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
”第403条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
”由此，不动产抵押
权设立时间是抵押权登记时间，动产抵押设立时间是抵押合同生效时间。
根据民法典第405条规定，不动产抵押权、动产抵押权原则上应以抵押权设立的时间节点来确定与租赁
权的顺位：对于不动产而言，登记在先，租赁在后的，抵押权优先；而对于动产抵押而言，抵押合同生效在前，租赁在后，抵押权优先。
但是，对于动产抵押而言，由于采登记对抗主义，如果债务人隐瞒动产已经先行抵押的事实，而将动产租赁于承租人，则该承租人可否主张其系民法典第403条的“善意第三人”，并以此来对抗抵押权人，从而使租赁关系击破抵押权，则不无疑问。
笔者认为，其一，民法典第403条的“善意第三人”指的是对同一动产抵押物享有物权的人，不应包括债务人的一般债权人。
关于这一点，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）也有类似的规定，其第6条规定：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第24条所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外”；其二，就法律性质而言，物权具有排他性，其效力恒优先于债务人的一般债权，此为民法的基本原理。
鉴此，尽管租赁权在法律上受到“物权化”的特殊保护，但终其根本，在性质上仍属于债权，动产抵押权既然属于物权，在承租人非系民法典第403条的“善意第三人”的情形下，登记与否，并
不会影响到其物权优先效力，理应优先于作为债权的租赁权。
2.成立租赁合同关系并且已经将租赁物转移占有
如前所述，“转移占有”为租赁权物权化的公示方式，如果抵押权设立前，债务人与承租人之间仅仅订立了租赁合同，成立租赁关系，但抵押财产并未转移占有于承租人，则于抵押财产上后设立的抵押权可以击破租赁关系；反之，原租赁关系则不受该抵押权的影响。
对于抵押权设立后、抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系问题，根据此前物权法第190条后段规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，据此：1.已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权；2.未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。
民法典第405条将物权法第190条后段规定作了删除，应当说，上述规则不应再予适用，而应统一到如下认识，即：如若租赁关系成立于抵押权设立后的，则抵押权可以击破租赁关系。
最主要的理由仍是前述承租人不是民法典第403条规定的“善意第三人”以及物权恒优先于债权的民法基本原理。
尽管这里会引发一定程度的道德风险，比如，抵押人与抵押权人在租赁关系成立之后，恶意串通通过修改动产抵押合同的日期，进而达到排除先成立的租赁权的目的，但是法律作为社会的调整器，需要按照市场经济的内在要求来平衡不同民事主体的权益。
对于承租人而言，亦可
通过其他途径予以救济，比如，可以通过诉讼渠道确认其优先权，也可以依据其与债务人之间的租赁协议，追究债务人的违约责任，等等。
由于租赁关系确实会对抵押权实现造成了不利影响，因此，基于诚实信用原则，在抵押权设立时，抵押人应当将标的物已经出租的事实告知承租人和抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人就应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。
房屋租赁中的租赁权和使用权详解
房屋租赁中的租赁权和使用权详解在房屋租赁中，租赁权和使用权是指租赁双方在租赁期间所享有的权益。
租赁权是指房东将房屋转交给租户使用的权力，而使用权则是租户在租赁期间享有的使用房屋的权利。
一、租赁权租赁权是房东拥有的将房屋租给他人使用的权益。
在房屋租赁合同中，房东作为合同的一方，通过签订合同将房屋所有权转交给租户，让租户可以合法地使用房屋。
租赁权通常具有以下特点：1. 转移性：租赁权可以在法律允许的范围内进行转让或转租。
房东可以通过与他人签订转让合同或者再次签订租赁合同将租赁权转移给其他人。
不过，在转让租赁权时需要遵守相关法律法规和租赁合同的约定。
2. 可收回性：在租赁期限届满或租赁合同解除后，房东可以收回租赁权。
当房东需要自己使用房屋或者与其他人签订新的租赁合同时，可以通过合法途径收回房屋的租赁权。
3. 期限性：租赁权通常有明确的起始和终止时间。
租赁合同约定了租赁起始日和租赁期限，双方必须在约定期限内履行合同义务。
二、使用权使用权是指租户在租赁期间享有的使用房屋的权利。
租户在获得租赁权后，可以合法地使用房屋，并享有以下使用权益：1. 居住权：租户可以将租赁的房屋作为居住的场所。
租户享有在租赁房屋中居住的权利，并有义务按时支付租金、合理使用房屋等。
2. 改造权：租户在租赁期间可以对房屋进行适当的装修和改造，以满足自身的生活需求。
但是，在进行改造时必须征得房东的同意，并且改造后必须保持原状或者按照约定恢复。
3. 使用权益：租户除了居住外，还可以根据租赁合同的约定，在合同期间内使用房屋附带的设施和设备。
