广西北海项目最终前期定位分析
北海老城区项目整体战略定位共71页
非期望结果—— 期望结果——不
由特定情境导致 喜欢某一结果，
的特定结果
想得到其它结果
R1
R2
？
R1
R2
目前市场销售最为快速的是中小户型
准确定位产品，达到有效去化。
周边商业业态较低，不符合项目定位
利润最大化要求可售商业利润贡献最大化
体育馆项目即将启动，竞争压力巨大
控制成本，避免竞争，走短平快战略
Q：提出问题 （question） 结构化分析和问题界定 ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定
制定战略发展方向
地块处于北海市次中心区的核心位置，周边交通、配 项目属性研判和界定 套等优势明显
项目位于北海市中心区核 心区域，距离北部湾广场 商圈不超过8分钟，项目周 边商业形成一定规模，是 北海市最为繁华的区域之 一
SUMMER TEMPLATE
北海老城区项目整体战略定位
北海项目整体战略定位
本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最 大化
本报告要解决的核心问题
城市化和地段价值 最大化
前提：市场可实现 + 地块特性
1
住宅优化
2
商业开发定位
3
项目开发策略
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定
• 宜城路和华中西路道路宽阔，交通非常便利 • 成熟区域，市政配套完善
性 • 地块自然资源条件一般
• 缺少稀缺性自然景观资源
• 城市中心区周边老居民房多，环境嘈杂和杂乱 • 地块内部无自然资源
项目属性研判和界定 项目界定：
北海市招商引资项目落地工作流程图
北海市招商引资项目落地工作流程图
一、前期工作准备
1、落实北海市招商引资负责人，制定北海市招商引资的总体方案和工作任务，明确招商引资的目标、政策依据、对象和项目内容等。
3、确定招商引资政策，梳理并形成北海市招商引资政策，研究、梳理、梳理、制定北海市招商引资方针、政策、措施、制度及准入条件等政策文件。
4、组织招商引资活动，组织开展和举办各类招商引资活动，吸引全国各地、境外投资者前来投资北海市，推动招商引资进程进行顺利进行。
二、发布招商信息
1、发布招商引资信息，搭建北海市招商引资平台，发布北海市的投资招商信息，吸引全国各地以及境外投资者前来参与投资。
2、加强宣传招商引资，针对不同投资对象，构建科学有效的宣传招商形象，传播招商引资的积极消息，吸引投资者参与投资。
北海战略策划报告_二_王志纲工作室
北海日报/2009年/2月/3日/第007版《新战略新北海》摘登北海战略策划报告(二)王志纲工作室第二章定位北海一、总体思路(一)发展理念“抢占制高点，掌握话语权，勇当领跑者”。
“抢占制高点”，即抢占北部湾国家战略制高点；“掌握话语权”，即掌握中国海洋时代的话语权；“勇当领跑者”，即勇当北部湾产业升级领跑者。
(二)发展战略“国际北海，海洋北海，休闲北海”。
“国际北海”，主动整合国内和国外两种资源、两个市场，使北海成为北部湾滨海地区的国际化服务型中心城市，成为“东盟之门”(中国进入东盟以及东盟进入中国的重要门户)。
“海洋北海”，做大做强海洋产业集群(海洋运输、临港工业、海洋旅游、海产品深加工等)，.把北海建设成为中国海洋经济名城，成为“海湾之城”。
“休闲北海”，以生态立市，升级旅游产业，延伸休闲产业链条(休闲度假、休闲养生、休闲人居、休闲商业、休闲商务、休闲研发等)，使北海成为新兴的国际休闲度假旅游目的地，成为“北部湾休闲之都”。
二、总体定位(一)战略定位:北部湾先锋城市说明:北海的定位必须与南宁错位。
北海是“干部湾滨海地区的区域性服务型中心城市”，而南宁是北部湾地区的“国际性区域中心城市”。
北海显然难以在“中心城市”方面与之争锋。
然而，北海作为中国面向东盟的前沿和桥头堡、作为中国最佳生态城市、宜居城市与休闲城市、作为临港产业与海洋产业基地，则为南宁所不能及。
为此，我们为北海提出“北部湾先锋城市”这一独特的战略定位，以与南宁错位，并希望更能吸引全球投资者的目光——“北海是投资北部湾的首选城市”。
“先锋城市”有五个方面内涵:北部湾国际合作的推动者；北部湾产业升级的先行者；西南地区对外开放排头兵・；广西北部湾滨海龙头城市；21世纪生态城市的示范者。
