025.济南“宽厚里改造模式”探索与启示

济南“宽厚里改造模式”探索与启示张依依摘要：城市更新作为城市中的一种调控机制存在于城市的发展中。

而在这个过程中，历史街区改造潜在的巨大商业利益吸引了越来越多的开发商的关注，随之而来的是越来越多“千篇一律”的商业性开发模式出现。

“宽厚里改造模式”也无可避免地成为了这种全部拆除重建，彻底商业化的改造模式。

那么，如何开发改造城市历史街区，才能更好地避免城市更新中产生的破坏城市面貌的混乱局面？本文通过历史街区分层分析的方法深入解析了宽厚里改造之后的状态，总结出主要问题，通过与国内的两个改造比较成功的案例进行对比，找到“宽厚里开发模式”的短板。

最终得到一个很重要的启示，即将济南历史文化与历史街区更新融合，让繁华、活力与文化彼此交融；发掘出当地街区的文化特色，把济南的生活生态、历史文化有机地融入进去，引入济南的老字号，让商业街更有文化底蕴，从而形成具有济南特色与个性的商业街区。

关键词：历史街区改造，商业街区，宽厚里开发模式，历史街区分层分析方法，城市更新1 引言1.1研究背景与意义自“城市”存在以来，城市更新就不可避免地作为城市中的调控机制存在于城市的发展中。

特别是从工业革命之后，欧美一些发达国家的迅速发展使得城市环境恶化，而城市更新这一问题就突出的显现出来了。

由于城市中的历史建筑、社会生活场所以及城市文化不仅仅是各个城市市民们的生活记忆、精神寄托的载体，是城市历史的表现和特色的标识，更构成了人类社会文化的多样性和丰富性。

于是，城市历史街区的更新就成为城市复兴中的焦点问题，其中历史建筑及其建筑环境的保护与更新利用更是当今城市建设中亟待解决的问题。

在国内的城市发展过程中，城市历史街区潜在的巨大商业利益吸引了越来越多的开发地产商的关注，但在具体改造过程中却喜忧参半，甚至有些令人触目惊心。

近20 年间，国内打着当地传统历史街区旗号的“特色商业步行街”开发一拥而上，越来越多的失去“原真性”文化特色的“假古建、假古董”出现。

其杂乱的业态、日渐趋同的景观使得国内出现了一种“盛况”：几乎每个城市都有一条街，人山人海全是游客，以老街的名号，以文艺的名义，千篇一律的卖着各色小吃和从各地批发来的手工艺品。

因此，虽然国内学者对城市历史街区更新改造在近10年来研究剧增（如图1），但是其中的商业空间和场所的规划已然成为中国当代城市规划师所面临的一个重要课题。

1.2本文主要研究内容曾被业界认为是商业开发最成功的南锣鼓巷一度成为全国城市历史街区更新改造的一种模板，“宽厚里改造模式”就属于这种全部拆除重建，彻底商业化的可复制的改造模式。

目前在济南老城区中通过这种模式改造已形成了很多具有一定规模的商业步行街，但是这些“传统商业街”的存活能力如何以及如何再激发其商业活力，都是城市发展中不得不重视的问题。

比如，由于百盛业态定位不准而遭关门；百盛关门事件之后，在其北侧新建的“红尚坊”定位为时尚休闲酒吧一条街，也一直人气不足；几年前建的泉乐坊，虽然设计中考虑了老济南的“家家泉水”的特色，建筑风格也极具特色，却也不温不火。

本文主要围绕“宽厚里改造模式”下，探讨如何开发改造城市历史街区才能更好地避免城市更新中产生的混乱局面，这应该是很多中国的城市都在亟待解决的问题。

2“宽厚里改造模式”之现象解析2.1宽厚里改造现状宽厚里的前身为宽厚所街，改造前的老街区中的建筑基本上都是居住建筑，建筑风格上具有济南开埠以来中西合璧的特色，素有“济南市井生活的活化石”的美誉。