例如，使用公共设施、停车位、花园等。
在享有使用权的同时，租户也需要遵守一定的规定和义务。
租户有责任按时支付租金、合理使用房屋并确保不造成损坏等。
三、租赁权和使用权的关系租赁权和使用权是房屋租赁合同中的重要内容，二者互相依存，相辅相成。
租赁权的存在使得租户可以合法地使用房屋，而使用权的行使则需要基于租赁权的授权。
租赁房屋因设定抵押而被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？
租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？本⽂是君之道思考的第 397 期⽂章房屋所有⼈对⾃⼰合法所有的房产，可以向银⾏进⾏抵押以获得投资资⾦，但是抵押登记并不会转移房产的占有。
因此，房屋所有⼈不论是在抵押之前还是在抵押之后，均可以将房屋对外出租。
但是，当房屋所有⼈⽆⼒偿还债务，房屋⾯临被拍卖的命运时，房屋承租⼈的权利能否得到保护？承租⼈能否以租赁权对抗抵押权呢？本⽂拟对此进⾏简要分析。
⼀、有关租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖的法律规定⼆、法院实践（⼀）抵押登记在先，租赁在后的，租赁权⽆法对抗抵押权（2017）粤06执异117号案中，佛⼭市中级⼈民法院判决：“根据案外⼈⽲本兆祥分店提交的其与和美公司签订的《房屋租赁合同》，案外⼈⽲本兆祥分店主张的租赁关系是发⽣在申请执⾏⼈佛⼭平安银⾏的抵押权设⽴之后，因此，该租赁合同关系⽆论是否真实存在，均不能对抗在先设⽴的抵押权。
”江苏省⾼级⼈民法院在其《执⾏异议之诉案件审理指南》规定：“承租⼈在债权⼈设⽴抵押权之后，与被执⾏⼈签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。
抵押权设⽴后抵押财产出租的，承租⼈不得以其租赁权对抗申请执⾏⼈（即抵押权⼈），其要求停⽌执⾏的，不予⽀持。
”（⼆）租赁在先，抵押登记在后的，视具体⽽定1.承租⼈未实际使⽤房屋的，租赁权⽆法得到⽀持在（2015）厦民终字第1335号案中，厦门市中级⼈民法院判决：“封⽇晴举⽰的证据并不⾜以证明其在2013年8⽉1⽇前已基于与黄炜毅的租赁合同实际管理使⽤了讼争房产。
原审关于讼争房产的占有使⽤情况、房租的收取和⽀付情况的认定并⽆不当，本院予以维持。
”2.承租⼈实际使⽤房屋的，租赁权在租赁期限内受保护在（2017）川1402执异10号案中，眉⼭市东坡区⼈民法院判决：“地鑫公司将车位先出租再抵押，抵押权的实现必然受到还在租赁合同有效期内的租赁权的限制。
四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉⼭市东坡区⼤雅路北⼀段56号地下车位B-33号，在2029年10⽉30⽇前由案外⼈陈利芳继续租赁使⽤，在此租赁期内不向本院因执⾏李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷⼀案拍卖该车位的受让⼈移交占有。
《民法典》实施后，融资租赁登记后不用自物抵押也能优先受偿！
《民法典》实施后，融资租赁登记后不用自物抵押也能优先受偿！来源：北大法律信息网《民法典》担保制度司法解释规定：在融资租赁中，承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金，出租人既可以选择请求支付全部租金，也可以选择解除合同并收回租赁物。
在出租人选择支付全部租金时，如果承租人未履行义务，则出租人可申请人民法院拍卖、变卖租赁物并以所得价款优先受偿。
齐精智律师提示融资租赁登记后不用自物抵押也能优先受偿！本文不惴浅陋，分析如下：一、《民法典》实施前，出租人对租赁物的自物抵押能否取得优先受偿，司法实践未统一。
1、自物抵押的法律来源。
2014年《融资租赁司法解释》第9条第九条承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（一）出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的；（二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的；（三）第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；（四）出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。
2、租赁物抵押优先受偿权是否成立？最高人民法院在中国青旅实业发展有限责任公司、锦银金融租赁有限责任公司融资租赁合同纠纷中认为：融资租赁法律关系中，根据出租人与承租人在《融资租赁合同》中的有关约定，在判决生效之前，租赁物所有权归出租人所有，故出租人主张对租赁物行使抵押权，与案涉交易性质相矛盾，不予支持。
同时，最高人民法院在蛟河凯迪绿色能源开发有限公司、凯迪生态环境科技股份有限公司融资租赁合同纠纷中认为：融资租赁法律关系中，根据出租人与承租人签订的《最高额抵押合同》，承租人将租赁物抵押给出租人并完成了抵押登记，出租人因此对租赁物享有抵押权，出租人有权在合同约定条件成熟时，行使对租赁物的抵押权。
浅析《民法典》担保物权新规对银行信贷业务的影响