(二)功能定位北海市城市功能定位是:“一中心，三基地”一中心:北部湾滨海综合服务中心。
具体的说，包括商贸中心、会议中心、旅游集散中心、信息服务中心、时尚中心、航运中心等。
北海发展战略及整体定位
北海发展战略及整体定位1. 引言北海市位于中国广西壮族自治区南部，是一个有着悠久历史和丰富自然资源的海滨城市。
近年来，随着广西自由贸易试验区的建设和推进，北海市作为该区域的战略支点城市，正面临着新的发展机遇和挑战。
本文将对北海市的发展战略及整体定位进行分析和讨论。
2. 北海市的地理位置及资源优势北海市位于北部湾中部沿海地区，拥有极其得天独厚的地理位置优势。
它紧邻南海，拥有丰富的海洋资源和良好的港口条件。
同时，北海市还拥有丰富的旅游资源，比如碧海蓝天、美丽的海滩和独特的岩洞景观等，吸引了大量的国内外游客。
3. 北海市的发展战略为了充分利用其地理位置和资源优势，北海市制定了一系列发展战略。
主要包括以下几点：3.1 发展海洋经济北海市作为一个沿海城市，将发展海洋经济作为重要发展方向。
通过加大海洋资源的开发力度，发展渔业、海洋旅游和海洋经济产业，推动经济的快速增长。
3.2 建设跨境贸易中心北海市作为广西自由贸易试验区的重要节点城市，将加快建设跨境贸易中心，打造集贸易、物流、信息、金融等功能于一体的综合性交易平台，促进与东盟国家以及其他沿海国家的贸易往来。
3.3 营造市场化的营商环境北海市将进一步加大对外开放的力度，鼓励和支持民间投资和创业，营造市场化的营商环境，吸引更多的企业和资金进入北海市。
3.4 加强创新能力建设北海市将加强科技创新能力的建设，通过加大科技研发投入，引进高新技术和高级人才，培育壮大创新型企业，推动经济的转型升级。
4. 北海市的整体定位基于以上的发展战略，北海市的整体定位可以归纳为以下几个方面：4.1 北海市经济特区北海市经济特区是该市发展的核心和定位，致力于打造一个开放、自由、便捷的投资环境，吸引国内外投资和企业入驻，推动经济的发展。
4.2 北部湾区域合作中心作为北部湾地区的中心城市，北海市将充分发挥自身优势，加强与周边城市的合作和交流，推动北部湾地区的一体化发展。
4.3 旅游目的地凭借得天独厚的自然资源和独特的风光，北海市将进一步打造自己成为国内外游客的热门旅游目的地。
北海的发展前景如何
北海的发展前景如何北海位于中国广西壮族自治区的南部，是一个拥有悠久历史和丰富资源的城市。
随着中国经济的快速发展和国家“一带一路”倡议的推进，北海的发展前景变得越来越大。
以下是北海的发展前景的一些关键因素：首先，北海拥有丰富的旅游资源。
北海有着得天独厚的海滩、岛屿和珊瑚礁等自然景观，吸引了大量的游客。
此外，北海还有历史名胜、文化遗址和民族风情等景点，为游客提供了多样化的旅游体验。
随着旅游业的不断发展和改善，北海将成为一个更加具有吸引力和竞争力的旅游目的地。
其次，北海地理位置优越，是广西通往东盟国家的重要门户城市。
北海拥有一流的港口设施和临港经济区，为北海与东盟国家之间的贸易和合作提供了便利。
随着中国与东盟国家之间经济和政治关系的不断加强，北海将成为一个重要的中心城市，促进区域经济的发展。
再次，北海有着良好的基础设施和发展环境。
北海拥有现代化的交通网络，包括高速公路、铁路和机场，方便了人们的出行。
此外，北海政府积极推进改革开放和产业升级，为企业提供了更好的投资环境和政策支持。
这将吸引更多的企业和资本来北海投资，推动城市的经济发展。
最后，北海还有巨大的市场潜力。
随着中国人民收入水平的提高和对生活质量的追求，消费需求也在不断增长。
北海作为一个中小城市，人口规模较小，市场需求还没有充分释放。
随着城市发展和居民收入的增加，北海将成为一个巨大的市场，为企业提供更多的商机和发展空间。
总之，北海作为一个拥有丰富资源和良好环境的城市，具有巨大的发展前景。
我相信在未来几年里，北海将成为广西乃至中国南部地区的重要城市，为经济发展和人民生活水平的提高做出积极贡献。
北海战略策划报告_三_王志纲工作室
北海战略策划报告_三_王志纲工作室北海日报/2009年/2月/6日/第005版《新战略新北海》摘登北海战略策划报告(三)王志纲工作室三、打造“北部湾休闲之都”(一)目标发挥北海生态宜居、历史文化和滨海资源优势，以“北部湾休闲之都”为目标，使北海成为具有国际知名度的滨海休闲旅游目的地。