在2010年到2011年间整个明府城街区先后被拆除，拆迁中最后只保留了浙闽会馆和金家大院两座历史建筑（位置如图2-1所示），随后建造了一批仿古建筑群。

宽厚里重建以白清灰瓦的仿古建筑群为主，全部是明清时期的建筑风格，以二层建筑为主，二层平台处多设置步行跨街天桥。

通过建筑的围合，街道复原了济南特色的鱼骨街（如图2-2所示），街道和建筑内部设施则向现代化人居生活方式靠拢，以现代的装修风格为主。

图2-1 保留建筑在宽厚里一期二期中的位置资料来源：作者自绘图2-2 鱼骨街资料来源：作者自绘2.2对宽厚里现状的深入分析参考历史街区分层分析的方法，根据宽厚里的背景要素，从济南城市概况、社会经济发展、关联性文化环境资源、区位资源、商业业态五个方面对宽厚里进行横向分层分析，然后总结出宽厚里现状出现的主要问题。

2.2.1济南城市概况作为山东省的省会城市，济南的城市性格更多的是“山、泉、湖、城、河”相融的城市特色风貌，古城和商埠东西相称的城市布局，以及儒家文化带来的浑厚的城市文化底蕴。

1986年济南获批国家历史文化名城，历史文化遗产保护在一定程度上取得了成绩，但是随着社会经济的发展，城市发展与城市历史文化保护发生了很多的冲突和矛盾，出现了很多让人惋惜的混乱景象。

2015年《济南历史文化名城保护规划》完成了初步成果，征求社会意见。

2017年初济南开始在全城拆除违章建筑，保护城市风貌。

2017年5月开始实施的《济南市城乡规划条例》中明确提出“突出泉城自然人文特色”，内容上充实了“泉城特色保护”专章，并且把“城市双修”正式纳入法规。

这些都为济南今后城市历史文化遗产保护和城市文化建设提供了良好的保护环境。

2.2.2社会经济发展在2016年的《国务院关于济南市城市总体规划的批复》中济南在山东省的定位为，与青岛并称“双子城”，是环渤海地区南翼的中心城市。

济南在近年来的GDP稳步提升，但是受很多因素的影响，济南在经济运行中也存在着很多问题，导致很多城市问题的出现，如交通拥堵、大气污染等。

济南市政府在接下来的工作中将把握好引领经济发展新常态，从而为济南历史文化保护工作奠定良好的基础。

2.2.3关联性文化环境资源在济南的老城区，目前城市传统格局保存较为完整、最能体现历史文化风貌的属百花洲片区，在2015年颁布的《济南市芙蓉街-百花洲历史文化街区保护规划》和《济南市将军庙历史文化街区保护规划》中明确将提出保护内容和措施，明确将片区保护列入法定规划中。

而其他片区在城市的快速增长中不断受到拆迁，宽厚里曾经所在的宽厚所街经过改造之后，仅存留两座历史建筑。

宽厚里第一期项目开街时定位为一个“让外地人一定来，济南人经常来”的复古商业街区，试图超过芙蓉街，成为与成都宽窄巷子和上海新天地齐名的历史商业街区。

但是宽厚里的业态和策略与济南的传统生活文化并不相符，导致当初的“夜生活商业圈”定位并不能实现，很多美食店铺早早关门，而即使拆除违建整治后的芙蓉街在晚上十点之后依然人满为患。

2.2.4区位资源宽厚里紧邻护城河，与解放阁黑虎泉隔河相望，并且依托世贸广场和泉城路强大的吸引人流的能力，景观和商业区位资源良好，交通便利。

选取某晴朗周末晚饭时间段，根据宽厚里内区位不同的三个节点统计五分钟内的客流量，发现距离泉城路越近的地段人流量越大，靠近护城河的地方反而冷清（如图2-3、表2-1所示）。

由此可见商业区位对一个商业街区的影响力，可以形成一定地域范围内商业活动的类型、比例和依托关系。

图2-3 选取的三个节点位置图资料来源：作者自绘表2-1 三个节点五分钟内客流量对比2.2.5商业业态宽厚里街道中的商业可以自成独立门店，包括专卖店、精品店、书吧、酒吧、美食餐厅、展览馆等多种业态形式；也可以相互集聚串联成为商业购物街，定位为多元化现代化休闲商业步行街。