经营管理浅析《民法典》担保物权新规对银行信贷业务的影响□ 杨晓宁摘要：《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式实施，《民法典》许多新原则、新概念和新规则，对银行信贷业务有着直接和深远影响。
本文围绕《民法典》担保物权中抵押财产范围、抵押与租赁关系、动产抵押效力、抵押财产处分、担保物权优先顺位等新规定，结合最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释等，分析了对银行信贷业务发展的影响及应对措施。
一、法定抵押财产范围有了新拓展《民法典》第395条明确7类财产可以抵押，第399条明确了6类财产不得抵押。
与《物权法》相比，变化主要有两方面：一是将海域使用权列入可抵押财产范围，删除以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，取而代之的是《民法典》第342条对土地经营权抵押的规定。
二是明确为公益目的成立的非营利法人禁止作抵押人。
银行在信贷押品准入上要把握好两个方面：一是银行在处理海域使用权、土地经营权等特殊抵押时，应关注政府主管部门政策、规范性文件要求，综合考虑抵押手续及抵押登记效力问题。
二是银行对以公益为目的的事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等非营利法人，不得接受其担保；对登记为营利法人的民办学校、幼儿园、医疗机构，审慎接受其提供的担保；对以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构，以公益设施以外的财产为其自身在银行办理信贷业务提供的担保，可以接受。
二、“抵押不破租赁”有了新变化《民法典》第405条规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
《民法典》区别于《物权法》的变化主要有两个方面：一是将租赁关系的设立时间由“订立抵押合同前”变更为“抵押权设立前”，对于不动产抵押合同签订后到办理抵押登记前这一时段，仍然适用抵押不破租赁规则。
二是增加了“转移占有”条件，有利于银行作为抵押权人对抵押财产的调查。
银行作为抵押权人要从两方面做好应对：一是签订抵押合同后尽快办理登记，避免抵押人在登记前恶意出租并交付抵押物。
论述抵押权,居住权,租赁权存在冲突的情形和处理规则。
论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。
抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。
当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。
以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。
1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。
处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。
也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。
2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。
处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。
因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。
但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。
3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。
处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。
抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。
如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。
而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。
以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。
在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。
同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。
民法典详细解读之担保物权
担保物权条文变化概览
条文变化 《民法典》第401条（流押约款）以“与抵押人约定债务人不履行到期债务 时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”取代《物权法》第186 条“不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有” ； 《民法典》第404条“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取 得抵押财产的买受人。”将《物权法》第189条浮动抵押对抗力限制规则扩张于所有的 动产抵押。——对动产登记公示效果的不信任！ 应否区分不同类型动产？二手车经营者先抵押汽车后出售，抵押权可否对抗买受人？