(二)策略“北部湾休闲之都”的打造有两大策略:一是联通东盟国际豪华邮轮游线，启动北海邮轮经济，发展高端邮轮休闲旅游，提升北海旅游产业档次和品质。
二是再造一滩一岛一街，对北海银滩、涠洲岛、老街进行全新升级定位，共同构筑北海滨海休闲之都。
(三)政策“北部湾休闲之都”的打造需要争取主要三方面的政策:对外合作政策:争取面向东盟10国的全面旅游合作政策，实现双向无障碍旅游服务；产业发展政策:扶持并推动北部湾区域的旅游产业，支持、鼓励面向东盟的海上跨国旅游产业发展；基础设施政策:完善海上邮轮码头、航空航线等交通设施建设，强化出入境管理、旅游信息、旅行社行销网络等旅游产业基础设施的建设管理。
(四)支撑体系“北部湾休闲之都”有四大支撑:国际豪华邮轮、北海银滩、北海涠洲岛、北海老街。
1、国际豪华邮轮意义:邮轮经济是现代海洋经济的明珠，是国际高端休闲旅游产业的象征和支柱；发展联通东盟的国际邮轮航线，打造北海邮轮母港，不仅可以引领北海高端休闲旅游产业发展，而且将极大的提升北海城市形象和国际知名度。
定位:东南亚风情之旅。
通过打造北海邮轮母港，以顶级豪华邮轮为载体，以东南亚风情体验为特色，打造一条畅游中国-东盟的远洋之旅，营造海上旅游的理想休闲体验，成为全球重要的邮轮活动区域。
附:东南亚风情之旅东南亚风情之旅的特色:邮轮游线是东方民俗文化精华和滨海风情的精华集大成者，是一条体验东南亚民俗文化的豪华游线。
体验东南亚滨海风情的豪华游线(沿途可将滨海休闲、滨海娱乐、滨海不夜城等特色景点一览无余)；体验最多民族风情的豪华游线(5亿人口的东南亚各国中生活着约300个民族，融合的民族关系成为世人研究的焦点)；体验“南洋”华人文化风情的豪华游线(东南亚华人约占海外华人80%，“下南洋”的移民之举与土族人的融合形成了混血群体和多元文化)。
北海金海湾公园规划方案 (2)
北海金海湾公园规划方案简介北海金海湾公园位于中国广西壮族自治区北海市海城区南山路东侧，距离市中心5公里。
公园总面积为4.8万平方米，其中水域面积为1.8万平方米。
公园建设旨在打造一个集文化、旅游、休闲、娱乐、体育为一体的城市公园。
规划背景北海市作为海洋经济核心区，是广西“走出去”战略、国际“一带一路”建设的重要组成部分。
近年来，北海市发展迅速，城市不断扩张，市民休闲娱乐需求日益增长，因此建设一个具有现代化、国际化水准的城市公园对于城市发展具有重要意义。
同时，建设金海湾公园可以拓展北海市的旅游资源，提高城市知名度和吸引力。
规划目标1.打造集文化、旅游、休闲、娱乐、体育为一体的城市公园，提升城市品位。
2.建设一个全方位、多功能的公园，满足市民休闲娱乐、健身锻炼的需求。
3.建设一个集海滨休闲、水上娱乐、水上运动为一体的旅游休闲胜地，促进北海市旅游业发展。
设计思路公园规划按照“水+山+绿”的原则设计，构建一个综合性的、以海洋文化为主题的城市公园。
主要分为以下几个功能区：水上娱乐区水上娱乐区位于公园的中心位置，占地面积约1.8万平方米，以水上娱乐为主题，建设有供游泳、冲浪、水上摩托艇等水上运动的区域。
水上娱乐区的周围环绕着中央草坪和休闲座椅，方便市民和游客进行休闲娱乐。
山地公园区山地公园区位于水上娱乐区的东侧和南侧，面积约为1.2万平方米，主要是以山地情景为主题，建设有步道、休闲座椅、健身器材等项目，让市民和游客能够在山地公园中进行健身锻炼和户外活动。
海洋文化区海洋文化区位于公园的西侧，面积约1.2万平方米，主要是以海洋文化为主题，建设有文化广场、海洋科普馆、海洋世界、沙滩等项目，让市民和游客领略到海洋文化的魅力和神秘。
绿化休闲区绿化休闲区位于公园的北部，面积约为0.6万平方米，主要是以绿化为主题，建设有花坛、草坪、休闲座椅等项目，提供市民和游客一个绿色休闲的场所。
建设方案公园建设分为两个阶段，第一阶段建设面积为2.6万平方米，主要包括水上娱乐区、山地公园区和绿化休闲区；第二阶段建设面积为2.2万平方米，主要包括海洋文化区和公共配套设施，包括厕所、储藏室等。
北海2023年市场总结
北海2023年市场总结引言本文将对北海市场在2023年的情况进行总结和分析，旨在为相关决策者提供参考和指导。
北海作为中国南部重要的沿海城市，具有独特的地理和经济优势，近年来市场发展迅猛。
本文将从经济发展、重点行业、市场竞争、消费趋势等方面进行综合分析。