根据调研和某点评网站商业吸引点（POI）统计，餐饮在商业构成中占主要位置，约占75%（如表2-2和图2-4所示），美食餐厅大都定位为“夜生活商业圈”，傍晚五点之后营业，打造济南夜生活美食街区。

表2-2 宽厚里商业构成和商业吸引点（POI）构成图2-4宽厚里商业构成和商业吸引点（POI）构成饼状图资料来源：作者自绘整个街区没有明确的主题分区，商业布局也比较杂乱，餐饮业作为重点商业在每一个建筑群的商铺中都占有90%以上。

2017年济南开始实施拆除违章建筑之后，不少在芙蓉街的商铺转移到宽厚里，受到芙蓉街商业形式的影响，宽厚里增加了很多门头房小吃商铺，甚至出现一些露天摊位。

在调研中发现，即使在周末人流量相对较大的情况下，进店吃饭的游客仍然不多，目的主要是游览，约占60%。

因此在二期三期相继开街商业刺激的情况下，一期依然有不少店铺面临关门，约占21%。

2.2.6 问题总结本文研究调研访谈中有七成以上的济南当地受访者认为宽厚里改造遗失了济南老街巷的气息，对商业业态的升级改造并不尽人意；而也有少数受访者对后期的运营仍然怀有期待。

由于街区内建筑全是仿古建筑，建筑内部装修也以现代化店铺主题为主，所以外来游客基本都认为宽厚里没有泉城特色，这种纯商业街对他们来说可来可不来，他们更愿意去挤人山人海“脏乱差”的芙蓉街。

可见宽厚里越来越多的问题也接踵而至（如表2-3所示）。

表2-3 宽厚里现状存在问题总结由于改造后的宽厚里的商业定位更加年轻化、时尚化，主要重视的是商家的利益，忽视了街区在老济南的历史沉淀，历史街区失去了她原来的生活方式和文化传统，也就失去了生活的“原真性”，正如济南考古所所长李铭所说的“失去历史遗存，失去历史记忆，是一个城市的悲哀”。

在传统商业街中失去了传统的商业氛围，也就失去了游客的认同感和归属感，即使打着仿古的名号，也会使得当地居民和外来游客都觉得老济南的特色、传统风貌难觅。

3国内相关案例研究及分析3.1国内历史街区商业性开发方法综述在城市发展中，一些基础设施比较落后的历史性地段更新是不可避免的，其目的主要是为了开发改造原有的空间场所，并且适当地加入一些新的功能，使得这些地段重新注入活力，重新被利用起来。

对于历史街区的商业性开发来说，其实质表现为一种房地产开发的行为，不但会要求对老建筑内部的设施进行大面积的改造，还有可能会破坏其建筑外部。

但是在改造的过程中，本着对历史街区的保护和对历史文脉的尊重，这种开发行为仍应致力于对历史街区机理、城市空间形态的保护和对历史街区生活意象的保留。

在国内，这种商业性开发行为良莠不齐，本文选择了上海新天地和成都恩宁路为例说明。

（1）上海新天地：从1997年开始制定太平桥地区规划开始，规划的主要目的就是通过历史街区的改造开发和利用，改善市中心的功能和基础设施，提高该片区的社会经济效应，同时将新建筑和传统建筑完美结合，使之成为上海市中心的一个标志性的国际园区。

如图3-1所示，可看到该片区的建筑先是被拆除了一些不太重要的建筑，保留部分历史建筑用于结合新建建筑和拓宽室外空间，使得整体的空间和道路格局都比以前更加丰富和多变，同时赋予新功能，激发了新活力。

图3-1 左图为改造前的平面图，右图为规划的平面图资料来源：李世君. 历史街区环境改造模式研究[D].这种开发模式，首先，将石库门建筑群保留了部分当年的砖墙、屋瓦等原有建筑元素，重现了20世纪上海的特色历史风貌；其次，每座建筑的内部，更新了现代的生活设施，成为艺术画廊、时装店、主题餐厅、咖啡吧酒吧等，成为一个多功能文化商业区。