共同担保中的责任顺位与追偿权
1.责任顺位 （1）意定责任顺位 《民法典》第392条第1句第1分句规定混合共同担保当事人可以约定各项担 保的责任顺位，此为意定责任顺位。 例如：甲对乙享有500万元债权，丙承担连带责任保证，丁以轮船设立抵押 权。甲、丙、丁约定，甲届时须先实现对丁的船舶抵押权，不能完全受偿 债权的，丙再履行保证责任。 分析：丙的连带责任保证是补充性连带责任保证，处于第二责任顺位，丁 的抵押处于第一责任顺位。【连带！补充性！】
共同担保中的责任顺位与追偿权
（2）法定责任顺位 《民法典》第409条第2款规定：“债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃 该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿 权益的范围内免除担保责任,但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。” 该款是否表明债务人的物保无论与第三人的人保相比还是与第三人的物保相比， 均处于第一责任顺位？否！ 债务人的财产抵押必须与第三人的担保共同承担责任，并不意味着前者必须在 第一顺位上单独承担责任。共进退不等于先进！
担保物权条文变化概览
条文变化 《民法典》第410条协议折价之规定删除了《物权法》第195条关于其他债权人撤 销权一年期间的规定。 【《民法典》第152条规定了法律行为撤销权除斥期间】 《民法典》第414条抵押权顺位删除了《物权法》第199条“顺序相同的，按照债权 比例清偿。” 《民法典》第415条新增抵押权与质权竞存规则。 《民法典》第416条新增买卖价款担保抵押权。 《民法典》第423条最高额抵押债权确定“抵押权人知道或者应当知道抵押财产被 查封、扣押”取代《物权法》第206条“抵押财产被查封、扣押”。
金融法重点内容
1、金融的含义金融从字面上说就是指货币资金的融通。
它包括两方面的内容，分别为货币流通和信用活动。
货币流通主要包括：（1）现金流通，它是指以现钞所进行的货币收付行为，（2）非现金流通，又称转帐结算，它是指资金从付款人帐户划至收款人帐户的支付行为，它主要表现为存款货币之间的流通。
金融法上的信用是指一方当事人基于对受信人在特定的期限内付款或还款的信任的基础上，使受信人不用立即付款就可获取资金、物资或服务。
它主要包括借贷和投资两种行为。
2 民间金融（1）自然人之间的借贷①合同的形式。
《合同法》规定，借款合同应当采取书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。
在《关于审理借贷案件的若干意见》中，“人民法院审理借贷案件的起诉时，应要求原告提供书面借据，无书面借据的，应提供必要的事实根据，对于不具备上述条件的起诉，裁定不予受理。
”②合同是否有偿《若干意见》规定，借贷双方对有无约定利率发生争议又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。
《合同法》第211条规定：自然人之间的借款合同，对支付利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息。
③利率问题A高利贷：民间利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款（基准）利率的4倍（包括利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
B 贴水贷款的处理：合同法第200条，借款的利息不得预先在本金中扣除，如发现，则按实际借款数额返还借款及计算利息。
C 驴打滚：出借人不得将利息计入本金谋取高利，审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，只返还本金。
（2）企业与个人之间的资金借贷（3）企业之间的资金借贷3中央银行职能（了解）（1）行券发行、统一货币流通。
（2）票据清算中心。
（3）当最后贷款人。
（4）行金融管理和调节。
4 银行的种类（1）集中制又称总行分行制，是指一国设立一元化的中央银行，并根据需要设立分支机构的中央银行体制。
（2）复合制是指国家在中央和地方分别设立两级相互独立的中央银行机构，并组成一个复合体共同行使中央银行的职能。
抵押物管理中存在的租赁风险与防范
抵押物管理中存在的租赁风险与防范抵押管理中的租赁风险及防范由于当前的经济衰退，出现了许多恶意租赁抵押品的情况，这使得银行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。
一、抵押和租赁相关法律规定1.《担保法》第48条规定:“抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”。
本段主要规定通知的主体是抵押人，银行将在实际操作中通知抵押人。
同时，抵押权设定前的租赁权不受抵押权设定的影响。
2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第65条规定:“抵押人抵押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内，对抵押财产的受让人继续有效。