1. 经济发展情况据统计数据显示，2023年北海市总生产总值（GDP）达到X亿元，同比增长X%。
这一数据表明，北海市在经济增长方面保持了稳定的态势。
其中，第一产业增长X%，第二产业增长X%，第三产业增长X%。
北海市各产业的发展呈现出良好的态势。
2. 重点行业分析2.1 旅游业北海作为国内知名的海滨城市，旅游业一直是该市的支柱产业之一。
2023年，北海市共接待游客X万人次，同比增长X%。
其中，外国游客占比X%，国内游客占比X%。
北海凭借其独特的自然风光和丰富的海洋资源吸引了大量游客，旅游业的发展潜力巨大。
2.2 渔业由于北海地处海滨，并且拥有丰富的渔业资源，渔业在北海市的经济中也占据重要地位。
2023年，北海市渔业产值达到X亿元，同比增长X%。
北海市加大了对渔业资源的保护和管理，同时通过引进先进的养殖技术，提高了渔业的产能和质量。
2.3 高新技术产业北海市近年来加大了对高新技术产业的扶持力度，通过鼓励创新和引进高科技企业，推动了城市的产业升级。
2023年，北海市高新技术产业产值达到X亿元，同比增长X%。
尤其在电子信息、生物医药、新材料等领域取得了突破性进展。
3. 市场竞争分析北海市经济的快速发展也带来了市场竞争的激烈程度增加。
具体表现在以下几个方面：3.1 旅游市场竞争北海市的旅游市场竞争主要来自国内外其他旅游城市，如三亚、厦门等。
这些城市拥有优美的自然环境和丰富的旅游资源，与北海市形成了直接的竞争关系。
为了在竞争中脱颖而出，北海市不仅加大了对旅游基础设施的投资，而且大力推广旅游特色，提升服务水平，吸引游客。
3.2 渔业市场竞争北海市的渔业市场竞争主要来自其他渔业发达的海滨城市。
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广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—客户需求信息汇总
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—最低(紧凑型)需求汇总
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—舒适型需求汇总
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—客户群体定位分析
根据客户调研分析，得出以下结论
购买用途 度假+投资
纯投资
来源 外地 北海 外地
纯居住
北海 外地
年龄构成 30-45岁 30-45岁 30-45岁 30-40岁 40-50岁
年收入水平 8-15万 15-30万 10-20万 10-15万 8-10万
需求户型 舒适型一房 舒适型两房
紧凑型两房
紧凑型一房 紧凑型两房
舒适型两房 舒适型三房
舒适型一房 舒适型两房
可承受总价 30-40万 30-45万 30-45万 40-50万 40-50万
比例 25% 12% 30% 30% 3%
广西北海项目最终前期定位分析
舒适型可做到多大空间？ 解决
紧凑型可做到多大空间？
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—一房
月光宝盒20㎡一房
整体设计：“月光宝盒”户型设计，更偏重于卧室的舒适与整体的实用，且 基本无浪费空间；“779”及“北海名座”的户型设计实用性偏低，但舒适性 较高，不过，相对应的是，空间略大，总价相对偏高，性价比略低；
客户需求对比：“779”及“北海名座”在空间尺寸上，满足了客户的需求， 但“779” 户型面积偏大，性价比极低，可不做参考；而“北海名座”户型 整体较为平衡，若适当压缩餐厅及客厅面积，将整体户型面积压缩至50㎡左 右，则可满足以居住型为主的客户需求；“月光宝盒45㎡”户型功能齐全， 通过一定的空间平衡，则可使各个功能分区具备更好的实用性，可满足以投 资型为主的客户需求；同时，“月光宝盒45㎡”户型通过改造，可获得相对 于“北海名座”户型更好的舒适度，将能更好的迎合客户需求；
可承受总价 40-50万 30-50万 30-40万 40-50万 40-45万
比例 10% 15% 5% 25% 25% 12% 3% 2% 3%
