房产面积测算讲解

• ⑷量距应使用鉴定合格的卷尺或其他能达到相 应精度的仪器或工具。
• 二、房屋建筑面积测算基本精度
• 房屋建筑面积测算一律以中误差作 为评定精度的标准，以2倍中误差作 为房屋建筑面积测算的最大限差。 我国房产面积的精度分为3个等级， 各级房产面积测算的限差和中误差 不得超过表5-1中计算的结果。
房屋面积测算的中误差与限差 表5-1
• S=B×L×J
• 式中：S为建筑面积（m2）；
•
B、L为外（无折减系数时，J=1）。
• 3、尺寸界限要合理
• ⑴外围尺寸不包括主墙外的艺术形体及 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、 装饰性的玻璃幕墙、垛、台阶、无柱雨 篷等。
• ⑵同一房屋需分别计算面积时，其分界 墙柱应注入主建筑物内。室外雨篷、挑 阳台、挑（檐）廊等，其两侧边长尺寸 应是与主体建筑分界的外墙边线开始计 算。
• 三、斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结 构，即坡屋顶的，层高2.2米以上部位计 算建筑面积。
• 四、不规则围护物。阳台、挑廊、架空 通廊的外围水平投影超过其底板外沿的， 以底板水平投影计算建筑面积。
• 五、变形缝。与室内任意一边相通，具 备房屋的一般条件，并能正常利用的伸 缩缝、沉降缝均应计算建筑面积。
• B)套内墙体面积：套内使用空间周 围的维护或承重墙体，有共用墙及 非共用墙两种。
• 套之间的分隔墙，套与公共建筑之 间的分隔墙以及外墙（包括山墙） 均为共用墙，共用墙墙体水平投影 面积一半计入套内墙体面积。
• C）阳台建筑面积：按阳台底板水平 投影面积计算，封闭的全部计算建 筑面积，不封闭的计算一半建筑面 积，没有顶盖的阳台不计算建筑面 积。
• 4. 房屋的产权面积
• 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑 面积。
• 5、房屋共有建筑面积 • 房屋共有建筑面积系指由多个产权主共
同占有或共同使用的建筑面积。
• 6、房屋的占地面积 • 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、
门、阳台）外围水平面积。 • 7、房屋用地面积 • 房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地
• 1．玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水 平投影面积计算。
• m. 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱 外围水平投影面积计算。
• n．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层， 有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外 围水平面积计算。
• o．有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸 缩缝面积计算建筑面积。
房屋面积的 精度等级
房屋面积中误差
房屋面积误差的限差
一级
0.01√S+0.0003S 0.02√S+0.0006S
二级
0.02√S+0.001S
0.04√S+0.002S
三级
0.04√S+0.003S
0.08√S+0.006S
注：S为房产面积，m2
房屋面积的限差比较 表5-2
房屋面积
一级精度
二级精度
• （三）计算一半建筑面积的范围
• a．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按 其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
• b．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属 永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半 计算。
• c．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围 水平投影面积的一半计算。
• d．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面 积的一半计算。
对应于房屋面积误差的边长测量 误差限差 表5-4
房屋 面积 的精 度等
级
边长测量的中误差 m
边长测量误差的 限差 m
限差计算举例
D=
D=
D=
D=
10.00 22.36 31.62 50.00
一级 ±（0.007+0.0002D）±（0.014+0.0004D） 0.02 0.02 0.03 0.03 二级 ±(0.014+0.0007D) ±(0.028+0.0014D) 0.04 0.06 0.07 0.10 三级 ±(0.028+0.002D) ±(0.056+0.004D) 0.10 0.15 0.18 0.26
• 六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等 非垂直墙体的房屋，层高2.2米以上 的部位计算建筑面积。房屋墙体向 外倾斜，超出底板外沿的，以底板 投影计算建筑面积。
• 七、楼梯下方空间。楼梯已计算建 筑面积的，其下方空间不论是否可 以利用，均不再计算建筑面积。
不利情况下房屋面积测量中的边长 测量误差 表5-5
房屋 面积 的精 度等
级
边长测量的中误差 m
限差计算举例
边长测量误差的 限差 m
D=
D=
10.00 22.36
D=
D=
31.62 50.00
一级
± （0.005+0.00015D）
±（0.01+0.0003D）
0.01
二级 ±(0.01+0.0005D) ±(0.02+0.001D) 0.03
• （二）计算全部建筑面积的范围
• a. 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑 面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