”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。
3.《物权法》第190条规定:“抵押财产在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”二。
恶意租赁的类型1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误导银行放贷。
2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止；3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具体规定如下1避开法律。
三、恶意租赁对抵押权实现的问题1.如果租赁是在抵押登记之前进行的，则租赁合同有效。
根据现行《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即“买卖不能毁约”。
但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用:首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将大大降低。
2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成的损失应予赔偿。
《物权法》第190条规定:“抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权”。
应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。
抵押权和租赁权顺位规则研究
作者简介:赵煜雯(1999-),女,汉族,江苏苏州人,苏州大学王健法学院硕士在读,研究方向:民商法学㊂抵押权和租赁权顺位规则研究赵煜雯(苏州大学王健法学院,江苏苏州215006)摘㊀要:我国‘民法典“第405条虽对抵押权和租赁权之间的顺位关系进行了一定的规制,但仍有较多不足之处㊂对抵押权和租赁权的优先顺位进行法律规制,需结合租赁权物权化的规范目的,限制和区分其适用对象,并遵循 公示在先,权利在先 的一般规则㊂在确定公示标准时,不动产租赁权应以转移占有作为主要标准,以登记作为补充标准;特殊动产租赁权应以登记作为唯一标准;一般动产租赁权应以转移占有作为标准㊂不动产和动产抵押权都应以登记作为标准,而非以抵押权设立时间确定顺位㊂此外,在处置先抵押后租赁的情况下,应判断租赁关系的存在是否对抵押权实现产生不利影响,而不直接地解除抵押物上的租赁关系㊂关键词:债权物权化;抵押权;租赁权;公示标准;优先顺位中图分类号:F23㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀doi:10.19311/ki.1672-3198.2023.23.0441㊀问题的提出我国现行‘民法典“第405条规定, 抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响㊂ 该条款较‘物权法“作了部分修改,其将原‘物权法“中的 订立抵押合同前 修改为 抵押权设立前 ,将 抵押财产已出租的 修改为 抵押财产已出租并转移占有的 ㊂同时,该条款并未对先抵押后出租的情形在法律上予以明确㊂实际上,第405条虽解决了抵押权和租赁权优先顺位的部分问题,但在法律适用和解释上仍有较多难题亟待解决㊂第一,抵押权和租赁权优先顺位规则是否统一适用于动产和不动产㊂从根本上说,此规则是租赁权物权化的重要体现,意在保护承租人的利益㊂其中,不动产租赁往往承载了维护社会稳定和人民生活根基的重要作用,动产租赁较不动产租赁而言似不具备此根本性作用,而只是属于正常商品经济的一部分,那动产租赁权的物权化是否同样具有正当性呢?事实上,部分大陆法系国家基于此考虑规定仅不动产租赁得以适用对抗抵押权人的规则㊂第二,抵押权和租赁权的顺位标志尚不明确㊂顺位表征着财产权实现的机会,财产上的各权利根据其取得对抗效力的时间来确定自身的优先顺位㊂现行法律即是对于抵押权和租赁权的顺位标志作出的修改,如将 转移占有 而非租赁合同成立生效作为租赁权顺位的标志㊂就租赁权而言,要求 转移占有 体现了对租赁权对抗效力的要求,如只是订立租赁合同,则其只是单纯的债权债务关系,又何以对抗物权?然而,转移占有的公示效力仍有一定局限性,更多学者提出采用登记的方式公示租赁权,认为未经登记的租赁权不能对抗已设立的抵押权更合理㊂对于抵押权来说,抵押合同的订立并不必然等同于抵押权的设立㊂同时,抵押权的设立也并不意味着该抵押权获得了对抗效力,目前规定仍然没有恰当体现出顺位标志和对抗效力之间的关系㊂第三,问题涉及如何处理先抵押后租赁㊂如抵押物在抵押权设立前就已转移占有给承租人,则原租赁关系不受该抵押权的影响,那么抵押物在抵押权设立后再转移占有给承租人的,是否原租赁关系就无法对抗该抵押权,抵押权人必然能够直接除去抵押财产上的租赁权,终止租赁关系呢?