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—客户需求定位分析
根据客户调研分析，得出以下结论
需求户型 紧凑型一房 舒适型一房 紧凑型两房 舒适型两房 舒适型三房
客厅：两个项目的设计，均能够满足客户的需求，且“月光宝 盒”的设计，实用性更强；
整体设计：两个项目均能够满足居住的基本功能（客、卧、 餐），其中，“月光宝盒”的户型设计，更加紧凑，其3.3米的 户型开间，更多的减少了浪费空间，而“779”的户型设计，虽 有较为舒适的3.6-4.05米的户型开间，但相对于实用性为主的 一房户型，同时也带来了较多的浪费空间；
户型竞争分析—一房(舒适型改造，单间变一房)
功能区 原户型 改良后
开间
3.3
4.2
总进深 6.5
6.8
卫生间 1.9*1.55 1.6*2.2
客厅
3.3*3 4.2*2.7
卧室 2.3*1.5 3.2*2.5
阳台
1*1.5
1*2.5
套内
20
23.31
建面
25
30
赠送面积
2
5.25
实得套内
22
28.56
最终定位分析
北海项目
广西北海项目最终前期定位分析
目录 简要客户分析 户型竞争分析 价格竞争分析 二次定位分析
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—调研信息汇总
广西北海项目最终前期定位分析
简要客户分析—调研信息汇总
若将“一改二”计为两房，“二改三”来自为 三房，“三改四”计为四房，则得出最终比 例如上图所示；
广西北7海7项9-目3最3终.6前6期㎡定一位分房析
779-34.2㎡一房
户型竞争分析—一房
月光宝盒20㎡一房 广西北海项目最终前77期9定-位55分.析06㎡一房
户型竞争分析—一房
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—一房
卧室：根据对比，除 “月光宝盒”外,“财富779 ” 的三个一 房户型，就当前设计，均能满足客户的最低需求，并能同时满 足客户的舒适性需求；
实得建面
27
35.25
赠送率 10%
户型开间：由3.3米扩展为4.2米； 卫生间：宽度由1.9米压缩至1.6米，长度由1.55米扩展为2.2米； 客厅：进深由3米，压缩为2.7米； 卧室：去掉飘窗，并向外延伸，形成3.2米×2.5米院馆； 阳台：向外延伸1米，形广成西北1海米项×目最2.终5前米期阳定位台分；析
22.5%
户型竞争分析—两房(含一改二)
月光宝盒43㎡两房
月光宝盒45㎡两房
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—两房(含一改二)
779-55㎡两房
广西北海项目最终前期定位分析
北海名座-53㎡两房
户型竞争分析—两房(含一改二)
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—两房(含一改二)
主卧：根据对比，“月光宝盒43㎡”户型通过飘窗设计，可解决客户的最低 及舒适性尺寸需求；“月光宝盒45㎡”户型则附带了5.67㎡的书房，且隔墙 非剪力墙，实现“两房”户型中的超豪华主卧；“779”及“北海名座”的主 卧，也可实现客户需求，但舒适性明显弱于“月光宝盒45㎡”户型，与“月 光宝盒43㎡”户型相当；
次卧：该功能空间非客户重点关注空间，“月光宝盒43㎡”户型通过封闭式 阳台的赠送，可满足客户的最低需求；“月光宝盒45㎡”户型同样通过封闭 式阳台的赠送，实现了次卧的功能，但1.5米进深，则严重影响了居住； “779”及“北海名座”的次卧，同样满足了客户的最低需求，同时具备了一 定的舒适性；
客厅：“月光宝盒”户型的开间，均距离客户需求有一定差距，但相对的减 少了大开间所带来的空间浪费，实用性较强；“779”及“北海名座”的客厅 开间满足了客户的需求；
客户调研对比：根据对客户的调研，单纯追求实用性为上的纯 投资客户，可就“月光宝盒”的现有户型进行销售，同时通过 相应的空间调整，可提升提升户型的合理性；而对于追求舒适 性为上的居住型客户，可对“月光宝盒”的户型进行适当改造， 略微提高户型面积，以达到舒适性的需求；
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—一房(实用型改造)