• b．房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、 电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面 积。
• c．穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅， 均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分， 层高在2．20m以上的，按其水平投影计算面积。
• e．有顶盖不封闭的永久性的架空通廊， 按外围水平投影面积的一半计算。
• （四）不计算房屋面积的范围
• a．层高小于2.20m以下的夹层、插层、 技术层和层高小于2．20m的地下室和半 地下室等。
• b．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、 装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、 无柱雨篷等。
• c．房屋之间无上盖的架空通廊。
• 1.房屋的建筑面积
• 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有有 上盖，结构牢固，层高在2.20米以 上（含2.20米，以下同）的永久性 建筑。
• 2. 房屋的套内建筑面积 （由以
下三部分组成）
• A)套内使用面积：为套内房屋使用 空间的净面积，按水平投影面积计 算。一般根据内墙面之间的水平距 离计算，内墙面的装饰厚度应计入 使用面积。
面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面 积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全 部使用面积。
• 8、房产面积测算的一般要求有：
• ⑴房地产面积的测算，均指水平投影面积的测 算；
• ⑵各类面积的测算，必须独立测算两次，其较 差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；
• ⑶边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单 位，取至0.01m2；共有建筑面积分摊系数至少 保留五位小数；
0.02 0.04
0.02 0.05
0.03 0.07
三级 ±(0.02+0.0015D) ±(0.04+0.003D) 0.07 0.11 0.14 0.19
• 三、房屋建筑面积测算要求
• 1、房屋边长丈量采用经检定合格的钢卷尺或 手持测距仪两次丈量结果取中数，量至厘米。
• 2、计算公式要正确
• 一般规则图形外围水平面积，可用下式表示
第五章
房产面积测算
第三节 概述
• 房产面积测算为房地产产权产籍管理、
核发权证、房地产开发等提供必不可少
的资料；同时，也为房地产税费的征收、 城镇规划和建设提供重要的依据。
• 一、一般规定
• （一）房产面积测算的内容
• 房屋面积测算均指水平面积的测 算。房屋面积测算包括房屋建筑 面积测算、使用面积测算、产权 面积测算、共有建筑面积的测算 与分摊。
• h. 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖 和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。
• i．房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围 水平投影面积计算。
• j．地下室、半地下室及其相应出入口，层高 在2．20m以上，按其外墙(不包括采光井、防 潮层及保护墙)外围水平面积计算。
• k．有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱 或围护结构的外围水平投影面积计算。
• ⑶墙体厚度应以实量为准。
• 墙体可分为自有墙、共有墙和借墙3种。
• 套内使用空间的分隔墙（不与邻户相接的墙体） 称为自有墙。墙体面积全部（100%）计入套内。
• 套与套之间的分隔墙（与邻户相接的墙体）及 套与公共楼梯间、过道（走廊）之间的分隔墙 以及外墙（包括两侧山墙）称为共有墙。墙体 的一半（50%）计入套内，外墙的另一半作为 共用面积按比例进行分摊。
• d．房屋的天面、挑台、天面上的花园、 泳池。
• e．建筑物内的操作平台、上料平台及利 用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
• f. 骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通 行的部分。
• s．利用引桥、高架路、高架桥、路面作 为顶盖建造的房屋。
• h．活动房屋、临时房屋、简易房屋。
• i．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人 防干、支线。
• j．与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
• 房产面积测量出新规 建筑面积计算 更明确
• 建设部进一步明确了如下几种情况建筑面积的 计算规定：
• 一、房屋层高。计算建筑面积的房屋，其层高 均应在2.2米以上（包含2.2米，以下相同）。
• 二、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又 有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙 的厚度按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不 同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕 墙参照玻璃幕墙的有关规定处理。
一级 0.05 0.08 0.09 0.10 0.10 0.11 0.12 0.13 0.17 0.19 0.20
二级 0.10 0.16 0.19 0.21 0.23 0.25 0.28 0.30 0.40 0.45 0.48