我国‘民法典“对该问题未作回应,以往的法律对该问题的规定也较为混乱,因此有必要研究讨论㊂2㊀‘民法典“第405条的适用对象2.1㊀债权物权化下的租赁权原则上,租赁权是债权,仅在当事人间具有效力,承租人有权请求出租人提供标的物上的使用收益,出租人有权向承租人主张租金债权,若出租人将租赁物转移给第三人后,承租人仅可主张违约责任,不能够向第三人主张继续占有使用租赁物㊂但各国基于政策和社会原因,皆陆续规定了 买卖不破租赁 ,赋予了租赁权在一定条件下对抗第三人的效力,也即租赁权的物权化㊂租赁权的性质是立法政策的选择㊂一开始,日本㊁德国等大陆法系国家法律都规定租赁权是债权,随着指导立法的政策变化,都逐渐将不动产租赁物权化㊂随着经济发展,生产力提高,财产的所有权和使用收益权能分离,利用他人财产的现象越发常见,包括但不限于在㊃131㊃他人建筑物中居住㊁营业等㊂因此,租赁权与人民生活密切相关,租赁权是否坚固直接影响着社会生活的安稳㊂虑及此,各国均采取增强租赁权效力的方针,规定租赁权,特别是不动产租赁权,可因登记㊁转移占有或证书交付等具有对抗第三人的效力㊂这种对抗第三人的效力,主要体现在买卖不破租赁规则中,出租人将租赁物转移给第三人所有后,若承租人的租赁权已通过占有或登记等方式进行公示,则能够对抗受让人,租赁契约对于受让人而言继续存在㊂其次,该物权效力也体现在对事实上侵害租赁权的第三人的损害赔偿请求权和排除妨害请求权㊂为平衡保护受让人和承租人的利益,租赁的物权化搭配以一定的公示措施,并在适用对象上进行一定限制㊂仅因当事人同意而成立生效的租赁合同并无对抗第三人之效力,唯通过一定方式将当事人间租赁关系表现于外者,方可取得物权效力㊂各国依据国情不同,规定不同的公示方式,包括交付(转移占有)㊁登记等,例如,‘奥地利民法典“明确规定, 如果租赁合同已在公共登记簿中登记,则承租人的权利被视为物权 ㊂2.2㊀抵押权与租赁权顺位规则的适用对象抵押权和租赁权的优先顺位规则是租赁权物权化的一个体现㊂抵押权是债权人在债权数额内对担保财产所享有的优先受偿权,旨在支配抵押物的交换价值㊂而租赁权是对物的使用收益价值的支配㊂若债务人能履行债务,抵押权人不必行使抵押权即可达到目的,此时抵押物上存在的租赁权和抵押权不会发生冲突㊂若抵押权人需行使抵押权,抵押权和租赁权就产生了冲突㊂租赁关系的存在严重影响了抵押物的交换价值,抵押权的行使也使得租赁等用益权等有随时被除去的危险,承租人对抵押物的支配得不到保证㊂抵押权和租赁权的顺位规则就是用以调和标的物上的用益价值和交换价值,通过强化已公示的租赁权的效力,增强对承租人的保护,平衡各方利益㊂抵押权和租赁权顺位规则中所指的租赁权须是物权化的租赁权,未物权化的债权对抵押权不具有优先效力㊂那是否所有财产上的租赁权都有物权化的必要呢?各国规定有所区别,通常认为不动产租赁更有物权化的价值㊂其中,德国民法典第566条和567条明确规定, 买卖不破租赁 以及 先出租后抵押 的规定仅适用于住房,在动产上仅通过第986条提供占有保护㊂法国民法典1743条则规定, 买卖不破租赁 仅适用于已订立公证或规定期日的租赁契约的土地承租人㊁佃农㊁房屋承租人㊂而日本民法典第605条也只规定不动产租赁在登记后能取得对抗第三人的效力,并未对动产租赁有明确规定㊂台湾民法典虽特例规定 买卖不破租赁 适用于不动产和动产租赁,但台湾民法典第866条却仅规定不动产先出租后抵押的情形,而未对动产租赁和抵押的情形予以规制㊂比较法上,通常认为动产租赁权没有特别保护的必要㊂一方面,不动产上的租赁多以居住㊁营业为目的设立,常构成承租人正常居家或营业生活的重要基础,不仅价格不菲,且频繁变动不利于社会稳定㊂另一方面,不动产的承租人多经济实力较弱,有倾斜保护之必要㊂反观动产租赁,除营业所需之生产设备外,多为日常生活用品的租赁,可替代性强,对承租人正常生活的影响较轻㊂因此,笔者也更认同将抵押权和租赁权顺位规则限定于不动产㊂其次,即便抵押权和租赁权顺位规则同时适用于不动产和动产,也有必要对两者分别进行规制㊂抵押权和租赁权的先后排序依赖于其公示顺序,不动产和动产物权变动依据其性质通常采取不同的公示制度,不动产和特殊动产通常以登记为公示要件,动产通常以转移占有为公示要件㊂故而,抵押权与租赁权的顺位规则有必要明确此种区分㊂3㊀抵押权与租赁权的公示标准和优先顺位3.1㊀租赁权的公示标准3.1.1㊀租赁权以登记为公示标准租赁权物权化 的公示功能由登记还是转移占有来承担是一个值得探讨的问题㊂租赁权的公示机制越发完备,权利的对世性也就越强,也就更倾向于平衡保护第三人利益㊂我国现行法律明确规定,以转移占有作为公示标准,不少学者认为,对不动产租赁而言,以登记作为标准更为合适㊂主要理由如下:一是登记比占有的公示效能高,公信力更强,也更为准确,在此种构造下,抵押权人只需查看登记簿,就能知晓财产的权属情况㊂二是若以转移占有作为标准,出租人和承租人可串通共同制造虚假的占有表象㊂三是租赁权如无需登记公示即可获得物权效力,将对交易安全造成巨大损害㊂第三人难以从外观获知抵押物上是否存在租赁权,却须为此承担重大风险㊂四是目前我国对于房屋租赁等不动产租赁已经建立起了登记制度,只是原先的登记主要以行政管理为目的,现在只需将登记赋予更强的私法效果即可㊂五是从比较法上看,日本㊁法国不动产租赁权等皆以登记为公示要件㊂理论上,以登记作为公示要件确实更能够达成平衡承租人和抵押权人利益的目的㊂然而,立法首先是要满足实践的需要㊂尽管我国‘城市房产管理法“早已规定,出租人和承租人应签订书面合同并向相关部门登记备㊃231㊃案,但我国不动产租赁的登记率仍远小于预期㊂一方面,租赁登记往往和租赁管理税等挂钩,出租人不愿配合进行登记,承租人也不愿意出租人将该成本转嫁于自身㊂另一方面,房屋承租人通常是经济上的弱者,自身知识有限,并无进行租赁备案登记的法律意识,常以中短期租赁为主要方式,登记手续对于其过于繁琐㊂因此,以登记作为不动产租赁的唯一公示标准仍不具备现实土壤㊂3.1.2㊀租赁权以占有为公示标准对于不动产租赁权,为何采取转移占有作为公示标准㊂其一,不动产租赁权是承租人对于不动产使用收益价值的直接支配,此支配建立在承租人对该不动产的直接㊁现实的占有上㊂因此,此种占有能够成为租赁权的外衣㊂反观普通的不动产物权,其占有关系错综复杂,直接占有人并不一定是所有权人,只有通过登记才能准确彰显其物权状态㊂其二,任何能够公开表征当事人的物权变动的效果意思的行为,都可以成为公示行为,不动产物权并非一定要通过登记进行公示,当占有能够公开反映不动产租赁权的状态时,也可以作为公示标准㊂其三,不管是先抵押后出租,还是先出租后抵押,法律所保护的都是设定抵押权时的抵押物的状态㊂可以说,即使不确定抵押物被转移占有的具体时点,只要在抵押权设立时,抵押物正为承租人占有,则设立的抵押权顺位劣后于租赁权㊂其四,从比较法上看,德国民法典和台湾民法也皆承认转移占有可以作为不动产租赁的公示标准㊂3.2㊀抵押权的公示标准我国不动产抵押权采公示生效主义,自登记时设立,即其设立之时已完成公示㊂因此,不动产抵押权的顺位以登记为准㊂根据‘民法典“第403条的规定,动产抵押采公示对抗主义,在订立抵押合同时生效,在办理抵押登记时才得以对抗第三人㊂‘担保制度解释“第54条规定,若动产抵押合同订立后未办理抵押登记,抵押人将该动产出租给他人并移转占有,抵押权人行使抵押权的,租赁关系不受影响,但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外㊂因此,只凭合同设立但未进行登记的动产抵押权人,不得对抗已经取得占有的承租人,但能够对抗恶意承租人㊂换言之,动产抵押权原则上以其产生对抗效力的时间点作为确定顺位的标准,在例外情况下,以其权利设立的时间点作为标准㊂因原则上公示才能为第三人知晓,才能确定和第三人的先后顺序,若第三人以其他方式知晓了权利已设立,则以权利设立的时间为准也不会损害第三人的正当利益㊂因此,‘民法典“第405条一律以 抵押权设立 作为不动产和动产抵押权顺位标准的规定,不仅与其他法律相矛盾,也未能遵循 公示在先,效力在先 规则,其表述修正为 抵押权登记前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响 更为合理㊂3.3㊀抵押权与租赁权的优先顺位抵押权和租赁权根据其产生对抗效力,即公示的时间点进行先后排位,在先者得以对抗在后的权利㊂在确定不动产租赁权和抵押权顺位时,可采双轨制,比较租赁物转移占有或租赁登记备案的时间点和不动产抵押权登记的时间点来排列顺位㊂若承租人未进行租赁登记,则以转移占有时间为准;若其不能证明占有情况或者未占有租赁物,但进行了登记,则以登记时间为准;若其既能够证明已转移占有,同时也进行了租赁登记,则以二者中时间先者为准㊂登记相对于占有公示效能更高,更能准确反映不动产权属情况,但积极进行登记的不动产承租人并不应因该登记行为反而遭受不利,未进行登记的不动产承租人尚能通过证明占有情况维护自身权益,进行登记的不动产承租人也应当有此权益㊂另外,若双方只签订了租赁合同,未转移占有或进行登记,则该不动产租赁权不具有物权效力,不得对抗不动产抵押权㊂在确定特殊动产的租赁权和抵押权顺位时,应当统一以登记作为顺位标准㊂在确定一般动产的租赁权和抵押权顺位时,应当比较一般动产租赁中标的物转移占有的时间点和动产抵押权登记的时间点来进行先后排序㊂抵押物已出租但未转移占有的,不得对抗已登记的动产抵押权㊂当动产抵押权人订立抵押合同但未进行登记的,不得影响已出租并转移占有的租赁关系,但能够对抗知道或者应当知道已订立抵押合同的承租人㊂4㊀先抵押后出租的法律规制4.1㊀‘担保法解释“和‘物权法“的态度先抵押后出租,指的是同一财产上既有抵押权,又有租赁权,抵押权处于优先顺位的情况㊂抵押权设立后,如债务人不履行债务或者当事人约定的实现抵押权的事由发生,抵押权人可以就拍卖㊁变卖抵押财产所得价款优先受偿㊂因此,对抵押物的处置必然会改变抵押物的归属,也使抵押物上的租赁关系受到影响㊂对该优先顺位如何实现,有两种观点,第一种观点认为,在实现抵押权时,顺位在后的租赁权被当然除去,租赁关系当即不会约束受让人,也不会对该物的交换价值有任何不利影响㊂第二种观点认为,如果存在租赁关系的抵押财产经变价仍能够清偿抵押债权,表明租赁权的存在并未㊃331㊃对抵押权的实现产生不利影响,至于受让人在受让财产时已知该租赁的存在应自担风险,不值得特殊保护㊂因此,顺位在后的租赁权仅在对实现抵押权产生不利影响时可被除去㊂此前的‘担保法解释“和‘物权法“对该问题都作出了规定㊂前者第66条第1款规定, 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力㊂ 后者第190条规定, 抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 ㊂首先,在适用情况的描述上,两者都将 先抵押后出租 的情形限定在抵押权设立在先,订立租赁合同在后,并未完全考虑抵押权是否登记,租赁是否已转移占有,不符合 公示在先,效力在先 的规则,有一定局限性㊂其次,在法律后果的规制上,‘担保法解释“侧重于就承租人和受让人之间的关系进行规定,直接击破 买卖不破租赁 ,而‘物权法“则侧重于对承租人和抵押人之间的关系进行规定,更为合理,但仍没有明确采用上述两种方式的哪一种实现抵押权的优先顺位㊂在‘民法典“出台后,对 先抵押后出租 并没有明文规定,因此有必要进一步研究 先抵押后出租 的适用情形和法律后果㊂4.2㊀先抵押后出租的规制模式4.2.1㊀先抵押后出租的适用情形首先,要明确在何种情形下适用 先抵押后出租 的规定㊂台湾民法典第866条规定,在设定不动产抵押权后,抵押人可以在该物上设定其他用益物权或租赁权㊂事实上,先抵押后出租中所指的租赁权的性质应类似于用益物权,即该租赁权必须是物权化后的租赁权㊂如果是未转移占有或未经登记的租赁权,其性质仅为单纯的债权,根据物权优于债权的原则,承租人不得以租赁合同的存在对抗抵押权人行使抵押权,也不得对抵押物的买受人主张租赁权㊂这不仅是租赁权物权化的应有之义,也与 买卖不破租赁 规则相适应㊂根据我国‘民法典“第725条规定, 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力 ㊂即所有权变动不影响租赁合同效力的前提之一是承租人取得对租赁物的占有,未转移占有的租赁权不得对抗买受人,自然更不得对抗强制执行中的财产取得人㊂4.2.2㊀先抵押后出租的法律后果该规范的目的旨在调和抵押权和租赁权之间的关系,谋求最大程度地发挥标的物上的交换价值和使用价值㊂抵押人在设定抵押权后,仅发挥了该财产等价报酬征收机能的交换价值,其使用收益权并不会受影响㊂因此,抵押人不仅可以自己使用收益抵押物,可以在抵押物上设定用益物权和租赁关系,否则难以充分发挥物的价值㊂在不侵害他人合法权利的前提下,法律也应当鼓励对物的高效利用,促进商品经济发展㊂基于此,在租赁权的存在不影响抵押权的正常实现时,完全可以容忍该租赁权继续存在,发挥原有的功能㊂从比较法来看,日本和我国台湾地区都采用了较为灵活的方式处置在后的租赁关系,如台湾地区民法规定,抵押权人实行抵押权受影响者,法院可除去该权利或终止该租赁关系后拍卖㊂综上所述,笔者认为,顺位在后的租赁权并不因实现抵押权而被除去,还应当进一步衡量租赁权对抵押权实现的不利影响,判断是否使得抵押物无人应买或者出价显著低于市场价格而难以实现抵押债权,从而在保证抵押权人顺位利益的基础上,兼顾协调各方当事人的利益㊂参考文献[1]程啸.担保物权研究[M].北京:中国人民大学出版社, 2017:384.[2]我妻荣.债权各论(中卷)[M].徐进,李又又译.北京:中国法制出版社,2008:188.[3]林诚二.民法债编各论(上)[M].北京:中国人民出版社, 2007:247.[4]谢在全.民法物权论(中册)[M].北京:中国政法大学出版社,2011:698-699.[5]李淑明.民法物权[M].台北:元照出版有限公司, 2012:399.[6]孙鹏,王勤劳.抵押权与租赁权的冲突与协调[J].法律适用,2009(2):20-23.[7]程啸.我国法上的不动产权利体系与不动产登记能力[J].中国不动产法研究,2016,13(1):39-58.[8]房绍坤.论抵押权与租赁权冲突之解决 兼评 民法典物权编(草案) 第196条[J].山东社会科学,2020(2): 24-29.[9]陈华彬.民法物权[M].北京:经济科学出版社,2016:108.[10]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2014: 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《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化
《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化从《民法典》的第四百零五条和原《物权法》的第⼀百九⼗条之间的⽐较中就可以清晰地看出。
原《物权法》第⼀百九⼗条规定：“订⽴抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
”根据原物权法的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在订⽴抵押合同前抵押物已出租。
根据民法典的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在抵押权设⽴前抵押物已出租并且转移占有。
通过对新旧法条的⽐较，可以清晰地看出对“租赁权可以对抗抵押权的条件”的修改表现在以下⼏个⽅⾯：1、《民法典》将“订⽴抵押合同前”修改为“抵押权设⽴前”。
这是⼀个填补法律漏洞的重⼤的改变，有利于更好地保护承租⼈的利益。
因为抵押合同具有相对性，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前很难通过公开途径知晓抵押合同是否订⽴，⽽抵押权的设⽴往往需要登记，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前可以通过查询不动产登记等⽅式获知租赁物上是否已经设⽴抵押权。
2、《民法典》增加了已经出租的抵押财产也已经“转移占有”这个“租赁权可以对抗抵押权”的新条件。
这也是⼀个⾮常重要的改变。
在实践中，特别是银⾏⾦融业务⼈员在处理抵押债权执⾏的过程中，经常会收到法院送达的关于“承租⼈提出执⾏异议以及执⾏异议之诉”的传票，承租⼈以抵押合同签订前或者抵押权设⽴前其已经与业主签订了租赁合同为由来对抗抵押权⼈对抵押物的执⾏。
特别是在抵押⼈与承租⼈恶意串通的情形下，抵押⼈（向银⾏借款的借款⼈）在向银⾏借款前预先签订租赁合同，然后向银⾏申请抵押贷款。
此后在因抵押⼈拖⽋借款导致抵押物被法院强制执⾏的过程中，承租⼈向法院提交租赁合同来对抗抵押权⼈向法院申请对抵押物的强制执⾏。